'凱德、萬達、華潤置地等9大房企的魔都商業地產“爭奪”戰'

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引言

商業地產開發商對於上海市場的“爭奪”一直未停止。

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引言

商業地產開發商對於上海市場的“爭奪”一直未停止。

來源 | 贏商網（ID：winshang）

作者 | 和賀文

於商業地產行業而言，上海這座時尚之都一直是“兵家必爭之地”，不斷吸引著全國各地的開發商拿地、打造商業作品。正是這種吸引力，使得魔都的商業地產項目愈加豐富，市場競爭環境愈加激烈。

提起上海的商業項目，每年的新增商業與存量改造項目，在建築、品牌業態、服務方面的創新之舉，不僅吸引著大量的消費客群，也引來不少業內人士專門考察。就上海目前的商業地產版圖而言，既有市中心核心商圈的“版圖之爭”，也有滬郊購物中心之間的“對決”，可以說，商業地產開發商之間的“爭奪戰”一觸即發。

在這場“爭奪戰”中，贏商網選取了9家頗具規模的房企——凱德、瑞安、新鴻基、印力、華潤置地、萬達、寶龍、龍湖、崇邦進行比較分析，以探求以下問題的答案：不同的企業，在打開上海市場和佈局策略上有何差異性？目前在上海的商業版圖各自的特點是什麼？面對日益激烈的競爭環境，它們又會如何規劃，以保持自身地位？

儘管這些企業進入上海市場的時間不盡相同，佈局的商業項目數量有多有少，甚至在佈局策略上存在大相徑庭的現象，但無疑進一步證明了上海商業地產市場的多樣性。

01

最早開業者積極調改“新進者”轉向新興商圈

回顧上海的商業史，不得不提“四街四城”八大商業中心（南京東路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家彙商城、新上海商業城、豫園商城、新客站不夜城），該規劃建設始於1992年，對上海商圈的演變發展起到了重要作用。

一年後，外資百貨在上海掀起連鎖擴張潮，淮海中路日本華亭伊勢丹百貨、香港瑞興百貨、徐家彙太平洋百貨等相繼開業，加上這一年上海第一條地鐵——地鐵1號線開始試運營，購物中心的商機漸顯，淮海中路、徐家彙、不夜城、南京西路等地鐵沿線商辦地塊，成為熱門搶攻之地。而在黃浦江的另一側，繼新中國第一家中外合資百貨——上海第一八佰伴有限公司成立後，陸家嘴金融區又迎來了一個嶄新的商業項目，即：上海華潤時代廣場。

據悉，這是華潤置地在上海的第一個商業項目，集百貨、娛樂、餐飲、辦公等為一體，與第一八佰伴一條馬路之隔。2017年，華潤時代廣場開啟了20年來最大規模的一次整體升級改造，預計今年重新亮相。

同樣於20世紀90年代在上海開出首個商業項目的是新鴻基。1999年，位於淮海中路商圈的上海中環廣場亮相，其原址為法式建築，為保留古蹟的歷史價值，新鴻基地產將古典建築併為商場的一部分，儘量保留原有特色，內部則採用現代化設計。不過，該商業裙樓開業後整改不斷，目前，商場現正進行翻新工程，預計於2019年完成。

時間前進至21世紀初，這是上海購物中心發展史上的第一階段，當時市民的高檔消費仍集中於百貨商場內，高檔的都市型購物中心普遍要經歷3-6年的培育期。瑞安房地產以城市更新為切入點，打造了上海第一個項目——上海新天地。

該項目以上海近代建築的標誌石庫門建築舊區為基礎，首次改變了石庫門原有的居住功能，將其改造成集餐飲、購物、演藝等功能於一體的時尚、休閒文化娛樂中心，逐漸成為上海知名的旅遊景點之一。

在此之後的十多年時間裡（2003—2016年），上海購物中心經歷了快速發展成長期、加速爆發期，不僅高檔購物中心挺過培育期，社區型和區域型購物中心也迎來了蓬勃發展。

正是這一階段，凱德、萬達、崇邦、寶龍、印力、龍湖相繼開出了各自的上海首個作品，並不斷擴張版圖，以堅定市場地位。

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引言

商業地產開發商對於上海市場的“爭奪”一直未停止。

來源 | 贏商網（ID：winshang）

作者 | 和賀文

於商業地產行業而言，上海這座時尚之都一直是“兵家必爭之地”，不斷吸引著全國各地的開發商拿地、打造商業作品。正是這種吸引力，使得魔都的商業地產項目愈加豐富，市場競爭環境愈加激烈。

提起上海的商業項目，每年的新增商業與存量改造項目，在建築、品牌業態、服務方面的創新之舉，不僅吸引著大量的消費客群，也引來不少業內人士專門考察。就上海目前的商業地產版圖而言，既有市中心核心商圈的“版圖之爭”，也有滬郊購物中心之間的“對決”，可以說，商業地產開發商之間的“爭奪戰”一觸即發。

在這場“爭奪戰”中，贏商網選取了9家頗具規模的房企——凱德、瑞安、新鴻基、印力、華潤置地、萬達、寶龍、龍湖、崇邦進行比較分析，以探求以下問題的答案：不同的企業，在打開上海市場和佈局策略上有何差異性？目前在上海的商業版圖各自的特點是什麼？面對日益激烈的競爭環境，它們又會如何規劃，以保持自身地位？

儘管這些企業進入上海市場的時間不盡相同，佈局的商業項目數量有多有少，甚至在佈局策略上存在大相徑庭的現象，但無疑進一步證明了上海商業地產市場的多樣性。

01

最早開業者積極調改“新進者”轉向新興商圈

回顧上海的商業史，不得不提“四街四城”八大商業中心（南京東路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家彙商城、新上海商業城、豫園商城、新客站不夜城），該規劃建設始於1992年，對上海商圈的演變發展起到了重要作用。

一年後，外資百貨在上海掀起連鎖擴張潮，淮海中路日本華亭伊勢丹百貨、香港瑞興百貨、徐家彙太平洋百貨等相繼開業，加上這一年上海第一條地鐵——地鐵1號線開始試運營，購物中心的商機漸顯，淮海中路、徐家彙、不夜城、南京西路等地鐵沿線商辦地塊，成為熱門搶攻之地。而在黃浦江的另一側，繼新中國第一家中外合資百貨——上海第一八佰伴有限公司成立後，陸家嘴金融區又迎來了一個嶄新的商業項目，即：上海華潤時代廣場。

據悉，這是華潤置地在上海的第一個商業項目，集百貨、娛樂、餐飲、辦公等為一體，與第一八佰伴一條馬路之隔。2017年，華潤時代廣場開啟了20年來最大規模的一次整體升級改造，預計今年重新亮相。

