最近，有網友提出：在未來5-10年時間裡，中國房價還有5倍以上的漲幅嗎？實際上，從2008年到2018年，各地房價確實有5倍甚至更高的漲幅。我記得2008年上海房價是1.5萬/平方米，而2018年上海很多地區的商品房價已經漲到7萬元/平方米以上，10年時間房價也漲了5倍。那麼未來，國內房價還會出現前10年這樣大幅上漲嗎？我們認為這種可能性並不大。
第一，決策層不允許房價上漲，因為房價大漲對國內金融體系“降槓桿、控風險”不利。最近，銀保監會領導和央行的領導多次在公開媒體上講，我國的房地產泡沫實在太大，要注意防控房地產金融風險。進入下半年以來，各地紛紛上調房貸利率，部分二三線城市對房地產調控也開始了加碼，預計下半年調控將收緊。在房地產調控，中央政府不斷重申“房住不炒”的主基調下，指望未來房價年年大漲，不切實際。
第二，現在國內房地產總市值已經達到450萬億，相當於美國+歐盟+日本的房地產總市值之和，這是不正常的，說明房地產是有巨大泡沫的。如果未來幾年房價再次大漲，那中國的房地產市值豈不是要買下全世界？當年日本房地產最繁榮的時候，日本東京的一個區的市值就可以買下全美國，最後日本人還是空歡喜一場。所以，中國的房價已經接近極限，再繼續大漲已經沒有空間，而且風險極大。
第三，現在中國老百姓的資產全都財富都在房地產上面，房價上漲都沒有空間，更別說再像過去那樣翻個幾倍。資料顯示，國內居民財富77%是房地產，只有23%的資產是金融資產。顯然，國內房地產已經趨於飽和，該買房的都買了，而炒房者也在退出這個市場。現在中國近14億人口中居然有5.6億人是在銀行沒有存款的，大家都把錢去買了房子。所以，房價未來繼續上漲的概率根本不存在。
第四，國內房地產空置率很高，就連大城市的房產空置率都高達20-30%，北京市區也有100多萬套房產空置著。過去炒房時代，人們總喜歡拿著大量的房產持房待漲，於是少數人掌握著大量社會房源，多數人要麼做房奴，要麼根本買不起房。去年全國不動產聯網已經完成，而在未來幾年內就要推出房產稅，而房產稅將對二套房以上的家庭開徵。這會導致大量炒房者將把房源拋向市場，未來房價不是上漲，而且會出現一定幅度的擠泡沫過程。
第五，過去房價瘋狂上漲，與國內經濟始終保持兩位數增長有關，因為經濟高增長，會帶來居民的收入提高，人們就敢投資房地產。而未來國內經濟將在6%至6.5%的區間運行，國內民眾對未來收入預期不如過去那麼高。再加上，在經濟下行的情況下，資產泡沫也容易破裂，所以，不管是炒房者，還是剛需群體，現在都處於觀望狀態。未來一二線城市房價將會穩中有降，逐步迴歸理性，而部分三四線城市房價在大漲過後出現大跌，也在所難免。
未來5-10年內，房價大漲的概率基本可排除。未來大中城市房價將逐步迴歸理性，與當地居民收入掛鉤。而部分三四線城市房價會出現較大幅度的調整。我們的依據是：房地產調控遏制了房價上漲的空間；國內房地產總市值說明國內房價已經漲到了頂；百姓的資產全都用在房地產上面，已經沒有多少資金再來炒房；國內房地產空置率太高，房產稅一旦推出，房價就會出現大跌；國內經濟下行，房地產開始擠泡沫，炒房者觀望退出跡象明顯。
最近，有網友提出：在未來5-10年時間裡，中國房價還有5倍以上的漲幅嗎？實際上，從2008年到2018年，各地房價確實有5倍甚至更高的漲幅。我記得2008年上海房價是1.5萬/平方米，而2018年上海很多地區的商品房價已經漲到7萬元/平方米以上，10年時間房價也漲了5倍。那麼未來，國內房價還會出現前10年這樣大幅上漲嗎？我們認為這種可能性並不大。
第一，決策層不允許房價上漲，因為房價大漲對國內金融體系“降槓桿、控風險”不利。最近，銀保監會領導和央行的領導多次在公開媒體上講，我國的房地產泡沫實在太大，要注意防控房地產金融風險。進入下半年以來，各地紛紛上調房貸利率，部分二三線城市對房地產調控也開始了加碼，預計下半年調控將收緊。在房地產調控，中央政府不斷重申“房住不炒”的主基調下，指望未來房價年年大漲，不切實際。
第二，現在國內房地產總市值已經達到450萬億，相當於美國+歐盟+日本的房地產總市值之和，這是不正常的，說明房地產是有巨大泡沫的。如果未來幾年房價再次大漲，那中國的房地產市值豈不是要買下全世界？當年日本房地產最繁榮的時候，日本東京的一個區的市值就可以買下全美國，最後日本人還是空歡喜一場。所以，中國的房價已經接近極限，再繼續大漲已經沒有空間，而且風險極大。
第三，現在中國老百姓的資產全都財富都在房地產上面，房價上漲都沒有空間，更別說再像過去那樣翻個幾倍。資料顯示，國內居民財富77%是房地產，只有23%的資產是金融資產。顯然，國內房地產已經趨於飽和，該買房的都買了，而炒房者也在退出這個市場。現在中國近14億人口中居然有5.6億人是在銀行沒有存款的，大家都把錢去買了房子。所以，房價未來繼續上漲的概率根本不存在。
第四，國內房地產空置率很高，就連大城市的房產空置率都高達20-30%，北京市區也有100多萬套房產空置著。過去炒房時代，人們總喜歡拿著大量的房產持房待漲，於是少數人掌握著大量社會房源，多數人要麼做房奴，要麼根本買不起房。去年全國不動產聯網已經完成，而在未來幾年內就要推出房產稅，而房產稅將對二套房以上的家庭開徵。這會導致大量炒房者將把房源拋向市場，未來房價不是上漲，而且會出現一定幅度的擠泡沫過程。
第五，過去房價瘋狂上漲，與國內經濟始終保持兩位數增長有關，因為經濟高增長，會帶來居民的收入提高，人們就敢投資房地產。而未來國內經濟將在6%至6.5%的區間運行，國內民眾對未來收入預期不如過去那麼高。再加上，在經濟下行的情況下，資產泡沫也容易破裂，所以，不管是炒房者，還是剛需群體，現在都處於觀望狀態。未來一二線城市房價將會穩中有降，逐步迴歸理性，而部分三四線城市房價在大漲過後出現大跌，也在所難免。
