小產權房是不是違章建築？
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國家發產權證的叫“大產權房”，國家不發產權證的叫“小產權房”。大、小產權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。對小產權的解釋主要有3種：
1. 是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。
2. 是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。
3. 是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權並不構成真正法律意義上的產權。
前兩個解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規定較為明確。而第三個解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產權證。
小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。
《中華人民共和國土地管理法》規定，鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設、農村村民住宅等三類鄉(鎮)村建設可以使用集體所有土地，其他任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。小產權房建設顯然不符合現行土地管理法的規定。此外，國務院辦公廳1999年《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定，農村的住宅不得向城市居民出售。
2004年12月國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。國務院2008年1月《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》再次明確，城鎮居民不得到農村購買宅基地農民住宅或“小產權房”，任何單位和個人不得自行與農村集體經濟組織或個人簽訂協議將農用地和未利用地轉為建設用地。
總之，從國家相關法律法規、政策的規定可以看出，農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，與農民特定身份相聯繫，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮居民的行為是違法的，小產權房買賣合同本身是無效的，小產權房購買者獲得的鄉鎮產權證或村集體組織相關證明文件並不具有法律效力。
小產權的房子屬於違建，小產權房在我國是屬於限制性購買的房屋！
一、小產權房的特點
(1)房屋不合法地依附於農村集體土地上，具有嚴重違法性。 《中華人民共和國土地管理法》規定，鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設、農村村民住宅等三類鄉(鎮)村建設可以使用集體所有土地，其他任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。小產權房建設顯然不符合現行土地管理法的規定。此外，國務院辦公廳1999年《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定，農村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。國務院2008年1月《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》再次明確，城鎮居民不得到農村購買宅基地農民住宅或“小產權房”，任何單位和個人不得自行與農村集體經濟組織或個人簽訂協議將農用地和未利用地轉為建設用地。總之，從國家相關法律法規、政策的規定可以看出，農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，與農民特定身份相聯繫，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮居民的行為是違法的，小產權房買賣合同本身是無效的，小產權房購買者獲得的鄉鎮產權證或村集體組織相關證明文件並不具有法律效力。
(2)開發成本及銷售價格較為低廉。 由於小產權房直接在集體土地上開發建設，在建設過程中沒有經過規劃許可、集體土地徵用、國有土地“招、拍、掛”等環節，省略繳納國有土地出讓金和相關稅費，節約了大量資金，降低建設成本。並且，房屋佔用的土地區位優勢不足，房價低廉，故更具有市場競爭力。在當今商品房市場售價畸形高漲及購買者面臨資金壓力的形勢下，低廉的銷售價格成為小產權房不正當競爭的法寶，導致購買小產權房者趨之若鶩。客觀上刺激了小產權房違建開發和銷售。