同樣於20世紀90年代在上海開出首個商業項目的是新鴻基。1999年，位於淮海中路商圈的上海中環廣場亮相，其原址為法式建築，為保留古蹟的歷史價值，新鴻基地產將古典建築併為商場的一部分，儘量保留原有特色，內部則採用現代化設計。不過，該商業裙樓開業後整改不斷，目前，商場現正進行翻新工程，預計於2019年完成。

時間前進至21世紀初，這是上海購物中心發展史上的第一階段，當時市民的高檔消費仍集中於百貨商場內，高檔的都市型購物中心普遍要經歷3-6年的培育期。瑞安房地產以城市更新為切入點，打造了上海第一個項目——上海新天地。

該項目以上海近代建築的標誌石庫門建築舊區為基礎，首次改變了石庫門原有的居住功能，將其改造成集餐飲、購物、演藝等功能於一體的時尚、休閒文化娛樂中心，逐漸成為上海知名的旅遊景點之一。

在此之後的十多年時間裡（2003—2016年），上海購物中心經歷了快速發展成長期、加速爆發期，不僅高檔購物中心挺過培育期，社區型和區域型購物中心也迎來了蓬勃發展。

正是這一階段，凱德、萬達、崇邦、寶龍、印力、龍湖相繼開出了各自的上海首個作品，並不斷擴張版圖，以堅定市場地位。

相比之下，印力、龍湖算是“新進者”，均是到了2016年，才開出上海首個大體量商業項目。彼時，中國第一個真正意義上的購物中心廣州天河城誕生已經有20年。上海的商業競爭相當激烈，商業項目逐漸向新興商圈擴散，據贏商網不完全統計，2016年上海新開的29個購物中心中，65%位於外環外，且遠郊商業體量較大，中心城區的商業項目體量相對較小。其中，七寶萬科廣場和龍湖虹橋天街皆位於新興商圈中。

02

儲備項目誰最多？寶龍、萬達、瑞安位居前三

進入市場的時間早，固然能佔據一定的優勢，但論起發展速度的快慢、商業版圖的大小，與之並不一定成正比例關係。

據贏商網統計，截止到發稿前：

• 已開業商業項目數量最多的當屬於瑞安房地產，共有12個；
• 萬達和寶龍次之，均在上海開業9個商業項目（萬達的已開業項目包含嘉定中信泰富萬達廣場、文旅項目萬達茂）；
• 位於第三名的則是凱德，在上海共有7個已開業項目；
• 反觀最早在上海開出商業項目的華潤置地和新鴻基，在上海已開業商業項目的數量均為3個；

• 崇邦、龍湖、印力在上海已開業商業項目分別為：4個、3個、2個。

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商業地產開發商對於上海市場的“爭奪”一直未停止。

來源 | 贏商網（ID：winshang）

作者 | 和賀文

於商業地產行業而言，上海這座時尚之都一直是“兵家必爭之地”，不斷吸引著全國各地的開發商拿地、打造商業作品。正是這種吸引力，使得魔都的商業地產項目愈加豐富，市場競爭環境愈加激烈。

提起上海的商業項目，每年的新增商業與存量改造項目，在建築、品牌業態、服務方面的創新之舉，不僅吸引著大量的消費客群，也引來不少業內人士專門考察。就上海目前的商業地產版圖而言，既有市中心核心商圈的“版圖之爭”，也有滬郊購物中心之間的“對決”，可以說，商業地產開發商之間的“爭奪戰”一觸即發。

在這場“爭奪戰”中，贏商網選取了9家頗具規模的房企——凱德、瑞安、新鴻基、印力、華潤置地、萬達、寶龍、龍湖、崇邦進行比較分析，以探求以下問題的答案：不同的企業，在打開上海市場和佈局策略上有何差異性？目前在上海的商業版圖各自的特點是什麼？面對日益激烈的競爭環境，它們又會如何規劃，以保持自身地位？

儘管這些企業進入上海市場的時間不盡相同，佈局的商業項目數量有多有少，甚至在佈局策略上存在大相徑庭的現象，但無疑進一步證明了上海商業地產市場的多樣性。

01

最早開業者積極調改“新進者”轉向新興商圈

回顧上海的商業史，不得不提“四街四城”八大商業中心（南京東路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家彙商城、新上海商業城、豫園商城、新客站不夜城），該規劃建設始於1992年，對上海商圈的演變發展起到了重要作用。

一年後，外資百貨在上海掀起連鎖擴張潮，淮海中路日本華亭伊勢丹百貨、香港瑞興百貨、徐家彙太平洋百貨等相繼開業，加上這一年上海第一條地鐵——地鐵1號線開始試運營，購物中心的商機漸顯，淮海中路、徐家彙、不夜城、南京西路等地鐵沿線商辦地塊，成為熱門搶攻之地。而在黃浦江的另一側，繼新中國第一家中外合資百貨——上海第一八佰伴有限公司成立後，陸家嘴金融區又迎來了一個嶄新的商業項目，即：上海華潤時代廣場。

據悉，這是華潤置地在上海的第一個商業項目，集百貨、娛樂、餐飲、辦公等為一體，與第一八佰伴一條馬路之隔。2017年，華潤時代廣場開啟了20年來最大規模的一次整體升級改造，預計今年重新亮相。

同樣於20世紀90年代在上海開出首個商業項目的是新鴻基。1999年，位於淮海中路商圈的上海中環廣場亮相，其原址為法式建築，為保留古蹟的歷史價值，新鴻基地產將古典建築併為商場的一部分，儘量保留原有特色，內部則採用現代化設計。不過，該商業裙樓開業後整改不斷，目前，商場現正進行翻新工程，預計於2019年完成。

時間前進至21世紀初，這是上海購物中心發展史上的第一階段，當時市民的高檔消費仍集中於百貨商場內，高檔的都市型購物中心普遍要經歷3-6年的培育期。瑞安房地產以城市更新為切入點，打造了上海第一個項目——上海新天地。

該項目以上海近代建築的標誌石庫門建築舊區為基礎，首次改變了石庫門原有的居住功能，將其改造成集餐飲、購物、演藝等功能於一體的時尚、休閒文化娛樂中心，逐漸成為上海知名的旅遊景點之一。

在此之後的十多年時間裡（2003—2016年），上海購物中心經歷了快速發展成長期、加速爆發期，不僅高檔購物中心挺過培育期，社區型和區域型購物中心也迎來了蓬勃發展。

