前 言
這是最好的時代，有能力者縱橫天下，抓住兩三個機會就可以財務自由。
這是最快的時代，有慧根者把握節奏，在潮起潮落中笑傲江湖。
一邊是快速淘汰而被邊緣化，一邊是睿智攻防轉換而被逆襲化。
有些人一輩子都不會，更不敢獨立思考，因為巨嬰思維已經成為他的後天基因。
有些人在圍追堵截中一直都不屈不撓，因為自尊和夢想將成為他永遠的原動力。
不懂資本，你只能獲取溫飽的收益；不懂投資，你只能賺取最辛苦最微薄的紅利。
不會獨立思考和推理，你永遠都是烏合之眾。
作為當下最大的兩個投資方向，房市和股市已經在內外因作用下走到全新的階段，你不得不察。
上篇——房市
開門見山，直接挑戰近期最熱點的問題：
01
鄭州城運如何？
最新的主政要旨是，要滿足追求美好生活和不均衡發展的矛盾。鄭州已經定位為國家中心城市，勢必作為未來發展的重點區域。處於中部區域的明星城市，鄭州的未來會縮小和一二線先行城市的差距，無論從戰略上還是發展後動力而言，這都是邏輯的終點。
02
居者有其所
鄭州房市在調控中已經顯現主線，房源的多元化供應將成為必然的常態。租賃用地、租賃住房、租售同權在不斷強化和落實這種趨勢。
強勢的政策推進，必然能保證到這個效果，這是多次驗證過的。如果你只是想有棲身之所而囊中羞澀，那麼不必再為追求頭上有瓦而鬧心鬧身。
03
調控何時結束？
本次房市調控絲毫沒有放鬆的跡象，且後續儲備政策不斷出臺。長效機制不斷落地，調控細則在不斷深化。筆者以為，長效機制可以發力之時，市場對房市態度發生改變之後，即恐慌性購房不再成為主流之時，就是調控基本退出的節點。
04
經濟轉型的節奏已經悄然改變
推動經濟的三架馬車是投資、消費和出口，其間此消彼長。多年來，投資在其間的比例都居高不下，且屢屢在發展的緊要關頭單騎救主。
前 言
這是最好的時代，有能力者縱橫天下，抓住兩三個機會就可以財務自由。
這是最快的時代，有慧根者把握節奏，在潮起潮落中笑傲江湖。
一邊是快速淘汰而被邊緣化，一邊是睿智攻防轉換而被逆襲化。
有些人一輩子都不會，更不敢獨立思考，因為巨嬰思維已經成為他的後天基因。
有些人在圍追堵截中一直都不屈不撓，因為自尊和夢想將成為他永遠的原動力。
不懂資本，你只能獲取溫飽的收益；不懂投資，你只能賺取最辛苦最微薄的紅利。
不會獨立思考和推理，你永遠都是烏合之眾。
作為當下最大的兩個投資方向，房市和股市已經在內外因作用下走到全新的階段，你不得不察。
上篇——房市
開門見山，直接挑戰近期最熱點的問題：
01
鄭州城運如何？
最新的主政要旨是，要滿足追求美好生活和不均衡發展的矛盾。鄭州已經定位為國家中心城市，勢必作為未來發展的重點區域。處於中部區域的明星城市，鄭州的未來會縮小和一二線先行城市的差距，無論從戰略上還是發展後動力而言，這都是邏輯的終點。
02
居者有其所
鄭州房市在調控中已經顯現主線，房源的多元化供應將成為必然的常態。租賃用地、租賃住房、租售同權在不斷強化和落實這種趨勢。
強勢的政策推進，必然能保證到這個效果，這是多次驗證過的。如果你只是想有棲身之所而囊中羞澀，那麼不必再為追求頭上有瓦而鬧心鬧身。
03
調控何時結束？
本次房市調控絲毫沒有放鬆的跡象，且後續儲備政策不斷出臺。長效機制不斷落地，調控細則在不斷深化。筆者以為，長效機制可以發力之時，市場對房市態度發生改變之後，即恐慌性購房不再成為主流之時，就是調控基本退出的節點。
04
經濟轉型的節奏已經悄然改變
推動經濟的三架馬車是投資、消費和出口，其間此消彼長。多年來，投資在其間的比例都居高不下，且屢屢在發展的緊要關頭單騎救主。
筆者以為，投資以後的作用將會逐漸弱化，消費的比例將逐漸提升。整個經濟發展將以此為基點，逐漸從數量轉移到質量上。在投資逐漸弱化的過程中，房產投資的價值和視角將悄然變化。
05
住房貸款成本會如何變化？
貸款成本取決於兩個要素：一個是基準利率，一個是放大的倍數。
鄭州購房的貸款成本已經成為全國的第一梯隊，目前而言，鄭州房價不具備上漲的任何跡象，整體穩定，個別樓盤會有實在的優惠。在這種房價基調之下，首套和二套房的利率不會繼續放大。
