鄭州的房價為什麼這麼高？
因為鄭州的房子有市場，有人買。
那麼，到底是誰買走了鄭州的房子？
有數據顯示，鄭州超過8成的房子賣給了非鄭州戶籍人口，其中絕大部分又是省內其他地市的人群。
鄭州不是鄭州人的鄭州，是全河南的鄭州。
決定鄭州房價的不是鄭州人，而是周口人、南陽人等省內其他地市的人。
鄭州的房子超八成都賣給了外地人
春節過後，鄭州房地產市場逐漸回暖，2019年3月鄭州市商品房供銷齊升，其中供應量87.83萬㎡，環比上升169%，同比上升22%，成交量174.74萬㎡，環比上漲468%，同比上漲138%。
鄭州市房地產市場庫存下降，需求增加，供需關係出現扭轉，大量外來購房者湧入鄭州購房，市場出現“小陽春”。
根據鄭州房地產協會等相關機構發佈的公開數據，以2019年3月為樣本，做分析可以看到：
鄭州市戶籍人口僅佔鄭州購房人比例的12%，各郊縣在鄭州買房的人口比例為13%，兩者相加僅25%，而省內市外的人口占比接近7成，還有7%的外省人口。
如果說本地戶籍購房者是市場穩定支撐，那麼外地戶籍人口則是市場活力所在。2008年，鄭州房地產市場外地人的身影還比較少見。但這幾年，越來越多的域外人士因為工作、生活或投資等因素，選擇在鄭州購房、定居。
最新的數據表示，僅3月份鄭州域外群體購房17536套，佔總銷售套數4387套的67.1%，較上年同期增加8個百分點。這些購房者的來源以省內市外為主，還在以每年接近10%的比例在增加。
而在省內市外這些購房人群中，周口人佔到了33%，南陽人佔到了26%，開封人佔到了19%，接著是商丘、許昌等地。
可以看出，這些地市要麼是人口大市，如周口、南陽，要麼是距離鄭州比較近，如開封、許昌、商丘等地。這些地市人口消化了鄭州近7成的房子。
周口南陽人為什麼熱衷於到鄭州買房？
近年來，鄭州市一直沒有公佈戶籍人口規模，但是卻有公佈流動人口的相關數據。根據鄭州市公安局治安支隊發佈的數據，鄭州市流動人口與常住人口的比例為1:1.3。保持這個比例穩定，截止到2018年年末，鄭州常住人口達到1012萬，其中鄭州市區流動人口的規模為326萬。
像周口南陽等城市，早在鄭州之前人口就已經突破千萬。人多，人均經濟收入不是很高，產業匱乏，以農業結構為主，就導致這些城市的人口都想走出去謀生計發展。這些城市半個億的人口紅利都為鄭州的城市發展做出了貢獻。
鄭州擁有強大的“吸人”能力。
統計數據顯示，“十二五”期間，鄭州市是全省人口淨流入地區，淨流入人口達185萬，外省流入河南人口中的63%左右流入到鄭州市，省內流動人口中的76%左右流入到鄭州市。
據統計，鄭州有58所高等院校，在校學生達118萬人。每年至少有十餘萬畢業生留在鄭州。
而且，這些城市是傳統的外出務工城市，這些龐大的外出務工群體，大多在務工城市置業安家。可以到鄭州東建材、批發市場、物流園區等等了解一下，外地人佔據了絕大多數。鄭州的一些出租車司機、外賣員、快遞小哥中相當一部分都是來自周口南陽等地。這些人基本屬於剛需群體，對住房的需求強烈，而且對置業門檻要求較低，置業區域多分佈於鄭州南區、西區，以及鄰近鄭州的遠郊區域。他們對於住房的需求就要看產業發展的強度，如果產業發展好能留住人口，則就有可能在鄭州購房定居。
這個分佈規律可以從鄭州各區的銷售排名裡看出來。2019年3月，鄭州各區銷售排名中，二七區、中原區、管城區都比較靠前。而新鄭市僅靠龍湖鎮一地，位列大鄭州區域各板塊銷售第一名，3月銷售7478套。強大的外來人口購買力，撐起了整個鄭州房地產市場的半壁江山。
鄭州人買房更看重地緣和情感，這些感性的觀念，對於買房這種經濟行為是不具備指導性的。
外地人買房主要是依據城市的發展藍圖和城市未來規劃。而且，買房是留在這座城市的關鍵，與本地人置換改善等行為有著本質的差別。
所以，在買房這件事上，外地人會更加理性，更是有前瞻性，更加有決斷力。外地人買房的目標更加清晰，也更有條件和機會去享有城市發展帶來的紅利。
鄭州的市場潛力到底有多大？
一個城市的外向性越強，它所吸納的外地人就越多。國家級中心城市，新一線城市，中部核心城市，河南省會，周邊沒有可以媲美的大城市，鄭州日漸提升的區位優勢和強大的資源人口吸附能力等都是吸引大批外地人在鄭州置業的重要因素。
不管是對於中原城市群還是外地的河南籍購房者來說，鄭州都是具有很大的吸引力。
從某種程度上來說，以自住為主要目的的外地購房者對資金持謹慎態度。很多鄭州人覺得鄭州房價太貴，但在外地投資客眼裡，鄭州是價格窪地，相比北上廣深等一線城市，鄭州的房價還是具有很大的親和力的。而鄭州積極向好的房地產市場，以及巨大的市場潛力，讓資本看到了希望。
而且，河南屬於人口大省，鄭州市作為國家中心城市及中部大省的省會，加上新一線城市、國際樞紐城市等利好規劃加持，是典型的人口淨流入型潛力大城。前不久，鄭州市常駐人口剛剛突破千萬，伴隨著城市發展潛力提升的同時，購房需求也在日益增加。
有專家說，中國的城市體系越來越趨向於齊夫法則，其含義是，一個區域的第一大城市人口會是第二大城市的兩倍，會是第三大城市的三倍，會是第N大城市的N倍。過去30多年時間裡，越大的城市新增的人口數量就越多。
按照這個法則，目前河南省內，還沒有出現這樣的第一大城市，因此，人口、資本等要素還會進一步向鄭州集中。
區域競爭的新階段，隨著人口的增多，綠色交通、軌道交通勢必會成為人們主要的出行方式，鄭州的樞紐帶動能力將得以充分發揮。
選擇置業的城市要重點考慮以下幾個指標：
1、要考慮這個城市在未來的三到五年內，它的人口是流出的還是流入。
人口是房地產的原始動力，只要是有人口流入，房地產發展的就不會停滯。
2、這個城市過去幾年的gdp增速情況，第二產業和第三產業的比例是怎麼的。
Gdp保持高速增長，城市活力和發展迅猛，就會產生強大的吸附能力，也會提供更好的公共資源。第三產業比重增加，城市的功能性越強，發展越成熟。
3、城市的土地供應情況，以及房地產庫存情況。
城市要有持續不斷的土地供應，這樣房地產市場才能維持正常運轉。一般投資者認為，庫存越小的城市，越適合入手。
4、這個城市的規劃如何，城市的定位。
城市的定位決定城市的凝聚能力，城市規劃關乎未來的居住環境。兩者相加，是房產的增值預期。
綜合以上幾點，鄭州這座城市為什麼能容納這麼多的外來人口，為什麼有越來越多的外來人口在鄭州買房，這寫問題都能迎刃而解了。
鄭州正被這股時代的浪潮推向前方，鄭州的城市定位、經濟實力毋庸置疑，還有一億人口的省域作為市場基礎，鄭州正在迎來一個前所未有的發展大時代。
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