小區的車位有必要買嗎？

就目前中國的房地產來說，小區戶數和小區車位比例最多也就1:1.5（個別高檔小區除外），但是就目前我國城市的汽車使用現狀，車位在小區入住10年左右發到使用率飽和，作為社會幾十年內的一次性資源，在三線以上城市如果經濟條件允許的話，車位是有必要買的，而且車位是屬於非消費類支出（升值多少不好說，至少保值）。

從使用的覺度看，一個普通小區在入住五年後，如果使用的是公共車位，晚上九點以後你還敢開車外出麼？回來的時候很可能找不到車位，然後就會出現小區內到處亂停車的現象，然後又會出現莫名刮擦的可能，然後各種矛盾不斷滋生，我想誰都不願意看到這種結果，但是沒辦法，我國大部分小區車位使用現狀就是這樣。

再從我國城市房地產發展情況來說。國家的城鎮化建設率目前基本上達到預期水平，但是隨著國民生活意願導向越來越趨向城市，城市發現至少還會有十年左右的增長期，意味著還會不斷的有非城市人口湧入。

再次我們看看房地產價格的走向可能性。在房價究竟走高走低的問題，買了房子的希望房子至少保值，沒買房子的很多盼著房價崩盤。好吧，我來說說我的看法:房價不會崩盤，試想一下如果房價崩盤，那誰會受不了？買房子的人（特別是有貸款的人）受不了，銀行更受不了，那到時候社會免不了會亂，但是國家不允許社會亂，所以最多也就緩慢的漲，不會崩盤。

最後從我國汽車業的發展現狀來看。起碼拿目前我國汽車的發展水平，還沒辦法躋身世界前列，所以還有很長的發展道路，那意味著什麼？我國城市汽車還會以每天數以萬計的新入戶汽車加入到城市道路里來。而去年頒發的交通法規幾乎允許家用小汽車無限期的使用下去。想想就明白了，車位真的值得買（當然是在經濟條件允許的情況下）。

希望能給各位有一定的參考價值。

小區的車位有沒有必要買？

首先看開發商的車庫有沒有所有權，能不能辦理產權登記——不動產登記。

只有開發商辦理了相關建設工程規劃許可的專門車庫（位），且該專門車庫（位）用地獨立於業主共有的建設用地之外，業主也沒有公攤，開發商才能對車位進行所有權的合法轉讓；如上車位才能辦理出不動產產權登記。如：地面上與商品房分離、分置的單獨的車庫（房）。

下列形態的車庫（位），開發商也不能買賣、不能辦理不動產登記。

1、地下人防工程停車位

按照《人民防空法》等法律法規規定，在建設城市民用建築時，應當修建戰時可用於防空的地下室；地下防空工程一般本著“誰投資、誰受益、誰維護”的原則進行管理。

開發商在商品房開發時，必需按規定建設人防工程，這即是地下人防工程停車位出現的原因。

地下人防工程建設費用應由開發商承擔。業主購買房屋所支付購房款中不應包含地下人防工程費用。

但，如果開發商將地下人防工程計入業主的公攤面積，或者計入了確定商品房銷售價格的計價成本中，則業主已經為地下人防工程支付對價，地下人防工程停車位的使用權應全部歸於全體業主共有；

如果開發商單獨承擔了費用，筆者認為：則並不代表開發商能夠完全獨立於業主，享有完全利用地下人防工程停車位收益的權利。

因為，地下人防工程建設於小區業主共有建設用地之下，業主對該土地具有共有的建設用地使用權，開發商執行《人民防空法》建設地下人防工程，應對於廣大業主“補充利益”，無償提供一定數量車位供業主使用後，方能對其它車位進行收益。

業主注意：因地下防空工程特殊性質，地下防空工程停車位不能買賣；開發商只能出租。

2、小區建築規劃區內，經建設規劃許可的小區業主共有車庫（位）

此類車庫（位）系開發商按規定進行規劃建設，已辦理了小區共有停車庫（位）建設用地規劃許可手續，為全體業主共有，業主均有權進行正當使用。開發商、物業管理服務公司等不得進行干涉；更不能進行私自轉讓、出租。

3、地面上佔用業主共有的道路或其他場地用於停放汽車的車位（庫）

此類佔用業主共有的道路或者其他場地形成的停車位（庫），與上述“2”的業主共有規劃車庫（位）不同的是未經“車庫（位）”規劃用地許可，利用小區內共有的道路或共有場地，但其所有權、使用權仍為全體業主享有，開發商等不得進行轉讓、出租。

