借條上寫了“到期不還，以房抵債”，為什麼到期後會變成無效的呢？可能會有哪些原因？

律師大劉說法：“以房抵債”在民間借貸中很常見，主要操作方式有三種：約定借款人不履行到期債務時房屋歸出借人所有、簽訂房屋買賣合同、簽訂委託售房合同。問題中的“以房抵債”屬於第一種情形，我給大家綜合分析一下這幾種操作方式的法律效力。

一、約定借款人不履行到期債務時房屋歸出借人所有是無效的。首先，該約定屬於“流押條款”，我國《物權法》第186條、《擔保法》第40條以及最高院司法解釋第40條均對此作出了禁止性規定，即“抵押權人在債務履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時，抵押財產歸債權人所有。”其立法目的就是為了防止處於弱勢地位的借款人利益遭到損害。其次，“以房抵債”與“以房抵押”是不同的，可能有人混淆了兩者的概念。以房抵押需要簽訂抵押合同，也可以在借款合同中約定抵押條款，只要不違反法律規定，通常該抵押合同或該抵押條款是合法有效的。不過抵押合同的生效並不代表抵押權的設立，房屋抵押必須登記才行。當借款人不履行到期債務時，借貸雙方可以協議以房屋折價或拍賣、變賣的方式償還債務，也可以通過訴訟的方式實現抵押權。

二、簽訂房屋買賣合同的效力要根據簽訂時間的不同，分為以下兩種情況：

1、借款到期前簽訂房屋買賣合同，約定債務人不能償還債務時則履行買賣合同。此種情形下的房屋買賣合同名為買賣，實為擔保。根據《最高院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條的規定，在該情形下，當借款人未按期還款時，出借人起訴到法院不能要求借款人履行房屋買賣合同，否則會被法院駁回起訴，出借人只能按照借貸關係主張借款人還款，等判決生效後，可以申請拍賣房屋，用來償還債務。

2、借款到期後簽訂房屋買賣合同，將借款本息轉化為已付購房款，該買賣合同具有法律效力。此時的房屋買賣合同，既不屬於禁止流押情形，也不屬於借款合同的擔保，而是借貸關係終止後雙方重新確立的法律關係，因此是合法有效的，出借人可以直接要求借款人履行買賣合同。需要注意的是，在實務操作中應防止將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。

三、簽訂委託售房合同，約定借款人不能還款時將出售房屋的權利授予出借人，包括代為簽訂房屋買賣合同、收取房款、辦理產權過戶手續等權利。在委託合同意思表示真實且不違反法律規定的前提下，該授權委託行為應屬於合法有效。需要提醒大家一點，在生活中一定要謹慎簽署委託書、授權書等授權性文件，尤其是房屋的處分權，因為處分權是所有權最為關鍵的核心權利，一旦授予出借人，可能會出現出借人與買房人惡意串通，以低於市場價格出售房屋，從而損害借款人利益的情況。

這是一個比較專業的問題了，很多當事人因為不明白法律，往往以房抵債與房屋抵押相混淆，其實這是兩個完全不同的法律概念和法律後果。

以房抵債，指的是當事人如果到期不償還借款，就直接拿房子來抵銷之前的債務。對於這樣的約定是否有效呢？一是要看債務的數額與房產的價值之間是否對等。比如債務人欠債200萬，拿一個價值200萬的房子進行抵債，這種情況下還是有可能有效的，但是假如，債務人欠對方20萬元，確拿一套價值200萬的房子抵債，這對債務人來說顯然是不公平的，而且這也是明顯超過法律所規定的借款利率的。所以這樣的條款自然是屬於無效的。

另外一個就是這樣的約定不能直接在借條當中進行約定，否則就是屬於法律上所規定的流押條款，應當等債務期滿之後經債務人與債權人對債務的清償進行核算之後，另行簽訂抵債協議。否則如果直接在借款協議當中就寫上，如果債務到期不還直接拿房產抵債，即使該房產的價值與債務的數額是對等的，這樣的條款是無效的。

而房產抵押是與以房抵債不同的一個概念。房產抵押指的是，為了防止債務人到期不能清償債務，而在訂立債務的時候，就將債務人的某一套房產到房管部門進行抵押，如果債務人不能清償，則債權人有權對該房產進行處理或者拍賣。由拍賣之後所得的價款清償債務。