未來5-10年內，房價大漲的概率基本可排除。未來大中城市房價將逐步迴歸理性，與當地居民收入掛鉤。而部分三四線城市房價會出現較大幅度的調整。我們的依據是：房地產調控遏制了房價上漲的空間；國內房地產總市值說明國內房價已經漲到了頂；百姓的資產全都用在房地產上面，已經沒有多少資金再來炒房；國內房地產空置率太高，房產稅一旦推出，房價就會出現大跌；國內經濟下行，房地產開始擠泡沫，炒房者觀望退出跡象明顯。
謝謝邀請。
前天有個題目，是房產專家說未來10年中國的房價至少會翻一倍，這是不是真的？吸引了眾多的回答者，當然答案也只能是兩個：真或假。大部分人認為不可能，因為當房價高到一定的程度後，上漲的幅度自然會慢下來，後一個10年和前一個10年絕對不一樣。今天看到的這個題目對中國的房地產市場更加充滿了信心，問大家未來五到十年房價還有10倍以上的漲幅嗎？我不知道大家對這個問題有什麼反應，至少我認為即使我國的經濟如何高速發展，也不會推動房價一年漲一倍或兩年漲一倍。那麼依據如何？
（一）我國的房地產市場20年來一直都是向上的，對整個經濟的發展做出了貢獻。但不可否認的是，由於過渡的依賴致使房價越來越高，中央不得不採取一系列嚴格調控措施以‘’穩‘’為基調，而且作為長效機制貫徹落實。既然這樣的話，房價就不會象前幾年那樣連續大幅上漲，更不可能出現幾年翻倍的情況。
（二）近兩年我國的經濟增長速度基本上都在6%一一7%之間，與前幾年相比速度已放緩。其中也有很大原因就是我們的實體經濟整個形勢不好，一直處於下行狀態。而造成經濟下行的原因與房地產市場的過熱有直接關係，這點大家都非常明白。要保持經濟持續健康的發展，不能單純依賴某個產業。只有全面振興經濟，才能保持經濟的高速增長。如果經濟的增速達到了10%，房價也不可能上漲10%吧！
（三）前天我在一個問答中曾說過，中國最不缺的是房子，只是不平均罷了。有人說中國的房子已達到40億人居住，也有人說中國人均一套，還有人說空置房已達到20%以上。20%是一個什麼概念？就是有6500萬套房子是空著的！有這麼多的房子不去消化，再過度開發，只能是越來越多，房價是漲還是降？
這本不是一個值得回答的問題，其實大家心裡都明白。但看到這個問題不答如鯁在喉，只好一吐為快。歡迎大家多提意見。
未來十年，房價漲十倍，有點太誇張了，這明顯不是一個現實的事，按照正常預算，房價的增長規律和經濟的增長規律差不多，也就是說，平均房價在未來，翻一倍是有可能，因為現在經濟是以6%到6.5%的速度增長，十年也就是翻一番左右，房價的平均價格，差不多也是這樣，但是地區不一樣。
未來十年，房價漲十倍，有點太誇張了，這明顯不是一個現實的事，按照正常預算，房價的增長規律和經濟的增長規律差不多，也就是說，平均房價在未來，翻一倍是有可能，因為現在經濟是以6%到6.5%的速度增長，十年也就是翻一番左右，房價的平均價格，差不多也是這樣，但是地區不一樣。
也有可能西北東北地區，漲的不多，也許東部沿海地區，可能翻兩倍，總的來講，平均價格應該是一倍左右，還是比較靠譜的，翻兩倍也靠譜，基本上不會超過這個數值，那樣就泡沫太大了，1999年的時候，記得當時房價，在縣城，也就600到800塊錢一平米，現在縣城房價，也就是6000到8000左右，最符合中國經濟時代的房價增長規律，因為99年的時候，我們的生產總值，9萬億美金，2018年是90萬億美金，正好翻了十倍，房價也是十倍，不要以為經濟學家都是傻子，他們才是最會精算的人。
東部發達城市，北上廣深，二線城市，這些地方增長速度肯定是超過的十倍，因為他們和20年前的生產總值來比，肯定不止翻了十倍，有可能分了20倍，都是大概率事件，特別是廣東，長三角，這些地方一定是這樣，所以這些地方的房價高，也是理所當然的，經濟就是房價的晴雨表，簡單吧！
好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。
謝邀！我們從2008年到2018年確實有十倍的漲幅，當時的房子1000塊，現在1萬，未來五年到十年房價不會有十倍的漲幅。理由如下:
1.假如現在1萬的房子未來變成10萬一平，那麼你需要對比一下一斤白菜多少錢，這個相對應的不是房價升值，只人民幣大幅貶值，我們的錢就跟韓幣差不多，做個頭發幾十萬！你所擁有的固定資產價值和現在沒法比，這也是我們國家不希望出現的事情。
2.2008年是計劃住房到商品房的一個轉折，市場才剛剛出現商品房，以前都是單位計劃安置房，不存在自由交易，加之4萬億的刺激，最重要的一點是我們這十年的人口紅利，城市化率不斷提升，種種原因造就了時間之間房價十倍以上。2018年往後人口紅利在慢慢消退，房價在一線二線城市可能也會漲，但是十倍的大漲可能再也遇不到。
3.國家的發展就是機制的不斷成熟，社會福利會不斷提高不斷完善，背離民意的高房價很難持續。
錢就是水，物品(商品)就是水面上的船。大到房子，小到鞋子！
水漲船就高，水跌船就降！
如果某件商品製造商賺不到錢，就會關門，所以房價漲不漲，十年漲多少取決於，物價，土價，稅費，建安費，材料費，人工費等組成！
發展中國家物價總是向上的，鈔票一直會貶值。基於這一定律。我賭房價還會漲。只是幅度大小，時間快慢而已！
如果地價(房價大頭)下降，稅費下降。房價無疑會大幅下降。這，可能性有嗎？
還有，房子多如電視機了，社會上無人需要了。那麼降價也是必然的。但到那個時候了嗎？
別說漲10倍，漲1倍經濟就測底崩盤了，社會穩定將出現大問題。現在前幾年漲幾倍的城市，經濟都離崩盤越來越近了，我們來說說為什麼！
