中房報記者 李紅梅 | 北京報道

“你最崇拜的偶像是誰？”

“鄧小平。”2019年8月中旬，在接受中國房地產報記者專訪時，五礦地產董事長、黨委書記何劍波對這個問題沒有絲毫猶豫。

1992年，鄧小平南巡，拉開了中國改革開放的大幕。也正是這一年，從北京大學畢業的何劍波正式加入中國五礦。先後出任中國五礦集團總裁辦公室主任、戰略研究室主任、五礦建設總經理，以及五礦地產總經理、董事長、黨委書記。

改革開放40年何劍波帶領公司員工在深圳蓮花山向鄧小平塑像獻花。

“當時有一個機會，可以選擇從管理部門轉到傳統業務部門或新業務部門工作。對我來說，我更傾向於有挑戰性的工作，也願意嘗試新鮮事物。所以最後就選擇了去五礦地產工作，一路走到今天。”何劍波回憶當初的選擇。“當時我覺得地產既是自己喜歡的行業，也有很大的發展空間。它不僅受到社會關注，更貼近每個人的生活。”

後來，國務院國資委批准中國五礦集團可以將房地產作為主業，成為首批16家地產主業央企之一，這更堅定了何劍波的選擇。

五礦地產從最初的小規模地產，到併購、投資、收購上市公司、整合分散業務等，逐漸形成了“一個平臺，一個品牌，一個團隊，一個體系”。何劍波親歷了房地產行業發展的起起伏伏，始終保持理性、審慎的態度。“行業規模還在，但暴漲、大漲的情況基本不會出現。暴利時代已過，房企需要追尋新的發展空間，企業在預期上也要回歸現實，理性、平和的去對待房地產市場。”

1984年與嘉裡集團

合建香格里拉酒店

追溯五礦地產的發展歷史，也是源遠流長。在何劍波看來，1984年應該是五礦地產發展歷史上的第一個重要時間節點。

“ 五礦的地產業務起步很早。早在上世紀80年代國內房地產業還未興起時，五礦就走出國門，在世界各地設立了很多分支機構。”何劍波說，那時候很多海外公司因地制宜，尋找機會做房地產業務，且在英國、德國、澳大利亞、新西蘭、美國等國家和我國香港地區都有涉足。不過那時可以算是萌芽期，並沒有想過做成產業，業務也較為分散。

1984年，改革開放後，北京急需建立一批五星級酒店。那時作為外貿企業，有很多外賓和外商來跟五礦集團談生意，但苦於沒有好的酒店來接待他們，所以就想建一家高檔酒店。剛好遇見了嘉裡集團，其董事長郭鶴年也想在北京建造香格里拉酒店。雙方一拍即合，共同合資建立了位於北京紫竹橋的第一家五星級酒店——北京香格里拉飯店。

何劍波與郭鶴年合影。

這也是五礦集團首次在北京涉足房地產行業。不得不說，五礦集團房地產業務底蘊深厚，彼時的業務開拓也走在行業前列，甚至可以說是“第一個吃螃蟹的人”。

“2018年，我前往香港拜訪95歲高齡的郭鶴年先生，他雖然年事已高精神卻很好。他還給我詳細講述了當時與五礦的合作過程，如何一起建成的酒店、遇到了哪些困難、當事人的情況怎麼樣等等。”何劍波說。

在上世紀90年代，五礦集團也做了一些房地產項目，只是這些項目有些零散，沒有當成產業來做。這和當時的歷史原因有關，在那個時代不具備條件，中國房地產行業真正的發展是在1998年房改過後，住房商品化。在那之前，只是企事業單位建造宿舍樓作為福利分給員工。