基準利率並不取決於房市，其走向影響到各種軟硬的經濟實體。目前而言，利率不會輕易調整，這也是筆者長期以來的觀點。但是結合國際的趨勢和未來的預判，不排除明年有微調上升的可能。
一句話，利率環境是穩中有緊。
06
房產投資暴利期已過
經濟轉型已經在悄然變化，房市維穩已經成為常態，高槓杆投資房產獲取房市暴利已經告一段落。
苦逼剛需者也可以從容一些了，不必急於上車。
中等收入者可以耐心觀察，請務必多關注剛改品質的樓盤。
資本雄厚者可以穩坐釣魚臺，不妨多關注一些純粹性的高端住宅。
職業房產投資和投機者，這裡已經沒有什麼油水可撈，如果你執意投機，或許是火中取栗。
07
哪類房產更有價值？
房子越來越多，但是好房子永遠是稀缺的。舉一個例子，中國的白酒市場已經嚴重過剩，但是少喝酒、喝好酒已經成為消費升級的重要標誌。緣於此，茅臺、五糧液等一線白酒在今年以來強勁復甦。
下面舉兩個邏輯：
和一線先行城市相比，鄭州的改善盤和終極豪宅相對估值偏低，這裡有兩個因素，一是鄭州剛需人群比例較大；二是鄭州的土豪階層有一部分人還捨不得重金購豪宅。
現實而言，鄭州剛需盤的單價已經在14000左右，剛改盤或改善盤，低容積率，大品牌，面積純粹，服務升級，標準地鐵盤。有些房源的單價在20000左右，甚至未來的備案價可能低於周圍的二手房價格，這些房子更有未來的增值潛力。
再者，鄭東核心區熟化的地段，綠城百合等代表房源二手單價已經在30000以上，其周邊道路狹窄，停車擁堵，車位不足，甚至地鐵站都沒有。與此相比，北龍湖核心地段的某些純粹性豪宅，其單價只在40000左右，當然北龍湖的豪宅更有投資價值和居住的享受性。
結論很簡單。在嚴格限價的範圍下，改善盤和豪宅盤更有比價優勢。便宜盤其實不便宜，高價盤其實並不貴。
08
哪些區域更有想象空間？
鄭州的發展特點是一心兩翼，東擴為主，雙城模式。
大方向不會錯，北龍湖、CBD、高鐵東站、經開核心區將是鄭州現在乃至未來最的的主力地段。老城區內和這些區域通達性良好的區域，依然可以共享紅利。金水北，惠濟東北區域，管南區域都具備相對紮實的基礎。
此外，常西湖新區作為市府綜合規劃的發力區域，其資源的密度、建設的速度、交通的助力，也會不斷推升價值。
09
全款購低價房值得嗎？
調控不會放鬆，銀根依然偏緊，收款依然緩慢。一句話，買家沒有賣家精。筆者以為，對於大多數人而言，不推薦全款買房。
對於鄭州二手房而言，全款客戶相對於按揭客戶基本有10%乃至於更多的優惠價。此外，全款購房給人帶來的驚喜感在不斷弱化，其邊緣效應會不斷遞減。
投資沒有合理的槓桿，你的回報將大幅縮水。
平淡化的市場，你巨量資金沉澱，可能會失去後續更多的機會成本。
10
鄭州房市的水分大嗎？
相對於鄭州房市的暫停狀態，河南地市房價依然在頑強推進。舉例而言，焦作房市在十一前後開始了猛烈上攻，新區的很多樓盤，二手房單價已經突破7000，且其中的優者一房難求，這是實實在在的價格萌動。
相對於地市7000、8000乃至10000的單價，鄭州城區的單價水分更小，更有未來的想象空間。
作為鄭州的特色，滯後的資本意識，保守的投資意識，決定了鄭州房市基礎的剛硬。
筆者以為，鄭州房市的新建品牌樓盤、已有優質資源的次新二手樓盤，依然有中長期的投資價值。
11
鄭州房市近期會有大的調整嗎？
融創象湖壹號一聲炮響，白綠新區嚇得體若篩糠。
第一，象湖壹號是超低價，但那是全款秒殺！如果按揭，這個價格應該上浮10%。
第二，象湖壹號是高層超低價，洋房基本也是按照正常價格推送。
更重要的是，白綠各大樓盤在後續中不斷消化了這種效應，在融創短期攪局之後，白綠樓盤價格又回到新的平衡。
融創瓏府再次在北區吹皺一池春水，北區也聞風所動，瀾亭敘有了實質性地調整。
按照以往的軌跡，北區也會消化這種漣漪，重新達到新的平衡。
這時，一個更具挑戰性的問題出來了，現在能不能買？可不可以再等待？等待期有什麼參照指標？
