95億！一日賣掉5地！花都要衝3萬/平？廣州樓市漲價動力十足？！

在這個全國樓市大調控的非常時期，成交一度受挫，而與之密切相關的土地市場也不能倖免，出現了一連串的花式玩法——“競地價+競配建+競自持+搖號”，加上部分地塊出讓條件相對苛刻，可見目前土地出讓除了在資金實力上設門檻外，對於房企招商、盤活自持、協調配建等綜合運營能力要求越來越高。

比如，今日廣州第四季度的第二次土拍，上線的5宗地中，便有2宗地條件便十分苛刻，分別是花都鳳凰路一期用地和廣州開發區YH-A3-2地塊，兩地塊出讓條件，包括需配建10000平方米的拆遷安置房和競得人註冊地址需在黃埔區、廣州開發區。

迴歸正傳，來看看今天土拍有哪些看點：

● 1.7萬/平米！花都樓面價刷新歷史紀錄……

● 據悉，保利、越秀、中海、時代、美的、華潤、招商...20家房企都來了！

● 南沙靚地大戰2小時，65個回合，最終才得以塵埃落定。

……

雖然拿地門檻高，但靚地的誘惑，誰能抵擋？所以，今日的土拍潮，還是相當精彩的，戰況如何？

今日，共成交土地95.62億元！其中，成交樓面價最高的是廣州開發區YH-A3-2地塊地塊，成交樓面價為1.9萬元/平米，其餘4宗地樓面價價格區間為1萬-1.7萬元/平米。

花都區鳳凰路地塊一期用地

花都區鳳凰路地塊一期用地在本輪土拍中，起拍樓面價本身便較高，這與其所在區位，周邊配套關係密切，自然熱度也不小，經過17輪報價，最終地塊以231000萬元+競配建面積：7200平方米的價格，摺合樓面價17115元/平米，被越秀地產奪得。

厲害了！樓面地價刷新了花都土拍紀錄……這個價格，較花都10月份（截止10月29日）的網籤均價16532元/平米，可是還要高出幾百！

該地塊處於花都區府、空港區、廣州北站三點輻射範圍之內，在規劃中的花都湖地區居住組團內，對於區域樓市還是未來花都“產城融合”發展均有重要意義。

目前，地塊為草地及魚塘，地勢無明顯起伏，東側臨近雲峰花園，南側為在建的2025 park產業園，西側緊貼主幹道鳳凰南路，北側目前為草地，根據《花都湖規劃》顯示未來將同樣建成住宅社區。

地塊周邊配套完善，距今年年底將開通的廣州地鐵9號線清布站約1公里，另外，還有花都區人民醫院田美醫院、廣大附中花都實驗學校、雅瑤中學、花都湖公園等。

目前周邊主要以二手樓居多，一手相對緊缺，二手樓價格在1.9萬元/平米左右，而一手住宅均價則在1.8-2.5萬元/平米之間。

一手住宅成交情況：

區府板塊板塊作為花都區的中心片區，配套可以說是相當成熟的，而樓市業績方面，自然就跟上來了，據數據顯示，區府板塊近五年一手住宅成交量最多的是2013年，共成交了11137套。

至於2013年-2014年，該板塊成交量均呈遞增趨勢，從2014年的4392套，到2016年的8924套，三年升了近1倍。而2017年，共成交了3716套，環比降了58%，雖然今年還有兩個月，但按現在的趨勢來看，要超越2016年，機會應該不大。

價格來說，除了2015年環比略有下跌外，其餘年份每年都在漲！而2017年區域板塊的成交均價是14590元/平米，環比漲了28%。

土地供應（含純住宅、商住）：

克而瑞數據顯示，近三年區府板塊僅成交了1宗地，共27.07萬平，若加上今天成交的一宗，也只有兩過，可以說，區府板塊一手住宅貨量相當緊缺了。

再看看不斷攀升房價，加上區府板塊本身的成熟配套，該板塊未來房價，繼續漲的機會還是挺大的。

南沙區東湧鎮東深村2017NJY-9地塊

南沙區東湧鎮地塊是今日競價時間最長的地塊，相當激烈，歷時2小時，經過65個回合，最終被廣東美的置業有限公司，以總價為110922萬元，競配建面積：450平方米奪得，摺合樓面價11280元/平米。值得一提的是，這是美的首次打進廣州市場哦！