正是這一階段，凱德、萬達、崇邦、寶龍、印力、龍湖相繼開出了各自的上海首個作品，並不斷擴張版圖，以堅定市場地位。

相比之下，印力、龍湖算是“新進者”，均是到了2016年，才開出上海首個大體量商業項目。彼時，中國第一個真正意義上的購物中心廣州天河城誕生已經有20年。上海的商業競爭相當激烈，商業項目逐漸向新興商圈擴散，據贏商網不完全統計，2016年上海新開的29個購物中心中，65%位於外環外，且遠郊商業體量較大，中心城區的商業項目體量相對較小。其中，七寶萬科廣場和龍湖虹橋天街皆位於新興商圈中。

02

儲備項目誰最多？寶龍、萬達、瑞安位居前三

進入市場的時間早，固然能佔據一定的優勢，但論起發展速度的快慢、商業版圖的大小，與之並不一定成正比例關係。

據贏商網統計，截止到發稿前：

• 已開業商業項目數量最多的當屬於瑞安房地產，共有12個；
• 萬達和寶龍次之，均在上海開業9個商業項目（萬達的已開業項目包含嘉定中信泰富萬達廣場、文旅項目萬達茂）；
• 位於第三名的則是凱德，在上海共有7個已開業項目；
• 反觀最早在上海開出商業項目的華潤置地和新鴻基，在上海已開業商業項目的數量均為3個；

• 崇邦、龍湖、印力在上海已開業商業項目分別為：4個、3個、2個。

注：個別小體量商業未統計在內

不過從總的項目儲備上來看：

• 寶龍地產以16個商業項目居於第一名。據悉，寶龍能夠獲得如此多的地塊，主要得益於拿地成本較低，大部分地塊都是以拍賣底價或者低溢價率獲得。
• 同樣儲備項目較多的是萬達，在上海已佈局了14個商業項目；
• 其次為瑞安房地產，在已有的太平橋地塊、瑞虹天地地塊、五角場街道311街坊地塊、虹橋商務區06地塊開出12個商業項目後，又於2018年7月5日，聯合太保壽險及永業集團合作投資（出資比例分別為 25%、70%及5%），成功競得上海市黃浦區淮海中路街道的123、124、132街坊地塊。

贏商網還注意到，為了在上海商業地產市場保持一定的影響力，這些開發商佈局了多個產品線。如：

• 凱德，除了打造3個來福士項目，還佈局了LuOne凱德晶萃廣場、凱德龍之夢虹口、凱德龍之夢閔行、凱德七寶購物廣場、凱德·星貿等，以城市綜合體和區域/社區配套型商業深耕上海市場；

• 新鴻基不僅打造了中環廣場、IFC、IAPM，還將迎來上海ITC、天薈的亮相；

• 華潤則在上海佈局了萬象城、五彩城和時代廣場。

03

市中心還是郊區？9大房企給了三類方向

對於一個商業項目而言，地理位置一定程度上發揮著重要的作用。因此，企業在拿地開發過程中，十分注重周邊的消費力與交通情況。不過，核心地段不僅存在成本高、競爭程度激烈的問題，還出現了土地供應逐漸減少的現狀，新興商圈與近郊從而成為新的“爭奪點”。

贏商大數據智能選址評估系統“贏在選址”顯示，上海的商圈主要集中於外環內，市中心的商業項目基本飽和，郊區則存在很大的機會，為此，很多房企早早地在郊區佈局了儲備地塊。

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商業地產開發商對於上海市場的“爭奪”一直未停止。

來源 | 贏商網（ID：winshang）

作者 | 和賀文

於商業地產行業而言，上海這座時尚之都一直是“兵家必爭之地”，不斷吸引著全國各地的開發商拿地、打造商業作品。正是這種吸引力，使得魔都的商業地產項目愈加豐富，市場競爭環境愈加激烈。

提起上海的商業項目，每年的新增商業與存量改造項目，在建築、品牌業態、服務方面的創新之舉，不僅吸引著大量的消費客群，也引來不少業內人士專門考察。就上海目前的商業地產版圖而言，既有市中心核心商圈的“版圖之爭”，也有滬郊購物中心之間的“對決”，可以說，商業地產開發商之間的“爭奪戰”一觸即發。

在這場“爭奪戰”中，贏商網選取了9家頗具規模的房企——凱德、瑞安、新鴻基、印力、華潤置地、萬達、寶龍、龍湖、崇邦進行比較分析，以探求以下問題的答案：不同的企業，在打開上海市場和佈局策略上有何差異性？目前在上海的商業版圖各自的特點是什麼？面對日益激烈的競爭環境，它們又會如何規劃，以保持自身地位？

儘管這些企業進入上海市場的時間不盡相同，佈局的商業項目數量有多有少，甚至在佈局策略上存在大相徑庭的現象，但無疑進一步證明了上海商業地產市場的多樣性。

01

最早開業者積極調改“新進者”轉向新興商圈

回顧上海的商業史，不得不提“四街四城”八大商業中心（南京東路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家彙商城、新上海商業城、豫園商城、新客站不夜城），該規劃建設始於1992年，對上海商圈的演變發展起到了重要作用。

一年後，外資百貨在上海掀起連鎖擴張潮，淮海中路日本華亭伊勢丹百貨、香港瑞興百貨、徐家彙太平洋百貨等相繼開業，加上這一年上海第一條地鐵——地鐵1號線開始試運營，購物中心的商機漸顯，淮海中路、徐家彙、不夜城、南京西路等地鐵沿線商辦地塊，成為熱門搶攻之地。而在黃浦江的另一側，繼新中國第一家中外合資百貨——上海第一八佰伴有限公司成立後，陸家嘴金融區又迎來了一個嶄新的商業項目，即：上海華潤時代廣場。

據悉，這是華潤置地在上海的第一個商業項目，集百貨、娛樂、餐飲、辦公等為一體，與第一八佰伴一條馬路之隔。2017年，華潤時代廣場開啟了20年來最大規模的一次整體升級改造，預計今年重新亮相。

同樣於20世紀90年代在上海開出首個商業項目的是新鴻基。1999年，位於淮海中路商圈的上海中環廣場亮相，其原址為法式建築，為保留古蹟的歷史價值，新鴻基地產將古典建築併為商場的一部分，儘量保留原有特色，內部則採用現代化設計。不過，該商業裙樓開業後整改不斷，目前，商場現正進行翻新工程，預計於2019年完成。

時間前進至21世紀初，這是上海購物中心發展史上的第一階段，當時市民的高檔消費仍集中於百貨商場內，高檔的都市型購物中心普遍要經歷3-6年的培育期。瑞安房地產以城市更新為切入點，打造了上海第一個項目——上海新天地。