第一，高房價不是真正供需關係，而是炒作起來的，是富人們投資遊戲，就像專家說的，有錢人賣給有錢人，其實就是炒房客賣炒房客，真正買來住那是暴珍天物，浪費資源，就像拿錢擦屁股，拿錢點菸，拿豪車工地拉專，拿豪車農村拉大糞什麼的。
第二，高房價是高債務壘起來的，搞得基本全民負債，這個只要債務裡面有地方出一點問題，可能引起債務危機測底爆發，就像用泥土堵起一座高高河提，千里河提可以毀於螻蟻，百億房地產債務可能毀於某些債務局部爆發，房地產債務來源可多了，基金，股市，銀行，民間借貸，債券，投資企業，親戚朋友，各種地方借，這麼多空置房，這麼多投資的，銀行和開發商又不所謂市場價格回收房子，各種地方融資借來的錢有利息，利滾利的，債務越來越高，長久下去債務危機肯定爆發，就像千里河提無法加固，水呢越來越多，不爆發才怪，其他行業收入遠遠買不起這房子。
第三，社會穩定會出現問題，這個相信大家看的到，只要漲價，房地產各種強拆，想買房的買不起，越來越多人不結婚不生子，為了買房殺母騙保險，越來越多人失去奮鬥佛系生活，都來炒房不做實業等等，這些都對社會穩定造成不小影響。
貨幣、地價、黃金。這三個經濟基本要素，如果貨幣不貶值，哪房價確實漲了，參照一下當期黃金的價格就基本瞭解貨幣是否貶值了。簡單點房子還是哪個房子，貨幣的購買力才是真金白銀。
國內的房價上漲其實就是貨幣貶值，但在房子以外為何又沒大幅貶值啦！政府的高明之處是將超發的貨幣用一個池子將它聚起來，以免被外資收割！
當然金融化的副作用就是大量資金流入房地產導致其它行業投資不足，現在還沒傳導到租金上還值得慶幸。
國內的房地產很複雜，不是主觀願望降與不降的問題，如果其它行業的稅收入能購代替賣地及由此產生的稅務，或者賣地收入只佔到百分之十以下，房價下跌可能有可能！
未來五到十年，中國房價10倍以上的漲幅，我認為這絕無可能，不管是一、二線城市還是三四線城市都沒有這個動力。因為房價普漲的時代早就結束了！
未來五到十年，中國房價10倍以上的漲幅，我認為這絕無可能，不管是一、二線城市還是三四線城市都沒有這個動力。因為房價普漲的時代早就結束了！
可以肯定地說，未來我國房地產市場將進入下半場，無論是開發商，還是購房者，對於下一個週期中國房地產市場的價格邏輯不同於過去20年，應該是都有很清醒的認識，並且已經在行動上有所體現。
比如說，一線和國內熱點城市，市場分化體現在優質房源和差房子的分化。另外開發商也已經做好了從規模到品質競爭模式的轉換，尤其是在目前房價已經處於高位的情況下，熱點及一線城市開發商未來的希望，一定是通過房子的品質獲取競爭力，通過拓展房地產的價值鏈重塑盈利模式，房價普漲的時代已終結。
未來五到十年，中國房價10倍以上的漲幅，我認為這絕無可能，不管是一、二線城市還是三四線城市都沒有這個動力。因為房價普漲的時代早就結束了！
可以肯定地說，未來我國房地產市場將進入下半場，無論是開發商，還是購房者，對於下一個週期中國房地產市場的價格邏輯不同於過去20年，應該是都有很清醒的認識，並且已經在行動上有所體現。
比如說，一線和國內熱點城市，市場分化體現在優質房源和差房子的分化。另外開發商也已經做好了從規模到品質競爭模式的轉換，尤其是在目前房價已經處於高位的情況下，熱點及一線城市開發商未來的希望，一定是通過房子的品質獲取競爭力，通過拓展房地產的價值鏈重塑盈利模式，房價普漲的時代已終結。
另外，對於二線城市以下的來說，未來的房地產市場分化應該會更加嚴重，在未來城市群的建設中獲得中心城市位置的一些城市，隨著放開落戶的限制，以及城鎮化建設的加速，人口流入越來越大，以及產業方面的快速崛起，這類城市或將獲得更大的“市盈率”，相對於熱點及一線城市來說，相應的，房地產市場還會有較大的發展機會。不過，那些逐漸邊緣化的城市，房地產市場將面臨著尷尬的局面。
未來五到十年，中國房價10倍以上的漲幅，我認為這絕無可能，不管是一、二線城市還是三四線城市都沒有這個動力。因為房價普漲的時代早就結束了！
可以肯定地說，未來我國房地產市場將進入下半場，無論是開發商，還是購房者，對於下一個週期中國房地產市場的價格邏輯不同於過去20年，應該是都有很清醒的認識，並且已經在行動上有所體現。
比如說，一線和國內熱點城市，市場分化體現在優質房源和差房子的分化。另外開發商也已經做好了從規模到品質競爭模式的轉換，尤其是在目前房價已經處於高位的情況下，熱點及一線城市開發商未來的希望，一定是通過房子的品質獲取競爭力，通過拓展房地產的價值鏈重塑盈利模式，房價普漲的時代已終結。
另外，對於二線城市以下的來說，未來的房地產市場分化應該會更加嚴重，在未來城市群的建設中獲得中心城市位置的一些城市，隨著放開落戶的限制，以及城鎮化建設的加速，人口流入越來越大，以及產業方面的快速崛起，這類城市或將獲得更大的“市盈率”，相對於熱點及一線城市來說，相應的，房地產市場還會有較大的發展機會。不過，那些逐漸邊緣化的城市，房地產市場將面臨著尷尬的局面。
總之，隨著房價普漲的時代結束！未來再也不可能出現過去十多年的增幅，何況過去十年的所謂“黃金”階段也並沒有達到10倍以上的漲幅呢？進入下半場以後，國家更是不斷強調“住房不炒”的定位及原則，一再要求各地將穩地價、穩房價、穩預期的目標落到實處，尤其是嚴控房價大起大落。特別要說一下，目前國內房地產市值已經達到了65萬億美元，而美歐日之和也不過60萬億美元。我相信大家應該看得很明白，國內房地產市值存在著較大的泡沫，明顯虛高！
實際上1998年我們的新建商品房房價大約是2000元一平米，2008年大約是4000元，2018年新建住宅銷售價格是8461元一平米。20年時間住宅價格，翻了兩番。
實際上1998年我們的新建商品房房價大約是2000元一平米，2008年大約是4000元，2018年新建住宅銷售價格是8461元一平米。20年時間住宅價格，翻了兩番。