12
等待的策略
比價效應
如果你認可管南單價13500到14000的水準，北區14000到15000的單價是可以接受的，後者還是有相對優勢而言的。
可以等待
各大房企都有銷售指標壓頭，貸款利率依然加重了置業者的負擔。在這種背景下，你可以從容等待，總有一些品牌樓盤會在政府限價和銷售壓力下給予市場真正的實惠，前提是這個區域這個樓盤是你真正需要和可以利用的。
等待的參照
萬科美景世玠、碧桂園高鐵地塊都是鄭州房市的標杆項目，耐心者可以等待這些項目釋放的信息。如果這些項目如期推向市場，你可以真正關注他們的走向，更可以以此為參照對其他項目的價值進行評估。
前 言
這是最好的時代，有能力者縱橫天下，抓住兩三個機會就可以財務自由。
這是最快的時代，有慧根者把握節奏，在潮起潮落中笑傲江湖。
一邊是快速淘汰而被邊緣化，一邊是睿智攻防轉換而被逆襲化。
有些人一輩子都不會，更不敢獨立思考，因為巨嬰思維已經成為他的後天基因。
有些人在圍追堵截中一直都不屈不撓，因為自尊和夢想將成為他永遠的原動力。
不懂資本，你只能獲取溫飽的收益；不懂投資，你只能賺取最辛苦最微薄的紅利。
不會獨立思考和推理，你永遠都是烏合之眾。
作為當下最大的兩個投資方向，房市和股市已經在內外因作用下走到全新的階段，你不得不察。
上篇——房市
開門見山，直接挑戰近期最熱點的問題：
01
鄭州城運如何？
最新的主政要旨是，要滿足追求美好生活和不均衡發展的矛盾。鄭州已經定位為國家中心城市，勢必作為未來發展的重點區域。處於中部區域的明星城市，鄭州的未來會縮小和一二線先行城市的差距，無論從戰略上還是發展後動力而言，這都是邏輯的終點。
02
居者有其所
鄭州房市在調控中已經顯現主線，房源的多元化供應將成為必然的常態。租賃用地、租賃住房、租售同權在不斷強化和落實這種趨勢。
強勢的政策推進，必然能保證到這個效果，這是多次驗證過的。如果你只是想有棲身之所而囊中羞澀，那麼不必再為追求頭上有瓦而鬧心鬧身。
03
調控何時結束？
本次房市調控絲毫沒有放鬆的跡象，且後續儲備政策不斷出臺。長效機制不斷落地，調控細則在不斷深化。筆者以為，長效機制可以發力之時，市場對房市態度發生改變之後，即恐慌性購房不再成為主流之時，就是調控基本退出的節點。
04
經濟轉型的節奏已經悄然改變
推動經濟的三架馬車是投資、消費和出口，其間此消彼長。多年來，投資在其間的比例都居高不下，且屢屢在發展的緊要關頭單騎救主。
筆者以為，投資以後的作用將會逐漸弱化，消費的比例將逐漸提升。整個經濟發展將以此為基點，逐漸從數量轉移到質量上。在投資逐漸弱化的過程中，房產投資的價值和視角將悄然變化。
05
住房貸款成本會如何變化？
貸款成本取決於兩個要素：一個是基準利率，一個是放大的倍數。
鄭州購房的貸款成本已經成為全國的第一梯隊，目前而言，鄭州房價不具備上漲的任何跡象，整體穩定，個別樓盤會有實在的優惠。在這種房價基調之下，首套和二套房的利率不會繼續放大。
基準利率並不取決於房市，其走向影響到各種軟硬的經濟實體。目前而言，利率不會輕易調整，這也是筆者長期以來的觀點。但是結合國際的趨勢和未來的預判，不排除明年有微調上升的可能。
一句話，利率環境是穩中有緊。
06
房產投資暴利期已過
經濟轉型已經在悄然變化，房市維穩已經成為常態，高槓杆投資房產獲取房市暴利已經告一段落。
苦逼剛需者也可以從容一些了，不必急於上車。
中等收入者可以耐心觀察，請務必多關注剛改品質的樓盤。
資本雄厚者可以穩坐釣魚臺，不妨多關注一些純粹性的高端住宅。
職業房產投資和投機者，這裡已經沒有什麼油水可撈，如果你執意投機，或許是火中取栗。
07
哪類房產更有價值？
房子越來越多，但是好房子永遠是稀缺的。舉一個例子，中國的白酒市場已經嚴重過剩，但是少喝酒、喝好酒已經成為消費升級的重要標誌。緣於此，茅臺、五糧液等一線白酒在今年以來強勁復甦。
下面舉兩個邏輯：
