10次危機，9次房地產；10次房地產危機，9次流動性。房地產泡沫對於許多國家來說，都是一個老大難問題。

國內樓市相當於日本房地產泡沫崩潰前夕

自1992年住房改革推行以來，我國房地產行業由起步發展到高峰，如今樓市已經處於後調控時代，相當於日本的1987年（即日本政府意識到泡沫後才是調控的時候），與日本樓市泡沫崩塌相比，國內樓市泡沫已經開始逐步出現了破裂徵兆。不過我認為中日兩國樓市有一些異同點，單純橫向對比的話，可比性並不強。

10次危機，9次房地產；10次房地產危機，9次流動性。房地產泡沫對於許多國家來說，都是一個老大難問題。

國內樓市相當於日本房地產泡沫崩潰前夕

自1992年住房改革推行以來，我國房地產行業由起步發展到高峰，如今樓市已經處於後調控時代，相當於日本的1987年（即日本政府意識到泡沫後才是調控的時候），與日本樓市泡沫崩塌相比，國內樓市泡沫已經開始逐步出現了破裂徵兆。不過我認為中日兩國樓市有一些異同點，單純橫向對比的話，可比性並不強。

當下的中國和當年的日本雖然同處於房地產泡沫氾濫時代，但日本政府當時採取的措施是擴大公共投資，財政政策全面轉為寬鬆。而貨幣+財政的雙寬鬆，最終導致了房地產泡沫迅速積累。而咱們目前財政政策偏積極，貨幣政策有鬆有緊，不至於讓樓市泡沫危機全面爆發。中日兩國的樓市有何異同？

相同點：

1、前期需求端增長過快，後期增長緩慢。早在上世紀50年代，日本的城市人口就已經達到總人口的60%左右，也就是說城市化已經達到了60%，但之後的增速便非常緩慢，加之日本人口基數本身就不大，年均新增城市人口並不多，後期樓市缺乏強有力的需求支撐，導致房地產泡沫破滅以及其後很長的時期內的低迷。

截至2018年末我國城市化水平達59.58%，剛好“及格”，但根據諾瑟姆理論，60%以後的增長會非常緩慢，因此未來需求可能不足是國內樓市面臨的最大問題，就這點來看，與日本極為類似。

10次危機，9次房地產；10次房地產危機，9次流動性。房地產泡沫對於許多國家來說，都是一個老大難問題。

國內樓市相當於日本房地產泡沫崩潰前夕

自1992年住房改革推行以來，我國房地產行業由起步發展到高峰，如今樓市已經處於後調控時代，相當於日本的1987年（即日本政府意識到泡沫後才是調控的時候），與日本樓市泡沫崩塌相比，國內樓市泡沫已經開始逐步出現了破裂徵兆。不過我認為中日兩國樓市有一些異同點，單純橫向對比的話，可比性並不強。

當下的中國和當年的日本雖然同處於房地產泡沫氾濫時代，但日本政府當時採取的措施是擴大公共投資，財政政策全面轉為寬鬆。而貨幣+財政的雙寬鬆，最終導致了房地產泡沫迅速積累。而咱們目前財政政策偏積極，貨幣政策有鬆有緊，不至於讓樓市泡沫危機全面爆發。中日兩國的樓市有何異同？

相同點：

1、前期需求端增長過快，後期增長緩慢。早在上世紀50年代，日本的城市人口就已經達到總人口的60%左右，也就是說城市化已經達到了60%，但之後的增速便非常緩慢，加之日本人口基數本身就不大，年均新增城市人口並不多，後期樓市缺乏強有力的需求支撐，導致房地產泡沫破滅以及其後很長的時期內的低迷。

截至2018年末我國城市化水平達59.58%，剛好“及格”，但根據諾瑟姆理論，60%以後的增長會非常緩慢，因此未來需求可能不足是國內樓市面臨的最大問題，就這點來看，與日本極為類似。

2、本幣升值導致外國資本推高房價。2000年以來，人民幣匯率從8∶1，上升到目前的6.8∶1，升值超過15%。本幣升值的強烈預期，吸引了大量國際資本進入中國，並以國際遊資的方式進入房地產市場。而當年日本的80年代也同樣經歷了日元大幅升值，資金向樓市聚集的過程。

3、土地制度和相關法律不健全。中國有土地財政，而在當時的日本，房地產開發商和政府也往往有著密切的關係，這就導致了中日兩國的制度並不利於房地產的健康發展。不同點：

1、我國宏觀調控能力較強。咱們的宏觀調控能力要遠強於20世紀80年代的日本。目前國內對於房地產調控的政策不再是以前那樣一“限”了之，而是全方位的：從限制資金入市，到各種限購限貸限售，再到增加土地和房屋供應，同時健全租賃市場，以租代售。反觀日本，1987年，日本政府意識到泡沫後便提高房地產稅收，同時日本央行也在1989年5月、10月、12月分別3次連續宣佈調高利率，並宣佈商業銀行停止向房地產貸款。在之後的幾年內，日本先後都出臺了許多調控政策，旨在抑制暴漲的房價。但遺憾的是，一系列政策使得土地供給減少，供不應求，地價不降反升。