看看青島和北京的社會平均工資。青島市全口徑社會平均工資1998年是627元，2018年是5733元，20年時間增漲了8.12倍。北京市社會平均工資有1997年的918元上漲至2017年的8467元（2018年變更了統計口徑），20年時間也是增長了8.22倍。
實際上1998年我們的新建商品房房價大約是2000元一平米，2008年大約是4000元，2018年新建住宅銷售價格是8461元一平米。20年時間住宅價格，翻了兩番。
看看青島和北京的社會平均工資。青島市全口徑社會平均工資1998年是627元，2018年是5733元，20年時間增漲了8.12倍。北京市社會平均工資有1997年的918元上漲至2017年的8467元（2018年變更了統計口徑），20年時間也是增長了8.22倍。
但說實話，很多人感覺可能跟現實不符。因為我們新建的商品房多屬於偏僻、新開發的區域為主。過去配套成熟的地區，二手房房價早已經翻了不止幾倍。北京市東城、西城區的房價增長了20倍不止。
不過從歷史軌跡上講，從來沒有5~10年房價漲10倍的情況。這種情況在未來也不可能發生。主要是我們的房價基數現在已經太高了。
由1元變100元只增加了99元，可是由100元變1000元卻增加了900元。過去是100倍的增幅，而過去1/10的增幅難度卻增加了10倍。這也是我們的GDP為什麼隨著體量增大，增長速度逐步放緩的原因。
一個國家要想經濟繁榮、社會穩定，物價必須要平衡。近年來我們的消費者價格指數一直是以2%為目標進行調控，社會平均價格普遍每年只增長2%左右。人民幣的匯率是一直保持穩定的，甚至相對於美元人民幣的8元時代，現在人民幣還有所升值。
房價要想增長，在已經完全市場化的今天，必須要有充足的社會需求。可是，未來房地產稅會壓縮人們的投資需求，出生人口日益縮減預示著人口數量即將達到頂峰，所謂的房子不夠住的說辭也必將破產。2018年比2017年出生人口減少200萬。
實際上1998年我們的新建商品房房價大約是2000元一平米，2008年大約是4000元，2018年新建住宅銷售價格是8461元一平米。20年時間住宅價格，翻了兩番。
看看青島和北京的社會平均工資。青島市全口徑社會平均工資1998年是627元，2018年是5733元，20年時間增漲了8.12倍。北京市社會平均工資有1997年的918元上漲至2017年的8467元（2018年變更了統計口徑），20年時間也是增長了8.22倍。
但說實話，很多人感覺可能跟現實不符。因為我們新建的商品房多屬於偏僻、新開發的區域為主。過去配套成熟的地區，二手房房價早已經翻了不止幾倍。北京市東城、西城區的房價增長了20倍不止。
不過從歷史軌跡上講，從來沒有5~10年房價漲10倍的情況。這種情況在未來也不可能發生。主要是我們的房價基數現在已經太高了。
由1元變100元只增加了99元，可是由100元變1000元卻增加了900元。過去是100倍的增幅，而過去1/10的增幅難度卻增加了10倍。這也是我們的GDP為什麼隨著體量增大，增長速度逐步放緩的原因。
一個國家要想經濟繁榮、社會穩定，物價必須要平衡。近年來我們的消費者價格指數一直是以2%為目標進行調控，社會平均價格普遍每年只增長2%左右。人民幣的匯率是一直保持穩定的，甚至相對於美元人民幣的8元時代，現在人民幣還有所升值。
房價要想增長，在已經完全市場化的今天，必須要有充足的社會需求。可是，未來房地產稅會壓縮人們的投資需求，出生人口日益縮減預示著人口數量即將達到頂峰，所謂的房子不夠住的說辭也必將破產。2018年比2017年出生人口減少200萬。
如果房價再增漲10倍，誰會掏錢再為此買單？難道還是所謂的丈母孃經濟？現在的90後、00後追逐的是自我放飛，他們的婚配年齡會越來越晚，生育意願也會越來越低。一系列原因都顯示，從未來對房子的需求會越來越少。2015年我國新建商品房15億平方米，按照這樣的趨勢供給越來越多，需求越來越少。發生什麼結果不用質疑。
現在還有人會夢想，未來5~10年房價會繼續增長10倍，可能是還沒有睡醒吧。
本文為黃奇帆於7月13日世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會的發言的摘要。
黃奇帆，重慶原市長、中國國際經濟交流中心副理事長。
1、中國房地產的市場規模有多大？
今後十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，趨勢性的總量縮減。
在過去的20年，中國房地產每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。
十幾年以後，每年房地產的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內，大體上減少40%的總量。
中國房地產每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量，這個時代結束了。
去年比前年只增加了1.8%就是一個信號。
當然這個萎縮不會在一年裡面大規模萎縮20%、30%，大體上有十幾年的過程，逐步往往下降。十幾年後每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。
2、總量萎縮後，中國房地產建設的重點地區在哪裡？
往後的十幾年，房地產不會出現四面開花，東西南北中全面發熱的狀態，但是房地產還會有熱點。
我們說的總量17億平方米一年，以後可能變為一年15億、12億平方米。
這個建設量、生產量主要體現在三個熱點地方。
一個是中心城市。
