企業租賃廠房經營，遭遇強拆該如何維權？

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隨著城市建設的不斷髮展，房屋拆遷已經成為城市建設和發展的重要活動，而其中承租企業拆遷（以下簡稱企業拆遷）往往是最複雜也最容易被忽視的環節。因此如何在城市房屋拆遷過程中有效維護好承租企業的合法權益，將關係到一個企業的興衰和存亡。

企業承租人正是屬於非居住房屋承租人。在實際的拆遷過程中作為非居住房屋承租人的企業不能作為拆遷當事人參與到拆遷關係中，既不能參加到拆遷補償協議的談判過程中，發生糾紛後也不能以拆遷當事人的身份申請拆遷裁決、申請行政複議、提起行政訴訟。

雖然《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱條例）第十三條、第十六條、第二十七條；《上海城市房屋拆遷管理實施細則》（以下簡稱細則）第五條、十九條、二十四條；《上海市城市房屋拆遷行政裁決若干規定》第二條、第三條、第十四條都對承租人蔘與拆遷補償安置協議、申請行政裁決、申請行政複議、提起行政訴訟的權利作出規定，但是僅僅是針對居住房屋承租的，而對非居住房屋承租人的企業的相關權利並未作出明確規定。

當租賃的企業遇到強拆怎麼維權，實則可以看一則案例來具體看待：

浙江省樂清市為了帶動一方經濟，曾經以招商引資政策鼓勵地方實業發展，所以一時間有多家工廠租賃集體土地，經營鑄造業。他們在本地經營多年，並取得合法經營資質，多年以來在當地政府的領導下，該地區的鑄造業取得較好發展，促進了當地大量居民就業，為推動經濟發展做出很大貢獻，一直是這一地區的支柱產業。

然而，一份《關於全鎮開展“大拆大整”專項行動的實施方案》的通知打破了一片區的寧靜。這份由鎮委員會和鎮政府聯合作出的整改通知，意味著經營多年的鑄造產業將面臨關停、拆除。這些企業為了配合本地區環保達標(2016年-2018年)，投入大量資金將沖天爐淘汰改為中頻爐，目前還有兩年的時間未到，如要求立即停產拆除，將對這些企業業主造成巨大損失。而拆遷方提出的補償僅僅涉及機器設備的補償，即每臺設備只有15萬元的補償，其他損失均不予補償。

雙方周旋一月有餘未得果，反而收到了由鎮政府、市國土、市住建局聯合作出的《責令限期拆除通知書》。這一通知以上述企業違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》為由，認定這些建築物為違法(違章)建造，要求他們配合全市“大拆大整”項目，責令其15日內自行騰空並拆除建築物、構築物和其他設施，並明確逾期不執行的，將由相關部門予以強制拆除。

與多數被拆遷戶不同，這些企業的老闆面對地方強勢拆遷的問題顯得尤為理智，收到限拆通知後及時找到了京平拆遷律師，並將集體維權案件委託給了京平資深拆遷律師顧冬慶和邱萍萍。當這52家企業負責人找到京平律師時，面臨的是政府要求短期內搬遷拆除;企業尚有未完成的訂單還需生產供貨;企業數億元的外債將無法收回造成壞賬;更有企業的所有生產設備短期內無法轉移存放等棘手問題需要解決。而相關部門卻不斷騷擾，影響企業正常經營，試圖誘導企業妥協搬遷。

所以，兩位受委託的拆遷律師決定先爭取時間，在保住企業的前提下著手處理此次糾紛問題。在分析了此次拆遷的相關問題後，京平律師得出意見：本案涉及52戶鑄造企業，屬於社會群體性案件，政府作出涉及行政相對人較大利益的行為之前，本應舉行召開聽證會，認真聽取這些被拆除企業的意見，而實際操作過程中尚無任何聽證程序，明顯不符合法定拆遷程序;另外，針對企業拆遷問題，相關部門提供的補償僅限於機器設備，且無任何專業評估機構根據實際情況依法進行評估，即提出每臺設備15萬元的補償，已經嚴重侵犯了當事人的合法權益。

為了給當事人維權爭取更多時間，為了守住這一片區近1000畝土地的廠房，京平律師分別向市政府、市國土、市住建局和鎮政府遞交了《律師函》。以過硬的專業分析了此次“大拆大整”涉及的法律問題，同時 “動之以情、曉之以理”，申請相關部門放寬處理期限，合理解決此次糾紛。

當上述《律師函》分別遞交後，省政府及時作出迴應。為了藉此機會為當事人搭建談判平臺，同時爭取談判籌碼，京平律師同時針對上述限拆通知啟動了行政複議程序。就在複議程序尚未結束時，相關部門主動妥協，表示願意重新協商拆遷補償問題。

2017年5月14日，京平律師收到當事人發來的捷報：補償已經到位，案件圓滿解決!

企業租賃廠房經營，遭遇強拆該如何維權？

企業是盈利性組織，是實行自主經營、自負盈虧、獨立核算的具有法人資格的社會經濟組織。在遇到徵地拆遷時，補償一般有以下幾種：

1、企業資產的補償。包括動產和不動產。其中不動產有土地、廠房、辦公用房、員工宿舍以及地上附著物等。動產包括可搬遷設備搬遷過程中的損耗以及不可搬遷設備的損失等。

2、設備搬遷費用。企業各種用於生產經營的設施設備，拆遷時需要搬遷，因此對於生產經營的設施設備搬遷費用，企業應得到補償。包括人工費、設備收納費 、運輸設備費等。

3、人員安置費。拆遷安置費 是指開發建設單位對被拆除房屋的使用人，依據有關規定給予安置所需的費用。一般有在沒有提供週轉房情況下的臨時安置補助費和超過過渡期限的臨時安置補助費以及解聘員工補償費用等。

4、停產停業損失。一般計算方式有被拆遷房屋總價值的一定比例計算、按房屋面積計算、根據經營收入、利潤等指標計算、是協商確定，或者評估計算。

如何維權？

要注重收集證據，其自身有利的證據，比如企業承租經營的合法手續等材料。一定要及時瞭解相關的拆遷程序是否合法， 尋找存在的違法點，這對於和政府在談判協商補償問題時十分有利。雙方應通過談判協商來解決。在談判中，要把注意力集中到具體的補償項目上，要一項一項的談，每一項都要確定具體的金額或者實施方式。拒絕“口頭承諾”，雙方協商的結果都要落實在紙面上，由雙方簽字或蓋章確定效力。

協商不成的情況下，那我們只能訴諸法律。可以上一級行政主管部門提起行政複議。也可以直接提起行政訴訟。需要注意的是，因為我國各個地區經濟發展水平不同，那麼補償標準也就不同，你可以通過政府網站等途徑瞭解你們當地的補償標準，看看自己的補償是不是合理的。

總而言之，面對拆遷時安全是第一位的，當然我們也能夠理解當遇到違法強拆，時您的處境有多麼艱難，心情有多麼憤懣。

找出租方賠償，必要時可以按照合同起訴至人民法院