該地塊位於南沙區東湧鎮，周邊無出讓地記錄且無品牌開發商項目，屬於樓市待開發區域。

交軌方面，地塊距離地鐵較遠，目前，離地塊最近的是在建4號線的慶盛站，約5公里，不過地塊周邊有魚窩頭公交總站、魚窩頭大道站和魚窩頭社區中心站三個公交站點，但各班次發車時間大多相隔20-30分鐘，等候時間偏長，另外，地塊南側毗鄰魚窩頭大道，可接駁南沙大道、南二環高速，未來自駕出行較為便捷。

地塊東邊則以中小學、魚窩頭醫院等公建配套為主。大型購物商場則集中在3.5公里外的東湧鎮中心，如當地村民熟悉的天匯百匯、美順假日廣場、大潤發；現時地塊周邊以鎮區配套為主，雖檔次偏低，但各類配套齊全。

另外，魚窩頭大道沿線佈局了多家大型食肆、酒店、銀行以及魚窩頭體育文化中心、魚窩頭墟場。

一手住宅成交情況：

南沙北板塊，對比長嶺居、華南板塊等，近五年一手住宅成交量都不算多，但2014年以來，其成交量也還是在逐步上升的，其中，成交量最多的是2017年，共成交了1528套，環比漲了68%，而主要功臣則是其區域內的保利星海小鎮，今年以來，共成交了1146套。

近五年，南沙北一手住宅的成交均價同樣也是逐年遞增的，而最高價出現在2017年，為11111元/平米，環比漲了16%。

土地供應（含純住宅、商住）：

土地供應方面，不計今日成交的這宗地，近三年來，南沙北僅成交了1宗地，共30.05萬平，土地供應十分少。

南沙區2017NJY-10地塊

2017NJY-10地塊位於南沙街海景路南側、漾濱路西側，是南沙舊鎮區域，屬於南沙灣發展較早的生活中心，生活、教育、醫療等配套較為完善，再加上依靠天山，依傍大海，地理位置優越。

另外，該區域近幾年，並沒有土地出讓記錄，因此，即使地塊出讓條件苛刻（需配建90000平拆遷安置房），依舊備受關注。

經過一輪鏖戰， 將近一小時，合計32個回合，地塊最終以189324萬元+競配建面積450平方米，摺合樓面價13162元/平，被時代地產拿下。

目前，地塊平整，是魚塘和田地，一路之隔便是南沙中心市場，十分方便，其附近更有南沙第一中學、廣州市技師學院、朝陽幼兒園、童心幼兒園、廣州市婦女兒童醫療中心南沙院區等，配套成熟。

不過，地塊距離地鐵站有一定距離，約1.3公里處是在建地鐵4號線南延段（預計年底開通）南橫站。

另外，地塊除了背山面海，環境優越外，還剛好處於金洲-蕉門河中心區、明珠灣起步區、南沙樞紐區、海港區等四個自貿區核心區塊的三角中心，加上其路網通達，未來去往各區各板塊都較為便利。

目前地塊周邊一街之有兩個一手樓盤，南沙珠海灣和裕豪軒，東南邊有晴海岸花園，銷售報價在1.8-2.3萬元/平米之間，而南沙珠海灣目前一、二、三期以及基本售罄，現在只剩下10多套較低樓層。而附近二手房價格則在1.2-1.3萬元/平米左右。

