#提問律師天團#二手房交易買方先給首付給賣方把按揭的房產證拿出來再過戶會有風險嗎？

我不是律師，所以我回答你的只是我身邊經歷過的事，買賣二手房，合同一定要特別注意，特別是找中介購買的二手房,更要注意，下面我說一下我身邊的一個例子.

合同非常重要,我有一朋友, 兩年前,在一中介公司看中一房,於是與賣家訂下合同,交了訂金,由於是年末,雙方約定了於某一天之前完成餘款交接及房產過戶,但是這中間有一個問題, 現在買房的，有多少人能全額買,餘款都是需要找銀行借貸的,由於銀行的原因,年末沒有辦法按原計劃放貸,也由於房價也漲了, 所以這個時候賣家不賣了,並拿出當初的合同,是買家沒有按時交餘款, 所以買家違約,訂金全收了,朋友去吵也沒有用.而在當初,中介公司都是說不怕不怕,籤吧,中介拿了中介費了,訂金也沒有了,真實的身邊案例,一定要注意.

最後，你的這個問題，也容易回答,合同，真的很重要,只要你簽好合同, 條款確定好,什麼也不怕,這是我個人的理解

房價的上漲和因房價上漲而產生的社會情緒，已經成為一個廣泛的話題。近年來二手房買賣糾紛案件，在現階段呈現大幅提高的趨勢。相比一手房與開發商，二手房一般都是市民與市民之間的交易，違約的成本更高，也更加難以 處理。

二手房產交易糾紛最常見的原因，是當事人在對房屋信息、二手房交易的相關法規政策及房屋交易流程缺乏充分了解的情況下，草率簽約，導致事後反悔。下面我們說下二手房買賣中容易發生的問題：

1、中介

房產中介市場相比前幾年已經有很大的進步了，在多次洗牌後，目前把持二手房市場的是綠中介和黃中介。它們的擴張隨著前幾年房地產行業的火爆也是有目共睹的，大多數賣方人委託中介的時候肯定是找最方便和最靠譜的。這兩個大型的連鎖中介雖然中介費比較高（總標的額的2%—3%），但是服務相對周全，按照他們的法務制定的標準服務流程一般不會出什麼大問題，而且出了問題他們也賠得起。這也不是給他們做廣告，相比小中介還是那兩個大中介的服務相對有保障，而且手裡的房源相對比較好，賣家違約的成本也相對較高，對買方利益維護的也相對周全。

房產中介合同屬於《合同法》上的居間合同，違約責任以中介方不履行或不完全履行合同為條件。能夠產生違約責任的違約行為有兩種情：一是一方不履行合同義務，即未按合同約定提供給付；二是履行合同義務不符合約定條件，即其履行存在瑕疵。違約責任具有補償性和一定的任意性，首先違約責任以補償守約方因違約行為所受損失為主要目的，以損害賠償為主要責任形式，故具有補償性質。其次違約責任可以由當事人在法律規定的範圍內約定，具有一定的任意性。違約責任可以約定(如約定違約金、約定定金)，也可以直接適用法律的規定(如支付賠償金、強制實際履行等)。

2、簽約

簽約是二手房交易的核心，下面我說下有幾點注意的事項希望能幫到相關的朋友。

首先，仔細查看合同的條款，一定要檢查合同上有沒有不公正條款，一旦發現立即當面指出，檢查清楚前不要簽字，合同上的塗改是無效的，除非有雙方的簽字確認。如果房產證是夫妻雙方的名字，則一個人簽字的效力是有限的，需要雙方共同簽字。即使是個人財產，如果對方已經結婚，這筆交易是需要夫妻雙方知情的，否則辦理房產過戶的時候可能遇到障礙。如果履行合同約定的款項發生了障礙，要儘快申請走法律程序，先查封該房屋，保障自己的合法權益。

其次，房屋產權陷阱，這也是二手房交易中最容易中招的陷阱之一。有時候“賣房者”可能非該房屋的產權人，有時候是繼承人認為自己理所當然是房屋的所有人，但是沒有辦理相關手續前該房屋的交易 是有瑕疵的。還有一類就是直接拿假的房產證，這就是詐騙了，但是導致買房人利益受損是肯定的了。

第三，賣房者可能已經將該房產抵押，這種情況多出現在購房時沒有立即交接產權，賣家在簽訂賣房合同後，再持產權證去銀行抵押房產進行貸款，一旦銀行方面強制執行房產，賣家往往已經不知所終，購房者就只能吃啞巴虧。應對這種情況，購房者在簽訂買賣合同前最好委託律師對該房產做一個調查，查明房屋真正的產權情況和有沒有抵押問題，而且最好是當即付款後，當即交接產權。

最後，有很多房產是是法律不允許進行買賣的，不能買的二手房主要有：將要拆遷的房屋、期房、沒有 辦理房產證的房屋、農村宅基地建房。最好不要購買的房屋有產權有爭議的房產、未經其他產權人書面同意共有產權房產、未經抵押權人書面同意的的已經抵押的房產、 被法院查封和凍結的房產、軍產房。購房者在買房時一定要避免購買上述的這些二手房。