該項目以上海近代建築的標誌石庫門建築舊區為基礎，首次改變了石庫門原有的居住功能，將其改造成集餐飲、購物、演藝等功能於一體的時尚、休閒文化娛樂中心，逐漸成為上海知名的旅遊景點之一。

在此之後的十多年時間裡（2003—2016年），上海購物中心經歷了快速發展成長期、加速爆發期，不僅高檔購物中心挺過培育期，社區型和區域型購物中心也迎來了蓬勃發展。

正是這一階段，凱德、萬達、崇邦、寶龍、印力、龍湖相繼開出了各自的上海首個作品，並不斷擴張版圖，以堅定市場地位。

相比之下，印力、龍湖算是“新進者”，均是到了2016年，才開出上海首個大體量商業項目。彼時，中國第一個真正意義上的購物中心廣州天河城誕生已經有20年。上海的商業競爭相當激烈，商業項目逐漸向新興商圈擴散，據贏商網不完全統計，2016年上海新開的29個購物中心中，65%位於外環外，且遠郊商業體量較大，中心城區的商業項目體量相對較小。其中，七寶萬科廣場和龍湖虹橋天街皆位於新興商圈中。

02

儲備項目誰最多？寶龍、萬達、瑞安位居前三

進入市場的時間早，固然能佔據一定的優勢，但論起發展速度的快慢、商業版圖的大小，與之並不一定成正比例關係。

據贏商網統計，截止到發稿前：

• 已開業商業項目數量最多的當屬於瑞安房地產，共有12個；
• 萬達和寶龍次之，均在上海開業9個商業項目（萬達的已開業項目包含嘉定中信泰富萬達廣場、文旅項目萬達茂）；
• 位於第三名的則是凱德，在上海共有7個已開業項目；
• 反觀最早在上海開出商業項目的華潤置地和新鴻基，在上海已開業商業項目的數量均為3個；

• 崇邦、龍湖、印力在上海已開業商業項目分別為：4個、3個、2個。

注：個別小體量商業未統計在內

不過從總的項目儲備上來看：

• 寶龍地產以16個商業項目居於第一名。據悉，寶龍能夠獲得如此多的地塊，主要得益於拿地成本較低，大部分地塊都是以拍賣底價或者低溢價率獲得。
• 同樣儲備項目較多的是萬達，在上海已佈局了14個商業項目；
• 其次為瑞安房地產，在已有的太平橋地塊、瑞虹天地地塊、五角場街道311街坊地塊、虹橋商務區06地塊開出12個商業項目後，又於2018年7月5日，聯合太保壽險及永業集團合作投資（出資比例分別為 25%、70%及5%），成功競得上海市黃浦區淮海中路街道的123、124、132街坊地塊。

贏商網還注意到，為了在上海商業地產市場保持一定的影響力，這些開發商佈局了多個產品線。如：

• 凱德，除了打造3個來福士項目，還佈局了LuOne凱德晶萃廣場、凱德龍之夢虹口、凱德龍之夢閔行、凱德七寶購物廣場、凱德·星貿等，以城市綜合體和區域/社區配套型商業深耕上海市場；

• 新鴻基不僅打造了中環廣場、IFC、IAPM，還將迎來上海ITC、天薈的亮相；

• 華潤則在上海佈局了萬象城、五彩城和時代廣場。

03

市中心還是郊區？9大房企給了三類方向

對於一個商業項目而言，地理位置一定程度上發揮著重要的作用。因此，企業在拿地開發過程中，十分注重周邊的消費力與交通情況。不過，核心地段不僅存在成本高、競爭程度激烈的問題，還出現了土地供應逐漸減少的現狀，新興商圈與近郊從而成為新的“爭奪點”。

贏商大數據智能選址評估系統“贏在選址”顯示，上海的商圈主要集中於外環內，市中心的商業項目基本飽和，郊區則存在很大的機會，為此，很多房企早早地在郊區佈局了儲備地塊。

從這9家企業的項目所處位置來看：

• 凱德、新鴻基、瑞安房地產由於進入上海市場較早，“佔領”的地塊多位於市中心的核心地段/核心商圈；
• 華潤置地、印力、崇邦在區域中心與近郊兼有商業項目；

• 寶龍、萬達、龍湖的大部分商業項目則位於外環外或近郊。

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引言

商業地產開發商對於上海市場的“爭奪”一直未停止。

來源 | 贏商網（ID：winshang）

作者 | 和賀文

於商業地產行業而言，上海這座時尚之都一直是“兵家必爭之地”，不斷吸引著全國各地的開發商拿地、打造商業作品。正是這種吸引力，使得魔都的商業地產項目愈加豐富，市場競爭環境愈加激烈。

提起上海的商業項目，每年的新增商業與存量改造項目，在建築、品牌業態、服務方面的創新之舉，不僅吸引著大量的消費客群，也引來不少業內人士專門考察。就上海目前的商業地產版圖而言，既有市中心核心商圈的“版圖之爭”，也有滬郊購物中心之間的“對決”，可以說，商業地產開發商之間的“爭奪戰”一觸即發。

在這場“爭奪戰”中，贏商網選取了9家頗具規模的房企——凱德、瑞安、新鴻基、印力、華潤置地、萬達、寶龍、龍湖、崇邦進行比較分析，以探求以下問題的答案：不同的企業，在打開上海市場和佈局策略上有何差異性？目前在上海的商業版圖各自的特點是什麼？面對日益激烈的競爭環境，它們又會如何規劃，以保持自身地位？

儘管這些企業進入上海市場的時間不盡相同，佈局的商業項目數量有多有少，甚至在佈局策略上存在大相徑庭的現象，但無疑進一步證明了上海商業地產市場的多樣性。

01

最早開業者積極調改“新進者”轉向新興商圈

回顧上海的商業史，不得不提“四街四城”八大商業中心（南京東路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家彙商城、新上海商業城、豫園商城、新客站不夜城），該規劃建設始於1992年，對上海商圈的演變發展起到了重要作用。

一年後，外資百貨在上海掀起連鎖擴張潮，淮海中路日本華亭伊勢丹百貨、香港瑞興百貨、徐家彙太平洋百貨等相繼開業，加上這一年上海第一條地鐵——地鐵1號線開始試運營，購物中心的商機漸顯，淮海中路、徐家彙、不夜城、南京西路等地鐵沿線商辦地塊，成為熱門搶攻之地。而在黃浦江的另一側，繼新中國第一家中外合資百貨——上海第一八佰伴有限公司成立後，陸家嘴金融區又迎來了一個嶄新的商業項目，即：上海華潤時代廣場。

