文/華夏商訓
不要一刀切思維。
文/華夏商訓
不要一刀切思維。
中國樓市或許將面臨一個嚴肅的話題，即便取消限售或限購，房價也不會上漲或不再下跌。
7月19日，據河南日報報業集團主辦的大河報客戶端消息，河南省開封市住房和城鄉建設局7月17日發佈《關於調整新建商品住房交易實現及撤銷備案限制的函》，取消新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限。
表面上看這也沒什麼大驚小怪，畢竟“一城一策”而且又是一個三線城市，對中國房地產市場並不能引起多大的漣漪。原因也很簡單，開封並非首個取消限售令的城市。此前已有山西太原、山東菏澤取消了限售令。開封是國內第三座取消限售的城市，也是第二個三線城市取消限售。
2018年7月4日，太原要求新購住房取得不動產權證或房屋所有權證的，自取得不動產權證或房屋所有權證之日起方可交易轉讓，不限售，不再要求必須滿足兩年。距太原2017年10月發佈限售令不到一年。
2018年12月18日，在執行限售令一年多後，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發佈《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》（菏建〔2018〕7號），通知第六條明確規定：取消新購住房限制轉讓措施。
文/華夏商訓
不要一刀切思維。
中國樓市或許將面臨一個嚴肅的話題，即便取消限售或限購，房價也不會上漲或不再下跌。
7月19日，據河南日報報業集團主辦的大河報客戶端消息，河南省開封市住房和城鄉建設局7月17日發佈《關於調整新建商品住房交易實現及撤銷備案限制的函》，取消新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限。
表面上看這也沒什麼大驚小怪，畢竟“一城一策”而且又是一個三線城市，對中國房地產市場並不能引起多大的漣漪。原因也很簡單，開封並非首個取消限售令的城市。此前已有山西太原、山東菏澤取消了限售令。開封是國內第三座取消限售的城市，也是第二個三線城市取消限售。
2018年7月4日，太原要求新購住房取得不動產權證或房屋所有權證的，自取得不動產權證或房屋所有權證之日起方可交易轉讓，不限售，不再要求必須滿足兩年。距太原2017年10月發佈限售令不到一年。
2018年12月18日，在執行限售令一年多後，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發佈《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》（菏建〔2018〕7號），通知第六條明確規定：取消新購住房限制轉讓措施。
但細心人會發現，本輪取消限購限售並未像上一輪一樣，迅速點燃地產市場的激情。無論買還是賣。在不久前的2016年6月，呼和浩特率先在國內取消執行了3年之久的樓市“限購”。此後，引發取消限購潮。在不到3個月時間內，就有超過30個城市取消了先前執行的限購政策。由此，引發了一輪全國範圍的房價上漲行情。
換句話說，開封、太原、菏澤也想照葫蘆畫瓢再走一回老路——在地方財政收入受到較大影響時，主動應對放手，以期地產市場能夠提供強勁收入支撐。但這真可能高興太早了——中國房地產市場行業真變了。
中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼曾表示，上半年，儘管個別熱點城市房地產市場一度出現“小陽春”，但全國房地產市場在開發、投資、銷售等方面整體保持了平穩有序的發展態勢，這在當前流動性合理充裕的背景下是非常難得的。
縱觀中國房地產宏觀調控，週期性是個亙古不變的話題，基本上是每4年一個輪迴。2004年，“8.31”大限提高拿地門檻，抑制房地產過熱，宏觀調控開始；2008年，金融危機爆發成為政策分水嶺，當年10月開始出臺系列新政支持房地產。2009年下半年由於房價快速飆升，投機日盛，宏觀調控捲土重來。
文/華夏商訓
不要一刀切思維。
中國樓市或許將面臨一個嚴肅的話題，即便取消限售或限購，房價也不會上漲或不再下跌。
7月19日，據河南日報報業集團主辦的大河報客戶端消息，河南省開封市住房和城鄉建設局7月17日發佈《關於調整新建商品住房交易實現及撤銷備案限制的函》，取消新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限。
表面上看這也沒什麼大驚小怪，畢竟“一城一策”而且又是一個三線城市，對中國房地產市場並不能引起多大的漣漪。原因也很簡單，開封並非首個取消限售令的城市。此前已有山西太原、山東菏澤取消了限售令。開封是國內第三座取消限售的城市，也是第二個三線城市取消限售。
2018年7月4日，太原要求新購住房取得不動產權證或房屋所有權證的，自取得不動產權證或房屋所有權證之日起方可交易轉讓，不限售，不再要求必須滿足兩年。距太原2017年10月發佈限售令不到一年。
2018年12月18日，在執行限售令一年多後，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發佈《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》（菏建〔2018〕7號），通知第六條明確規定：取消新購住房限制轉讓措施。