和一線先行城市相比，鄭州的改善盤和終極豪宅相對估值偏低，這裡有兩個因素，一是鄭州剛需人群比例較大；二是鄭州的土豪階層有一部分人還捨不得重金購豪宅。
現實而言，鄭州剛需盤的單價已經在14000左右，剛改盤或改善盤，低容積率，大品牌，面積純粹，服務升級，標準地鐵盤。有些房源的單價在20000左右，甚至未來的備案價可能低於周圍的二手房價格，這些房子更有未來的增值潛力。
再者，鄭東核心區熟化的地段，綠城百合等代表房源二手單價已經在30000以上，其周邊道路狹窄，停車擁堵，車位不足，甚至地鐵站都沒有。與此相比，北龍湖核心地段的某些純粹性豪宅，其單價只在40000左右，當然北龍湖的豪宅更有投資價值和居住的享受性。
結論很簡單。在嚴格限價的範圍下，改善盤和豪宅盤更有比價優勢。便宜盤其實不便宜，高價盤其實並不貴。
08
哪些區域更有想象空間？
鄭州的發展特點是一心兩翼，東擴為主，雙城模式。
大方向不會錯，北龍湖、CBD、高鐵東站、經開核心區將是鄭州現在乃至未來最的的主力地段。老城區內和這些區域通達性良好的區域，依然可以共享紅利。金水北，惠濟東北區域，管南區域都具備相對紮實的基礎。
此外，常西湖新區作為市府綜合規劃的發力區域，其資源的密度、建設的速度、交通的助力，也會不斷推升價值。
09
全款購低價房值得嗎？
調控不會放鬆，銀根依然偏緊，收款依然緩慢。一句話，買家沒有賣家精。筆者以為，對於大多數人而言，不推薦全款買房。
對於鄭州二手房而言，全款客戶相對於按揭客戶基本有10%乃至於更多的優惠價。此外，全款購房給人帶來的驚喜感在不斷弱化，其邊緣效應會不斷遞減。
投資沒有合理的槓桿，你的回報將大幅縮水。
平淡化的市場，你巨量資金沉澱，可能會失去後續更多的機會成本。
10
鄭州房市的水分大嗎？
相對於鄭州房市的暫停狀態，河南地市房價依然在頑強推進。舉例而言，焦作房市在十一前後開始了猛烈上攻，新區的很多樓盤，二手房單價已經突破7000，且其中的優者一房難求，這是實實在在的價格萌動。
相對於地市7000、8000乃至10000的單價，鄭州城區的單價水分更小，更有未來的想象空間。
作為鄭州的特色，滯後的資本意識，保守的投資意識，決定了鄭州房市基礎的剛硬。
筆者以為，鄭州房市的新建品牌樓盤、已有優質資源的次新二手樓盤，依然有中長期的投資價值。
11
鄭州房市近期會有大的調整嗎？
融創象湖壹號一聲炮響，白綠新區嚇得體若篩糠。
第一，象湖壹號是超低價，但那是全款秒殺！如果按揭，這個價格應該上浮10%。
第二，象湖壹號是高層超低價，洋房基本也是按照正常價格推送。
更重要的是，白綠各大樓盤在後續中不斷消化了這種效應，在融創短期攪局之後，白綠樓盤價格又回到新的平衡。
融創瓏府再次在北區吹皺一池春水，北區也聞風所動，瀾亭敘有了實質性地調整。
按照以往的軌跡，北區也會消化這種漣漪，重新達到新的平衡。
這時，一個更具挑戰性的問題出來了，現在能不能買？可不可以再等待？等待期有什麼參照指標？
12
等待的策略
比價效應
如果你認可管南單價13500到14000的水準，北區14000到15000的單價是可以接受的，後者還是有相對優勢而言的。
可以等待
各大房企都有銷售指標壓頭，貸款利率依然加重了置業者的負擔。在這種背景下，你可以從容等待，總有一些品牌樓盤會在政府限價和銷售壓力下給予市場真正的實惠，前提是這個區域這個樓盤是你真正需要和可以利用的。
等待的參照
萬科美景世玠、碧桂園高鐵地塊都是鄭州房市的標杆項目，耐心者可以等待這些項目釋放的信息。如果這些項目如期推向市場，你可以真正關注他們的走向，更可以以此為參照對其他項目的價值進行評估。
筆者在上海曾經經歷過多次的調控洗禮，最近的一次上海房市沉底記憶猶新。恆大在上海的第一個項目落地，彼時房市寒冬徹骨。該樓盤推出的政策是首付3%，其餘部分分三年償還，沒有利息。短短三個月之後，上海房市快速升溫，走出加速上漲的行情。
同樣邏輯，鄭州房市如果出現特別優惠的分期政策和贈送政策，則可以認為市場基本已經觸底。
