2018年國內房企最艱難的時刻馬上到來？

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臨近2017年末，國內的大型房企的銷售部門都在衝剌千億甚至5千億的銷售目標，誰也都願在此刻鬆馳下來。本來今年受房地產調控的影響，房企的銷售額應出現下滑。但是今年上半年大量消費貸資金變相流入房地產市場，促使房企在今年1至9月份的銷售額總體來說形勢還不錯。

據中原地產最新數據顯示，今年前10個月，50強房企拿地金額已經超過2萬億元。同時，今年房企的銷售額將創下歷史新高。顯然，今年房企業績還能保持不錯，主因是之前政策還未完全發酵，房企又通過快速擴張，增加槓桿率。

而進入2018年，房企的日子恐怕不會像今年那樣好過了。正如萬科的鬱亮所說，萬科作為有5000億收成的“農民”風險也很大。一旦調控和銀根收緊，收成又跟不上，銷售減緩，前期巨量的債又還不上，就會面臨破產風險。況且中國房地產就是政策市，誰也無法精準預測。所以，這個農民會越來越不好當。

實際上，今年房地產銷量有了新的突破，幾乎是透支了未來很長一段時間業績，2018年多數大中型房企業績下滑恐怕難以避免，弄不好整個房地產行業也會在2018年進行大洗牌。預計明年國內房企將面臨著三大風險。

首先，現如今大中型房企都在狠抓業績，特別是年末還要搞業績衝剌。因為如果業績上不去，就會導致大量的房源滯銷，而當資金無法及時收回，就會給房企帶來滅頂之災。正如一位房地產企業的高管坦言，若不加快項目銷售速度，每天醒來上億元，甚至數億元的資金成本支出就會拖垮企業。

2016年10月房地產進行了新一輪調控政策，首先針對的是一線城市的高房價，所以大量遊資在今年上半年都跑到了二三線城市去炒房了，顯然房地產調控需要有一個發酵過程。而國內房企恰是利用了這個契機，在二三線城市大肆推出新盤促銷。隨後到了今年10月各熱點城市紛紛出來限售令。如此一來，今年第四季度房地產銷售才開始真正步入寒冬。

展望2018年，國內房企的日子並不會好過，住宅地產面臨持續調控發酵的影響，在限售、限價、限購等多種調控政策，再加上房地產長效機制的逐步建立，房地產出現“量價雙跌”趨勢已在所難免。

所以，房企未來不能眼裡只盯著住宅地產開發，還要發展商業地產。同時，還可參與政府的棚戶簡屋的改造工程中來。並且與當地政府一起開發房地產租賃業務。只有對房地產業務的不斷轉型升級，才是穩定業績的最佳途徑。

再者，房企將直面債務集中到期的風險。眾多房企在2016年發債，那時發債成本低，債務平均2年多就到期了，這也就意味著2018年、2019年還債進入高峰期。債務集中到來，還本付息的壓力將會拖跨房企的現金流。

但更可怕的是，國內房企的負債率也在不斷上升。2017年上市企業三季報披露已收官。據Wind資訊統計數據顯示，A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元，同比增長幅度達23.21%。

截至2017年9月底，標杆房企業像綠地控股資產負債率為88.85%，萬科A資產負債率為83.53%，均超過了行業60%警戒線。事實上，由於房地產市場的過於火爆，大中型房企這幾年債務率不斷上升的也不奇怪，因為這幾年房企都在肆意擴張業務，除了併購重組之外，各地地王頻出，債務率不上升才是怪事。

展望2018年，房地產企業要面對一邊是債務的集中到期壓力，另一邊則是降低高負債率的問題，因為明年的房地產市場肯定不利於房企高速擴張，同時又需要房企保留足夠的現金流，這就意味著房企不能像今年那樣激進，只能採取保守態勢。從整體情況看，2018年將是國內大型房企最為艱難的一年。

最後，融資難度更大，成本會持續上升。面對國內融資渠道的收窄，國內發行公司債門檻提高，這些年房企也並“不差錢”，這既有房產銷售的預收款，也可以到海外低息的債券市場發債。

不過，一旦房企銷售不暢，海外低息債券融資成本上升，房企難以通過融資渠道獲得更廉價的資金，那麼大中型房企在資金鍊就會出現問題。明年地王也會大幅下降。應該說，房企在境內外融資難度的高低，主要受到調控政策的影響。

那麼，房企不能向國內銀行借貸嗎？前些日子對於房企借貸比較慷慨的銀行，現在已經把自身的金融風險與房地產捆綁在一起了。明年房企通過銀行借款的難度在上升。一方面銀行的融資成本上升，貸款成本也會跟著上升。另一方面，銀行也覺察到了房地產業的風險性，出於安全考慮，也不敢再把資金投向房地產。

在經歷了2017年大肆擴張，房企業績創下歷史新高後，2018年國內大型房企將會大幅滑坡，這主要是房地產政策持續發酵會影響到房企的業績，再加上房企明年債務集中到期，未來房企“降槓桿，保業績”將會是主流，可能還會有一大批房企倒在了2018年寒流之中。所以2018才是房企真正的生死挑戰之年。

本文由平說財經（微信ID：bzzcaijing）供稿，觀點犀利、時效性強，財經愛好者喜愛內參！