但細心人會發現，本輪取消限購限售並未像上一輪一樣，迅速點燃地產市場的激情。無論買還是賣。在不久前的2016年6月，呼和浩特率先在國內取消執行了3年之久的樓市“限購”。此後，引發取消限購潮。在不到3個月時間內，就有超過30個城市取消了先前執行的限購政策。由此，引發了一輪全國範圍的房價上漲行情。
換句話說，開封、太原、菏澤也想照葫蘆畫瓢再走一回老路——在地方財政收入受到較大影響時，主動應對放手，以期地產市場能夠提供強勁收入支撐。但這真可能高興太早了——中國房地產市場行業真變了。
中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼曾表示，上半年，儘管個別熱點城市房地產市場一度出現“小陽春”，但全國房地產市場在開發、投資、銷售等方面整體保持了平穩有序的發展態勢，這在當前流動性合理充裕的背景下是非常難得的。
縱觀中國房地產宏觀調控，週期性是個亙古不變的話題，基本上是每4年一個輪迴。2004年，“8.31”大限提高拿地門檻，抑制房地產過熱，宏觀調控開始；2008年，金融危機爆發成為政策分水嶺，當年10月開始出臺系列新政支持房地產。2009年下半年由於房價快速飆升，投機日盛，宏觀調控捲土重來。
2010年4月，史上最嚴厲的宏觀調控《國十條》出臺，給高溫的房地產市場澆了一盆冷水。隨後幾個月，各地對新“國十條”的執行不盡如人意。8月樓市成交量回暖，9月房價又有“抬頭”。 9月29日，住房城鄉建設部、國土資源部、監察部聯合出臺了《對各地進一步貫徹落實國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知提出四項要求》，其中指出“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。住房城鄉建設部、監察部等部門將對省級人民政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責。地產市場隨即降溫。
不過，隨著時間推移，房地產市場的庫存越來越嚴重。2014年，宏觀調控再迎來“拐點”，由強力行政干預走向市場化。在“分類調控”和“去庫存”原則主導下，2014年“9.30”新政、2015年“3.30”新政再到2016年的“2.2”新政，供需兩端寬鬆政策頻出，房地產市場迅速回暖。
簡單說，截至到上一輪調控，中國房地產市場都還是呈現彈簧理論，越調控後期越會漲，這也讓炒房和多維度的利益群體對地產市場寄予厚望。
但真心不好意思，必須告訴你，這個好日子要過去了——如果說以前是上升途中的週期上漲，那麼今後就將是平衡市下滑或者下降途中的變化，反彈也是為了下滑，與股市一個道理。
為什麼這樣說呢？
回答這個問題必須從供需兩端來分析。多年以來中國房地產市場絕大多數都是賣方市場，說一千道一萬還是中國人傳統購房置業的習慣和思維有關。這也是為什麼，一再調控地產市場總是處於一個大的上漲週期，即便大週期中，有小週期調整，但調整過後還是上漲。如果牛市情況下的買賣股票一樣。
但就如同再好的股票也不會總是上漲，總回到地面的時候。去年7月，華夏商訓就發文《誰來戳破三四線地產泡沫？50城賣地超2萬億“高燒恐懼症”》，給三四線房價預警。中原地產數據顯示，截至2018年7月23日，僅統計招拍掛市場的權益拿地金額，50家房企拿地合計金額高達10940億元。同時，50個熱點城市賣地超過2萬億元。
道理也不復雜。三四線房地產市場的剛需實際並沒有想象的那麼大。眾所周知，三四線城市和一二線城市相比，最大的劣勢就是對於人才的吸引力若。縱觀目前我國房價較高的熱點城市，無一例外都有這些優點：教育資源優質、醫療資源豐富且有保障、工作數量多而且工資高。因為這些特點，國內的一二線城市每年都能從三四線城市吸納不少人口。
前兩年那一波回鄉買房的消費者，絕大多數都已經完成了剛需，二次購買的慾望和實力明顯不足。再加棚改貨幣化結束以及“房子是拿來住的不是用來炒的”大背景，在這種情況下，三四線城市的新房滯銷也就是時間問題。
文/華夏商訓
不要一刀切思維。
中國樓市或許將面臨一個嚴肅的話題，即便取消限售或限購，房價也不會上漲或不再下跌。
7月19日，據河南日報報業集團主辦的大河報客戶端消息，河南省開封市住房和城鄉建設局7月17日發佈《關於調整新建商品住房交易實現及撤銷備案限制的函》，取消新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限。
表面上看這也沒什麼大驚小怪，畢竟“一城一策”而且又是一個三線城市，對中國房地產市場並不能引起多大的漣漪。原因也很簡單，開封並非首個取消限售令的城市。此前已有山西太原、山東菏澤取消了限售令。開封是國內第三座取消限售的城市，也是第二個三線城市取消限售。
2018年7月4日，太原要求新購住房取得不動產權證或房屋所有權證的，自取得不動產權證或房屋所有權證之日起方可交易轉讓，不限售，不再要求必須滿足兩年。距太原2017年10月發佈限售令不到一年。
