崢嶸70年，與國同行，與國同運。
70年來，歷經幾代人的艱苦奮鬥，迎來了我們今天空前繁華的現代都市；70年來，一大批具有卓越見識的企業，與時代共成長，通過艱苦奮鬥取得了卓越的成就。
鑑於此，值新中國成立70週年國慶日到來之際，由騰訊新聞、騰訊房產特別推出“國力全開·幸福中國”系列報道。旨在通過系列人物報道，從“我們”的視角，窺探正發生的變化，記錄中國房地產行業的偉大變遷。
本期訪談主人公為中原集團研究董事程澐，她將從樓市走勢、未來城市發展等方面進行解讀。
從開封撤回“取消限售”文件，到蘇州限售再次加碼、呼和浩特開展中介機構自查和整改，7月，樓市調控政策再現密集之勢。而在融資層面，監管層已將防控房地產金融風險的領域延伸至信託、海外融資等。
系列動作背後的邏輯是“房住不炒”，此種背景之下，下半年樓市會如何走？中原集團研究董事程澐在接受騰訊房產採訪時預測，今年的主基調仍是穩定發展、穩定預期，“下半年市場可能會冷一冷，但隨著經濟長遠發展，二三線城市還有一定的發展機會。”
"崢嶸70年，與國同行，與國同運。
70年來，歷經幾代人的艱苦奮鬥，迎來了我們今天空前繁華的現代都市；70年來，一大批具有卓越見識的企業，與時代共成長，通過艱苦奮鬥取得了卓越的成就。
鑑於此，值新中國成立70週年國慶日到來之際，由騰訊新聞、騰訊房產特別推出“國力全開·幸福中國”系列報道。旨在通過系列人物報道，從“我們”的視角，窺探正發生的變化，記錄中國房地產行業的偉大變遷。
本期訪談主人公為中原集團研究董事程澐，她將從樓市走勢、未來城市發展等方面進行解讀。
從開封撤回“取消限售”文件，到蘇州限售再次加碼、呼和浩特開展中介機構自查和整改，7月，樓市調控政策再現密集之勢。而在融資層面，監管層已將防控房地產金融風險的領域延伸至信託、海外融資等。
系列動作背後的邏輯是“房住不炒”，此種背景之下，下半年樓市會如何走？中原集團研究董事程澐在接受騰訊房產採訪時預測，今年的主基調仍是穩定發展、穩定預期，“下半年市場可能會冷一冷，但隨著經濟長遠發展，二三線城市還有一定的發展機會。”
上半年樓市呈現什麼特徵？
“房地產市場回暖是局部的、暫時的”
在經過兩年的深度調整，核心城市房地產市場在今年上半年迎來了一波暖潮。數據顯示，京津冀、長三角、珠三角監測城市銷售額增速分別為79％、18％和21％。一線城市銷售額增速達57.8％，其中北京、上海貢獻最多，二線城市增長7.7％，武漢、南寧、鄭州、成都貢獻較多。
程澐對此表示，上半年市場中種種跡象表明好像春天又來了，但其實是局部的、暫時的。“房地產市場發展最根本的就是一座城市的基本面所支撐，離開這個基本面，發展是不可持續的。”
她進一步分析道，市場經過深度調整，積蓄了很多需求，“那些成交較好的城市，如果有人口及需求的支撐，供求關係相對合理，那麼回暖則是可持續的；而那些因為受投資影響而火熱的，則可能會有些虛火。”中原地產的數據顯示，有個別城市從6月中旬開始，開始有小的調整，認購率在下降。
對於一線城市的二手房市場表現，程澐表示可劃分為兩個等級，上海與北京高峰期能達到每月2萬套的成交額，深圳與廣州則在5000至1萬套之間，“四個城市的共同特點就是成交量上來了，而二手房佔比較高的是上海與深圳，其中，上海二手房交易佔比能達到75%以上；北京與廣州新房供應多些，二手房表現相對弱一點。”
從價格層面判斷，中原地產的兩個指標預期，業主報價指數與二手門店經理人指數。程澐表示，業主報價指數顯示上海、深圳報價在上升，但經理人指數顯示，對後市的判斷，深圳與上海較為平穩。
下半年樓市走勢如何？
“相比去年持平或略有下降”
對於下半年樓市的判斷，程澐表達得簡要明瞭。她說，受政策影響，今年整體的表現會與2018年持平，或略有下降。有數據顯示，從今年4月開始，房地產調控政策再次收緊，2019年上半年，全國房地產調控政策高達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。
程澐繼續分析道，一線、二線、三四線城市表現是不同的，其中，受前兩年深度調整影響，今年一線城市表現會比較好；自2017年推出的人才政策，核心二線城市表現也會不錯，有需求支撐；而受棚改計劃調整的影響，三線城市表現會比較平和，“前兩年三四線城市表現很好，尤其是去年，成交量佔全國市場的80%。”
程澐指出，從上半年數據監測看，三線城市成交量同比有所縮減，四線城市相對還好。
融資收緊會帶來什麼影響？
“對市場來說，可能是降溫的信號”
作為資金密集型行業，現金流堪稱房地產企業命脈。從2018年開始至今，房地產融資政策一步步在收緊，今年5月，銀保監會發布通知，銀行、信託必須嚴格執行房地產宏觀調控政策；6月，銀保監會主席郭樹清表示，要防止房地產企業融資過度擠佔銀行信貸資源；7月，監管層已將防控房地產金融風險的領域延伸至信託、海外融資等。
在程澐看來，境外債等政策收緊或與近期土地市場表現活躍有直接關係。有數據顯示，一線、二線、都市圈三線和非都市圈三線的土拍溢價率分別從2018年四季度的6%、7%、7%、12%上升至二季度的20%、22%、26%、22%，其中二季度抬升尤為突出。
土地市場是整個房地產市場的風向標。程澐認為，土地市場火熱會帶動大家對房地產市場預期的樂觀，“預期形成，市場可能有比較大的波動，這與宏觀調控的基調相違背的，今年主基調還是穩定發展，穩定預期。”
程澐表示，融資政策收緊，能夠促進企業變得更理性拿地，越是經歷過危機的企業，越會更謹慎，反而對於銷售較好、資金充足的部分企業，程澐提醒到，“不要盲目跟進，要判斷企業的運營狀況，及地塊所在城市發展是否適合進入。”
對市場的影響，程澐認為可能是一個降溫的信號，“下半年可能會冷一冷，但隨著經濟長遠發展，二三線城市還有發展機會。”
今年是建國70週年，中原地產於1998年進入大陸，成立了中原中國，可以說與中國房地產市場同步發展，見證了房地產市場的起起伏伏。程澐表示，中介是一個提供房地產交易服務的服務商，希望未來的城市能夠更人性化、更多元化，城市服務能夠更安全與多元，滿足不同消費者的需求。
文/陳夢琴
編輯/趙宇
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