'溫州樓市看漲還是看跌，用馮侖的8個指標對照看看'

最近，“萬通六君子”之一的馮侖又出書了。上一次，看他的書，是6年前出版的《野蠻生長》。

馮侖與溫州的一次重要交集，發生在2012年。

2012年9月的一天，永嘉三江片區“立體城市”項目簽約。總投資額210億元的三江立體城，是當時溫州投資規模最大的招商引資項目。

時任萬通投資控股股份有限公司董事長的馮侖，和新希望集團董事長劉永好與永嘉方面簽下了投資協議。

按照馮侖當年有關“立體城市”的藍圖，是“打造一座實現節地、節能、中密度、高強度投資、產業先導、自主就業的中國未來集約高效、生態宜居的微型城市。”

當年的“立體城”效果圖

最終，將“立體城”落地的，不是馮侖，而是新希望。當然，如今的立體城，早已不是馮侖口中的“立體城市”。

但對於新希望地產來說，溫州是其發展壯大的福地。

引用2013年聯合馮侖的時候，新希望地產業務一年只有20億的銷售額，2017年底規模已經超過了200億，4年10倍。2018年銷售額超過300億元，開始說“規模意味著話語權”。溫州立體之城在盈利上的成功，給足了新希望信心。2015年7月份，溫州中央綠軸核心區地塊競拍的時候，一直喊價喊了5個小時，新希望和另外一家企業不停加價，晚上8點還沒有停手，只得中場休息，讓大家叫外賣。新希望叫了麥當勞，對手買了麥餅。吃完麥當勞的新希望每次加價5000萬，把吃麥餅的給壓了下去。通過馮侖，新希望的地產不僅在溫州站穩了腳跟，還開始在江浙一帶掃地，之後進軍南寧、昆明等地，甚至計劃進入一線城市拿地。更重要的是新希望徹底打開了地產大門，不再是集團主營業務配套服務商，不再偏安於成都一隅。來源——《馮侖給了劉永好一個新希望》

馮侖作為一個地產商，已經消失在風中，但他與房地產的故事還在繼續。

馮侖新出的這本書叫《買房這些事兒》，說的就是普通人買房的事。

如何判斷房價漲跌，馮侖列出了8個指標——

8個指標

第一個指標是當地的GDP水平。

第二個指標是新房和二手房成交比例。

第三個指標是人口增長量。

第四個指標是人口增長中積極人口增長的部分。

第五個指標是經濟的增長。

第六個指標是稅收。

第七個指標是匯率。

第八個指標是人民對社會經濟發展的長期預測。

01

當地的GDP水平

先說第一個指標，當地的GDP水平。

用馮侖的話說，當一個地方的人均GDP達到8000美元時，溫飽問題基本解決，住宅市場逐漸飽和。而當前，中國的人均GDP已經超過8 000美元，這意味著整體住宅供應量已經處於飽和的狀態，所以近幾年很多城市的住宅逐漸滯銷。

2018年，按常住人口計算，溫州人均地區生產總值已經達到65055元（按年平均匯率折算9831美元），已經遠遠超過8000美元這條線。

這說明，溫州至少不再是住宅匱乏的時期，人們選擇購房的原因，可能更多的是受城鎮化、城市化的驅動，空置自己已有的房子，選擇到城市再次置業。

02

新房和二手房成交比例

馮侖認為，如果一個城市每天賣6套房子，新房二手房比例為1∶1，也就是說新房二手房各三套，這意味著當地的樓市接近飽和。但如果賣了6套房，有2套房是新房，4套房是二手房，這說明當地的樓市已經飽和，房價快速上漲的動力減弱。

一個是接近，一個是已經。從這個理論來理解，樓市供不應求的時候，應該是新房和二手房成交比例大於1的時候，也就是賣了6套房，其中4套是新房，2套是二手房。

從今年8月市場上公佈的數據來看，溫州的樓市目前恰恰處在“供不應求”的狀態。

根據“溫州好房”和“C21溫州研究中心”的數據，8月溫州市區（含鹿城、龍灣、甌海、洞頭、經開區）共成交新房3262套，而溫州市區（鹿城、龍灣、甌海、經開區，未統計洞頭區）交易備案的二手房為2333套。

