要判斷一項投資決策是不是划算，一定要捨棄沉沒成本，一定要面對未來考慮機會成本。下面簡單談一談。

第一，如何計算收益。

現在房子出租一個月租金收入2600元，一年就是3.12萬。對應的房子價值，購入成本40萬應該從大腦中拋掉，而必須按照現在的市價90萬考慮。這樣，資產的收益率其實是3.47%，而不是7.8%。

第二，面向機會進行決策。

• 第一個考慮，房價還有增長潛力嗎？
  

房子購買成本40萬元，現在漲到了90萬，這期間花了幾年的時間？投資的年收益率是多少？

假如投資時間是2年，那麼年平均收益率就是50%；如果投資期是5年，年平均收益率就是17.61%……

現在需要考慮的問題是，房子還有沒有增長的潛力。如果有，還會有多大的增值幅度？隨著時間進程是拉低年平均收益率呢還是提高？如果繼續增值的幅度在降低，甚至面臨房價下跌的風險，既然買房是作為投資，肯定在市場高點賣房是理性的行為。

• 第二個考慮，有沒有比出租房子更好的投資機會？
  

現在持有房產對外出租，每個月獲得固定收益，收益率為3.47%，這是一種選擇。

把房子賣掉是另一種選擇。那房子賣掉之後呢，有沒有其他收益更高的項目？比如，最安全保險的銀行存款類產品，也有4%左右的收益。

綜上所述，我認為需要考慮幾個因素，一是房價的增長潛力，二是投資的機會，經過權衡利弊，處理好風險和機會間的關係，從而做出最優的抉擇。

四十萬元購買的房產，現在市價九十萬，如果出租，價格2600元/月。如何看待是出租合適還是賣掉划算？

一、計算對比回報率。

40萬元的房產，現在出租租金為2600元，年租金就是31200，年化回報率就是7.8%。如果以現在市價來計算呢？90萬元的總價，年租金為31200元，年化回報率就是3.45%。

二、房地產未來房產價格走勢、租金走勢如何？

我國房地產市場價格有著明顯的特徵，個人總結為“快速上漲，長久高位橫盤”。怎麼解釋呢？就是當出現上漲的時候，會呈現著快速上漲之態，幅度也很大。當大幅上漲之後，會是更長時間的橫盤走勢。

2009年、2010年，房地產市場價格出現了大幅上漲，開始於一線城市，後來是二三線城市，最後席捲全國。不同的城市出現了不同的上漲幅度，有的是50%、有的是100%。

當然，出現大幅上漲之後，限購、限貸來襲，一方面是抑制旺盛的需求，另一方面則是通過加大商住土地的供給，增加市場房產。“兩手抓”的方式，在一定程度上遏制住了快速上漲的房產價格。

2011年至2015年，人口淨流入量少的城市，房產價格甚至出現了下跌的傾向。房地產整體市場呈現著“高位橫盤”之態。

2015年“去庫存”以及棚改的推進，市場房地產庫存逐漸在消化。

2016年、2017年，房地產市場價格上漲，再次出現。不同於上一次，這次開始於二線城市，隨後波及一線城市、三縣城市，最後席捲全國。

在房產價格大幅上漲的行情中，“史上最強限購限貸”面世，還提出了“共享產權房”，以及擴大公租房的供給、商住土地的供給。才抑制住了房地產市場價格的大幅上漲之勢。

2018年，房產價格大幅上漲之勢被抑制住。

如果從，規律的角度講，未來幾年會有房產價格大幅上漲可能嗎？至少這幾年，個人認為並不可能。

那麼，租金呢？

近期，有數據表示背景的租金上漲了10%，也就是說，租金市場可能在這幾年間有可能出現上漲。

三、依據自身角度出發，選擇賣不賣掉房產。

如果對比現階段的租金，90萬元的市價，31200元的年租金，回報率為3.45%，還算可以，與銀行理財4.5%左右的理財回報，懸殊程度並不大，不算很虧。

如果，日常有資金需求，可以將房產賣掉，然後轉為理財投資，畢竟理財投資的資金活泛程度更高。

未來可能有著租金上漲的可能，也可以作為投資，將房產放在那裡，畢竟年租金回報率能夠達到3.45%的水平。

當然，如果對於房產有著價格風險的擔憂，可以將房產出售變現。畢竟“住房不炒”“提速房產稅”“堅決遏制房產價格上漲”的條件存在。特別是房產稅，五年內將會實現立法。

所以，在此背景下，如果房產稅的到來對於房價有所衝擊，勢必也會對房產租金有衝擊。也就具有著一定的“持有”風險。那麼對比潛在的風險，出售掉房產，做銀行理財更為划算，畢竟能夠有著4.5%的回報率利息收入。

