'又一超級大盤驚豔亮相，佔地7平方公里，高新區馬上就要燒起來了'

北部、西部交通路網利好釋放，一個沉睡的片區被激活，高新區從此三足鼎立！

01

北部交通利好釋放

就在不久前，鄭州北部交通有兩大進展極為引人關注：一個是連霍北移大概率敲定、一個是新龍路即將開建。

新龍路

最近，新龍路鄭東新區段（中州大道-京港澳高速輔道）規劃方案公示：

而在此之前，新龍路市區段（西三環至中州大道段）公示如下圖：

這意味著，新龍路東段和中段都有重大進展。

其實，新龍路就像紫荊山南路一樣，受萬眾期待。

但高新區長椿路至雪松路段已經規劃並實質性動工外，其他段一直都沒動靜，市區段原定於2018年開建，實際上也沒有落成。而最近兩段連續有進展爆出，應該是由於連霍北移基本確定。

因為，根據鄭州市規劃委員會會議紀要及鄭州市聯審聯批會會議紀要，連霍高速北移後，現狀連霍高速擬改造為城市快速路，南側的新龍路由快速路調整為主幹路。

連霍北移

今年7月份，S312鄭州境改建工程（G107東移至江山路段）環評報告書受理公示，8月正式批覆。

S312批覆是好事，但這個文件另一個好事在於從側面印證了：連霍北移可能大概率已經出方案了。

因為在S312最新的環評公示中，多處顯示規劃中的連霍與現狀有很大出入。

比如，在新國道107到東區與金水區交界處，連霍高速鄭州境輔線與省道312 各自單獨佈設，互不影響。

在鄭東新區與金水區交界至惠濟區南月堤段，為減少對市區與黃河大堤及S312的阻隔，連霍高速鄭州境輔線從公鐵兩用橋向西擬採用高架形式。

更有官方回覆：

“為了避免工程浪費，連霍北移線確定後，省道312相關工作才能開展。按目前進度，省道312開工實施應先於連霍北移。”

連霍北移顯然已經進行過方案設計了！

現在連霍北移大概率確定，那麼新龍路全線貫通自然也指日可待。

這一舉措，意義重大：

1，連霍北移，鄭州北部被割裂的現狀將大大緩解，整個北部區域宜居性增強，城市整體性增加。

2，現有連霍改為城市快速路，相當於北部當於又增加了一條道路，道路四環沿線的龍子湖、楊金、北龍湖、惠濟大北區、高新區都是主要受益區。

3，新龍路開通，最受益的是高新區。

科學大道彩虹橋狹窄破舊，堪稱鄭州第一堵；連霍高速只是針對部分車型免費；化工路—農業路高架近期才開通。

高新區去主城區的交通長期被詬病。因此北部交通的開通對高新區的意義更重於其他區域。

02

西四環預計9月底通車

眾所周知，四環工程開通在即：西四環9月底將通車，其他環線今年年底將通車。鄭州即將進入四環時代。

鄭州是一個環狀發展的城市，環外環內一路之隔，價格相差幾個檔次。

比如東三環與東四環，四環外的白沙有省府加持，核心位置的南熙福邸均價15000，四環內即使是緊挨高架的未來華庭均價18000。

這兩個都是二手房小區，都不算地鐵口，關注度都很一般，但是價差3000左右，就是因為中間橫亙了一條東四環。

2014年鄭州三環快速路建成，此後，三環內成為鄭州人心中的主城區，“休要騙我出三環”也曾一度深入人心。

不過，隨著人口湧入，城市發展三環內已經開發殆盡。三環四環之間顯然已成為稀缺區域，成為最近幾年鄭州新房的主戰場，比如金水北、北龍湖、老經開，他們都在三環四環間，價格都早已翻幾番。

如今，距離三環落成僅僅過去了5年時間，四環建成，城市框架持續擴張。未來，鄭州正在國家中心城市的道路上越走越遠，人口虹吸持續增強，再過個4-5年，鄭州五環也要來了。