直到2000年，五礦集團進行了業務重組，實施新的發展戰略，形成有色、黑色、金融、地產等6大業務板塊。地產板塊的地位也逐漸明晰。

成立專業地產板塊

收購香港紅籌上市公司

在成立業務板塊之後，五礦也開始做一些房地產項目，初期投入並不大。過程中，也在併購、投資新企業，並獲得了一些發展機會。2004年，五礦集團收購了香港紅籌上市公司東方有色，並改名為五礦建設，作為香港業務的發展平臺。另外在地方上也收購了其他企業，去做房地產業務。直到2008年，地產業務開始擴大，並計劃進行業務整合，形成新的板塊。

“收購上市公司過後，我們擁有了一個難得的境外上市平臺。實際上，當時在2006年~2008年期間，有大量內地的房地產企業在香港上市。大家都意識到，房地產是一個重資產行業，需要與資本市場連接。”何劍波說，五礦在收購上市公司之後已具備這樣的條件，對五礦地產的業務發展打下了很好的基礎，機會難得。收購之後從2008年開始進行注資，將部分非上市業務注入到上市公司中，不斷做大。

五礦地產給自己定的目標是要成為領先的城市運營商，提出的業務格局是“一核兩翼三支撐”，即以房地產開發為核心，產業地產綜合運營、多領域建築安裝為兩翼，資產管理、地產服務和地產金融業務為支撐。

五礦地產做產業地產業務時間也很早，2006年在營口做了產業園，30平方公里；2012年在汕頭做了五礦物流新城的項目，近幾年也在拓展新的產城業務，成都的產城項目已經落地；與廣州市、瀋陽市等地的多個產城項目也在逐步落地。另外商業地產、持有性物業也是其重要的資產來源。

在何劍波看來，五礦地產做城市綜合運營商有幾大優勢。首先，五礦地產是一家歷史悠久的開發企業，對城市建設有很強的專業能力；其次，五礦地產過去十幾年在產業新城規劃、招商、運營方面有豐富的經驗積累。第三，有建安業務的優勢。在城市綜合運營中離不開工程建設，加上管廊建設、設計院等方面優勢，共同支撐五礦去做綜合性開發；第四點就是五礦地產背靠五礦集團，集團有較強的產業背景，產業涉及金屬、礦產等多領域。此外，五礦集團還有22個國家級實驗室，在新材料、新能源方面科技力量雄厚；第五就是金融方面，五礦資本擁有經營全牌照，包含銀行、證券、期貨、信託等等，可以更好地與地產相結合。

可以說，這是一個根基深厚，集優勢於一身的企業。但作為央企，在決策、管理方面不可避免會受到一些體制上的約束。

“因為我們有嚴格的招投標管理制度，要走公開招投標流程。在物資採購、成本支出、成本控制等方面比起其他企業要花的時間可能會更多一些。所以要發揮優勢，揚長避短。”何劍波解釋。

一體化管理

走到央企地產前列

從2007年何劍波出任五礦建設總經理時，五礦集團就曾明確提出要把五礦建設作為五礦集團房地產業務的香港上市旗艦平臺。這個定位在五礦建設發展中起到了決定性作用，也為後來五礦地產品牌的統一打下了基礎。

在這個基礎上，五礦集團開始對內部的房地產業務進行整合，將旗下分散的房地產資產擇機逐步注入到上市公司裡，以此打通資本通道，獲取資金來支持集團房地產業務的發展。

從2008年年初確定這個戰略之後，雖然經歷了很多資本市場的波動、房地產市場反覆的調控，但五礦集團一直在堅定不移地推進這個戰略。

直到2016年，將非上市業務全部交給上市公司進行託管，形成了一體化管理。即“一個平臺、一個品牌、一個團隊、一個體系”。

“從股權方面來看還沒有完全統一在一起，因涉及資產條件是否成熟、資本市場的時機是否成熟等方面因素，這也是我們目前在做的事。但最終目標是要達成股權、管理權統一，形成一個完整的平臺。”何劍波說。