10次危機，9次房地產；10次房地產危機，9次流動性。房地產泡沫對於許多國家來說，都是一個老大難問題。

國內樓市相當於日本房地產泡沫崩潰前夕

自1992年住房改革推行以來，我國房地產行業由起步發展到高峰，如今樓市已經處於後調控時代，相當於日本的1987年（即日本政府意識到泡沫後才是調控的時候），與日本樓市泡沫崩塌相比，國內樓市泡沫已經開始逐步出現了破裂徵兆。不過我認為中日兩國樓市有一些異同點，單純橫向對比的話，可比性並不強。

當下的中國和當年的日本雖然同處於房地產泡沫氾濫時代，但日本政府當時採取的措施是擴大公共投資，財政政策全面轉為寬鬆。而貨幣+財政的雙寬鬆，最終導致了房地產泡沫迅速積累。而咱們目前財政政策偏積極，貨幣政策有鬆有緊，不至於讓樓市泡沫危機全面爆發。中日兩國的樓市有何異同？

相同點：

1、前期需求端增長過快，後期增長緩慢。早在上世紀50年代，日本的城市人口就已經達到總人口的60%左右，也就是說城市化已經達到了60%，但之後的增速便非常緩慢，加之日本人口基數本身就不大，年均新增城市人口並不多，後期樓市缺乏強有力的需求支撐，導致房地產泡沫破滅以及其後很長的時期內的低迷。

截至2018年末我國城市化水平達59.58%，剛好“及格”，但根據諾瑟姆理論，60%以後的增長會非常緩慢，因此未來需求可能不足是國內樓市面臨的最大問題，就這點來看，與日本極為類似。

2、本幣升值導致外國資本推高房價。2000年以來，人民幣匯率從8∶1，上升到目前的6.8∶1，升值超過15%。本幣升值的強烈預期，吸引了大量國際資本進入中國，並以國際遊資的方式進入房地產市場。而當年日本的80年代也同樣經歷了日元大幅升值，資金向樓市聚集的過程。

3、土地制度和相關法律不健全。中國有土地財政，而在當時的日本，房地產開發商和政府也往往有著密切的關係，這就導致了中日兩國的制度並不利於房地產的健康發展。不同點：

1、我國宏觀調控能力較強。咱們的宏觀調控能力要遠強於20世紀80年代的日本。目前國內對於房地產調控的政策不再是以前那樣一“限”了之，而是全方位的：從限制資金入市，到各種限購限貸限售，再到增加土地和房屋供應，同時健全租賃市場，以租代售。反觀日本，1987年，日本政府意識到泡沫後便提高房地產稅收，同時日本央行也在1989年5月、10月、12月分別3次連續宣佈調高利率，並宣佈商業銀行停止向房地產貸款。在之後的幾年內，日本先後都出臺了許多調控政策，旨在抑制暴漲的房價。但遺憾的是，一系列政策使得土地供給減少，供不應求，地價不降反升。

緊縮政策，加上數次連續加息，房地產的資金鍊開始斷裂，房價暴跌，棄供現象出現，最終導致泡沫破滅。2、中國正在積極轉變經濟增長模式。與當年的日本相比，當下的國內經濟正在全力由出口導向向內需和消費導向轉型。更重要的是，我國的增長潛力比日本要大得多，未來可改變的空間依然很大。目前國內樓市已經進入後調控，後泡沫時代，歷史性拐點已經出現。一般來說，在大牛行情在結束前，所有板塊都要被拉昇一遍，而現在國內的房價也是一樣，從一線到三四線縣級市，都被炒了一遍，不少縣城房價都已接近萬元/平方米，泡沫已經出現破裂徵兆。日本的樓市泡沫更多的是內外部共同作用，國內則是通過拉動內需，逐步調控逐漸消化，相對更加溫和。未來中國樓市每年通過小幅調整可以消化庫存，再加上居民收入的提高，或許有望實現軟著陸，但小城市房價的泡沫依然值得警惕。

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從日本房地產泡沫破裂的形勢看，現在國內的房價屬於是泡沫最大的階段。為什麼這麼講呢？我國的房價最近二十年的漲幅是在10倍到20倍之間，不同的城市和不同的位置有所區別，也就是說我國的房地產泡沫比日本當年的房地產泡要大得多。我國的房地產過剩情況也比當年日本嚴重的多，最近二十年是各行各業都參與了蓋房子，是全民參與炒房炒地。面對大量過剩房地產和巨大的房地產泡沫，已經嚴重的影響到了我國的經濟發展，已經嚴重的影響到了我國人民的生活，可是也不能讓我國的房地產泡沫一次性的破裂。如果我國的房地產泡沫一次性的破裂，對我國的經濟會造成很大的衝擊。