所以房產抵押與以房抵債最大區別就在於，房產抵押用於拍賣之後的部分房產價值來償還債務，而不是把整套房子的價值都給債權人。以房抵債則往往意味著將房產的全部價值或者全部產權，都歸債權人。所以這是兩種不同的性質，法律後果也是不一樣的。

在回答這個問題之前，首先需要弄明白“以房抵債”和“房屋抵押”的區別。“以房抵債”≠“房屋抵押”，儘管從約定者的心理和初衷而言是為了保證債權的實現，但實質上二者是不同的。

房屋抵押權的設立和實現法律是有嚴格規定的。根據我國《物權法》第一百八十七條“不動產抵押應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。”的規定，房屋抵押權只有辦理了抵押登記之後才產生。即使雙方在合同中約定以房屋抵押，未辦理抵押登記債權人的的抵押權也並不存在。其次，我國《物權法》明確禁止流押條款，“以房抵債”的約定恰恰就違反了該規定故而無效。最後，抵押權人也就是債權人取得並非是抵押房屋的所有權，而是從房屋的拍賣價款中實現其債權。

借條上寫明“到期不還，以房抵債”，這樣的條款屬於無效條款，具體原因如下：

一、屬於流質條款，會被認定為無效。

我國物權法、擔保法都有明確約定：不得約定債務到期時，不履行到期債務抵押財產歸債權人所有。這也是為了避免，不法分子以較小的債務侵佔債務人的財產。尤其是現在套路貸氾濫的時候，就顯得更有必要了。

我們可以想象，如果債權人出借了20萬，卻要拿債務人價值100玩的房子抵押，到期不還房子歸債權人，顯然是有失公平的。

二、如何操作才能合理合法呢。

1、設立抵押權。簽訂借款協議後，可以追加一份抵押合同，並且到房管部門備案，設立抵押權，如果債務人到期不償還借款，債權人可以申請法院拍賣該房產並優先受償。而且，房屋設定抵押後，債務人是不能進行過戶等操作的，也可以保護自己的權利。

2、等到債務到期後，可以和債務人協商以房抵債。要注意是債務到期後（而且借條沒有以房抵債的內容）。只要雙方平等自願，債務數額和房產價值基本相同，是可以達成以房抵債的協議的。這樣操作也是可以得到法院的認可的。

這個屬於以房抵債的法律問題。

最高院現在對於以房抵債的處理已經是相當明確。第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要，專門對於以房抵債的法律問題作出規定。根據八民會議紀要，最高院對於以房抵債的態度如下：

（三）關於以房抵債問題

16.當事人達成以房抵債協議，並要求製作調解書的，人民法院應當嚴格審查協議是否在平等自願基礎上達成；對存在重大誤解或顯失公平的，應當予以釋明；對利用協議損害其他債權人利益或者規避公共管理政策的，不能製作調解書；對當事人行為構成虛假訴訟的，嚴格按照民事訴訟法第一百一十二條和《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百九十條、第一百九十一條的規定處理；涉嫌犯罪的，移送刑事偵查機關處理。

17.當事人在債務清償期屆滿後達成以房抵債協議並已經辦理了產權轉移手續，一方要求確認以房抵債協議無效或者變更、撤銷，經審查不屬於合同法第五十二條、第五十四條規定情形的，對其主張不予支持。

根據最高院意見，對於以房抵債的法律效力，應當嚴格區分借款到期的以房抵債和借款到期之後的以房抵債。

對於借款未到期的以房抵債，將被認定無效。

《物權法》

第186條：抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

第211條：質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。

這是法律上禁止流押的規定，禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對抵押人實質上的不公平。

江蘇省高級人民法院在《關於以物抵債若干法律適用問題的審理紀要》明確規定，當事人在債務未屆清償期之前達成的以物抵債協議，該協議具有擔保債權實現的目的，如債權人以債務人違反以物抵債的約定而要求繼續履行以物抵債協議或對所抵之物主張所有權的，人民法院應駁回其訴訟請求；當事人變更訴請要求繼續履行原債權債務合同的，人民法院應當繼續審理。