所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如山東省除省會城市濟南外，也有區域中心城市青島；廣東除了省會城市廣州之外還有同等級中心城市深圳。
第二個就是大都市圈。
超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈裡的那些中小城市會成為房地產發展熱點。
第三個熱點地區是城市群。
城市群裡的大中型城市往往也會是今後十幾年房地產開發的熱點。
在省會城市裡有一批已經過了1000萬人口的超級大城市，比如鄭州、濟南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安，這些城市還會向1500萬、2000萬發展。
有些省會城市現在是500萬~600萬人口，以後可能往1000萬人口的方向走。
這裡面有一個什麼動力呢？在中國各個省的省會城市大體上發展規律都會遵循“一二三四”的邏輯。
所謂“一二三四”，就是這個省會城市往往佔有這個省土地面積的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般會等於這個省總人口的20%；它的GDP有可能達到這個省總GDP的30%；它的服務業不論是學校、醫院、文化等政府主導的公共服務，還是金融、商業、旅遊等市場化的服務業，一般會佔到這個省總GDP的40%。
從這個意義上講，大家可以關注現在近10個跨入1000萬的國家級超級大城市，根據這些省總的經濟人口規模去算一下，他們都有十幾年以後人口增長500萬以上的可能。只要人口增長了，城市住宅房地產就會跟上去。
大都市圈不是一個行政範圍，而是它的經濟輻射範圍，大都市圈的輻射範圍一般會有1.5—2萬平方公里。
3、決定房價走勢的三個因素
今後十幾年，房價趨於穩定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低於等於GDP的增長率。
全國城市新開發房屋的平均交易價格1998年是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，大賬上說的是翻了兩番。這是東中西全國城市房屋開發每平方米的均價，10年翻一番，20年翻兩番。
如果當地比當地，那麼不管是東部，還是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房價均價1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。
沿海地區，比如北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州，熱點的一線城市房價基本上翻了三番，漲了八倍，有的特別熱的地方甚至漲了十倍以上。
支持這個狀態的原因是什麼呢？大體上有三條，任何物價漲落總是跳不出三個原因：
第一個原因就是供求關係，商品的供求關係。
第二個原因就是房價上升當然和貨幣有關，通貨膨脹是貨幣現象。
過去十幾年，M2翻了三番，也漲了8倍。這個錢出來當然會影響社會經濟。
很幸運，被房地產吸收了一大塊資金，房地產成了M2超出增長的一個吸收器，使得整個社會商品的物價指數增長平穩，這些年房價上升，也是通貨膨脹的現象。
第三個原因就是一個國家房地產的價格也會受外部影響、受匯率影響、受國際購買力影響，當然也會受國際經濟危機的衝擊。
物價、房價是和這三個因素相關的，我們過去十幾年房地產翻兩番、翻三番的價格是和這三個現象綜合在一起產生的。
4、根據這個觀點預測未來。
房地產供求關係方面，供不應求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。
從通貨膨脹看，我國M2已經到了190萬億，
房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率，大體上也不會超過GDP的增長率，一般會小於老百姓家庭收入的增長率。
5、結論
中國的城市化率還有10%增長空間。
城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中，中國不存在土地價格大幅下跌的可能性，中國房價不會出現大幅度的往下墜落，沒有這個經濟基礎；
但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番過去十幾年的那種歷史性現象。
本文為黃奇帆於7月13日世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會的發言的摘要。
黃奇帆，重慶原市長、中國國際經濟交流中心副理事長。
1、中國房地產的市場規模有多大？
今後十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，趨勢性的總量縮減。
在過去的20年，中國房地產每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。
十幾年以後，每年房地產的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內，大體上減少40%的總量。
中國房地產每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量，這個時代結束了。
去年比前年只增加了1.8%就是一個信號。
當然這個萎縮不會在一年裡面大規模萎縮20%、30%，大體上有十幾年的過程，逐步往往下降。十幾年後每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。