怎麼化解這個問題呢？我國用了一個世界上從來都沒有國家用的方法，限制房地產的流動性，將房地產的風險轉嫁給所有的炒房者，我國過去的購房者中有85%的財房者購房的目的不是自已住，而是炒房，而投資房地產，這個問題就好辦了，既然全民炒房，那就讓所有的炒房者來承擔房地產的風險，於是我們採取限售，這樣一來，你想賣出房產，必須找到有資格購買房產的購房者，找不到有資格購房的人，你的房子就賣不出去，如果你私下交易是非法的，不受法律保護，你只能大幅降價。

這樣一來過去二十年投資房地產的人和所有的炒房者就承擔了我國的房地產風險，而過二十年投資房地產的人或企業，還有過去二十年的炒房者們，誰想賣出房產都很難，只能是自己降價稍微賣點，想大量賣出找不到合格合法的購房者，這樣一來就等於套牢了所有的投資房地產的人或者企業，套牢了所有的炒房者，也套牢了所有的地產商，誰想跑也跑不了。這種方法化解房地產風險，房地產的波動就很小，對經濟的衝擊也很小。

如果您認同我的觀點，請加我的關注並點贊。如果您有投資或融資的難題也歡迎從我的首頁導航條中點擊加入我的“圈子”提出，謝謝您們的支持。

感謝邀請回答這個問題，上世紀90年代初日本爆發的房地產泡沫破裂，是世界各國曆史上迄今為止最大也是最深的一次房地產危機，很多對於經濟和房產有所關注的朋友應該都知道這個事情。那麼今天我國國內的房地產情況與當時的日本有多少類似？藉此機會簡單談談我的觀察。

上世紀90年代日本房地產泡沫破裂的原因（個人愚見）

感謝邀請回答這個問題，上世紀90年代初日本爆發的房地產泡沫破裂，是世界各國曆史上迄今為止最大也是最深的一次房地產危機，很多對於經濟和房產有所關注的朋友應該都知道這個事情。那麼今天我國國內的房地產情況與當時的日本有多少類似？藉此機會簡單談談我的觀察。

上世紀90年代日本房地產泡沫破裂的原因（個人愚見）

第一、為了維持經濟增長，過於寬鬆的貨幣政策。有很多觀點認為其實到1985年的時候日本房地產泡沫已經很嚴重了，但是後來因為所謂“廣場協議”，簡單來說就是日元必須對美元升值。因為害怕本國的外貿受到影響打擊國內的經濟，就實行了所謂內需拉動經濟的政策。所以日本就採取了非常寬鬆的貨幣政策，降準已經到了歷史最低點，導致市場資金十分充裕。這樣就進一步刺激資金流向土地和房地產，房價和土地價格就越來越高，加快了泡沫破裂。

第二、信貸政策過於寬鬆。本身房地產泡沫就比較大了，這時候應該的做法是收緊信貸（簡單的表現就是提高上浮房貸利率）。但是當時或許是對於房地產的影響準備不足等原因，導致在逐利本性下，各大銀行都在繼續大規模發放貸款。

感謝邀請回答這個問題，上世紀90年代初日本爆發的房地產泡沫破裂，是世界各國曆史上迄今為止最大也是最深的一次房地產危機，很多對於經濟和房產有所關注的朋友應該都知道這個事情。那麼今天我國國內的房地產情況與當時的日本有多少類似？藉此機會簡單談談我的觀察。

上世紀90年代日本房地產泡沫破裂的原因（個人愚見）

第一、為了維持經濟增長，過於寬鬆的貨幣政策。有很多觀點認為其實到1985年的時候日本房地產泡沫已經很嚴重了，但是後來因為所謂“廣場協議”，簡單來說就是日元必須對美元升值。因為害怕本國的外貿受到影響打擊國內的經濟，就實行了所謂內需拉動經濟的政策。所以日本就採取了非常寬鬆的貨幣政策，降準已經到了歷史最低點，導致市場資金十分充裕。這樣就進一步刺激資金流向土地和房地產，房價和土地價格就越來越高，加快了泡沫破裂。

第二、信貸政策過於寬鬆。本身房地產泡沫就比較大了，這時候應該的做法是收緊信貸（簡單的表現就是提高上浮房貸利率）。但是當時或許是對於房地產的影響準備不足等原因，導致在逐利本性下，各大銀行都在繼續大規模發放貸款。

第三、股市、房市投機成風，監管形同虛設。在金錢的誘惑下，全民炒股到全民炒房，幾乎是無縫對接。不僅僅是普通民眾包括各大上市公司都是如此，因為大家都看好房市，也看好股市（包括銀行）。這樣情況下股市和樓市就徹底成為一體，想要動就更難了。