一手住宅成交情況：

再來看看地塊所在板塊近五年一手住宅的成交情況，數據顯示，近五年，明珠灣板塊以2015年（共成交1837套）最高峰為中心，成交量呈兩邊遞減的趨勢；而均價，除去2013年以外，每年都在漲，其中，2017年到達均價頂峰，成交均價為17179元/平米，環比漲了20%。

土地供應（含純住宅、商住）：

除去今日成交的這宗地，明珠灣板塊近三年只有1宗地成交，共20萬平方米，貨量較少，因此，對於同時接受五個自貿區塊輻射的2017NJY-10地塊，未來周邊的房價是前景可期的。

番禺區大石街興南大道南側DSJ15-01地塊

番禺華南板塊內，大石附近近5年來，並無土地供應記錄、周邊主要以二手房為主的。

這樣的大石，在今日迎來的又一宗地，熱度相當不錯！地塊開拍不久，便被被碧桂園以331758萬元拿下，摺合樓面價16386元/平米，相對低調。

那這些地會否刺激到久旱逢甘雨的大石周邊的樓市？我們一起來看看地塊情況。

地塊位於大石街，是原番禺區華凌空調“三舊”改造地塊， 南側為長隆野生動物世界， 北側為萬盛名家博覽中心， 東側為禮村居民區， 西側為105國道， 地塊距大石地鐵站約900米。

地塊周邊多為村莊及工業區，目前周邊居住氛圍一般，整體稍顯雜亂。

地塊毗鄰城市主幹道，且位於兩大交通幹線交叉位置，且臨近長隆旅遊度假區，故平時及節假日附近人流車流都較大。

交通配套方面，地塊所在區域整體道路交通便利，地塊毗鄰105國道及在建的南大幹線主幹道，且距離城市主幹道新光快速僅1公里，另外，地塊臨近地鐵3號線大石站，步行約10分鐘即可到達，通過3號線可快速直達珠江新城、廣州南站等熱點區域，再加上在建的廣佛城軌環線（廣州南-白雲機場）將設置大石站，預計2019年建成，屆時將可通達琶洲、金融城以及廣州白雲國際機場。

目前，地塊周邊無大型商服配套，約2～3公里範圍可到達105新地娛樂廣場、長隆奧園城市天地及保利商業等商業體，距離3.5公里範圍內的可到達萬博商圈，周邊還有大石小學、禮村小學等學校配套，但距離都較遠。

地塊周邊在售一手項目，距離地塊1公里範圍內，一手住宅項目富麗居目前處於尾貨銷售階段，價格約2.8萬元/㎡；天睿為商業別墅，近期成交價格5萬元/㎡。

本次番禺的拍地，地塊低調成交，扣除配建，摺合樓面價僅16386元/平。回想今年1月份官堂村地塊，同樣是商住地，樓面價卻破3.3萬/平米。對此，易居企業集團克而瑞廣州首席分析師肖文曉表示：

今時不同往日：

1、政策環境有異：彼時尚無3.30新政，尤其是商服新政，大石地塊配有75990的商業，在今天的政策環境格外燙手，不確定性增大。

2、地塊基本條件有異：大石地塊體量大，官堂地塊體量小，即便樓面價只有官堂一半高，大石總地價依然達到近33.2億元，比官堂的18.7億元門檻要高很多。

3、市場環境有異：彼時廣州樓市高歌猛進，量價齊升，今日3.30調控已經半年有加，量縮價鬆。

下面我們再來看看地塊所在板塊一手住宅和土地供應情況——

一手住宅成交情況：

據克而瑞數據顯示，2013年-2016年，大石街興南大道南側DSJ15-01地塊所在的華南板塊，一手住宅成交量都在逐年增加，其中，以2016年成交最多，共成交了7257套，而2017年截止10月10日，受密集調控以及貨量少的影響，該板塊則成交了1745套。

