中國的房價是一個謎

今天是父親節，本該說說父親，為了生活揹負一個個重擔的父親，但是仔細想想父親肩上的重擔中，最重的一個還屬房子。如果要為中國父親耗費的每一點心血和流下的每一滴汗水尋找來源的話，我相信至少有一半是來自房子。

從某種意義上講：中國的樓市與股市有一定的相似之處，這麼說一定會有很多人罵我腦子進水，一個一直在漲，一個一直在跌，怎麼就相似了？如果非說相似，有一點倒是相似，都讓人心碎。

有一個段子：說中國人常常用來自欺欺人的三件事分別是：房價要跌，股價要漲，她還愛我。聞聽此言，笑中帶淚。

但我說中國的房地產市場與股市相似並非上文所提的讓人心碎（雖然大家的心早就碎了一地），而是二者都有高估值，低迴報率的特點；在股市上，其體現在：高市盈率，低分紅；而對於樓市則表現為：高房價，低租金回報率。

謎一樣的售租比和租金回報率

中國房價一直是一個迷，既然是迷，就別妄談預測了，莫說是我任何人都預測不了中國房價，大家就當猜謎，看個熱鬧，圖個樂呵；

在走入這個迷題之前，請允許我引入一個概念：售租比。

售租比是指每平方米建築面積房價與每平方米使用面積的月租金之間的比值。一般而言，國際上認為售租比在1：:200至1:300之間，說明這一地區的房價合理，房地產市場總體健康。

而中國的數據呢？根據中國行情網的數據：2017年，主要主要城市售租比：上海1:833（按年級為69年，也就是說希望通過房租收入買房投入需要69年）、深圳1:831（69年），北京1:787，而最高的廈門則高達1:1207（也就是說100年的房租才等於房價）。

如果這個數據太過晦澀，那麼租金回報率似乎更能說明問題，按照國際慣例年租金回報率在5%—6%是一個合理的租金回報率，而中國的大部分一線城市和強二線城市只有1.5%，這個數字已經明顯低於存款利率。

也就是說，如果房價保持不動，拿錢買房子甚至不如把錢存進銀行划算。

如是而言：中國人買房子看中的是房價的上漲前景，而不是租金回報，這一點倒是與股民們炒股時的心態很像（沒人在乎公司分紅，只關注股價是否上漲）。

剛需與空置率

買房者有很多種，我們把名下無房，買房用來居住的稱為“剛需”；把覺得自己的房子太老、太破、太小，需要買一個更新更大更好的稱為“改善”；把買那麼一兩套多餘的房子，完全不去居住，而只是看好所購買房子的升值空間的叫做“投資”；而對於那些直接買下半棟樓的人，對不起，除了“投機”和“炒房”我想不出別的詞了。

這些人中，必須買房或買房慾望及其強烈的是隻有剛需一族，那麼剛需一族所佔比例是多少呢？劇西南財經大學數據顯示：剛需買房者約佔15%。

還有一個數據也挺有意思：根據2017 年中國家庭金融調查的數據，我國的房屋空置率達21.4%，一線城市，二線城市，三線城市分別對應的比例為16.08%,22.2%，21.8%（二線居然比三線還高）。我們通常稱常年無人居住的房子為鬼樓，如此看來，有五分之一的房子配得上“鬼樓”的美譽。

剛需只有15%，五分之一的房子是鬼樓，房價還在漲，這個謎題越發魔幻，我們還得繼續看。

逃離北上沒有廣，租房市場略顯疲軟

如果憑藉剛需買房者只剩下15%就判斷：中國真正有迫切買房需求的人並不多是不負責任的，因為，還有一群人，他們根本買不起房，只能租房度日，但因為西南財大的研究報告只包括買房者，所以這些人根本不會出現在這份榜單上，所以，我們還得看看租房市場。

剛剛過去的5月，中國的居民消費價格指數漲幅為2.7%，而房租漲幅為2.1%，已經明顯低於CPI指數。

房租的疲軟是有原因的，中國的人口自然增長已經十分緩慢，在各城市見流動的人口幾乎是個定值，現在的城市主要矛盾是：增量的各城市房屋數與存量的人口之間的矛盾。除了北京和上海，包括深圳和廣州在內的城市都在搶人，但流動人口數幾乎是個定值，這個城市搶到了人口，其他城市就會失去人口。

因為著名經濟學家任澤平的原因，幾乎所有人都知道影響中國房價的因素：長期看人口，中期看貨幣，短期看政策。

其實貨幣政策也是政策的一種，那麼其實影響房價的因素可以簡化為：長期看人口，中短期看政策。顯然，人口支持房價上漲是不可能了，那麼再看看看政策。

樓市政策，依舊“穩”字當頭

國家希望房地產如何發展，更希望房價漲還是跌呢？很顯然，都不希望，國家希望的是房價穩定。

而國家的手段其實還是挺多的，貨幣手段如：加（降）息，升（降）準等。

政策手段如：限購、限售、限貸等。

可以說，這些手段都是不錯的殺器，只要不錯大的意外，國家可以保證房價基本保持穩定，漲跌都不太大，但這裡說的是全國整體，部分人口持續流出地區，或者前期城市規劃過於激進，房子蓋的太多的城市，你們自求多福。

研究中國房價這個謎的確有些累，我想寫一部科幻小說放鬆一下：在未來，有一個地方，房屋總數已經超過戶數，只有少部分人真正沒房，買房出租的租金回報率很低，低過銀行存款利率，這裡的人還是熱衷於買房，因為他們相信房價永遠會漲。有一天，一個老人問一個樂觀的青年和悲觀的青年，這個地方的房價會怎麼走，樂觀的青年說：“大概會是一個很長很長的橫盤狀態吧？”而悲觀的青年渾身發抖，恐懼的說不出一句話來。

好了，故事講到這，今天是父親節，為了房子一路奔波的中國父親們也應該回到家中了，買房子非一朝一夕之功，今天，該好好歇歇了。