以房抵債的法律效力

1.雙方簽訂協議，如果到期還不起債務，用房子直接清償，當然這裡僅僅是約定，並沒有進行借款抵押登記，那麼這樣的以房抵債，法律效力如何呢，在司法實踐中，如果債務屆滿，債務人仍還不起來的，債權人是否有權請求法院直接判決過戶呢。

2.這類協議要一份為二來看，如果債務屆滿，借款人反悔，不願意過戶，通常來講，債權人向法院訴訟，請求債務人履行合約過戶，是得不到支持的，債權人只能請求債務人繼續履行還款義務。

3.但是如果雙方按協議履行了過戶，完成了以房抵債，之後債務人反悔，主張以房抵債無效，要求返還房屋的，法院同樣也不支持返還房屋，簡單點講，這類以房抵債的協議，在實踐中，按實踐合同來處理，實踐合同，其指除當事人意思表示一致以外，尚需交付標的物或完成其他現實給付才能成立的合同。僅僅協議約定，並不成立，只有實際履行完畢才算成立生效。類似的合同還有贈予合同，如果只是書面承諾或口頭承認贈予，之後是可以反悔的，當然對於公益類或公證的贈予合同是不能反悔的。

4.所以簡單約定以房抵債是存在交大法律風險的，債務人可能隨時反悔，保險做法是，用房屋作為抵押，在房管部門進行抵押登記，債務到期不能清償，可以拍賣抵押房屋以清償債務，多退少補。

這個問題提問的非常好，我先來說一下背景。在我們日常生活中，債權人和債務人的地位從民法上講都是平等的私法主體，但是在借貸時，兩者的地位是不一樣的，因為債務人急需融資，故債權人的談判地位要比債務人的地位優越不少。在這種情況下，債權人為了保證自己的債權到期能夠得到清償，往往會設置一些各式各樣的條款。

一、流質條款

債權人在出借時後要求債務人提供擔保物，用來擔保他的債權得到實現。可是有些債權人考慮到債務到期後，還要拍賣，然後在優先受償，這會十分不方便（注：還有其他考量，比如債權人藉機佔有債務人財產），債權人就會要求債務人在擔保合同上加上一句話“債務到期不還，擔保物歸債權人所有”。這樣一來，債務到期不能履行時，如果該條款生效，那麼擔保物就自動歸於債權人了。考慮到債權人簽訂上述條款時，有地位上的優勢，其很有可能在簽訂合同時過分地低估抵押物的價值。到時候抵押物給債權人時，抵押物的實際價值可能會超過債權的本息總額，多餘的部分會導致債權人不當得利，債務人利益受到侵害。故《擔保法解釋》第五十七條規定“當事人在抵押合同中約定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有的內容無效。”該條無效後，如何處理呢？其還是按照抵押物的實現流程，在抵押物的拍賣價款中優先受償。如果抵押物價值過低，債權人還有要求債務人繼續履行未清償部分的還款責任；如果抵押物的價值過高，債權人也會基於優先受償權使得自己的主債權完全得到清償，這樣一來才能合法地保護債權債務人的雙方利益。避免債權人利用地位優勢強行佔有債務人的財產。

二、讓與擔保

如上文所述，留質條款被我國法律否定之後，聰明的債權人或者說是民間借貸者，又設計出了一個新的方案來規避上述留質條款無效。那就是讓與擔保（讓與擔保的歷史，筆者沒有去考證，但絕非是新出現的方法）。所謂讓與擔保，說簡單點，以債務人的房子為例，就是在借款時，債務人先跟債權人簽訂一個借款合同，這個不用多說。其次呢，他們私下裡還會簽訂一個《房屋買賣合同》，約定債務人把自己的房子賣給債權人，房價就是借款本金的總額。到期如果債務人不能還款，那麼債權人就會拿著《房屋買賣合同》去起訴債務人，以借款金額為支付的房款，請求債務人履行合同，交付房屋。怎麼樣，這樣看起來就很合法了吧。不得不說，筆者認為還是蠻巧妙地，但是這個規避法律的行為怎麼能欺騙的了最高法院呢。2015年，最高院出臺《關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關係審理，並向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關係審理作出的判決生效後，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。”這個所謂的聰明條款也被最高院明令禁止了。