綜上，個人覺得作為政府監管單位來說如果意識不到房地產泡沫是不現實的，到如今來看似乎是日本政府有意為之，也就是說在人為調控效果不理想的情況下，主動刺破泡沫。

那麼我國房地產的情況與日本上世紀80年代有很多類似，但也有很大不同

相同點：

感謝邀請回答這個問題，上世紀90年代初日本爆發的房地產泡沫破裂，是世界各國曆史上迄今為止最大也是最深的一次房地產危機，很多對於經濟和房產有所關注的朋友應該都知道這個事情。那麼今天我國國內的房地產情況與當時的日本有多少類似？藉此機會簡單談談我的觀察。

上世紀90年代日本房地產泡沫破裂的原因（個人愚見）

第一、為了維持經濟增長，過於寬鬆的貨幣政策。有很多觀點認為其實到1985年的時候日本房地產泡沫已經很嚴重了，但是後來因為所謂“廣場協議”，簡單來說就是日元必須對美元升值。因為害怕本國的外貿受到影響打擊國內的經濟，就實行了所謂內需拉動經濟的政策。所以日本就採取了非常寬鬆的貨幣政策，降準已經到了歷史最低點，導致市場資金十分充裕。這樣就進一步刺激資金流向土地和房地產，房價和土地價格就越來越高，加快了泡沫破裂。

第二、信貸政策過於寬鬆。本身房地產泡沫就比較大了，這時候應該的做法是收緊信貸（簡單的表現就是提高上浮房貸利率）。但是當時或許是對於房地產的影響準備不足等原因，導致在逐利本性下，各大銀行都在繼續大規模發放貸款。

第三、股市、房市投機成風，監管形同虛設。在金錢的誘惑下，全民炒股到全民炒房，幾乎是無縫對接。不僅僅是普通民眾包括各大上市公司都是如此，因為大家都看好房市，也看好股市（包括銀行）。這樣情況下股市和樓市就徹底成為一體，想要動就更難了。

綜上，個人覺得作為政府監管單位來說如果意識不到房地產泡沫是不現實的，到如今來看似乎是日本政府有意為之，也就是說在人為調控效果不理想的情況下，主動刺破泡沫。

那麼我國房地產的情況與日本上世紀80年代有很多類似，但也有很大不同

相同點：

第一、過去很長時間為了維持經濟增長而實行寬鬆的貨幣政策和貨幣被迫升值壓力。僅僅從2008年開始的將近10年時間，我國的貨幣政策是很寬鬆的，大家知道的4萬億刺激政策（背後釋放的資金遠遠大於這數字）。這麼多年我國貨幣針對美元也從過去的10:1，變為如今的6.68:1，可以說同樣面臨日本1985年的情況。

第二、股市和房市互通有無。記得2017年的時候有一個數據，在上市公司3000家企業中有99%或多或少參與了房產投資，這不得不說是一個很嚴重的問題。

如果單單從這兩點來看，曾經有一段時間我國房地產情況與日本1985年已經很相似了，可以說已經到了泡沫邊緣。

但是實際情況從2015年後卻有很大不同，幾點愚見：

感謝邀請回答這個問題，上世紀90年代初日本爆發的房地產泡沫破裂，是世界各國曆史上迄今為止最大也是最深的一次房地產危機，很多對於經濟和房產有所關注的朋友應該都知道這個事情。那麼今天我國國內的房地產情況與當時的日本有多少類似？藉此機會簡單談談我的觀察。

上世紀90年代日本房地產泡沫破裂的原因（個人愚見）

第一、為了維持經濟增長，過於寬鬆的貨幣政策。有很多觀點認為其實到1985年的時候日本房地產泡沫已經很嚴重了，但是後來因為所謂“廣場協議”，簡單來說就是日元必須對美元升值。因為害怕本國的外貿受到影響打擊國內的經濟，就實行了所謂內需拉動經濟的政策。所以日本就採取了非常寬鬆的貨幣政策，降準已經到了歷史最低點，導致市場資金十分充裕。這樣就進一步刺激資金流向土地和房地產，房價和土地價格就越來越高，加快了泡沫破裂。

第二、信貸政策過於寬鬆。本身房地產泡沫就比較大了，這時候應該的做法是收緊信貸（簡單的表現就是提高上浮房貸利率）。但是當時或許是對於房地產的影響準備不足等原因，導致在逐利本性下，各大銀行都在繼續大規模發放貸款。

第三、股市、房市投機成風，監管形同虛設。在金錢的誘惑下，全民炒股到全民炒房，幾乎是無縫對接。不僅僅是普通民眾包括各大上市公司都是如此，因為大家都看好房市，也看好股市（包括銀行）。這樣情況下股市和樓市就徹底成為一體，想要動就更難了。

綜上，個人覺得作為政府監管單位來說如果意識不到房地產泡沫是不現實的，到如今來看似乎是日本政府有意為之，也就是說在人為調控效果不理想的情況下，主動刺破泡沫。

那麼我國房地產的情況與日本上世紀80年代有很多類似，但也有很大不同

相同點：

第一、過去很長時間為了維持經濟增長而實行寬鬆的貨幣政策和貨幣被迫升值壓力。僅僅從2008年開始的將近10年時間，我國的貨幣政策是很寬鬆的，大家知道的4萬億刺激政策（背後釋放的資金遠遠大於這數字）。這麼多年我國貨幣針對美元也從過去的10:1，變為如今的6.68:1，可以說同樣面臨日本1985年的情況。