整合的成效也日漸明晰。2017年12月，五礦地產正式對外發六大業務組合——房地產開發、產業地產、建築安裝、資產管理、地產服務和地產金融。

除了傳統的地產開發業務，五礦地產將目標光聚焦到了資產管理與地產服務上——在資產管理方面，打造了商業綜合體品牌“LIVE”、社區商業品牌“幸福裡”以及長租公寓品牌“拾貳悅”，並在北京、香港等多個城市的核心地段運營酒店、寫字樓等高端物業。在地產服務領域，五礦地產則構建了具有自身特色的37°C生活服務體系。

五礦地產還正式發佈了其產品價值體系——VIP-LIFE。VIP是價值精選（Valuable choice）、智慧營造（Intelligent building）、人性化社區（Personalized community）英文首字母的組合，VIP-LIFE即為幸福生活價值體系。

何劍波認為，每個人都有對理想生活的獨到見解，而五礦地產不僅是建設城市，更是創造生活。“資源是有限的，土地是有限的，環境是有限的，但生活是無限的，社會價值是無限的，社會責任也是無限的。”

五礦地產已經進入了新的跑道，正處於加速發展的階段。“展望未來，公司將聚焦開發、協同創新，成為最具創新力的、可持續發展的房地產企業，力爭進入領先的央企房地產行列。”

商業·對話

70年

在2011年專訪何劍波時，他曾說作為經營者，應該要有足夠的風險意識，不能賭市場，要時刻儲備一些過冬的糧食。到2019年，作為央企管理者，他依然保持這份審慎和理性，帶領團隊穩步前行，這與他的性格不無相關。

中國房地產報：對當下的房地產形勢，你怎麼看？

何劍波：國家對發展的理念有了很大的變化，不再盲目追求規模的擴張，而更重視發展的質量。所以作為央企之一，五礦也將高質量發展作為內在要求。除了週轉率、利潤率要高，還要做高質量的產品和服務，這也是央企的社會責任所在。

中國房地產報：作為企業決策者，在速度與質量之間你如何取捨？

何劍波：我們希望實現發展速度和發展質量的平衡。發展的速度和規模決定了一個企業的行業地位，而質量是企業可持續發展的內在要求。一是要更好的把握行業發展的規律，二是要更加註重企業與政府間的互信和互動，實現優勢互補，在更大範圍、更高層次上實現資源配置。

中國房地產報：你怎麼進行轉型升級？

何劍波：我們提出的是要進行房地產業務模式、經營模式的升級，首先考慮的是怎樣把這件事做得更好，而非輕易的轉到不熟悉的領域。

一是加強與政府合作，拓展城市綜合運營和產業新城項目。這也是我們未來努力的方向。

二是更加重視客戶服務。過去是簡單的建房、賣房模式，而現在要更加重視客戶體驗和服務。我們搭建了“37°C生活服務體系”，給社區提供配套的維修服務、管家服務、幼兒託教服務、養老服務等。

三是從產品來說，我們走的是精品戰略，要做“綠色、環保、健康”的產品。今年，我們與美國的WELL建築研究院（IWBI）共同建立“WELL健康建築標準”，在香港和廣州等地的項目已經開始實施這個標準，下一步將在全國推廣。

中國房地產報：物業板塊是否有上市打算？

何劍波：從資本市場角度來看，是很歡迎物業公司進入的，因為物業公司收入穩定。不過目前我們物業這塊仍在發展中，還需要建立良好的管理體系、服務標準，規模還在繼續擴大。當達到一定規模後也會考慮走向資本市場。