三、以物抵債

那麼就會有讀者問了，怎麼平時看到很多人能拿房子去抵債的情形。這裡筆者要說一下。之所以有上述兩個禁止條款，是因為國家考慮到債務人借錢的時候，地位存在不平等，債權人藉此會狠狠地宰債務人一筆。故法律禁止上述條款。但是為什麼債務到期後以物抵債就可行了呢，借過錢的人知道，只要你的錢一到債務人的手裡，想要要回來，在生活中，那是存在很大難度的，債務到期不還時，債務人與債權人的地位姑且不說是否平等，債務人肯定具有了和債權人談判的籌碼，在這種情形下，以物抵債是雙方平等協商的結果，因此法律是允許的，所以債權人可以在債務到期後，採用以物抵債的方式獲取債務人的相應財產，但是以物抵債有法律風險的，筆者在往期文章中寫到過，在此不贅述，有興趣的小夥伴可以關注筆者去閱讀。

總之，現有的擔保物權以及保證等擔保方式足以保護債權人的債權得到清償，債權人就不要去想那些旁門左道了。

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借條上寫的“到期不還，以房抵債”這種約定是無效。

一、法律依據。

主要法律規定是《物權法》第168條規定，抵押權人在債務履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時，抵押財產歸債權人所有。《擔保法》第186條規定，抵押權人在債務履行期屆滿前。不得與抵押人約定債務人不履行債務時抵押財產歸債權人所有。最高院的司法解釋第40條也規定，訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。

二、法理原因。

為什麼法律禁止借款“到期不還，以房抵債”？

主要有兩個原因：其一，借款關係發生時，債權人處於強勢地位，債務人處於弱勢地位。可能了現債權以利用其強勢地位，以較低的價款侵吞債務人的房產。其二，債務人有多個債權人時，這種約定可能排除了其他擔保物權人和其他債權人依法受償的權利。

三、如何解決債務清償與處理房產的關係呢？

首先，擔保法及物權法均規定了拍賣房產來實現抵押權。這種方式的好處是，其一，可以以相對合理的市場價處置房產，避免債權人以強勢地位侵吞債務的房產。其二，可以用拍賣價款之外的房款，償還其他擔保物權人和其他債務人的債務。保護多個債務人的合法權益。

其次，也可以在事後達成以房抵債的協議。但是不得損害順序在後的擔保物權人及其他債權人的利益。否則可以依法撤銷事後達成的協議。

本人專業房地產建築律師，有相關問題可以向我提問。我將熱情為你解答。

借條上寫了“到期不還，以房抵債”，違反物權法禁止流押契約規定。物權法第一百八十六條規定，抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

禁止流押契約，主要是考慮借款人借款往往處於困難之時，債權人可能乘人之危迫使借款人與其簽訂留押契約，以價值過高的抵押物擔保小的債權額，在債務人不能清償債務時取得抵押物的所有權，從而牟取不當利益。銀行辦理房屋抵押貸款時，一般按不高於房屋評估值的80%批准貸款額，北京等地房價上漲過快的城市，有的一年房價漲了近一倍，如果約定借款人到期不還，房屋歸銀行所有，銀行可以獲得貸款本息之外的暴利，損害了借款人的合法權益。

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“到期不還，以房抵債”這樣的約定叫做“流押條款”，即在債務設定之初約定如果到期不能償還，則以某物抵銷債務。我國法律規定，流押條款是不具有法律效力的，只能約定以某物進行抵押或者質押，在債務履行期屆滿以後債務人不能償還債務時，就擔保物拍賣、變賣所得價款優先受償。

《中華人民共和國物權法》第一百八十六條 抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

法律這樣規定的目的是為了保護抵押人的權益，因為在抵押權設定之時，抵押人在經濟地位上相對於抵押權人處於弱勢地位，抵押權人可能會利用抵押人急需用錢的危困狀態“坐地起價”，逼迫抵押人將價值遠高於債務金額的某物用來抵債，這樣顯然違反了公平合理、等價有償的民法原則。

比如，甲向乙借80萬元，以一套市價為100萬元的房產作為抵押，就算債務到期難以償還，將該房產拍賣變賣後還能剩下20萬元留給自己。但是，如果乙逼甲簽訂“以房抵債”的流押條款，債務到期不能償還甲就要多損失20萬元了，這顯然是極不公平的。