第二、股市和房市互通有無。記得2017年的時候有一個數據，在上市公司3000家企業中有99%或多或少參與了房產投資，這不得不說是一個很嚴重的問題。

如果單單從這兩點來看，曾經有一段時間我國房地產情況與日本1985年已經很相似了，可以說已經到了泡沫邊緣。

但是實際情況從2015年後卻有很大不同，幾點愚見：

第一、主動降低經濟增速是我國做的第一步。不再以GDP增速論英雄，是我國2015年GDP增速為6.9%（你說要保持7%增長有難度嗎？其實是沒有的），在之前很多學者和專家預測我國GDP增速低於7%，但是實際情況是低於7%後我國經濟並沒有出現什麼大的問題，甚至我國已經有了GDP長期中低速增長的打算。這樣就不用為了一味的追求GDP高增長而實行過於寬鬆的貨幣政策。

第二、收緊信貸和進行嚴格房地產調控。歷次進行的房地產調控幾乎是2年一輪，但是收緊信貸確實歷史上第一次。從2015年之後，全國各地各大銀行都或多或少上浮了房貸利率，最緊的就是2018年了，全國首套房平均房貸利率達到了5.71%左右，要知道之前都是維持在4.9%左右。

感謝邀請回答這個問題，上世紀90年代初日本爆發的房地產泡沫破裂，是世界各國曆史上迄今為止最大也是最深的一次房地產危機，很多對於經濟和房產有所關注的朋友應該都知道這個事情。那麼今天我國國內的房地產情況與當時的日本有多少類似？藉此機會簡單談談我的觀察。

上世紀90年代日本房地產泡沫破裂的原因（個人愚見）

第一、為了維持經濟增長，過於寬鬆的貨幣政策。有很多觀點認為其實到1985年的時候日本房地產泡沫已經很嚴重了，但是後來因為所謂“廣場協議”，簡單來說就是日元必須對美元升值。因為害怕本國的外貿受到影響打擊國內的經濟，就實行了所謂內需拉動經濟的政策。所以日本就採取了非常寬鬆的貨幣政策，降準已經到了歷史最低點，導致市場資金十分充裕。這樣就進一步刺激資金流向土地和房地產，房價和土地價格就越來越高，加快了泡沫破裂。

第二、信貸政策過於寬鬆。本身房地產泡沫就比較大了，這時候應該的做法是收緊信貸（簡單的表現就是提高上浮房貸利率）。但是當時或許是對於房地產的影響準備不足等原因，導致在逐利本性下，各大銀行都在繼續大規模發放貸款。

第三、股市、房市投機成風，監管形同虛設。在金錢的誘惑下，全民炒股到全民炒房，幾乎是無縫對接。不僅僅是普通民眾包括各大上市公司都是如此，因為大家都看好房市，也看好股市（包括銀行）。這樣情況下股市和樓市就徹底成為一體，想要動就更難了。

綜上，個人覺得作為政府監管單位來說如果意識不到房地產泡沫是不現實的，到如今來看似乎是日本政府有意為之，也就是說在人為調控效果不理想的情況下，主動刺破泡沫。

那麼我國房地產的情況與日本上世紀80年代有很多類似，但也有很大不同

相同點：

第一、過去很長時間為了維持經濟增長而實行寬鬆的貨幣政策和貨幣被迫升值壓力。僅僅從2008年開始的將近10年時間，我國的貨幣政策是很寬鬆的，大家知道的4萬億刺激政策（背後釋放的資金遠遠大於這數字）。這麼多年我國貨幣針對美元也從過去的10:1，變為如今的6.68:1，可以說同樣面臨日本1985年的情況。

第二、股市和房市互通有無。記得2017年的時候有一個數據，在上市公司3000家企業中有99%或多或少參與了房產投資，這不得不說是一個很嚴重的問題。

如果單單從這兩點來看，曾經有一段時間我國房地產情況與日本1985年已經很相似了，可以說已經到了泡沫邊緣。

但是實際情況從2015年後卻有很大不同，幾點愚見：

第一、主動降低經濟增速是我國做的第一步。不再以GDP增速論英雄，是我國2015年GDP增速為6.9%（你說要保持7%增長有難度嗎？其實是沒有的），在之前很多學者和專家預測我國GDP增速低於7%，但是實際情況是低於7%後我國經濟並沒有出現什麼大的問題，甚至我國已經有了GDP長期中低速增長的打算。這樣就不用為了一味的追求GDP高增長而實行過於寬鬆的貨幣政策。