作者不易，多多點贊，十分感謝！

首先恭喜你的房子賺了一倍多，至於你目前是把房子賣掉好還是出租好呢，下面用數據分析來給你提出實質性建議。

（1）假如把這套房子出租了，每個月租金是2600月，一年總收入是2600元*12個月=3.12萬元，每年租金有3.12萬元的收入;按照你房子的估值計算目前值90萬元為準，年回報率為3.12萬元/90萬元*100%=3.47%，把這套房子出租的年回報率是3.47%。

（2）假如把你這套房子賣了，按照目前的估值價格淨收90萬元出售;你是購買時候花了40萬元，你已經賺了50萬元，利潤為120%；再度根據2019銀行理財產品國有銀行以及股份制銀行，目前各大銀行的大額存單利率表可以看出，三年期的大額存單年利率在3.85%~4.18%；假如你把這房子賣掉的90萬元現金存在中信銀行三年期的大額存單4.18%，每年的利息所得為90萬*4.18%*1年=3.762萬元；

（3）把房子出租與出售後的每年收益相比較，把房子出租的話年收入為3.12萬元，年回報率為3.47%；而把房子出售後拿去存銀行大額存單每年利息為3.762萬元，年回報率為4.18%；從這個出租與出售每年的收入差為3.762萬元-3.12萬元=6420元，把房子出售的利息比房子出租的年收入相差6420元，很顯然肯定是把房子出售了好。

為什麼把房子出售比較好呢？
原因一：把房子出售拿去存銀行大額存單利息比收租金每年高出6420元；

原因二：把90萬存銀行可以不用理了，利息自動到賬，沒有任何麻煩；而把房子出租了，每個月還有一堆的麻煩事，比如租客有什麼問題啊，房子電問題啊，水問題啊，家電問題啊，等等之類的麻煩事多，肯定是現在輕鬆的好。

原因三：當前樓市存在泡沫，再有就是政策明顯進行調控，還有望出臺房產稅，空置稅，一旦這些稅費出來，房子不但不能保證或者增值，可能會出現貶值；說不定你到時候你房子就不值90萬的價值了，趁現在房價還處於高位，高位出售是正確的。

通過以上把這套房子假設出租與出售的收入進行比較，我個人建議是你還是把房子出售為好，出售之後的現在用來存銀行大額存單吃利息；至於最終是把這套房子是出租好，還是出售好，需要根據你個人情況而定，你自己決定；以上分析觀點僅供你參考。

看完點贊，腰纏萬貫，感謝閱讀與關注。

首先我們可以計算一下，投資40萬，月租2600，收益率是多少？2600×12/400000=7.8%。如果按現在90萬，月租2600，收益率是2600×12/90000＝3.46%。

可以明顯的看出來，要想達到7.8%這樣的收益率是很難的，說明這40萬投資的很划算，而且除了租金收益外又有了50萬的升值。那麼看下現在90萬是賣掉還是繼續持有划算。這個需要考慮兩個問題，第一這房子是否繼續有升值的空間，二是看賣掉得到的90萬資金是否有更高的收益。

雖然國家一再的強調“房子是用來住的，而不是用來炒的”而且出臺一些政策限制房價，但房價還是一直的增長，這就意味著房子除了租金收益外還一直有上升空間。而且大家都知道，房子是最保值的產品，你持有幾年甚至幾十年後，它沒貶值反而增值了。

再看一下收益率的問題，3.46%雖然不高，但也不是很低。一般安全係數高的理財產品收益率在3%～5.5%之間。而且想達到5.5%也不是很容易，多是五年定期，流動性比較差。