再看當下的鄭州房市，目前優惠的政策還沒有達到這個層面，因此對於實力雄厚的置業者，當下耐心未嘗不是好的選擇。
13
房產整合的關鍵
身在河南地市的人都知道，老區的房子嚴重過剩，新銳新貴階層大都選擇在新區居住。與此同時，新區房價的漲幅和活性遠遠大於老區。
鄭州老區有更集中和更高級的優質的資源，但是也有相通的邏輯。放眼鄭州老城區，那些無地鐵、無名校、無品牌、無物業服務、周圍髒亂堵的區域和樓盤將會逐漸被人拋棄。
你可以問一下週邊的親朋好友，成功的精英人士大都是在東區的北龍湖、CBD、高鐵區選擇置業。小有所成的新鄭州人，大都是在三環外的新區，選擇大品牌的地鐵盤。
房產發展已經進入新的階段，房產投資和生活質量已經走過了簡單粗暴的階段。
你牛掰與否，不是你有多少套房子，而是你有多少套好房子。
如果考慮到以後的消費升級和若干年後的附加稅費，房產重質更勝於重量。
14
遠郊盤的邏輯
不必一一評述了，僅以白綠和滎陽東、南龍湖作為例證。
歷史就是這麼滑稽，南龍湖最初是作為宜居區域推出的，所以早期南龍湖也有別墅豪宅推向市場。
滄海桑田，現在的南龍湖和滎陽東已經成為鄭州剛需的集散地。與此相應，白綠區域吸取了部分教訓，其近兩年開發的樓盤大多以品牌開發商操刀，低容積率，大面積戶型成為主流。
所以，白綠區域的房價高於滎陽東20%左右是市場已經完全接受的概念。放眼未來，這種差別會更加強化。
在此給出一個特別簡單但是又特別容易犯錯的結論：儘量在改善區域買改善樓盤，剛需區買豪宅是要交智商稅的。
下篇——股市
再次聲明，房東以房產投資為主，股市只是開拓思路，不提供任何股市服務。
資本永不眠，股市將在房市擠水過程中獲得發展的良機。
1、牛市早已開始
筆者已經寫過股市的兩篇文章。可能很多人對牛市邏輯熟視無睹，再次重申，天量資金將從房市遷移到股市，股市不斷走強，這種趨勢會越來越強化；實體經濟已經復甦，週期性行業在環保限產供給側改革後已經逐漸走出困境，但是這個節奏和尺度被把握的特別精準，後續會驗證，邏輯過於燒腦，本文不做解釋。
2、牛市主線不變
當貴州茅臺創出歷史新高的時候，消費股的牛市已經開啟。當招商銀行創出歷史新高的時候，金融股的牛市已經開始。
當筆者第一次寫股市文章的時候，就大膽預言，中國平安將躍過歷史新高70元。
特別提醒以下幾點:
這次牛市的主線已經確定，金融和消費將至始至終，對於常規投資者而言，你不必撿了芝麻丟了西瓜，牢牢包著主線，不受各種媚俗的誘惑。招蜂惹蝶從來不是好習慣。
金融股裡保險和銀行是主線，保險是加槓桿的銀行，所以想象空間更大。銀行是最低估的藍籌，但是盤子過大，且市場有分歧。券商股將是最爛的金融股，如果等到券商股長期發飆，或許牛市快到頭了。
消費股的主線是白酒和家電，雖然白酒已經漲幅巨大，但是筆者依然更看好白酒股。中國經濟已經轉型，將進入一個消費的強化週期，而白酒股是最有想象空間的，筆者堅定看好，好戲大戲在後頭。
白酒早已經過剩，高端白酒、手工純糧酒一直稀缺，以後更加稀缺。
房子終將會過剩，高端樓盤，改善樓盤，宜居性樓盤一直稀缺，以後更加稀缺。
3、專業化投資時代來臨
前 言
這是最好的時代，有能力者縱橫天下，抓住兩三個機會就可以財務自由。
這是最快的時代，有慧根者把握節奏，在潮起潮落中笑傲江湖。
一邊是快速淘汰而被邊緣化，一邊是睿智攻防轉換而被逆襲化。
有些人一輩子都不會，更不敢獨立思考，因為巨嬰思維已經成為他的後天基因。
有些人在圍追堵截中一直都不屈不撓，因為自尊和夢想將成為他永遠的原動力。
不懂資本，你只能獲取溫飽的收益；不懂投資，你只能賺取最辛苦最微薄的紅利。
不會獨立思考和推理，你永遠都是烏合之眾。
作為當下最大的兩個投資方向，房市和股市已經在內外因作用下走到全新的階段，你不得不察。
上篇——房市
開門見山，直接挑戰近期最熱點的問題：
01
鄭州城運如何？
最新的主政要旨是，要滿足追求美好生活和不均衡發展的矛盾。鄭州已經定位為國家中心城市，勢必作為未來發展的重點區域。處於中部區域的明星城市，鄭州的未來會縮小和一二線先行城市的差距，無論從戰略上還是發展後動力而言，這都是邏輯的終點。