中國房地產報：五礦地產城市佈局的重點在哪？

何劍波：主要是六大區域，京津冀、長三角、大灣區、華中（湖南、湖北）、以遼寧為重點的東北地區，以及成渝地區。

中國房地產報：五礦地產現在是什麼樣的拿地節奏？

何劍波：基本上以在公開市場拿地作為主要方式，不拿地王、避免市場高位拿地，同時要掌握節奏，主要是城市選擇、地塊屬性、地塊規模和拿地時機。

中國房地產報：能否一句話描述一下你們的團隊？

何劍波：我們是一個市場化、專業化的團隊。團隊成員90%都是從市場招聘來的，擁有豐富的專業經驗。

中國房地產報：五礦地產在引進人才、留住人才方面有何措施？

何劍波：我認為，首先企業要有發展前景。用事業留人是第一位的，作為一家央企地產公司，有好的平臺、好的發展前景自然可以吸引很多專業人士、優秀人才加入。

第二，我們要有市場化薪酬、激勵機制，與市場接軌。一方面薪酬水平要有競爭力，另一方面，考核機制要科學。

第三，我們對業務骨幹進行長期培養，著眼於長遠。我們有一套系統的人才培養機制，我們稱之為“四金”，即淘金、熔金、鑄金和淬金。還在2016年開設了五礦地產“80”班，在“80後”業務骨幹中選拔出優秀人才進行為期2年的培訓，目前已經開展到第二期了。包含業務管理、團隊文化、業務考察、與行業的交流等方面，大多數經培訓後都進入了重要的管理崗位。

中國房地產報：在日常管理中，你會比較嚴厲嗎？

何劍波：我個人認為在管理當中，上級與下級之間的信任非常重要。

正所謂“用人不疑，疑人不用”，這個人如果合格的話，就放手讓他去做。但要在管理的過程中設定底線，在這個底線之內可以給機會去調整。

在企業內部，最重要的是塑造良好的價值觀、文化、理念，其次才是制度，因為制度無法涵蓋方方面面，單憑制度的話管理成本會非常高。

中國房地產報：五礦地產人的價值觀是什麼樣的？

何劍波：借用一句話來說，就是“一個人可以騎行得更快，一群人可以騎行得更遠。”我覺得五礦就應該是這樣一群志同道合的人，大家有共同的追求，有共同的理念、價值觀，有共同追尋的目標。每個人都不僅僅是為了自己，一起發揮更大的作用，實現更大的事業。

中國房地產報：你是騎行愛好者？

何劍波：對。我們五礦地產成立了騎行協會，有很多愛好者，每年還會組織很多次活動，到郊區去騎行。也去過很多地方，去過內蒙古與河北交界的塞罕壩，最遠的還去過青海湖。騎行不僅僅是員工的業餘愛好，現在已經發展為我們的一個品牌活動，連續幾年在各個城市和客戶、業主一起舉辦“幸福樂騎”活動，傳遞企業積極健康的價值觀。

不僅是騎行、我們還有徒步協會，羽毛球、籃球、乒乓球、網球協會，瑜伽協會，我鼓勵員工工作之餘都要有自己的愛好。

何劍波率隊騎行路上。

中國房地產報：能否簡單介紹下你的一天。

何劍波：我每天的時間安排的很緊湊，也很有規律。如果不出差，每天早上6點20分起床，6點半開始跑步，跑半個小時，然後洗漱。7點半出門，8點到公司，在公司早餐。8點半在辦公室，聽彙報、開會，直到中午12點半午飯，下午2點開始工作，直到6點半。晚上11點鐘準時睡覺。

中國房地產報：平時喜歡看什麼類型的書？

何劍波：我的閱讀範圍很廣，政治、外交、歷史、文學都很喜歡。也看一些最新的包括人工智能、網絡科技、建築學方面的書。一般看到喜歡的書會先買下來，然後在出差途中、週末在家都會看，特別好的書會反覆看，甚至做做筆記。

中國房地產報：感謝你這麼多年一直堅持參與我們《房地產職業經理人信心指數》調查，當下，你對房地產行業未來發展信心如何？

何劍波：行業規模還在，但暴漲、大漲的情況基本不會出現。暴利時代已過，房企需要追尋新的發展空間。企業在預期上也要回歸現實，理性、平和的去對待房地產市場。