3、網籤

網籤只是房地產管理部門為規範房屋銷售市場，防止開一房多賣而建立的一個網絡化管理系統。

網籤信息不能隨便修改，如果需要修改核心信息，則需要先撤銷網籤，重新進行簽約。只有經雙方協定，24小時內允許撤銷網上籤約。但是網籤不等於過戶，這個不等於就取得了房屋的產權。網籤雙方當事人的意思表示真實，且簽署內容符合《合同法》對於合同要求的要件，網籤內容和房屋買賣合同的主體內容一致，所以網籤應當視為房屋買賣合同，具有合同效力，對雙方具有法律約束力。

3、定金、首付

定金，在二手房買賣合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢或替代物作為擔保的擔保方式。定金證明二手房買賣合同成立，擔保合同履行，具有相對獨立性，有預先給付的性質。買方支付定金，如果賣房人取消該房屋的交易定金是需要雙倍返還的，反之，買房人毀約定金是不返還了。

首付就是買房時按國家比例第一次支付的最低比例款項，當然支付也可以高於這個額度，但是不能低於它，不然就不能從銀行貸款了。最近的首套房的首付比例是30%，二套房首付比例會更多，以此類推，但是各地的政策都可能不同，諮詢銀行就可以。

4、貸款

貸款是最不容易出問題的地方，也是最容易出問題的地方。

為什麼那麼說呢？在二手房交易過程中，貸款幾乎是一個繞不過去的問題，貸的下來、貸不下來款幾乎就決定了這筆交易的成敗。好的信用、充足的流水，貸款基本上不存在多大的問題，但是如果因為某些原因貸款人向銀行的貸款申請被駁回，這樣必然導致買房人的違約。因不能歸咎於雙方的原因致使交易不能繼續、合同不能履行，有觀點認為這樣會導致合同的取消，但是也有一種觀點認為這樣對賣房人的利益是一種損傷，應該對賣房人進行補償。我認為現在房價上漲的情況下第一種觀點現在是比較合適的，如果以後房價平穩了或者有所下跌了適用第二種觀點比較合適。

5、過戶

過戶對二手房交易來說是最重要的一步，它意味著這個合同目的基本上已經達成，但是由於最近房地產的價格大漲，賣家違約的太多了，每每看到房產交易中心苦等賣家等不來的那些購房者，都令人痛心疾首，可能這樣又是牽連上兩家人的曠日持久的官司。

過戶的時候要繳納的最重要的就是契稅，契稅是房屋價格的1%到3%左右，契稅的繳納是很重要的，契稅的繳納比例是根據房屋的大小來決定的，越大的房屋契稅也就越多。

營業稅是契稅繳納未滿兩年的房屋交易必需繳納的，一般是5%左右，現在二手房交易為了規避這項稅收一般會選擇兩年之後才上市。

房屋出售個人所得稅一般存在於二手房交易過程中由賣方個人繳納的利得稅，雖說是賣方繳納，但是現在賣方一般會直接轉嫁給買方。這是交易不規範的地方，與法律規定和國家政策背道而馳，急需國家來規範這一領域。

6、領取房產證在辦理過戶之後一段時間，房產交易中心會通知去領取房產證，如果有辦理貸款，這時候銀行也會去領取抵押登記的證件。

一定要保存好管理部門給的領取證書的通知書，並按照上面通知的時間領取房產證。另外，在繳納印花稅和產權登記費、工本費時需仔細核對不動產證書的記載，尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態等重要信息。

7、交房、收房

交房、收房之前水電暖費，還有物業費是需要原戶主繳納的，公共維修基金等，必須清晰知道業主是否曾繳交過，原戶主的戶口就要從此房屋遷出，若是原房主不履行，那麼買家可以將其告上法庭。 進行房屋買賣之前，應當對交易對方、中介機構的信用、履約能力作必要的瞭解。合同一旦簽訂，各方均應信守合同，買家應按約定期限交付房款，否則可能面臨合同不能繼續履行的危險。

這個問題很簡單，任何事情都是有風險的，所以與其擔心風險，不如去了解風險，及時規避風險。

首先：房主毀約，在買家付給首付款後，賣家挪用資金，沒有辦理提前還款手續，拿出房產證，造成房屋不能交易，中介作為第三方，具有監督和連帶責任，這種行為中介方一樣會起訴房主。所以在簽訂協議交付首付款時，一定要走三方合同，明確首付款的作用，首付後中介方協助賣房子多久辦理好提前還款，一般在工作日的話，一個星期足夠了。如果資金去向不明，可以申請房屋凍結，中介公司違約賠償金等。

其次：房主拿錢提前還款後拿到房產證，但由於各種原因，不辦理房屋過戶手續，買房可以按現行存款利息申請延期付息，直到辦理過戶為止，並按合同要求中介方支付相關的違約金，如果最終房主不能賣房，購房者直接要求中介方雙倍返還定金，並賠償違約金。

個人買過二手房，由於房主的原因，不能造成過戶，最後中介方按合同賠償了15000元的違約金。而這些錢中介方會找賣房者討要的。

在購買時一定找正規中介，正規中介在錄入房子信息時，是要經過很多審核的，不然造成違約，他們賠死，在簽訂合同時，一定要明確三方責任，但也沒必要過於擔心而不敢購買。因為中介方比你更怕麻煩。