02
居者有其所
鄭州房市在調控中已經顯現主線，房源的多元化供應將成為必然的常態。租賃用地、租賃住房、租售同權在不斷強化和落實這種趨勢。
強勢的政策推進，必然能保證到這個效果，這是多次驗證過的。如果你只是想有棲身之所而囊中羞澀，那麼不必再為追求頭上有瓦而鬧心鬧身。
03
調控何時結束？
本次房市調控絲毫沒有放鬆的跡象，且後續儲備政策不斷出臺。長效機制不斷落地，調控細則在不斷深化。筆者以為，長效機制可以發力之時，市場對房市態度發生改變之後，即恐慌性購房不再成為主流之時，就是調控基本退出的節點。
04
經濟轉型的節奏已經悄然改變
推動經濟的三架馬車是投資、消費和出口，其間此消彼長。多年來，投資在其間的比例都居高不下，且屢屢在發展的緊要關頭單騎救主。
筆者以為，投資以後的作用將會逐漸弱化，消費的比例將逐漸提升。整個經濟發展將以此為基點，逐漸從數量轉移到質量上。在投資逐漸弱化的過程中，房產投資的價值和視角將悄然變化。
05
住房貸款成本會如何變化？
貸款成本取決於兩個要素：一個是基準利率，一個是放大的倍數。
鄭州購房的貸款成本已經成為全國的第一梯隊，目前而言，鄭州房價不具備上漲的任何跡象，整體穩定，個別樓盤會有實在的優惠。在這種房價基調之下，首套和二套房的利率不會繼續放大。
基準利率並不取決於房市，其走向影響到各種軟硬的經濟實體。目前而言，利率不會輕易調整，這也是筆者長期以來的觀點。但是結合國際的趨勢和未來的預判，不排除明年有微調上升的可能。
一句話，利率環境是穩中有緊。
06
房產投資暴利期已過
經濟轉型已經在悄然變化，房市維穩已經成為常態，高槓杆投資房產獲取房市暴利已經告一段落。
苦逼剛需者也可以從容一些了，不必急於上車。
中等收入者可以耐心觀察，請務必多關注剛改品質的樓盤。
資本雄厚者可以穩坐釣魚臺，不妨多關注一些純粹性的高端住宅。
職業房產投資和投機者，這裡已經沒有什麼油水可撈，如果你執意投機，或許是火中取栗。
07
哪類房產更有價值？
房子越來越多，但是好房子永遠是稀缺的。舉一個例子，中國的白酒市場已經嚴重過剩，但是少喝酒、喝好酒已經成為消費升級的重要標誌。緣於此，茅臺、五糧液等一線白酒在今年以來強勁復甦。
下面舉兩個邏輯：
和一線先行城市相比，鄭州的改善盤和終極豪宅相對估值偏低，這裡有兩個因素，一是鄭州剛需人群比例較大；二是鄭州的土豪階層有一部分人還捨不得重金購豪宅。
現實而言，鄭州剛需盤的單價已經在14000左右，剛改盤或改善盤，低容積率，大品牌，面積純粹，服務升級，標準地鐵盤。有些房源的單價在20000左右，甚至未來的備案價可能低於周圍的二手房價格，這些房子更有未來的增值潛力。
再者，鄭東核心區熟化的地段，綠城百合等代表房源二手單價已經在30000以上，其周邊道路狹窄，停車擁堵，車位不足，甚至地鐵站都沒有。與此相比，北龍湖核心地段的某些純粹性豪宅，其單價只在40000左右，當然北龍湖的豪宅更有投資價值和居住的享受性。
結論很簡單。在嚴格限價的範圍下，改善盤和豪宅盤更有比價優勢。便宜盤其實不便宜，高價盤其實並不貴。
08
哪些區域更有想象空間？
鄭州的發展特點是一心兩翼，東擴為主，雙城模式。
大方向不會錯，北龍湖、CBD、高鐵東站、經開核心區將是鄭州現在乃至未來最的的主力地段。老城區內和這些區域通達性良好的區域，依然可以共享紅利。金水北，惠濟東北區域，管南區域都具備相對紮實的基礎。
此外，常西湖新區作為市府綜合規劃的發力區域，其資源的密度、建設的速度、交通的助力，也會不斷推升價值。
09
全款購低價房值得嗎？
調控不會放鬆，銀根依然偏緊，收款依然緩慢。一句話，買家沒有賣家精。筆者以為，對於大多數人而言，不推薦全款買房。
對於鄭州二手房而言，全款客戶相對於按揭客戶基本有10%乃至於更多的優惠價。此外，全款購房給人帶來的驚喜感在不斷弱化，其邊緣效應會不斷遞減。
投資沒有合理的槓桿，你的回報將大幅縮水。