第二、收緊信貸和進行嚴格房地產調控。歷次進行的房地產調控幾乎是2年一輪，但是收緊信貸確實歷史上第一次。從2015年之後，全國各地各大銀行都或多或少上浮了房貸利率，最緊的就是2018年了，全國首套房平均房貸利率達到了5.71%左右，要知道之前都是維持在4.9%左右。

第三、股市和房市進行切割（資金監管嚴格）。相信對於股市有了解的朋友應該知道從2015年到現在股市都是處於半死不活的狀態（近期算是有點動靜），普通民眾出現賣房炒股的幾乎沒有，除非是腦子出問題。而且為了防止股市資金流入房市，很多地方已經禁止公司為單位購買房產。在這種監管下，無論是單位還是個人如今想要通過高槓杆炒房可能性會很低。

綜上，確實有一段時間（2015年前後）我國房地產的情況與1985年的日本房地產情形很像，但是跟日本選擇的處理方式不同我國選擇的是較為穩妥的處理方式，簡單的表現就是：允許樓市上漲，但是要穩。經過這幾年的調控，我國房地產的整體形勢應該是屬於穩健的，或許調控還需要一段時間，但是類似於日本那樣的房地產泡沫應該在我國不會發生的。各位覺得呢？歡迎關心房產的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。

上世紀80年代，日本經濟進入飛速發展期，經濟的的強勢發展造就一大批優秀的日本企業，甚至逐漸發展成跨過集團，出口量猛增，尤其是汽車、家電行業成了日本出口創匯的龍頭企業，並因此帶動了鋼鐵、機械製造業等其他行業的發展，日本一時間風頭無二。

鑑於當時美國貿易逆差嚴重，美元匯率過高造成嚴重財政赤字，與當時英、法、德、日簽訂了廣場協議，日元大幅增值，出口企業開始投資國內市場，美國資本為了避免匯率損失也湧入日本。日本政府為了維持出口，實行寬鬆的貨幣政策，增大企業貸款，造成國內流動性過剩。

銀行的海量貸款和外來資本迅速湧入股市和房地產，尤其是人們覺得房子不會貶值，1987年東京房價漲幅超50％，普通大眾看著房價越來越高，或出於投資，或擔憂房價持續走高買不起，於是乎紛紛貸款買房，房地產市場如火如荼，進入全民瘋搶時代，房地產開始吹泡沫。

1989年，日本經濟空前繁榮，各項數據數據新高，但是資本市場的空前繁榮並未提振實體經濟，相反制造業實體經濟無法支撐資產價格，股票和房價開始走低，加之日本央行收緊金融政策，出臺控制土地融資規定，助推泡沫破滅，外資逃離，股市、房市暴跌，銀行貸款壞賬飆升，對日本金融系統造成重大打擊，至此泡沫幻滅。

目前國內房地產泡沫自然存在，但是鑑於人口，發展程度，城市化水平，存在諸多差異，重點是國內不會選擇主動刺破泡沫，讓經濟硬著陸，金融政策主要基調是維穩，逐步降槓桿，控制信貸，降低銀行風險，風險尚可控，一旦失衡，首當其衝受衝擊就是銀行系統，進而導致金融穩定失衡，引發危機。

我是Roseview財經，更多問題敬請關注，歡迎一起交流討論，希望對您有幫助。

上世紀80年代，日本經濟進入飛速發展期，經濟的的強勢發展造就一大批優秀的日本企業，甚至逐漸發展成跨過集團，出口量猛增，尤其是汽車、家電行業成了日本出口創匯的龍頭企業，並因此帶動了鋼鐵、機械製造業等其他行業的發展，日本一時間風頭無二。

鑑於當時美國貿易逆差嚴重，美元匯率過高造成嚴重財政赤字，與當時英、法、德、日簽訂了廣場協議，日元大幅增值，出口企業開始投資國內市場，美國資本為了避免匯率損失也湧入日本。日本政府為了維持出口，實行寬鬆的貨幣政策，增大企業貸款，造成國內流動性過剩。

銀行的海量貸款和外來資本迅速湧入股市和房地產，尤其是人們覺得房子不會貶值，1987年東京房價漲幅超50％，普通大眾看著房價越來越高，或出於投資，或擔憂房價持續走高買不起，於是乎紛紛貸款買房，房地產市場如火如荼，進入全民瘋搶時代，房地產開始吹泡沫。

1989年，日本經濟空前繁榮，各項數據數據新高，但是資本市場的空前繁榮並未提振實體經濟，相反制造業實體經濟無法支撐資產價格，股票和房價開始走低，加之日本央行收緊金融政策，出臺控制土地融資規定，助推泡沫破滅，外資逃離，股市、房市暴跌，銀行貸款壞賬飆升，對日本金融系統造成重大打擊，至此泡沫幻滅。

目前國內房地產泡沫自然存在，但是鑑於人口，發展程度，城市化水平，存在諸多差異，重點是國內不會選擇主動刺破泡沫，讓經濟硬著陸，金融政策主要基調是維穩，逐步降槓桿，控制信貸，降低銀行風險，風險尚可控，一旦失衡，首當其衝受衝擊就是銀行系統，進而導致金融穩定失衡，引發危機。