其實現在已經有敏感的房企在四環外排兵佈陣了，比如惠濟北的融創和碧桂園。

當下，四環內的土地也是建成一塊少一塊。三環四環間的土地價值基本已經全面抬升，比如管南邁入一萬五，二七邁入一萬三，常西湖邁入一萬五六，高新邁入一萬五六。

四環內土地本來就稀缺，現在，四環快速路開通在即，北部交通利好全面釋放，下一個價值抬升的區域是哪裡？

四環內+北部區！

03

高新濱河文化生態區

由於北三環北四環之間距離遠大於東、西、南的方向，所以拉近來看，北四環環內形成兩個區域，比如，北龍湖和楊金，金水北和惠濟北，以及高新區的高新老城和高新北。

這3個連霍北的區域，楊金緊抱北龍湖大腿，價格直升2萬+，惠濟北由於地鐵二號線二期，以及惠濟萬達入駐，價格也不低，比如錦藝四季城15000+，只有高新北區還沒有被完全開發，還沒有被炒熱。

這就是業內人常說的價值窪地，之前他一直在沉睡，被忽視，最近被集中的交通利好激活。

這塊價值窪地，在西三環與西四環之間，索須河以南，連霍高速以北區域，整個區域大概是7平方公里，規劃如下圖：

從以上規劃圖看出，片區除了住宅以及學校、醫院、商業等配套用地，產業用地沒有，工業用地也沒有，可能是旨在打造一片比較純粹的居住區。

再看細看各項用地佔比，住宅佔26%，公園綠地佔比18%，建築密度很低。也許這不僅是一個居住區，可能環境還相當宜居。

不信我們看容積率：

結合上圖的用地規劃圖一起看，會發現什麼呢？

住宅用地的容積率大部分在3.0以下。

要知道，即使是北龍湖，大部分地塊的容積率都在2.5上下，這裡將來的環境也許會媲美北龍湖。

除了限制容積率，這個片區還有限高，如下圖：

低於24米區：城市綠地、濱河綠地、體育公園、文化設施、中小學及停車場空間；

24-40米區：文化行政中心、社區中心；

40-60米區：部分低層、小高層居住區及濱河居住區、綜合醫院等；

60-100米區：開元路南側大部分的居住區及開元路北側部分居住區、商業商務中心等；

高於100米區：商務核的地標。

所以，未來這裡將形成一種高低排布、錯落有致、富於變化的天際線，大概是下面這樣的：

這種限容、限高、純粹的居住區放眼整個鄭州也是不多見的，被廣為稱讚的是北龍湖和經開濱河國際新城。

而這裡因為北臨索須河，所以人們叫他高新區的“濱河文化生態區”。

04

高新三足鼎立

按照目前情況，高新區其實可以分為三個區域，即：高新老城、西部雙湖科技城以及北部濱河文化生態區。

高新老城

1988年高新區建區，1991年被批准為“國家級高新技術開發區”。

即便是從1991年算起，高新老城也已經開發了近30年，片區內配套最完善，生活便利度最高，但是另一面，由於建設週期太早，片區整體建築密度較高，容積率普遍在4-5，樓間距普遍較窄。

而且由於在建區之初就引進眾多名校，很多學生家長慕名而來，整個片區居住密度相對較大。而且南部有大面積的產業用地，整體功能比較雜亂。

雙湖科技城

雙湖科技城，2017年橫空出世。目前已經有正商、華潤、中海、金輝等開發商入駐開發。

看名字，這裡主打科技。說實話，單論產業、環境，這裡相比高新老城顯然是經過提煉的，更上一層樓。

不過，科技產業也是產業，雖然區域內“天健湖”和 “天德湖”是亮點，可是依然集中了電子電器產業區、科技服務產業區，以及北斗雲產業區，工廠和物流也難免。

濱河文化生態區

這個區域就是上文我們提到的7平方公里。

“濱河”就是濱臨索須河，擁有3000畝的索須河濱河公園及滎澤湖公園。

“文化”是由於這裡有豐富的歷史遺蹟：

3000年前，商場第12任國王將國都從自鄭州市中心的亳都遷都於此，史稱“仲丁遷隞”。

這就是今天的佔地近1800畝的小雙橋遺址公園。2006年5月，被國務院公佈為第六批全國重點文物保護單位。

1952年，河南省文化局文物工作隊曾在片區考古發掘出地了多種陶、石、骨、角、蚌等器具，經研究這裡屬於仰韶文化中期至晚期的一處重要的原始聚落遺址。

於是就有了今天的後莊王遺址公園，冶鐵遺址公園和紀信廟遺址等。2013年5月，被國務院核定公佈為第七批全國重點文物保護單位。

此外，在片區北側是“滎澤古城”，這是以世界文化遺產-古滎大運河為核心打造的國家5A級文化生態旅遊區，也是河南省政府四大重點工程之一，在2018年已經開始動工建設。