平淡化的市場，你巨量資金沉澱，可能會失去後續更多的機會成本。
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鄭州房市的水分大嗎？
相對於鄭州房市的暫停狀態，河南地市房價依然在頑強推進。舉例而言，焦作房市在十一前後開始了猛烈上攻，新區的很多樓盤，二手房單價已經突破7000，且其中的優者一房難求，這是實實在在的價格萌動。
相對於地市7000、8000乃至10000的單價，鄭州城區的單價水分更小，更有未來的想象空間。
作為鄭州的特色，滯後的資本意識，保守的投資意識，決定了鄭州房市基礎的剛硬。
筆者以為，鄭州房市的新建品牌樓盤、已有優質資源的次新二手樓盤，依然有中長期的投資價值。
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鄭州房市近期會有大的調整嗎？
融創象湖壹號一聲炮響，白綠新區嚇得體若篩糠。
第一，象湖壹號是超低價，但那是全款秒殺！如果按揭，這個價格應該上浮10%。
第二，象湖壹號是高層超低價，洋房基本也是按照正常價格推送。
更重要的是，白綠各大樓盤在後續中不斷消化了這種效應，在融創短期攪局之後，白綠樓盤價格又回到新的平衡。
融創瓏府再次在北區吹皺一池春水，北區也聞風所動，瀾亭敘有了實質性地調整。
按照以往的軌跡，北區也會消化這種漣漪，重新達到新的平衡。
這時，一個更具挑戰性的問題出來了，現在能不能買？可不可以再等待？等待期有什麼參照指標？
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等待的策略
比價效應
如果你認可管南單價13500到14000的水準，北區14000到15000的單價是可以接受的，後者還是有相對優勢而言的。
可以等待
各大房企都有銷售指標壓頭，貸款利率依然加重了置業者的負擔。在這種背景下，你可以從容等待，總有一些品牌樓盤會在政府限價和銷售壓力下給予市場真正的實惠，前提是這個區域這個樓盤是你真正需要和可以利用的。
等待的參照
萬科美景世玠、碧桂園高鐵地塊都是鄭州房市的標杆項目，耐心者可以等待這些項目釋放的信息。如果這些項目如期推向市場，你可以真正關注他們的走向，更可以以此為參照對其他項目的價值進行評估。
筆者在上海曾經經歷過多次的調控洗禮，最近的一次上海房市沉底記憶猶新。恆大在上海的第一個項目落地，彼時房市寒冬徹骨。該樓盤推出的政策是首付3%，其餘部分分三年償還，沒有利息。短短三個月之後，上海房市快速升溫，走出加速上漲的行情。
同樣邏輯，鄭州房市如果出現特別優惠的分期政策和贈送政策，則可以認為市場基本已經觸底。
再看當下的鄭州房市，目前優惠的政策還沒有達到這個層面，因此對於實力雄厚的置業者，當下耐心未嘗不是好的選擇。
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房產整合的關鍵
身在河南地市的人都知道，老區的房子嚴重過剩，新銳新貴階層大都選擇在新區居住。與此同時，新區房價的漲幅和活性遠遠大於老區。
鄭州老區有更集中和更高級的優質的資源，但是也有相通的邏輯。放眼鄭州老城區，那些無地鐵、無名校、無品牌、無物業服務、周圍髒亂堵的區域和樓盤將會逐漸被人拋棄。
你可以問一下週邊的親朋好友，成功的精英人士大都是在東區的北龍湖、CBD、高鐵區選擇置業。小有所成的新鄭州人，大都是在三環外的新區，選擇大品牌的地鐵盤。
房產發展已經進入新的階段，房產投資和生活質量已經走過了簡單粗暴的階段。
你牛掰與否，不是你有多少套房子，而是你有多少套好房子。
如果考慮到以後的消費升級和若干年後的附加稅費，房產重質更勝於重量。
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遠郊盤的邏輯
不必一一評述了，僅以白綠和滎陽東、南龍湖作為例證。
歷史就是這麼滑稽，南龍湖最初是作為宜居區域推出的，所以早期南龍湖也有別墅豪宅推向市場。