(3)小產權房產權的缺失和不完整性，這是與具有產權的“三證”商品房的最大差別。 這一天然不足，註定小產權房只具備了普通商品房的使用性質，因不具備合法性，其流通轉讓受到諸多限制，既無法律保障，也不可以上市交易。這已經在日常交易中埋下諸多矛盾隱患。
(4)交易風險隱患較大。 當前小產權房交易糾紛已成為法院當前審判的難點問題之一。
二、小產權房的違建方式
(1)農民利用自己宅基地，或者將其宅基地使用權非法轉讓他人或單位違建銷售。若為一處，一般違建規模不大，但成片銜接的多戶宅基地綜合利用違建開發，違建規模和影響卻不可小覷，甚至成為違建處理執法的難點。
(2)集體經濟組織或其他單位、個人在集體土地上以集中建設農民住宅樓、福利房或其他名義，未經土地、規劃、建設等主管部門許可，開發商品房，對外公開出售。現實中，因新農村建設、徵地等原因重新建安置房雖不在少數，但因是對本村集體組織成員銷售，其違法影響和危害性相對不大。如對集體組織以外成員銷售，則另當別論，併成為當前嚴厲打擊的重點。
首先要了解下什麼是房產產權，房產產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益和處分的權利。房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據有關法規為40、50年或70年不等，屆滿自動續期，續費按當時的1%-10%來增收（即土地使用權出讓金）。
擁有房產產權則可以依法辦理房產證或不動產證。
而所謂的小產權房，是民間的一種通俗叫法，在我國房地產相關法律、法規和制度上根本沒有這個概念。通常所謂的小產權房主要指兩類：其一是經過國家相關政府部門的土地、規劃、建設環節審批，建設在農村集體建設用地上的城中村改造房；其二是未經過任何國家相關部門和環節審批，建設在租用土地或非法侵佔的土地上的房屋。
這部分小產權房產由於沒有正規齊全的政府審批手續，是辦理不了房產證的，其中農村集體用地土地使用權歸集體所有，一般如果是該村的村民的話，是可以放心購買的。如果將來國家徵地的話，是對村集體賠償，村民再從村裡拿補償款。
從這個角度理解，不屬於違章建築。
另一種情況則非常不安全，私自變更土地用途是不受國家法律保護的，屬於違章建築，一旦國家收回則沒有一分錢的賠償。現實生活中，一部分人貪圖便宜會購買這些房產，認為住的人多的話國家也不敢強拆，卻沒有想明白：一旦房子想交易出去，或者即使短期不拆遷，等到房子老舊時還是沒有一分價值的。
除了以上兩種是我們通常所說的小產權房外，還有一類房子也屬於小產權，比如經濟適用房，需要購買者達到一定要求，補齊房款差價後才能完全擁有產權。
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首先就建築本身來說，，小產權房並不屬於違章建築。因為小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。
近日，湖南出臺了一系列的房產證辦理新規，其中明確指出小產權房不能辦理房產證。關於小產權房一直就有不能辦房產證的風險，但是一直以來小產權房就是房地產市場上的重要交易對象，備受購房者青睞，那麼為什麼明知道不能辦證，還是有人會買小產權房呢?
所謂的小產權房就是指在集體土地上建設的房屋，其產權是由鄉政府或村政府頒發，其產權證不具備真正的合法意義。那麼在明知道房產證不具備真正合法的意義之後，為什麼還有那麼多人原因購買小產權房呢？
筆者認為小產權房的出現與城市房價暴漲有著密不可分的關係，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。正是因為在大城市房價的暴漲遠遠超出了老百姓的承受能力，可以自主經營的小產權靠著遠低於市場價的優勢才能迅速興起。因此，雖然明令禁止，但是價格低廉、手續簡單等優勢依舊讓眾多購房者追求小產權房。
不過筆者提醒各位，小產權房固然有著遠低於一般商品房的價格，但是也有高出商品房的風險。最為明顯的就是小產權房不受法律的保護，並且是被禁止交易的，因此大家在購買小產權房的時候一定要考慮清楚，不能因小失大。
“小產權房”又稱為“鄉產權房”，是在集體所有土地上建造的、主要出讓給城市居民的房屋，一般由鄉鎮、村委會與開發商合作建設，或由鄉鎮、村委會自行開發建設，亦有小部分由村委會審批、村民自行建設，購買者不能獲得國家房管部門頒發的產權證，一般僅得到鄉鎮政府或村委會所頒發產權證明，其流通受到法律限制或禁止。
在我國，土地分為國家與集體所有。與集體所有土地相關的規定主要有：