所以說如果不是需要用這筆錢，而又有穩定的客源，還是持有房產更划算。除非國家將來設置房屋空置稅，投資有風險，所以既然投資了，就要面對與承擔風險。

說下我的回答，一定要繼續持有，不賣，只租！！！

內行人一看就明白，這麼便宜的房子，租價這麼高，就知道問題在哪了，那些所謂的投資收益比的數據我看不懂，也不懈去看。我只拿我在這樣的經驗數據給你看。

三萬多的年租金，也就是出租不到三十年就能有這90萬的回報（在這裡不要較真那些商業十多年租金收回房價的對比，沒有可比性）。咱們再來看看現在一線城市的房價和租金，拿北京來說，月租金8000左右，摺合年租金一萬左右的房子，房價得多少？少於四五百萬我想都沒有業主會賣，這裡是一比四五十，房價還有上漲空間。

接下來看下環京區縣，隨便一個兩居室100萬以上都再正常不過了，租金呢？1500左右是普遍現象（估計我這都說高了），這個一比五十還要高。

從以上實際數據對比來看，你那房子房價還有上漲空間，人口足夠多，居住需求高，所以租金高，有足夠的人口，還怕房價不漲嗎？如果非要說房子會降價，那就先讓環京和北京這種一線城市的租金上漲或房價下降，達到年租金1：30的比例試試。國際通用慣例和中國的特殊國情無法兼容。

40萬買的房子，現在出租2600一個月，賣掉的話90萬左右，是出租划算還是賣掉划算？我先拋結論，在目前市場情況下之下，出租房屋是最穩妥、最安全的投資方式。

第一步：首先你要算清房屋出租你的收益是多少？

1、出租收益是3.47%，每年租金3.12萬收入

房子價值90萬就是大概投資90萬現金，月租金是2600月，一年租金是2600元×12個月=31200元，換算成年回報率是31200元÷90萬元=3.47%，40萬本金全部收回需要13年。

2、房屋價格繼續增值的收益，每年資產升值2.7萬。

我不知道題主的房子在哪個城市，不過目前房地產市場已經告別黃金期，房價不可能再飛速上漲，因此我們保守估計題主的房子只能起到一個保值的作用，按照目前中國的平均通脹率3%進行計算，預測題主可以獲得3%左右的房價增值收益。

第二步：你要算清房屋出售你的收益是多少？

1、房屋銷售利潤率是125%。

40萬的房子賣掉是90萬的價格，也就是說40萬房子有50萬的回報，換算成年收益是50萬÷40萬=125%，

2、90萬現金投資最保險的銀行理財產品收益4.2%，每年的回報大概是3.78萬

題主換取的90萬現金肯定還要再次投資，我們暫時剔除高風險投資。以目前最保險的銀行理財產品4.2%收益進行計算，年收益大概4.25%，每年回報是90萬×4.2%=3.78萬。

第三步：對比兩種情況的收益。

1、第一種情況：題主房價保持平穩，不漲不跌。

在房價不漲的情況之下，出租房屋沒有升值收益，只有租金回報大概每年3.12萬，出售房屋有理財回報大概3.78萬。簡單對比銷售房屋的收益比出租房屋的收益高。但是題主需要考慮三個問題：第一：房屋的租金每年都會出現上漲的，按照目前租金平均年漲幅5%計算，大概5年租金就可以超過理財收益。第二：目前處於貨幣寬鬆週期，理財收益大概率出現下降的態勢。第三：出售房屋還要投入人力成本，畢竟換房是個麻煩的事情。

因此綜合考慮：出租房屋是最優的選擇。

2、第二種情況：題主房價保持3%穩步上漲。

在房屋保持3%基礎漲幅時候，出租房屋的每年收益是3.12萬租金加上2.7萬的資產增值，加起來每年回報是5.82萬。而銷售房屋的收益是3.78萬。出租房屋5.28萬遠遠大於銷售房屋3.78萬、因此出租房屋是最佳選擇。

3、第三種情況：房價暴跌

這種情況下無疑是銷售房屋是最好的選擇，但以目前中國房地產市場走勢來看，大部分城市的房價大概率是保持平穩或輕微下跌，不大可能出現大幅度下跌。但如果題主覺得有可能出現這種情況，建議選擇銷售房屋的方式。

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出租2600一個月，一年租金3.12萬，房子市價90萬，房租收益率3.47%。單純從租金收益看，賣掉更划算，但還需要對房價做一個預測，若預測漲幅低，則賣掉。

1.購房價格不應該作為是否賣房的考慮要素。

樓主40萬買房，現在90萬，已經在賬面上賺了50萬，非常不錯，有眼光。表面上看，已經賺了50萬，那麼考慮賣不賣房，應該要把購房的40萬納入賣房依據，既然大賺了就賣。