2、總量萎縮後，中國房地產建設的重點地區在哪裡？
往後的十幾年，房地產不會出現四面開花，東西南北中全面發熱的狀態，但是房地產還會有熱點。
我們說的總量17億平方米一年，以後可能變為一年15億、12億平方米。
這個建設量、生產量主要體現在三個熱點地方。
一個是中心城市。
所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如山東省除省會城市濟南外，也有區域中心城市青島；廣東除了省會城市廣州之外還有同等級中心城市深圳。
第二個就是大都市圈。
超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈裡的那些中小城市會成為房地產發展熱點。
第三個熱點地區是城市群。
城市群裡的大中型城市往往也會是今後十幾年房地產開發的熱點。
在省會城市裡有一批已經過了1000萬人口的超級大城市，比如鄭州、濟南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安，這些城市還會向1500萬、2000萬發展。
有些省會城市現在是500萬~600萬人口，以後可能往1000萬人口的方向走。
這裡面有一個什麼動力呢？在中國各個省的省會城市大體上發展規律都會遵循“一二三四”的邏輯。
所謂“一二三四”，就是這個省會城市往往佔有這個省土地面積的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般會等於這個省總人口的20%；它的GDP有可能達到這個省總GDP的30%；它的服務業不論是學校、醫院、文化等政府主導的公共服務，還是金融、商業、旅遊等市場化的服務業，一般會佔到這個省總GDP的40%。
從這個意義上講，大家可以關注現在近10個跨入1000萬的國家級超級大城市，根據這些省總的經濟人口規模去算一下，他們都有十幾年以後人口增長500萬以上的可能。只要人口增長了，城市住宅房地產就會跟上去。
大都市圈不是一個行政範圍，而是它的經濟輻射範圍，大都市圈的輻射範圍一般會有1.5—2萬平方公里。
3、決定房價走勢的三個因素
今後十幾年，房價趨於穩定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低於等於GDP的增長率。
全國城市新開發房屋的平均交易價格1998年是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，大賬上說的是翻了兩番。這是東中西全國城市房屋開發每平方米的均價，10年翻一番，20年翻兩番。
如果當地比當地，那麼不管是東部，還是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房價均價1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。
沿海地區，比如北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州，熱點的一線城市房價基本上翻了三番，漲了八倍，有的特別熱的地方甚至漲了十倍以上。
支持這個狀態的原因是什麼呢？大體上有三條，任何物價漲落總是跳不出三個原因：
第一個原因就是供求關係，商品的供求關係。
第二個原因就是房價上升當然和貨幣有關，通貨膨脹是貨幣現象。
過去十幾年，M2翻了三番，也漲了8倍。這個錢出來當然會影響社會經濟。
很幸運，被房地產吸收了一大塊資金，房地產成了M2超出增長的一個吸收器，使得整個社會商品的物價指數增長平穩，這些年房價上升，也是通貨膨脹的現象。
第三個原因就是一個國家房地產的價格也會受外部影響、受匯率影響、受國際購買力影響，當然也會受國際經濟危機的衝擊。
物價、房價是和這三個因素相關的，我們過去十幾年房地產翻兩番、翻三番的價格是和這三個現象綜合在一起產生的。
4、根據這個觀點預測未來。
房地產供求關係方面，供不應求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。
從通貨膨脹看，我國M2已經到了190萬億，
房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率，大體上也不會超過GDP的增長率，一般會小於老百姓家庭收入的增長率。
5、結論
中國的城市化率還有10%增長空間。
城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中，中國不存在土地價格大幅下跌的可能性，中國房價不會出現大幅度的往下墜落，沒有這個經濟基礎；
但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番過去十幾年的那種歷史性現象。
本文為黃奇帆於7月13日世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會的發言的摘要。
黃奇帆，重慶原市長、中國國際經濟交流中心副理事長。
1、中國房地產的市場規模有多大？
今後十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，趨勢性的總量縮減。
在過去的20年，中國房地產每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。
十幾年以後，每年房地產的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內，大體上減少40%的總量。