1、《憲法》第10條第2款，《物權法》第47條第2款規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有。
2、《土地管理法》第8條第2款規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。
3、《土地管理法》第43條規定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。
實踐中，農村集體經濟組織或農民個人自主開發建房，以及與村外企業合作開發建房或由開發商開發建房。集體組織或地方政府以興辦“鄉鎮企業”、“鄉鎮村公共設施和公益事業建設”為名，非法佔用（租用）農民集體所有土地進行非農業建設。或者，地方政府以各種名義，擅自擴大農村集體建設用地規模，通過“村改居”、“城鄉統籌綜合改革”等方式，非法將農民集體所有土地轉為國有土地。城市居民承租農村土地，建設房屋後用於出租或者出讓，此時，城市居民在他土地上建設房屋的權利基礎是租賃合同，按照目前法律，該租賃合同是無效的，無法取得在他人土地上建設的權利。城市居民購買農村宅基地後自行建造房屋的，由於其不能取得宅基地使用權，實質上也是在他人土地上建築房屋。
小產權房與大產權房從法律角度來講區分的依據是土地的所有權的權屬問題，即以土地出讓金獲得的土地為大產權，未交出讓金的為小產權。但是在實際操作之中有些特殊情況致使小產權房以合法形式存在，而並非違法，這些小產權房的土地使用權是以政府劃撥形式獲得，詳細舉列:512汶川地震後災害波及到了全國很多地方，國家提出了以全國之力用三年時間恢復家園，這樣地震波及區受到了全國區域對口援建，受援建區域政府出臺政策特事特辦劃撥土地重建家園，援建結束後災區很多地方的新建住房都以劃撥土地的方式存在，並冠以災後安置房，這些房子沒有土地證，絕大多數也沒有辦理房產證，也就成了俗稱的小產權房。這種現象出自特殊時期其關聯性涉及到幾千萬及上億人口，在存在定性上不可一概而論，畢竟這是特殊時期的產物。
農村集體土地上建設的房屋，基本都是小產權房，有的小產權房是有手續合法的，有的是不合法的。那麼會不會被強拆呢?
1、小產權房屬於集體產權，有的是違法佔地建設的;有的是在劃撥土地上建的;還有的是在軍隊享有使用權的土地上開發的。但是隻要依法辦理了相關審批手續，就是合法建築。合法的不會被強拆，違法的則會。
2、因為小產權房沒有獨立的房產證，所以不能過戶，購買時只能簽訂買賣合同。但是也只能在集體成員內部轉讓，非本集體成員的第三人購買得不到保護，如果拆遷也得不到補償。
對於小產權房在拆遷守程中能否獲得拆遷安置補償，分為兩種不同情況。 第一，小產權房的性質是屬於履行了審批手續的房屋，但是集體經濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售對象。由於根據現行法律和政策，非本集體經濟組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設的房屋，因此買賣合同歸於無效。在此情況下，應首先認定所涉房屋的所有權是屬於農村集體經濟組織所有，或者屬於宅基地使用人所有，拆遷安置補償的利益，只能由所有權人即集體經濟組織及其成員享有。 第二，小產權房是屬於違法建築。對於這種情況，根據《城市房屋拆遷管理條例》第22條第2款“拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償”的規定。
首先區分一個概念，小產權房不能直接等同於違章建築。
小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或者村政府頒發的，這類產權證的效力不等同於其他商品房產權證的效力，因為農村宅基地屬於集體所有，村民對宅基地享有使用權，小產權房不能向非集體成員的第三人轉讓。
違章建築是違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等相關法律法規的規定，沒有取得建設規劃許可證和或者違反規劃內容建造的房屋及設施。
所以，小產權不一定直接等同於違章建築。撇開在集體組織之外流轉的無效性來說，小產權房如果沒有屬於違章建築的情形，不必然被拆除。
我看到很多垃圾的回答誤導:人。我已農業專家的名義給你們解釋一下。只要不是建設在耕地上的小產權房，都是合法的。如果遇到拆遷都會有補償。但是各地的標準是不一樣的。但是有一點你必須記住。不管哪個地方賠多少錢？賠償的金額必須超過你當時合理的購買價！
小產權房的學名叫不完全產權。形成不完全產權的情況很多，共有，債權抵押，集體土地，私搭亂蓋都可能出現不完全產權或者是無權。
要結合歷史沿革來看違章建築和不完全產權問題。比如國企建設員工宿舍，約定員工佔比百分之八十，企業佔比百分之二十。這種情況，我們說它是不完全產權（小產權），但它不是違章建築。