業主尤其要注意的是：開發商利用業主共有建設用地建設的地下車庫（不是人防工程）。

這一類車庫（位）不屬於上述“開發商可買賣、能辦理不動產登記車庫（位）”。地下車庫是開發商利用業主建築區劃內共有建設用地的地下，建設的用於業主停車的建築設施；該地下車庫的建設規劃用地屬業主共有，業主在購買商品房時已為該建設用地使用權支付對價。

a.有的地下車庫，開發商出賣商品房時已經將其建築面積納入業主公攤面積——業主已為此支付價款，因此該地下車庫所有權應歸全體業主所共有。開發商等無任何處置權利。

b.有的地下車庫，開發商單獨承擔費用，沒有將費用轉嫁予業主的

這類地下車庫，雖業主沒有為其建設費用支付對價，但是，因其是利用業主共有的建設用地使用權建設的地下車庫，全體業主理應對其享有一定的權利——應分付業主一定數量的無償停車庫（位）供業主使用。此類地下車庫因開發商對所述車庫不具有獨立的不動產所有權，吳律師認為：開發商不能向業主出賣，只能出租，辦理不出不動產產權登記。

前期，南京星漢置業有限公司與星漢城市花園小區業主委員會的地下停車庫之爭，南京市鼓樓區人民法院按照2004年12月15日施行的 南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定（試行）》第六條規定：

“根據<南京市建築物配建停車設施設置標準與準則>建設的機動車停車位按以下原則確定歸屬：

相當於標準配件總量15％的室內機動車停車位以及全部露天機動車停車位為業主共用停車位，其餘為房地產開發企業可銷售的業主專用停車位。規劃部門核定停車位分配比例的，從其核定。”，判定涉訴地下停車庫被告南京星漢置業有限公司應有不低於15%（最低6個）數量的車庫為業主保留。

即依據此法理。

所以，開發商能夠買賣的停車位只有：所出賣車庫（位）的土地獨立於全體業主共有建設用地土地之外，開發商具有獨立建設用地使用權，並已辦理車庫（位）建設工程規劃許可的，開發商才擁有車庫（位）完全所有權，才能出賣，並辦理不動產產權登記。

其它類型車庫（位），開發商只可對於獨立承擔費用的地下車庫、人防工程車位等的部分（非全部）對業主進行出租，最長租期20年，而不是出賣。

首先確定你們小區的停車位是否充足，達不到你就非要買了，否則你就面臨停不了車的尷尬。我自己原來住的小區停車位相對多一些，停車位就不好賣，十多萬一個賣了好久。還有個國防設施的地下停車位是不能賣的，土地性質不同，籤的合同都是租用，只不過長期而已，這種的建議租。

不必要。第一，你沒租車位，沒買車位。但是你有權支付臨時停車費。如果你是業主，物業更沒理由不讓你進入小區，小區公共部位收益75%是屬於全體業主的。如果物業以小區所以停車位停滿為藉口，也是不合理的，因為規定小區停車位應該給予小區業主使用，我就不相信這麼大的小區，全是業主的車。如果物業攔著不讓你進，你就投訴到物業所在地的房屋土地管理局物業處去（簡稱房）。他們負責監督管理物業的。

我也湊湊熱鬧 記得05年左右吧 我買了一套房 當時那個小區的車位好像是9萬一個 之所以我記不清了 是因為那個時候我不會開車 更沒有車 所以我根本沒有考慮過車位的問題 大概09年吧 我不光會開車了 還有了一輛車 問題來了 我的車停哪裡 那個時候我每天都很焦慮 因為我總是在想我的車應該停哪裡 小區偶爾可以開進去 停在公共道路上 但是藉口總會用完的 而且門衛也認識你的車了 後來只能停在馬路邊 其實走兩步挺好的 權當鍛鍊身體了 自我安慰還沒幾天 警察叔叔就開始調皮了 被貼了幾次條後 終於下定決心要租一個車位 但是 但是 那個時候每個月幾百塊的停車租金真心覺得貴 只好到處停車 有時候要走二十多分鐘去取車 再後來 小區貼了一張賣車位的廣告 很興奮的去看了看 然後更興奮了 每個車位售價24萬 沒錯 2010年的時候 我住的小區就賣到24萬了 最後我是怎麼解決這個問題的呢 我把這套房子賣掉了 一定就是我對車位的感受 以至於我姐後來買房子的時候 我然後他們兩口多貸了點房款 買了兩個車位 買了房子圖的啥 安居樂業嗎 整天為了停車絞盡腦汁 擔驚受怕 的 何來的安居樂業啊 再說了 房價一直在漲 車位也在張啊 2010年我花了14萬買的車位 現在報價28萬了 所以 你動了買房子的心思 千萬別糾結買不買車位 因為必須買。