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日本的房地產泡沫起始於上世紀80年代中期，當時日本與美國簽訂了廣場協議，日元開始了升值之旅。而日元的升值一旦形成趨勢後，大量海外資金都流向日本，於是日本房地產泡沫開始被吹大。到了上世紀90年代初期，日本的房地產泡沫已經失控，大量日本國民都在拼命買房置業。沒人相信房價會大跌。

而隨著美國進入到了加息週期，日本央行也跟著加息，這樣導致了房地產泡沫的破裂，日本房價從高位便出現了斷涯式的下跌，房地產泡沫破裂後，日本國內經濟一厥不振，長期低迷，這也就引出了“失落的二十年”之說。

目前中國的房地產泡沫也走到了最後，歷史性拐點已經出現。凡是炒股的人都知道，大牛市行情在結束之前，所有板塊都要拉昇一遍，而現在國內的房價南到西雙版納，北到丹東，都被炒房者拉了一遍。剛開始是一二線城市，後來是三四線城市，現在連縣級的五六線城市房價都在補漲，中國已經200多座縣城的房價突破了8000至9000元/平方米。國內房地產泡沫已經開始逐步出現破裂徵兆。

目前國內的房價形勢與當年日本房地產泡沫有幾分相擬：一方面，當年日本央行是連續加息，導致了日本炒房者成本上升，選擇退出。而現在中國的房貸利率已經21個月上漲，再加上國內對房地產總體上是去槓桿的態度，中國的房地產泡沫遲早會因房貸利率上升而終結。

另一方面，當年日本房地產泡沫的形成，也是與日元大幅升值有關。正是日元的大幅升值，大量外資流入日本，助推了日本國內的房價。而後來日元出現貶值了，各路炒家開始拋棄日本房產，並兌換成美元流出，日本房價的拐點也就形成了。中國的人民幣匯率在經歷過大漲之後，現在也處於貶值的大趨勢中，一旦房地產泡沫被擠破，各路資金流出的可能就會加大。

不過，中國的房地產泡沫破裂並不一定會給國內的金融體系造成多大沖擊，因為目前一二線城市都被房地產調控給監管著，房地產的限售、限購都影響到做空者的大量拋售做空房產，未來中國房地產市場每年通過小幅下跌，居民的收入的提高，有望實現軟著陸。但是三四線城市房地產就只能任由漲跌了，未來三四線城市房價大幅調整的概率非常大。

這個問題沒有可比性，如果按西方制度，世界普遍通用眼光看房價，北上廣到手收入年平均8萬，一套外環外獨立別墅差不多應該在80萬，建築面積90平的公寓中環到外環區域差不多也在80萬，如果超過3倍，就進入危險區域，差不多也就240萬，到5倍也就是400萬進入隨時崩盤階段。

日本是人口密集度極高的國家，常年房價都是徘徊在2倍左右，東京更是常年3倍左右，日本房產崩盤達到了5+倍，東京在7倍左右。

我們國家體制特殊，崩不崩，什麼時候崩到什麼程度都是不是市場說了算。

而我們現在的經濟困難是房產大量掠奪了實體經濟的資金，導致實體經濟困難，影響國家大局，所以房價肯定要動的，但這種動是要轉移資金，只要達到這個目的就行，而實際是貶值還是降價不好說，各有利弊，而保住房產現有價值就絕了實體經濟，這是國家所不能忍受的。而直接崩盤對經濟衝擊太大，這也是國家不希望看見的。還有兩個問題，第一個是大量空置房在地方手上，第二，房子大多欠著銀行的錢，崩盤意味著國家要打出大量的錢補空，如果不拿錢出來，只能貶值，但是這和RMB國際化的大局衝突。

對於國家來說，最好的辦法就是略微小幅度貶值，在拿出一部分可以承受的錢，再讓百姓承擔一部分，這種分擔損失對於國家來說最為有利。

中國的房子情形太過複雜，各種各樣，工業的、小產權的、農村的、軍房、拆遷房、房改房等等吧，每個人獲得的成本大不一樣。拿中國和日本比較，很不妥！

一是中國的人口是多少，14億。歐洲44個國家+美國+加拿大+澳大利亞+新西蘭+新加坡+韓國，中國超過這些國家的人口總和，作為曾經的農業人口大國，在大規模城市化走到半程的今天，多少億人要進城你知道嗎？多少億已經在城市裡生活並且要求改善住房的你統計過嗎？歐美成熟的發達國家包括日本，農業人口僅僅為5%的比例。