滄海桑田，現在的南龍湖和滎陽東已經成為鄭州剛需的集散地。與此相應，白綠區域吸取了部分教訓，其近兩年開發的樓盤大多以品牌開發商操刀，低容積率，大面積戶型成為主流。
所以，白綠區域的房價高於滎陽東20%左右是市場已經完全接受的概念。放眼未來，這種差別會更加強化。
在此給出一個特別簡單但是又特別容易犯錯的結論：儘量在改善區域買改善樓盤，剛需區買豪宅是要交智商稅的。
下篇——股市
再次聲明，房東以房產投資為主，股市只是開拓思路，不提供任何股市服務。
資本永不眠，股市將在房市擠水過程中獲得發展的良機。
1、牛市早已開始
筆者已經寫過股市的兩篇文章。可能很多人對牛市邏輯熟視無睹，再次重申，天量資金將從房市遷移到股市，股市不斷走強，這種趨勢會越來越強化；實體經濟已經復甦，週期性行業在環保限產供給側改革後已經逐漸走出困境，但是這個節奏和尺度被把握的特別精準，後續會驗證，邏輯過於燒腦，本文不做解釋。
2、牛市主線不變
當貴州茅臺創出歷史新高的時候，消費股的牛市已經開啟。當招商銀行創出歷史新高的時候，金融股的牛市已經開始。
當筆者第一次寫股市文章的時候，就大膽預言，中國平安將躍過歷史新高70元。
特別提醒以下幾點:
這次牛市的主線已經確定，金融和消費將至始至終，對於常規投資者而言，你不必撿了芝麻丟了西瓜，牢牢包著主線，不受各種媚俗的誘惑。招蜂惹蝶從來不是好習慣。
金融股裡保險和銀行是主線，保險是加槓桿的銀行，所以想象空間更大。銀行是最低估的藍籌，但是盤子過大，且市場有分歧。券商股將是最爛的金融股，如果等到券商股長期發飆，或許牛市快到頭了。
消費股的主線是白酒和家電，雖然白酒已經漲幅巨大，但是筆者依然更看好白酒股。中國經濟已經轉型，將進入一個消費的強化週期，而白酒股是最有想象空間的，筆者堅定看好，好戲大戲在後頭。
白酒早已經過剩，高端白酒、手工純糧酒一直稀缺，以後更加稀缺。
房子終將會過剩，高端樓盤，改善樓盤，宜居性樓盤一直稀缺，以後更加稀缺。
3、專業化投資時代來臨
大多數投資者將會被邊緣化，普通股民大部分投資效果不如基金。東方紅基金甚至一席難求，其實類似的優質基金依然不少。對於多數人而言，投資優質五星基金或許是你更好的選擇。
同樣道理，對於大多數房產置業者而言，接受專業人士的建議，吸收專業人士的觀點，或許讓你從霧裡看花中找到黃金坑。
4、牛市會持續多久
按照以前的週期，牛市通常有效期為兩年半。筆者對盤面的觀察，目前牛市仍然是初期，且呈現典型的慢牛格局。筆者大膽推測，牛市會持續到2018年底或2019年上半年，筆者更信服後者。
5、股市對房市的影響
房市在供需兩側關緊水龍頭之後，整體基調將是價格平穩、成交減少。上漲被強力壓制，且預期已變；下跌明顯，將對經濟和各方都是傷害，也不太現實。
筆者預計，在牛市末期，房市會有所回溫，尤其是豪宅和改善市場。很簡單，股市早期囤貨的資本收割者，依然會選擇優質房產作為其資本的蓄水池和投資的標的。
如果牛市週期預言有參考性，2018年下半年，筆者將密切關注一二線先行城市的房市溫度。
6、牛市中後期怎麼辦
上一波創業板牛市，圈中好友問我，創業板退場後，怎麼操作，筆者回答，選擇優質白酒和醫藥龍頭潛伏，因為他們在創業板牛市表現平平，其價值沒有挖掘。可惜這句話身體力行者極其稀少。
在此，筆者給出兩個建議：如果金融消費牛股你已經完全推出，可以有兩個投資備選，一是優質的改善房產；二是中資互聯網概念牛股，騰訊阿里京東筆者繼續看好，間接投資者不妨繞道中概互聯網QDI產品。
結 語
大浪淘沙，無論你願意與否，你都在被時代洪流裹挾著前進。
或許你少年時代，不曾有也不敢有這種夢想，當你在烈日下收割麥子的時候，你能想到這一點嗎？今天的你已經在北龍湖安營紮寨，品茗之餘，望著這個巨大而活力盎然的城市，你會想到什麼？
這個時代還在高速運轉，無意的幸運終究打不過有意的進取，拼命的苦幹死幹永遠打不過思考的維度和深度。
如果你永遠都有這份獨立思考和決斷的能力，你將永遠不會被打敗。