我的車

也沒地方停，煩躁！！

14年買的房子，手頭沒多少錢，當時車位6萬一個，地下倉庫3萬一個，真心想買，就是買不起呀，但是一直關注著。因為小區是高層，頂層33，預計車位在以後絕對是稀缺資源！15年年底，驗收房子，諮詢了開發商，車位還有，因為所處地方是三線小城市，人們的觀點不如大城市的，車位還有剩餘，3萬一個！地下室10平米1萬一個！果斷出手，重要的是這兩樣都有產權，合同寫明跟房子一樣，70年。今年，住戶增多，地上基本停滿，車位現在賣6萬，這才一年多，拋開房子漲價，光車位就翻了一番！

絕對要買，最好早點買。有很多開發商剛開盤的時候就以車位便宜為賣點，但實際上剛開盤時他車位又不真的開賣，這時找他們經理或者什麼領導，軟磨硬泡買到一個車位是最賺的。我房子開盤時，開發商發的宣傳單上說車位只要2萬7。後面真正開賣時開發商就直接賣的5萬4，翻一輩。然後現在附近有些小區車位那個10萬。關鍵是入住率高的話，沒車位很苦惱的。不要和我說配套車位一戶至少一個。呵呵，我們這地下車庫有些人一次就買幾個，地下車庫經常沒停滿，地上免費車位要排隊還不一定停的到。

個人認為車位不值得買，從兩個方面來看，第一，投資角度，我這樓盤的車位27萬一個，每月收80元管理費，而我外面租個車位是600元，換言之，是20元一天，27萬按年3％利息計算，有8100元，減掉7200，還有900元盈餘，再加上免付的960元管理費，即有1860元盈餘；第二，現在滴滴叫車方便得不得了，有時近點都懶得開車，寧願走路。那個塞真是頭都大，汽車將逐步遠離剛需，交通便利性提供了最好的出行方式，車子不再是身份的象徵，更是負累，一臺車每年至少要花2萬，而出入打車，2萬每年都夠每天任意打車了。況且外出辦事，開車最煩的是找地方停車。所以，買車位也是一個不明智的選擇。

現在購買車位成了很多有車族購房頭疼的一件事情，不僅僅是車位價格昂貴，很多時候是重金難求，因為小區面積有限，車位有限，這也造成了很多開發商不合理買賣，很多業主不清楚相關法律法規，在車位購買方面經常出現糾紛和困惑。下面總結五點注意事項，以供消費者在購買車位時作為參考：

一，看能否辦理產權證。業內人士指出，衡量車位、車庫可否銷售的唯一標準是能否辦理產權證，若購買的車位、車庫不能辦理產權證，則說明該車位或車庫是不能銷售的。

二，租賃車位有限期20年。租賃車位、車庫最長有效期只有20年。根據《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。”

三，人防車庫禁止買賣。根據現行的小區規劃法規，小區共用場地、計入公攤面積的車位和車庫屬全體小區業主所有，人防工程等配套設施也是禁止買賣的，開發商或者物業公司無權出售。

四，買車位不能用公積金貸款。購買車位、車庫的時候不能使用公積金貸款。銀行有關工作人員解釋，按國家住房公積金管理條例，住房公積金是單位和職工繳存的長期住房儲金，應用於職工購買、建造、翻建、大修和裝修(新增)自住住房，任何單位和個人不得挪作他用。因此，在現行法律法規條件下，公積金貸款不能用於購買除自住房以外的東西，當然就不能用於購買車庫。

五，應將車位相關細則寫進合同。業內人士指出，為了避免不必要的糾紛，購房者最好將車位細則寫進合同。如果購房者在簽訂購房預售合同的時候，如果車位和房屋是一併購進的，購房者和開發商就車位的範圍、車位號、預售面積、預售價款等情況在預售合同的補充條款中約定清楚，最好配有平面圖。購房者如果是先買房再買車位的，則可與開發商另行簽訂合同，就上述詳細事項都應有具體說明，並將合同另行備案。