實際上不是這樣，不應該把購房時的價格作為現在是否賣房的依據，而是考慮當前的價格是否適合賣房？相對90萬價格，未來會想還是跌？

2.房價未來漲幅是考慮賣房的第一要素。

之所以過去20年買房的朋友只賺不賠，原因是房價在這段時間裡單邊上漲，買了又賣掉的朋友享受到了房價上漲帶來的收益。這是考慮是否賣房最重要的因素。

如果判斷未來每年有5%以上漲幅，建議別賣，如果沒有，建議賣掉去理財。根據目前國家宏觀調控政策，樓市未來幾年很可能漲幅達不到5%，故賣出會更好。

3.租金收益是考慮賣房的第二要素。

在國外，租金收入是投資房產的重要收益來源，但在我國卻不完全是，只有早些年購房的朋友才可能有好的租金回報。回到樓主這套房子，租金收益一年是3.12萬，即使貸款買房，這個收入也能夠抵月供，對於資金壓力不大。

若不欠銀行錢，那麼這就是純收入了。在無需繼續投入，甚至還有租金收入的前提下，可以考慮先不賣房子，賭未來能夠靠升值賺錢。否則，要考慮持續投入問題。

對於這套房子，市價90萬，拿去做理財每年收益在4.5萬到9萬之間，而租金收入只有3.12萬。鑑於樓市未來幾年大漲可能性比較低，建議賣掉房子拿去理財。

大南山伯爵，NUS博士後，資深金融人士，用專業的知識、大白話的方式為您科普投資理財知識，讓天下沒有難懂的金融！歡迎關注、留言交流。

1、租金年化收益率

每個月2600，一年收益31200元，房子值90萬，租金年化收益率=31200/900000=3.47%。工行的大額存單3年期利率4%，高於租金收益率，好像是賣掉更划算，但是我們沒有考慮房子本身的升值情況

2、商品房年平均漲幅

2000年商品房每平方銷售均價是2112元，2017年商品房每平方銷售均價是7614元，年平均漲幅7.8%，加上租金的收益率3.47%，總收益率達到11.27%，現在的理財行情下找不到非常安全收益率能夠達到11.27%的產品，所以出租更划算。

附2000-2017年全國商品房銷售均價，數據來源國家統計局。

2000年商品房銷售均價2112元

2001年商品房銷售均價2170元

2002年商品房銷售均價2250元

2003年商品房銷售均價2359元

2004年商品房銷售均價2778元

2005年商品房銷售均價3167.66元

2006年商品房銷售均價3366.79元

2007年商品房銷售均價3863.9元

2008年商品房銷售均價3800元

2009年商品房銷售均價4681元

2010年商品房銷售均價5032元

2011年商品房銷售均價5357.1元

2012年商品房銷售均價5790.99元

2013年商品房銷售均價5850元

2014年商品房銷售均價5933元

2015年商品房銷售均價6473元

2016年商品房銷售均價7203元

2017年商品房銷售均價7614元

這種出租回報率，如果是住宅，已經很高了，年回報差不多3%。我認為房租回報率這麼高，房價持續上漲可能性很大。建議持有。我本人在廣州，出租兩套住宅，一套市價400萬左右，三房，出租4600/月；一套市價260萬左右，兩房，出租3500/月。兩套都在市區，地鐵旁。我認為住宅出租回報超過1.5%，已經是很好的了，3%說明你去眼光很好。

給你分享一個通用算法

以後各個資產都可以這麼做比較

資產現在價值90萬

處置方式一

變現

買貨幣基金

長期年化大概3%

也就是平均每年2萬7

處置方式二

變現

買銀行理財等固收類產品

長期年化大概5%

也就是平均每年4萬5

處置方式三

變現

買債券基金

長期年化大概7%

也就是平均每年6萬3

處置方式四

變現

買權益類產品

長期年化大概10%

也就是平均每年9萬

處置方式五

保留房產出租

月租金2600

年租金3萬1

年化回報3.4%

注意：

a、3和4條需要專業知識，必須要有主觀學習的慾望，才能考慮。嚴禁盲目入市

b、

第三條至少要保證錢三到五年不用，不動，不取

第四條至少要保證錢七到十年不用，不動，不取

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