據悉，這是華潤置地在上海的第一個商業項目，集百貨、娛樂、餐飲、辦公等為一體，與第一八佰伴一條馬路之隔。2017年，華潤時代廣場開啟了20年來最大規模的一次整體升級改造，預計今年重新亮相。

同樣於20世紀90年代在上海開出首個商業項目的是新鴻基。1999年，位於淮海中路商圈的上海中環廣場亮相，其原址為法式建築，為保留古蹟的歷史價值，新鴻基地產將古典建築併為商場的一部分，儘量保留原有特色，內部則採用現代化設計。不過，該商業裙樓開業後整改不斷，目前，商場現正進行翻新工程，預計於2019年完成。

時間前進至21世紀初，這是上海購物中心發展史上的第一階段，當時市民的高檔消費仍集中於百貨商場內，高檔的都市型購物中心普遍要經歷3-6年的培育期。瑞安房地產以城市更新為切入點，打造了上海第一個項目——上海新天地。

該項目以上海近代建築的標誌石庫門建築舊區為基礎，首次改變了石庫門原有的居住功能，將其改造成集餐飲、購物、演藝等功能於一體的時尚、休閒文化娛樂中心，逐漸成為上海知名的旅遊景點之一。

在此之後的十多年時間裡（2003—2016年），上海購物中心經歷了快速發展成長期、加速爆發期，不僅高檔購物中心挺過培育期，社區型和區域型購物中心也迎來了蓬勃發展。

正是這一階段，凱德、萬達、崇邦、寶龍、印力、龍湖相繼開出了各自的上海首個作品，並不斷擴張版圖，以堅定市場地位。

相比之下，印力、龍湖算是“新進者”，均是到了2016年，才開出上海首個大體量商業項目。彼時，中國第一個真正意義上的購物中心廣州天河城誕生已經有20年。上海的商業競爭相當激烈，商業項目逐漸向新興商圈擴散，據贏商網不完全統計，2016年上海新開的29個購物中心中，65%位於外環外，且遠郊商業體量較大，中心城區的商業項目體量相對較小。其中，七寶萬科廣場和龍湖虹橋天街皆位於新興商圈中。

02

儲備項目誰最多？寶龍、萬達、瑞安位居前三

進入市場的時間早，固然能佔據一定的優勢，但論起發展速度的快慢、商業版圖的大小，與之並不一定成正比例關係。

據贏商網統計，截止到發稿前：

• 已開業商業項目數量最多的當屬於瑞安房地產，共有12個；
• 萬達和寶龍次之，均在上海開業9個商業項目（萬達的已開業項目包含嘉定中信泰富萬達廣場、文旅項目萬達茂）；
• 位於第三名的則是凱德，在上海共有7個已開業項目；
• 反觀最早在上海開出商業項目的華潤置地和新鴻基，在上海已開業商業項目的數量均為3個；

• 崇邦、龍湖、印力在上海已開業商業項目分別為：4個、3個、2個。

注：個別小體量商業未統計在內

不過從總的項目儲備上來看：

• 寶龍地產以16個商業項目居於第一名。據悉，寶龍能夠獲得如此多的地塊，主要得益於拿地成本較低，大部分地塊都是以拍賣底價或者低溢價率獲得。
• 同樣儲備項目較多的是萬達，在上海已佈局了14個商業項目；
• 其次為瑞安房地產，在已有的太平橋地塊、瑞虹天地地塊、五角場街道311街坊地塊、虹橋商務區06地塊開出12個商業項目後，又於2018年7月5日，聯合太保壽險及永業集團合作投資（出資比例分別為 25%、70%及5%），成功競得上海市黃浦區淮海中路街道的123、124、132街坊地塊。

贏商網還注意到，為了在上海商業地產市場保持一定的影響力，這些開發商佈局了多個產品線。如：

• 凱德，除了打造3個來福士項目，還佈局了LuOne凱德晶萃廣場、凱德龍之夢虹口、凱德龍之夢閔行、凱德七寶購物廣場、凱德·星貿等，以城市綜合體和區域/社區配套型商業深耕上海市場；

• 新鴻基不僅打造了中環廣場、IFC、IAPM，還將迎來上海ITC、天薈的亮相；

• 華潤則在上海佈局了萬象城、五彩城和時代廣場。

03

市中心還是郊區？9大房企給了三類方向

對於一個商業項目而言，地理位置一定程度上發揮著重要的作用。因此，企業在拿地開發過程中，十分注重周邊的消費力與交通情況。不過，核心地段不僅存在成本高、競爭程度激烈的問題，還出現了土地供應逐漸減少的現狀，新興商圈與近郊從而成為新的“爭奪點”。

贏商大數據智能選址評估系統“贏在選址”顯示，上海的商圈主要集中於外環內，市中心的商業項目基本飽和，郊區則存在很大的機會，為此，很多房企早早地在郊區佈局了儲備地塊。

從這9家企業的項目所處位置來看：

• 凱德、新鴻基、瑞安房地產由於進入上海市場較早，“佔領”的地塊多位於市中心的核心地段/核心商圈；
• 華潤置地、印力、崇邦在區域中心與近郊兼有商業項目；

• 寶龍、萬達、龍湖的大部分商業項目則位於外環外或近郊。

其中，凱德、新鴻基、瑞安房地產在上海的首個商業項目分別位於人民廣場、淮海路、新天地三大市級商圈，在以後的佈局中，這三家企業也一直傾向於市中心核心商圈。

對此，凱德稱，未來將會繼續以上海市中心核心商圈為目標，尋求優質資源，深耕上海市場乃至華東區域，提高運營能力。

W

inshang

引言

商業地產開發商對於上海市場的“爭奪”一直未停止。

來源 | 贏商網（ID：winshang）

作者 | 和賀文

於商業地產行業而言，上海這座時尚之都一直是“兵家必爭之地”，不斷吸引著全國各地的開發商拿地、打造商業作品。正是這種吸引力，使得魔都的商業地產項目愈加豐富，市場競爭環境愈加激烈。

提起上海的商業項目，每年的新增商業與存量改造項目，在建築、品牌業態、服務方面的創新之舉，不僅吸引著大量的消費客群，也引來不少業內人士專門考察。就上海目前的商業地產版圖而言，既有市中心核心商圈的“版圖之爭”，也有滬郊購物中心之間的“對決”，可以說，商業地產開發商之間的“爭奪戰”一觸即發。

在這場“爭奪戰”中，贏商網選取了9家頗具規模的房企——凱德、瑞安、新鴻基、印力、華潤置地、萬達、寶龍、龍湖、崇邦進行比較分析，以探求以下問題的答案：不同的企業，在打開上海市場和佈局策略上有何差異性？目前在上海的商業版圖各自的特點是什麼？面對日益激烈的競爭環境，它們又會如何規劃，以保持自身地位？