濱河、文化，再加上相對純粹的居住規劃，促成了整個片區的“生態宜居”，“濱河文化生態區”確實名至實歸！

這三個區域，高新老城是科研教育聚居區，雙湖科技城主打創新產業區，而濱河文化生態區則屬於高端文化生態居住區，未來將會承接高新區乃至整個西區的改善人群，是一個純粹的高端改善片區。

濱河文化生態區的亮相打破了高新老城一城獨大，雙湖科技城一城芳華獨攬的局面。

這是目前高新區三足鼎立的現狀，隨著西部和北部新區的開建，這個格局會更加明晰。

05

濱河文化生態區

事實上，由於高起點的規劃和獨特的生態資源優勢，濱河文化生態區被業內譽為“西區的北龍湖”。

因為這裡相比高新老城，更新，更宜居；相比雙湖科技城更純粹、更統一。

這7平方公里，除了遺址公園、醫院等公共配套由政府開發建設外，其餘絕大部分都由一家開發商主導開發開發，這家開發商就是康橋。

由一家開發商主導最淺顯的好處就是，能保證建築風格、功能分區以及整個城市界面的統一、完整和完善。

比如杭州的良渚文化村，就由萬科一家主導開發。

結果，良渚成為杭州第三個世界文化遺產，成為中國最美麗的文化遺址，而萬科，也用20年，在良渚實現了自己的野心和抱負。

王石曾高度讚揚良渚文化村，稱其是“萬科一個代表未來的設計”，良渚因萬科而名,萬科因良渚而鳴。

優質地段和優秀開發商是互相成就的。

在本土開發商行列，精耕細作式開發的康橋是排在第一梯隊的，在鄭州人心中，康橋、永威早已是品質房企的代表。

比如，栽木成林、濃蔭醇厚康橋林溪灣早已經成為南龍湖甚至是鄭州低迷社區的代表名片。

此次，一舉拿下7平方公里的高新濱河文化生態區，康橋顯然是做好了一展宏圖的打算，從案名“康橋九溪天悅”，就可以窺見他的大氣磅礴。

康橋將整個片區劃分為4大組團進行開發，如下圖：

分別是“北部水岸風情區”“南部文化宜居區”“文創休閒片區”以及“東部文化宜居區”；

“文創休閒片區”放大圖如下：

該片區以小雙橋遺址為核心,，同時引入遺址博物館、雙橋劇院、雙橋書院、文創街區等功能，將該片區打造成為項目的文化休閒核心。

“東部文化宜居區”放大版如下：

該區緊鄰西三環，交通更為便利，計劃導入VR產業、創客中心等覆蓋傳統行業之外的文化、傳媒、健康等產業的雙創。

“北部水岸風情區”和“南部文化宜居區”如下：

該區主要有康養中心、15萬方的商業購物中心商業商務綜合體、學校、8萬方的大型綜合性醫院等，是以藝術購物、文化休閒、綜合醫院為主導功能的中央生活核心。

康橋九溪天悅首期地塊就在雪松路以西，胡楊路以東，紫蘇街以南，落櫻街以北，容積率比整體片區的3.0還要低，只有2.49，純高層打造，已經開盤。

從上面的分區規劃能看出什麼？

整個康橋九溪天悅，集各種生活配套於一體，自成一城！

康橋九溪天悅配套圖：

比如學校，整個區域內共規劃了16所公立學校，包含9所公立小學，7所公立中學，以及是典型的生態宜居大城。

濱河文化生態區東西向主幹道有3條，分別是，連霍、開元路、北四環。連霍和北四環上文有涉及不再贅述。

要強調的是，開元路。他貫穿片區東西，從西四環一直延伸至惠濟區，東西兩側道路均已建成，只差西三環段未開通，開通後開原路將成為組團東西往來的“專屬”道路。

而南北向道路有5條，分別是西四環、長椿路、雪松路、垂柳路、西三環。

這幾條道路將濱河文化生態區與高新老城緊密連接，保證充分享受到老城的優質資源。而其中的這兩條城市環線快速路，更是使得區域交通通達全城。

並且組團內部-長椿路與開元路路口，是一號線延長線，紀公廟站，後期片區入駐成熟後有望開通。

整個濱河文化生態區生態低密，公園群集，交通通達。她的強勢崛起，拓展了鄭州西部城市範疇，促使高新區形成三足鼎立的格局，更為真切是，為鄭州西部居民描繪了一幅更宜居、更品質、更生態的生活圖景。