中國房地產每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量，這個時代結束了。
去年比前年只增加了1.8%就是一個信號。
當然這個萎縮不會在一年裡面大規模萎縮20%、30%，大體上有十幾年的過程，逐步往往下降。十幾年後每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。
2、總量萎縮後，中國房地產建設的重點地區在哪裡？
往後的十幾年，房地產不會出現四面開花，東西南北中全面發熱的狀態，但是房地產還會有熱點。
我們說的總量17億平方米一年，以後可能變為一年15億、12億平方米。
這個建設量、生產量主要體現在三個熱點地方。
一個是中心城市。
所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如山東省除省會城市濟南外，也有區域中心城市青島；廣東除了省會城市廣州之外還有同等級中心城市深圳。
第二個就是大都市圈。
超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈裡的那些中小城市會成為房地產發展熱點。
第三個熱點地區是城市群。
城市群裡的大中型城市往往也會是今後十幾年房地產開發的熱點。
在省會城市裡有一批已經過了1000萬人口的超級大城市，比如鄭州、濟南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安，這些城市還會向1500萬、2000萬發展。
有些省會城市現在是500萬~600萬人口，以後可能往1000萬人口的方向走。
這裡面有一個什麼動力呢？在中國各個省的省會城市大體上發展規律都會遵循“一二三四”的邏輯。
所謂“一二三四”，就是這個省會城市往往佔有這個省土地面積的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般會等於這個省總人口的20%；它的GDP有可能達到這個省總GDP的30%；它的服務業不論是學校、醫院、文化等政府主導的公共服務，還是金融、商業、旅遊等市場化的服務業，一般會佔到這個省總GDP的40%。
從這個意義上講，大家可以關注現在近10個跨入1000萬的國家級超級大城市，根據這些省總的經濟人口規模去算一下，他們都有十幾年以後人口增長500萬以上的可能。只要人口增長了，城市住宅房地產就會跟上去。
大都市圈不是一個行政範圍，而是它的經濟輻射範圍，大都市圈的輻射範圍一般會有1.5—2萬平方公里。
3、決定房價走勢的三個因素
今後十幾年，房價趨於穩定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低於等於GDP的增長率。
全國城市新開發房屋的平均交易價格1998年是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，大賬上說的是翻了兩番。這是東中西全國城市房屋開發每平方米的均價，10年翻一番，20年翻兩番。
如果當地比當地，那麼不管是東部，還是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房價均價1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。
沿海地區，比如北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州，熱點的一線城市房價基本上翻了三番，漲了八倍，有的特別熱的地方甚至漲了十倍以上。
支持這個狀態的原因是什麼呢？大體上有三條，任何物價漲落總是跳不出三個原因：
第一個原因就是供求關係，商品的供求關係。
第二個原因就是房價上升當然和貨幣有關，通貨膨脹是貨幣現象。
過去十幾年，M2翻了三番，也漲了8倍。這個錢出來當然會影響社會經濟。
很幸運，被房地產吸收了一大塊資金，房地產成了M2超出增長的一個吸收器，使得整個社會商品的物價指數增長平穩，這些年房價上升，也是通貨膨脹的現象。
第三個原因就是一個國家房地產的價格也會受外部影響、受匯率影響、受國際購買力影響，當然也會受國際經濟危機的衝擊。
物價、房價是和這三個因素相關的，我們過去十幾年房地產翻兩番、翻三番的價格是和這三個現象綜合在一起產生的。
4、根據這個觀點預測未來。
房地產供求關係方面，供不應求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。
從通貨膨脹看，我國M2已經到了190萬億，
房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率，大體上也不會超過GDP的增長率，一般會小於老百姓家庭收入的增長率。
5、結論
中國的城市化率還有10%增長空間。
城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中，中國不存在土地價格大幅下跌的可能性，中國房價不會出現大幅度的往下墜落，沒有這個經濟基礎；
但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番過去十幾年的那種歷史性現象。
本文為黃奇帆於7月13日世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會的發言的摘要。
黃奇帆，重慶原市長、中國國際經濟交流中心副理事長。
1、中國房地產的市場規模有多大？
今後十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，趨勢性的總量縮減。