儘管這些企業進入上海市場的時間不盡相同，佈局的商業項目數量有多有少，甚至在佈局策略上存在大相徑庭的現象，但無疑進一步證明了上海商業地產市場的多樣性。

01

最早開業者積極調改“新進者”轉向新興商圈

回顧上海的商業史，不得不提“四街四城”八大商業中心（南京東路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家彙商城、新上海商業城、豫園商城、新客站不夜城），該規劃建設始於1992年，對上海商圈的演變發展起到了重要作用。

一年後，外資百貨在上海掀起連鎖擴張潮，淮海中路日本華亭伊勢丹百貨、香港瑞興百貨、徐家彙太平洋百貨等相繼開業，加上這一年上海第一條地鐵——地鐵1號線開始試運營，購物中心的商機漸顯，淮海中路、徐家彙、不夜城、南京西路等地鐵沿線商辦地塊，成為熱門搶攻之地。而在黃浦江的另一側，繼新中國第一家中外合資百貨——上海第一八佰伴有限公司成立後，陸家嘴金融區又迎來了一個嶄新的商業項目，即：上海華潤時代廣場。

據悉，這是華潤置地在上海的第一個商業項目，集百貨、娛樂、餐飲、辦公等為一體，與第一八佰伴一條馬路之隔。2017年，華潤時代廣場開啟了20年來最大規模的一次整體升級改造，預計今年重新亮相。

同樣於20世紀90年代在上海開出首個商業項目的是新鴻基。1999年，位於淮海中路商圈的上海中環廣場亮相，其原址為法式建築，為保留古蹟的歷史價值，新鴻基地產將古典建築併為商場的一部分，儘量保留原有特色，內部則採用現代化設計。不過，該商業裙樓開業後整改不斷，目前，商場現正進行翻新工程，預計於2019年完成。

時間前進至21世紀初，這是上海購物中心發展史上的第一階段，當時市民的高檔消費仍集中於百貨商場內，高檔的都市型購物中心普遍要經歷3-6年的培育期。瑞安房地產以城市更新為切入點，打造了上海第一個項目——上海新天地。

該項目以上海近代建築的標誌石庫門建築舊區為基礎，首次改變了石庫門原有的居住功能，將其改造成集餐飲、購物、演藝等功能於一體的時尚、休閒文化娛樂中心，逐漸成為上海知名的旅遊景點之一。

在此之後的十多年時間裡（2003—2016年），上海購物中心經歷了快速發展成長期、加速爆發期，不僅高檔購物中心挺過培育期，社區型和區域型購物中心也迎來了蓬勃發展。

正是這一階段，凱德、萬達、崇邦、寶龍、印力、龍湖相繼開出了各自的上海首個作品，並不斷擴張版圖，以堅定市場地位。

相比之下，印力、龍湖算是“新進者”，均是到了2016年，才開出上海首個大體量商業項目。彼時，中國第一個真正意義上的購物中心廣州天河城誕生已經有20年。上海的商業競爭相當激烈，商業項目逐漸向新興商圈擴散，據贏商網不完全統計，2016年上海新開的29個購物中心中，65%位於外環外，且遠郊商業體量較大，中心城區的商業項目體量相對較小。其中，七寶萬科廣場和龍湖虹橋天街皆位於新興商圈中。

02

儲備項目誰最多？寶龍、萬達、瑞安位居前三

進入市場的時間早，固然能佔據一定的優勢，但論起發展速度的快慢、商業版圖的大小，與之並不一定成正比例關係。

據贏商網統計，截止到發稿前：

• 已開業商業項目數量最多的當屬於瑞安房地產，共有12個；
• 萬達和寶龍次之，均在上海開業9個商業項目（萬達的已開業項目包含嘉定中信泰富萬達廣場、文旅項目萬達茂）；
• 位於第三名的則是凱德，在上海共有7個已開業項目；
• 反觀最早在上海開出商業項目的華潤置地和新鴻基，在上海已開業商業項目的數量均為3個；

• 崇邦、龍湖、印力在上海已開業商業項目分別為：4個、3個、2個。

注：個別小體量商業未統計在內

不過從總的項目儲備上來看：

• 寶龍地產以16個商業項目居於第一名。據悉，寶龍能夠獲得如此多的地塊，主要得益於拿地成本較低，大部分地塊都是以拍賣底價或者低溢價率獲得。
• 同樣儲備項目較多的是萬達，在上海已佈局了14個商業項目；
• 其次為瑞安房地產，在已有的太平橋地塊、瑞虹天地地塊、五角場街道311街坊地塊、虹橋商務區06地塊開出12個商業項目後，又於2018年7月5日，聯合太保壽險及永業集團合作投資（出資比例分別為 25%、70%及5%），成功競得上海市黃浦區淮海中路街道的123、124、132街坊地塊。

贏商網還注意到，為了在上海商業地產市場保持一定的影響力，這些開發商佈局了多個產品線。如：

• 凱德，除了打造3個來福士項目，還佈局了LuOne凱德晶萃廣場、凱德龍之夢虹口、凱德龍之夢閔行、凱德七寶購物廣場、凱德·星貿等，以城市綜合體和區域/社區配套型商業深耕上海市場；

• 新鴻基不僅打造了中環廣場、IFC、IAPM，還將迎來上海ITC、天薈的亮相；

• 華潤則在上海佈局了萬象城、五彩城和時代廣場。

03

市中心還是郊區？9大房企給了三類方向

對於一個商業項目而言，地理位置一定程度上發揮著重要的作用。因此，企業在拿地開發過程中，十分注重周邊的消費力與交通情況。不過，核心地段不僅存在成本高、競爭程度激烈的問題，還出現了土地供應逐漸減少的現狀，新興商圈與近郊從而成為新的“爭奪點”。

贏商大數據智能選址評估系統“贏在選址”顯示，上海的商圈主要集中於外環內，市中心的商業項目基本飽和，郊區則存在很大的機會，為此，很多房企早早地在郊區佈局了儲備地塊。