均價方面，近五年，華南板塊自2014年以來，價格那是翻了一番，從2014年17551元/平米，到了今年的29268元/平米，漲了67%。

土地供應（含純住宅、商住）：

華南板塊，近三年共有4宗地（含純住宅和商住用地）成交，其中，大比數供應集中在今年，截止2017年10月29日，該板塊共有2宗地成交，共71.32萬平方米，是同樣成交兩過地的2016年（2.71萬平方米）的25倍之多！

也就是說，華南板塊貨量將會得到補充，加上該板塊近年均價不斷攀升，如此看來，華南板塊的均價又得漲了，現在都將近3萬/平米的均價了，將來是要賣4萬？

黃埔廣州開發區長嶺路以南YH-A3-2地塊

早上競拍的地塊還有，長嶺居的YH-A3-2地塊，地塊在競買開始前已經進入自持階段，該地起拍價即為最高限價，進而進入競自持階段，最後，地塊被萬科以93241萬元，自持比例15%拿下，摺合樓面價19000元/平米。

地塊與萬科山景城相鄰，看來萬科是有備而來的！下面我們來看看地塊的基本情況。

地塊南邊多為工業園區，小食肆較多，基本生活需求並不大問題，但大型商業配套較少，離廣州國際體育中心、蘿崗萬達等有一定距離。

交通配套方面，主要以公交和自駕為主，附近公交車站有永和開發區總站、甘竹山總站、賢江公交總站等，線路包括506、B31、571A、365等13條，另外，地塊臨近廣園快速、華南快速，自駕車較為便捷。

另外，地塊容積率僅有1.0-2.0，也就是說，日後地塊上可建別墅產品，這是該地塊的其中一個賣，而地塊的另一個賣則是豐富的教育資源。

本次出讓的地塊包括小學和中學用地，按照規劃，如無意外該地塊將出讓給廣州市鐵一中學創辦學校，日後這裡將會有一所小學和中學，學校名字暫名為鐵英學校。

就目前的教育配套來說，地塊周邊不乏一眾名校，包括已於今年9月開學的北京師範大學廣州實驗學校、去年9月全面開學的長嶺居小學以及本月將要開始動工的市二中等。

目前，周邊一手項目價格在2.1-2.4萬/㎡之間，二手項目價格則在1.9-2.2萬/㎡之間。

另外，易居企業集團克而瑞廣州首席分析師肖文曉表示，長嶺居土地市場的熱度，相比於往日來說，溫度是有所下降的。

回看半年前，萬科在長嶺居拿下的地塊，總價為122240.8萬元和900平方米配建+55%自持，樓面價19862元/平，而今日長嶺居地塊，萬科以93241萬元+自持15%拿下，樓面價才19000元/平。

一手住宅成交情況：

克而瑞數據顯示，2013年-2015年，長嶺居板塊的成交量在885套-1800套之間，而到了2016年，該板塊成交量達到了峰值，共成交一手住宅9543套，環比升了431%。

迴歸2017年，今年（截止10月10日）長嶺居板塊共成交了4251套，為近五年來，僅次於2016年的第二高，所以說，長嶺居熱度絕對在線！

綜觀近五年，該板塊成交均價在1.3萬-1.677萬元/平米之間，其中，最低均價出現在2015年，而最高價，則出現在今年，成交均價為16670元/平米，環比漲了6%。

土地供應（含純住宅、商住）：

據克而瑞數據觀察可知，近三年，長嶺居板塊共成交土地11宗，其中，以2015年成交最多，共成交了138.05萬平；2016年成交則較少，僅成交了1宗，13.49萬平，而2017年則成交了52.03萬平。

【注】以上各板塊成交數據2017年均截止10月10日；另外，2017年土地供應數據則截止10月29日。

總的來說，長嶺居近年成交都十分火，特別是2016年，成交了9000多套，佔了當時黃埔區總成交近4成的量，但是去年，長嶺居土地成交較少，貨量自然補給不上，呈明顯供不應求的態勢，所以，今年長嶺居52萬平的土地供應量，相信會給久旱的長嶺居帶來些許甘霖。