假設這些第三方數據準確的話，溫州市區新房成交量要比二手房多出了近千套。

由此可見，起碼，溫州市區對住房的需求，還是在的。

像鹿城區，人均GDP已經超過13萬元，遠遠高於8000美元的標準。因此，當下樓市繼續受老百姓青睞，原因又作何解釋呢？

03

人口增長量

人口增長量過去很多年，溫州已經處在淨流入的狀態。按照人口的統計，一度曾出現一年流入上百萬人的情況。

但近幾年，按照官方的數據，溫州流入的人口速度在減緩。

這個問題顯然，大家都有發覺了。

溫州本來是11個縣（市、區），加上新成立的龍港市，已經是12個了。在溫州置業，同樣也有個選擇的問題。

據說東北每年有180萬～200萬人離開家鄉外出打工，甚至到海南定居，因此東北的住宅投資價值不大。

去年出了個收縮性城市的提法，如果再過50年，溫州內部肯定也會有一些地方，人口流失，走向溫州城區，或者到外地。

在溫州，房子買在哪裡更保值？

肯定是溫州市中心以及產業發達的區域，比如龍港、樂清、瑞安這些地方。

按照溫州對於2025年達到1000萬人口的計劃，如果近幾年不想點辦法，這個目標是有點懸的。

05

經濟增長

馮侖說，全國排名前2 000的互聯網公司有60%在北京，30%在深圳，剩下10%分別在杭州和上海，其他的城市幾乎沒有。

他的判斷是——今後的房價“高山”只會在北京、上海、深圳、杭州、廣州、蘇州、廈門、成都等城市，剩下的地方都是房價“平原”。

前幾天，溫州對自己在長三角的定位，提出了五大定位的“說法”——

加快打造長三角南大門區域中心城市，攜手打造溫臺民營經濟協同發展新高地，努力成為長三角經濟新的增長極，加快建成全國性綜合交通樞紐，打造長三角聯動海西區的橋頭堡，進一步厚植溫州優勢、提升溫州地位。

這五大定位，真的是字字真言！

單從經濟的角度來看，溫州未來是努力成為長三角經濟的新的增長極。

是要努力地，不努力還成不了。成不了的話，房價更加堪憂。

一個城市的房價，歸根到底還是跟城市本身的能級、層級、首位度有關。

杭州那種城市化的道路得來的紅利，溫州過去現在都很難複製。還是老老實實做好產業，將產業人口轉化為城市人口，帶動整個城市的發展。

06

稅收、匯率

這兩個指標，就放在一起說了。

畢竟對於溫州來說，稅收和匯率是個全國性的因素。不在此次討論範圍。

房產稅、遺產稅，什麼時候出臺，風吹了很久，靴子至今沒下來。

08

人們對社會經濟發展的長期預期

馮侖說，有購買力的人口如果對一個城市或國家的經濟發展有一個良好的長期預期，他們就有意願去那裡置業。反之，他們選擇去一個地方置業的意願降低。顯然，這種社會心理偏好對住宅的價值變化來說至關重要。

這種購買行為往往是投資的角度。但對於工薪階層而言，工作在哪裡，大部分置業就在哪裡。

因此，這種持幣置業的心態，適合投資者。

在房住不炒的大背景下，這種行為是不被鼓勵的。不被鼓勵的各種環境，已經產生了。中小房企據說已經倒了200多家，如今房貸利率對於剛需來說，也並不友好。

因此，如果選在溫州投資購房，除非，你看好5年後，中國的房產稅還出不來，或者是你看好溫州未來的經濟發展，能抵消房產風險的盈利預期。

但是，最近杭州的土拍市場已經傳來一個信號——市場正在進一步走向冷靜，多宗涉宅地塊以低溢價成交。