從這9家企業的項目所處位置來看：

• 凱德、新鴻基、瑞安房地產由於進入上海市場較早，“佔領”的地塊多位於市中心的核心地段/核心商圈；
• 華潤置地、印力、崇邦在區域中心與近郊兼有商業項目；

• 寶龍、萬達、龍湖的大部分商業項目則位於外環外或近郊。

其中，凱德、新鴻基、瑞安房地產在上海的首個商業項目分別位於人民廣場、淮海路、新天地三大市級商圈，在以後的佈局中，這三家企業也一直傾向於市中心核心商圈。

對此，凱德稱，未來將會繼續以上海市中心核心商圈為目標，尋求優質資源，深耕上海市場乃至華東區域，提高運營能力。

以華潤置地、印力、崇邦為代表的三個企業，深耕上海區域中心，並儲備外環、近郊項目，側面說明了城市化進程下，開發商對區域型商業的看好，同時仍抓住市區核心商業區域的機會。

以華潤置地為例，早期的上海華潤時代廣場位於市區核心區域，之後開業的萬象城和南翔五彩城位於郊區，去年的拿地則是位於上海市靜安區核心地段的南西社區C050401單元115-12地塊，該地塊東至石門一路，南至旺旺大廈，西至張家花園，北至靜安四季苑，地塊周邊的標誌性建築包括興業太古匯、四季酒店等。

相比之下，寶龍、萬達、龍湖對外環/近郊商業的“爭奪”更為直接。

W

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引言

商業地產開發商對於上海市場的“爭奪”一直未停止。

來源 | 贏商網（ID：winshang）

作者 | 和賀文

於商業地產行業而言，上海這座時尚之都一直是“兵家必爭之地”，不斷吸引著全國各地的開發商拿地、打造商業作品。正是這種吸引力，使得魔都的商業地產項目愈加豐富，市場競爭環境愈加激烈。

提起上海的商業項目，每年的新增商業與存量改造項目，在建築、品牌業態、服務方面的創新之舉，不僅吸引著大量的消費客群，也引來不少業內人士專門考察。就上海目前的商業地產版圖而言，既有市中心核心商圈的“版圖之爭”，也有滬郊購物中心之間的“對決”，可以說，商業地產開發商之間的“爭奪戰”一觸即發。

在這場“爭奪戰”中，贏商網選取了9家頗具規模的房企——凱德、瑞安、新鴻基、印力、華潤置地、萬達、寶龍、龍湖、崇邦進行比較分析，以探求以下問題的答案：不同的企業，在打開上海市場和佈局策略上有何差異性？目前在上海的商業版圖各自的特點是什麼？面對日益激烈的競爭環境，它們又會如何規劃，以保持自身地位？

儘管這些企業進入上海市場的時間不盡相同，佈局的商業項目數量有多有少，甚至在佈局策略上存在大相徑庭的現象，但無疑進一步證明了上海商業地產市場的多樣性。

01

最早開業者積極調改“新進者”轉向新興商圈

回顧上海的商業史，不得不提“四街四城”八大商業中心（南京東路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家彙商城、新上海商業城、豫園商城、新客站不夜城），該規劃建設始於1992年，對上海商圈的演變發展起到了重要作用。

一年後，外資百貨在上海掀起連鎖擴張潮，淮海中路日本華亭伊勢丹百貨、香港瑞興百貨、徐家彙太平洋百貨等相繼開業，加上這一年上海第一條地鐵——地鐵1號線開始試運營，購物中心的商機漸顯，淮海中路、徐家彙、不夜城、南京西路等地鐵沿線商辦地塊，成為熱門搶攻之地。而在黃浦江的另一側，繼新中國第一家中外合資百貨——上海第一八佰伴有限公司成立後，陸家嘴金融區又迎來了一個嶄新的商業項目，即：上海華潤時代廣場。

據悉，這是華潤置地在上海的第一個商業項目，集百貨、娛樂、餐飲、辦公等為一體，與第一八佰伴一條馬路之隔。2017年，華潤時代廣場開啟了20年來最大規模的一次整體升級改造，預計今年重新亮相。

同樣於20世紀90年代在上海開出首個商業項目的是新鴻基。1999年，位於淮海中路商圈的上海中環廣場亮相，其原址為法式建築，為保留古蹟的歷史價值，新鴻基地產將古典建築併為商場的一部分，儘量保留原有特色，內部則採用現代化設計。不過，該商業裙樓開業後整改不斷，目前，商場現正進行翻新工程，預計於2019年完成。

時間前進至21世紀初，這是上海購物中心發展史上的第一階段，當時市民的高檔消費仍集中於百貨商場內，高檔的都市型購物中心普遍要經歷3-6年的培育期。瑞安房地產以城市更新為切入點，打造了上海第一個項目——上海新天地。

該項目以上海近代建築的標誌石庫門建築舊區為基礎，首次改變了石庫門原有的居住功能，將其改造成集餐飲、購物、演藝等功能於一體的時尚、休閒文化娛樂中心，逐漸成為上海知名的旅遊景點之一。

在此之後的十多年時間裡（2003—2016年），上海購物中心經歷了快速發展成長期、加速爆發期，不僅高檔購物中心挺過培育期，社區型和區域型購物中心也迎來了蓬勃發展。

正是這一階段，凱德、萬達、崇邦、寶龍、印力、龍湖相繼開出了各自的上海首個作品，並不斷擴張版圖，以堅定市場地位。

相比之下，印力、龍湖算是“新進者”，均是到了2016年，才開出上海首個大體量商業項目。彼時，中國第一個真正意義上的購物中心廣州天河城誕生已經有20年。上海的商業競爭相當激烈，商業項目逐漸向新興商圈擴散，據贏商網不完全統計，2016年上海新開的29個購物中心中，65%位於外環外，且遠郊商業體量較大，中心城區的商業項目體量相對較小。其中，七寶萬科廣場和龍湖虹橋天街皆位於新興商圈中。

02

儲備項目誰最多？寶龍、萬達、瑞安位居前三

進入市場的時間早，固然能佔據一定的優勢，但論起發展速度的快慢、商業版圖的大小，與之並不一定成正比例關係。

據贏商網統計，截止到發稿前：

• 已開業商業項目數量最多的當屬於瑞安房地產，共有12個；
• 萬達和寶龍次之，均在上海開業9個商業項目（萬達的已開業項目包含嘉定中信泰富萬達廣場、文旅項目萬達茂）；
• 位於第三名的則是凱德，在上海共有7個已開業項目；
• 反觀最早在上海開出商業項目的華潤置地和新鴻基，在上海已開業商業項目的數量均為3個；

• 崇邦、龍湖、印力在上海已開業商業項目分別為：4個、3個、2個。

注：個別小體量商業未統計在內

不過從總的項目儲備上來看：

• 寶龍地產以16個商業項目居於第一名。據悉，寶龍能夠獲得如此多的地塊，主要得益於拿地成本較低，大部分地塊都是以拍賣底價或者低溢價率獲得。
• 同樣儲備項目較多的是萬達，在上海已佈局了14個商業項目；
• 其次為瑞安房地產，在已有的太平橋地塊、瑞虹天地地塊、五角場街道311街坊地塊、虹橋商務區06地塊開出12個商業項目後，又於2018年7月5日，聯合太保壽險及永業集團合作投資（出資比例分別為 25%、70%及5%），成功競得上海市黃浦區淮海中路街道的123、124、132街坊地塊。