二、中國作為最大的發展中國家，幾十年改革開放創造了經濟發展奇蹟，現在仍然高速發展中，是世界第二大經濟體，10年之後，政治、經濟、軍事等綜合國力完全可以和美國一比，甚至可能會成為最強大的國家。作為世界的一極，你讓北京上海的房價低於紐約、倫敦、香港、東京甚至首爾、洛杉磯等城市太多，可能嗎？和中國的蓬勃發展相反，他們中的許多已發展至頂部，日暮西山，盛極而衰。

三是中國人買房有六個錢包，買房置業成家的觀念根深蒂固，國情和歐美國家一樣嗎？他們習慣了租房。

四是，中國的人口正大規模流向大城市和沿海開放經濟帶，集中趨勢明顯，且中國人對健康及生命質量越來越重視，以及計劃生育的放鬆，傳導在房子上，會助推房價及房屋品質提升，這也是中國今後二三十年房地產保持發展的動能之一。這方面的國情和日本也大不一樣。

日本房地產泡沫本質是房地產崩盤，進而帶動股市下跌，正可謂一波雙殺。但仔細分析，房地產崩盤實際上是日本政府主動刺破泡沫帶來的階段性危機，從而也就導致日本面臨的現狀：老齡化嚴重、經濟倒退20年、國際話語權嚴重減弱······

那國內房價到底處於何種階段呢？

實際上，中國與亞洲其他國家以及歐美洲國家相比，除了五千年文化積澱外，更為重要的則是政策可以引導市場。

2008年央行放水的四萬億從積極層面來看，恰是無奈之舉，但也成就瞭如今中國的國際地位。但近年來的放水已經基本沒有效果，基建等行業已經接近飽和，而且國家不允許大範圍流向房地產行業。

當然，影響國內房價未來走向的方式有很多，以上兩點不過是我們可以看到的因素，目前房價形式已經可以看到危險的預警，但還未達到臨界點的層面。但一方面是中國人口紅利的餘威尚存，國家只要平穩發展就能消除危機。再者就是ZF以及經濟刺激的雙重影響下，只需看能否摒棄對於房地產行業的依賴，若能摒棄，則經濟無擾。若發展遇到瓶頸，還需發展房地產行業，那卻是要有一定的風險意識。

日本經濟泡沫還有一個重要前提，因為貨幣升值，日本企業財富暴漲、國民收入暴漲！股市暴漲、房價暴漲。經濟的方方面面都充滿泡沫。當泡沫破裂時，人們首先面臨工資下跌甚至失業，然後是股市血本無歸，經濟拮据的人們無力負擔房貸紛紛破產。而我們呢？工資虛高嗎？工作好找嗎？股市暴漲了嗎？都沒有！貸款買房的人大多工作穩定，有一技之長，且房貸在可承受範圍內，所以屌絲期盼的大量斷供房價腰斬是不會發生的，即便是個別欠發達城市房價跌了，因為工作機會少你也不會去哪裡買房定居。

一直以來都有對比日本房產泡沫與中國樓市的聲音，大概在十幾年前記得就有報道，這也成為大家津津樂道的話題。這裡我想聊兩點：

一是這次美方的貿易談判代表團核心人物是萊特希澤，他就是當年廣場協議的代表之一，所以，日本的教訓是值得我們深思的，他們談判的思想和思維也是相似的。

一直以來都有對比日本房產泡沫與中國樓市的聲音，大概在十幾年前記得就有報道，這也成為大家津津樂道的話題。這裡我想聊兩點：

一是這次美方的貿易談判代表團核心人物是萊特希澤，他就是當年廣場協議的代表之一，所以，日本的教訓是值得我們深思的，他們談判的思想和思維也是相似的。

二是日本當年和我們國家的發展基礎和發展階段還是有不同的，我們城市化過程還沒結束，而且我們主權在自己手上，日本就是明知道協議的危害沒有獨立的軍事主權還是不行的，再有，我們的內需市場是巨大的，這是我們應對的優勢。

一直以來都有對比日本房產泡沫與中國樓市的聲音，大概在十幾年前記得就有報道，這也成為大家津津樂道的話題。這裡我想聊兩點：

一是這次美方的貿易談判代表團核心人物是萊特希澤，他就是當年廣場協議的代表之一，所以，日本的教訓是值得我們深思的，他們談判的思想和思維也是相似的。

二是日本當年和我們國家的發展基礎和發展階段還是有不同的，我們城市化過程還沒結束，而且我們主權在自己手上，日本就是明知道協議的危害沒有獨立的軍事主權還是不行的，再有，我們的內需市場是巨大的，這是我們應對的優勢。

三是談一談這次的貿易摩擦影響，從剛開始的貿易站，現在到了科技對抗，未來是否還有金融對壘？這些都是長期趨勢，即使現在我們達成協議，我想也只是暫時的，美國兩黨很少對一個問題有共識，但是在中美關係上，他們是一致的，而且是長期的，我們必須做好準備，如華為者，未雨綢繆。做好自己的事，謹防範外部的挑戰。對於我們個人，我始終在講炒房於己於國都不利，雖然道義的呼喚沒什麼實際意義，但是我覺得還是要表達一下。

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