前段時間總在長三角二線城市轉悠的萬科，終於在廣州有了新動作。
7月19日，廣州增城區有一宗宅地入市交易。最終由萬科以底價40.09億元競得，成交樓面價1萬元/平方米。
由於一線城市土地資源本來就稀缺的原因，萬科在廣州更多是採用了參與舊改的方式進行土儲擴張，從公開市場拿地的情況並不多見。據觀點地產新媒體不完全統計，包括本次落子增城在內，萬科今年以來僅在廣州新增了三個項目。
事實上，雖然萬科在廣州公開拿地的次數並不多，但其身影卻常常出現在土拍現場。5月16日，廣州白雲區一宗宅地出讓，萬科同樣到場爭搶。不過，在不低的溢價下，萬科並未選擇跟進，最終該地塊花落龍湖，溢價33.09%。
廣撒網，小心拿地似乎是萬科的一個擴儲策略，而這次拿地增城，無疑是讓萬科尋覓到了一個“抄底”機會。
在6月底召開的股東大會上，萬科首席執行官祝九勝也曾坦言稱：“在投資方面我們一直是謹慎投資”。與此同時，他還提到，在今年1-5月裡，萬科在拿地時將溢價把握得比較好，“在7%左右”。
有說法稱，萬科拿地策略與其一直在提的“活下去、活得好、活得久”是相互承接的。在當下這個被鬱亮稱之為“白銀時代”的環境中，萬科正在小心謹慎與土儲擴張的蹺蹺板中不斷做著平衡。
40億廣州大單
雖然是底價成交，但從單地成交金額來看，這或許已經算得上是萬科今年以來拿地為數不多的“大手筆”了。
萬科此次拿的地塊編號為83101231A19034號，位於廣州市增城區永寧街葉嶺村地塊，出讓面積13.36萬平方米，為二類居住用地，容積率不大於3，建築面積不超過40.95萬平方米。
“這塊地沒有太多突出特點，是比較平常的地方。”地產經濟學家鄧浩志介紹說，由於這一地塊面積較大，且成交樓面價不高，所以相對而言性價比較高。“但對於萬科來說，像廣州這種供應不多的一線城市，只要機會合適就肯定會拿的。”
從公開資料中得知，該宗永寧街地塊是廣州增城區今年計劃供應的土地中佔地面積最大的一宗土地。早在去年9月，增城區永寧街地塊就曾以“一分為三”的形式，將地塊拆分為三宗分用地掛牌出讓，但最終因故中止出讓。
“從價格來看還是比較划算的。”鄧浩志指出，萬科拿下該宗地的樓面價為1萬元/平方米，而增城區最高的地價曾一度去到2.5萬/平方米。
誠然，40億換來新增逾40萬平方米的一線城市土儲，萬科這筆賬似乎並不難算。
能夠與本次買地進行類比的是，在今年4月29日，廣州增城仙村鎮沙滘村一宗宅地成功出讓，同樣是由萬科競得，同樣是以底價成交，成交總價12.26億元。
據出讓公告披露，該宗地位於增城區仙村鎮沙滘村，宗地面積為4.91萬平方米，容積率3.0，建築面積13.62萬平方米，起拍價為12.26億元，扣除政府拆遷安置房1.5萬平方米後，摺合起拍樓面價約10114元/平方米。
正如祝九勝股東會上所強調的“謹慎”一樣，“抄底”似乎已然成為萬科在廣州公開市場拿地的一種方式，屢試不爽。
據悉，萬科今年四月在增城區底價拿下的地塊是該區今年出讓的第3宗宅地，此前另外兩宗為荔城廖村村地塊，分別由廣電和北辰實業以9.44億元、9.78億元拿下。摺合樓面價分別約12558元/平方米和12570元/平方米，明顯高於萬科拿地的成交樓面價。
萬科拿地加速
“個別城市有過熱的現象，太熱的我們不會去跟。”在股東會上，祝九勝一再表示萬科的拿地策略是謹慎的，但進入下半年以來，萬科已經在多個二線城市溢價拿地了，溢價率遠高於祝九勝口中“7%”。
在7月3日，浙江紹興一宗宅地經過71輪報價，由北京萬啟亨企業管理諮詢有限公司（萬科）以8.77億元總價競得，溢價33.89%；7月15日，萬科拿下江蘇南通1宗宅地，成交價為31.49億元，溢價率44.92%。
兩天後，萬科以125.81%的高溢價競得南寧一宗商住用地；次日，萬科在浙江溫州再落一子，成交價不僅到達了最高限價，還進入了“競配建”環節。最終，萬科以16.19億元競得，溢價30.15%，競配政策性住房面積5600平方米。
從公開信息看來，7月之後的萬科似乎改變了上半年的買地節奏，溢價逐漸成為常態，底價反而變得少見起來。
有業內人士指出，在進入今年第二季度之後，萬科的節奏其實已經做出了調整。能夠佐證的是，據萬科每月公佈的新增項目情況，其1-5月新增土地數量分別為9宗、13宗、8宗、13宗和14宗。
同時，其相應用於支付權益地價的金額分別為137.04億元、103.39億元、82.01億元、125.07億元和188.81億元。根據權益比例來計算，萬科5月新增土地的總土地價格已經超過了250億元。
“一般是拿出30%左右的回款來進行投資，今年1-5月份總的投資大概有700億元，權益股份佔500億左右。”祝九勝也坦言稱，萬科還是要保證有足夠的儲備，足夠的資源可持續發展。
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文章來源:觀點地產
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