在過去的20年，中國房地產每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。
十幾年以後，每年房地產的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內，大體上減少40%的總量。
中國房地產每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量，這個時代結束了。
去年比前年只增加了1.8%就是一個信號。
當然這個萎縮不會在一年裡面大規模萎縮20%、30%，大體上有十幾年的過程，逐步往往下降。十幾年後每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。
2、總量萎縮後，中國房地產建設的重點地區在哪裡？
往後的十幾年，房地產不會出現四面開花，東西南北中全面發熱的狀態，但是房地產還會有熱點。
我們說的總量17億平方米一年，以後可能變為一年15億、12億平方米。
這個建設量、生產量主要體現在三個熱點地方。
一個是中心城市。
所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如山東省除省會城市濟南外，也有區域中心城市青島；廣東除了省會城市廣州之外還有同等級中心城市深圳。
第二個就是大都市圈。
超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈裡的那些中小城市會成為房地產發展熱點。
第三個熱點地區是城市群。
城市群裡的大中型城市往往也會是今後十幾年房地產開發的熱點。
在省會城市裡有一批已經過了1000萬人口的超級大城市，比如鄭州、濟南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安，這些城市還會向1500萬、2000萬發展。
有些省會城市現在是500萬~600萬人口，以後可能往1000萬人口的方向走。
這裡面有一個什麼動力呢？在中國各個省的省會城市大體上發展規律都會遵循“一二三四”的邏輯。
所謂“一二三四”，就是這個省會城市往往佔有這個省土地面積的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般會等於這個省總人口的20%；它的GDP有可能達到這個省總GDP的30%；它的服務業不論是學校、醫院、文化等政府主導的公共服務，還是金融、商業、旅遊等市場化的服務業，一般會佔到這個省總GDP的40%。
從這個意義上講，大家可以關注現在近10個跨入1000萬的國家級超級大城市，根據這些省總的經濟人口規模去算一下，他們都有十幾年以後人口增長500萬以上的可能。只要人口增長了，城市住宅房地產就會跟上去。
大都市圈不是一個行政範圍，而是它的經濟輻射範圍，大都市圈的輻射範圍一般會有1.5—2萬平方公里。
3、決定房價走勢的三個因素
今後十幾年，房價趨於穩定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低於等於GDP的增長率。
全國城市新開發房屋的平均交易價格1998年是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，大賬上說的是翻了兩番。這是東中西全國城市房屋開發每平方米的均價，10年翻一番，20年翻兩番。
如果當地比當地，那麼不管是東部，還是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房價均價1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。
沿海地區，比如北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州，熱點的一線城市房價基本上翻了三番，漲了八倍，有的特別熱的地方甚至漲了十倍以上。
支持這個狀態的原因是什麼呢？大體上有三條，任何物價漲落總是跳不出三個原因：
第一個原因就是供求關係，商品的供求關係。
第二個原因就是房價上升當然和貨幣有關，通貨膨脹是貨幣現象。
過去十幾年，M2翻了三番，也漲了8倍。這個錢出來當然會影響社會經濟。
很幸運，被房地產吸收了一大塊資金，房地產成了M2超出增長的一個吸收器，使得整個社會商品的物價指數增長平穩，這些年房價上升，也是通貨膨脹的現象。
第三個原因就是一個國家房地產的價格也會受外部影響、受匯率影響、受國際購買力影響，當然也會受國際經濟危機的衝擊。
物價、房價是和這三個因素相關的，我們過去十幾年房地產翻兩番、翻三番的價格是和這三個現象綜合在一起產生的。
4、根據這個觀點預測未來。
房地產供求關係方面，供不應求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。
從通貨膨脹看，我國M2已經到了190萬億，
房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率，大體上也不會超過GDP的增長率，一般會小於老百姓家庭收入的增長率。
5、結論
中國的城市化率還有10%增長空間。
城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中，中國不存在土地價格大幅下跌的可能性，中國房價不會出現大幅度的往下墜落，沒有這個經濟基礎；
但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番過去十幾年的那種歷史性現象。