2018年12月18日，在執行限售令一年多後，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發佈《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》（菏建〔2018〕7號），通知第六條明確規定：取消新購住房限制轉讓措施。
但細心人會發現，本輪取消限購限售並未像上一輪一樣，迅速點燃地產市場的激情。無論買還是賣。在不久前的2016年6月，呼和浩特率先在國內取消執行了3年之久的樓市“限購”。此後，引發取消限購潮。在不到3個月時間內，就有超過30個城市取消了先前執行的限購政策。由此，引發了一輪全國範圍的房價上漲行情。
換句話說，開封、太原、菏澤也想照葫蘆畫瓢再走一回老路——在地方財政收入受到較大影響時，主動應對放手，以期地產市場能夠提供強勁收入支撐。但這真可能高興太早了——中國房地產市場行業真變了。
中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼曾表示，上半年，儘管個別熱點城市房地產市場一度出現“小陽春”，但全國房地產市場在開發、投資、銷售等方面整體保持了平穩有序的發展態勢，這在當前流動性合理充裕的背景下是非常難得的。
縱觀中國房地產宏觀調控，週期性是個亙古不變的話題，基本上是每4年一個輪迴。2004年，“8.31”大限提高拿地門檻，抑制房地產過熱，宏觀調控開始；2008年，金融危機爆發成為政策分水嶺，當年10月開始出臺系列新政支持房地產。2009年下半年由於房價快速飆升，投機日盛，宏觀調控捲土重來。
2010年4月，史上最嚴厲的宏觀調控《國十條》出臺，給高溫的房地產市場澆了一盆冷水。隨後幾個月，各地對新“國十條”的執行不盡如人意。8月樓市成交量回暖，9月房價又有“抬頭”。 9月29日，住房城鄉建設部、國土資源部、監察部聯合出臺了《對各地進一步貫徹落實國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知提出四項要求》，其中指出“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。住房城鄉建設部、監察部等部門將對省級人民政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責。地產市場隨即降溫。
不過，隨著時間推移，房地產市場的庫存越來越嚴重。2014年，宏觀調控再迎來“拐點”，由強力行政干預走向市場化。在“分類調控”和“去庫存”原則主導下，2014年“9.30”新政、2015年“3.30”新政再到2016年的“2.2”新政，供需兩端寬鬆政策頻出，房地產市場迅速回暖。
簡單說，截至到上一輪調控，中國房地產市場都還是呈現彈簧理論，越調控後期越會漲，這也讓炒房和多維度的利益群體對地產市場寄予厚望。
但真心不好意思，必須告訴你，這個好日子要過去了——如果說以前是上升途中的週期上漲，那麼今後就將是平衡市下滑或者下降途中的變化，反彈也是為了下滑，與股市一個道理。
為什麼這樣說呢？
回答這個問題必須從供需兩端來分析。多年以來中國房地產市場絕大多數都是賣方市場，說一千道一萬還是中國人傳統購房置業的習慣和思維有關。這也是為什麼，一再調控地產市場總是處於一個大的上漲週期，即便大週期中，有小週期調整，但調整過後還是上漲。如果牛市情況下的買賣股票一樣。
但就如同再好的股票也不會總是上漲，總回到地面的時候。去年7月，華夏商訓就發文《誰來戳破三四線地產泡沫？50城賣地超2萬億“高燒恐懼症”》，給三四線房價預警。中原地產數據顯示，截至2018年7月23日，僅統計招拍掛市場的權益拿地金額，50家房企拿地合計金額高達10940億元。同時，50個熱點城市賣地超過2萬億元。
道理也不復雜。三四線房地產市場的剛需實際並沒有想象的那麼大。眾所周知，三四線城市和一二線城市相比，最大的劣勢就是對於人才的吸引力若。縱觀目前我國房價較高的熱點城市，無一例外都有這些優點：教育資源優質、醫療資源豐富且有保障、工作數量多而且工資高。因為這些特點，國內的一二線城市每年都能從三四線城市吸納不少人口。
前兩年那一波回鄉買房的消費者，絕大多數都已經完成了剛需，二次購買的慾望和實力明顯不足。再加棚改貨幣化結束以及“房子是拿來住的不是用來炒的”大背景，在這種情況下，三四線城市的新房滯銷也就是時間問題。
值得一提的是，一二線城市因為剛需還有一定的空間，且少數三線城市由於種種原因還在上漲的大週期以內，但大部分三四線城市的房價下跌已是大概率問題。綠地集團董事長張玉良曾表示，中國房地產供求關係正在發生了重大變化，供不應求的行情逐漸看不到了，房地產行業的發展也不斷下滑。雖然中國房地產的市場規模仍然很巨大，並且在國民經濟中的作用與地位仍將十分突出，但從長週期的視角來看，行業拐點實際上已經到來，而且不可逆。
當然，考慮問題不能一刀切思路，從大層面上看，沒有哪個部門願意看到房價的暴漲暴跌，因此，三四線城市房價進入下跌通道週期，並不意味著就要價格大跌。這需要區別對待。
最為重要的是，無論房價怎麼波動，相關城市、省份調整經濟發展結構已勢在必行。長痛不如短痛。只有將地產作為支柱經濟之一，而非主要支柱經濟，那時才是迴歸價格的真正狀態。
（【華夏商訓】系今日頭條簽約作者，連續三年位居今日頭條財經自媒體年度榜單前列。歡迎通過私信、留言等方式提供新聞線索）