贏商網還注意到，為了在上海商業地產市場保持一定的影響力，這些開發商佈局了多個產品線。如：

• 凱德，除了打造3個來福士項目，還佈局了LuOne凱德晶萃廣場、凱德龍之夢虹口、凱德龍之夢閔行、凱德七寶購物廣場、凱德·星貿等，以城市綜合體和區域/社區配套型商業深耕上海市場；

• 新鴻基不僅打造了中環廣場、IFC、IAPM，還將迎來上海ITC、天薈的亮相；

• 華潤則在上海佈局了萬象城、五彩城和時代廣場。

03

市中心還是郊區？9大房企給了三類方向

對於一個商業項目而言，地理位置一定程度上發揮著重要的作用。因此，企業在拿地開發過程中，十分注重周邊的消費力與交通情況。不過，核心地段不僅存在成本高、競爭程度激烈的問題，還出現了土地供應逐漸減少的現狀，新興商圈與近郊從而成為新的“爭奪點”。

贏商大數據智能選址評估系統“贏在選址”顯示，上海的商圈主要集中於外環內，市中心的商業項目基本飽和，郊區則存在很大的機會，為此，很多房企早早地在郊區佈局了儲備地塊。

從這9家企業的項目所處位置來看：

• 凱德、新鴻基、瑞安房地產由於進入上海市場較早，“佔領”的地塊多位於市中心的核心地段/核心商圈；
• 華潤置地、印力、崇邦在區域中心與近郊兼有商業項目；

• 寶龍、萬達、龍湖的大部分商業項目則位於外環外或近郊。

其中，凱德、新鴻基、瑞安房地產在上海的首個商業項目分別位於人民廣場、淮海路、新天地三大市級商圈，在以後的佈局中，這三家企業也一直傾向於市中心核心商圈。

對此，凱德稱，未來將會繼續以上海市中心核心商圈為目標，尋求優質資源，深耕上海市場乃至華東區域，提高運營能力。

以華潤置地、印力、崇邦為代表的三個企業，深耕上海區域中心，並儲備外環、近郊項目，側面說明了城市化進程下，開發商對區域型商業的看好，同時仍抓住市區核心商業區域的機會。

以華潤置地為例，早期的上海華潤時代廣場位於市區核心區域，之後開業的萬象城和南翔五彩城位於郊區，去年的拿地則是位於上海市靜安區核心地段的南西社區C050401單元115-12地塊，該地塊東至石門一路，南至旺旺大廈，西至張家花園，北至靜安四季苑，地塊周邊的標誌性建築包括興業太古匯、四季酒店等。

相比之下，寶龍、萬達、龍湖對外環/近郊商業的“爭奪”更為直接。

從寶龍地產在上海佈局的項目來看，除了楊浦區的環創中心，均位於上海主城區外圍的副中心。不過，楊浦商辦地的競得，某種程度上表明瞭寶龍在向市中心挺進。對於今後在上海的拿地策略，寶龍稱將堅持“重點關注地鐵上蓋或沿線項目，擇機拿地”的策略。

進入上海市場17年後，萬達已形成開業9座萬達廣場，分佈上海楊浦、閔行、浦東新區、金山等8大區域，待開業項目有5個，位於閔行區、浦東新區、奉賢區、崇明區，從分佈區域來看，除五角場萬達廣場位於中心城區，其他均位於郊區或非傳統核心商圈。從項目數量和分佈區域來看，萬達和寶龍已然拉開了上海近郊購物中心的“對決”。

從龍湖在上海的三個已開業購物中心來看，龍湖商業選擇入駐的板塊基本上位於上海外環區域，還未開業的顓橋龍湖天街和奉賢龍湖天街也是如此，位於徐彙區的華涇龍湖天街則是由華涇商業商務中心改造而成，將於今年9月亮相。

- 結語 -

作為全國的經濟金融中心，上海充足的消費者與消費力，成就了它在商業地產領域的地位。

《上海市商業網點佈局規劃（2014-2020）》顯示，2020年，上海將形成“市級商業中心、地區級商業中心、社區商業中心+特色商業街區”的“3+1”商業佈局體系，6年時間裡，上海將形成外環線以內規劃19個地區級商業中心，外環線以外規劃37個地區級商業中心，與區域總體規劃相銜接。

從短中期發展前景來看，紫竹高新區和上海東站因有多條軌道交通接入，加上板塊內有市級甚至國家級大型規劃陸續實施與落地，發展潛力較大。

值得一提的是，越來越多的房企將總部搬至上海，也是想要分一杯羹。可以說，商業地產開發商對於上海市場的“爭奪”一直未停止。

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引言

商業地產開發商對於上海市場的“爭奪”一直未停止。

來源 | 贏商網（ID：winshang）

作者 | 和賀文

於商業地產行業而言，上海這座時尚之都一直是“兵家必爭之地”，不斷吸引著全國各地的開發商拿地、打造商業作品。正是這種吸引力，使得魔都的商業地產項目愈加豐富，市場競爭環境愈加激烈。

提起上海的商業項目，每年的新增商業與存量改造項目，在建築、品牌業態、服務方面的創新之舉，不僅吸引著大量的消費客群，也引來不少業內人士專門考察。就上海目前的商業地產版圖而言，既有市中心核心商圈的“版圖之爭”，也有滬郊購物中心之間的“對決”，可以說，商業地產開發商之間的“爭奪戰”一觸即發。

在這場“爭奪戰”中，贏商網選取了9家頗具規模的房企——凱德、瑞安、新鴻基、印力、華潤置地、萬達、寶龍、龍湖、崇邦進行比較分析，以探求以下問題的答案：不同的企業，在打開上海市場和佈局策略上有何差異性？目前在上海的商業版圖各自的特點是什麼？面對日益激烈的競爭環境，它們又會如何規劃，以保持自身地位？

儘管這些企業進入上海市場的時間不盡相同，佈局的商業項目數量有多有少，甚至在佈局策略上存在大相徑庭的現象，但無疑進一步證明了上海商業地產市場的多樣性。

01

最早開業者積極調改“新進者”轉向新興商圈

回顧上海的商業史，不得不提“四街四城”八大商業中心（南京東路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家彙商城、新上海商業城、豫園商城、新客站不夜城），該規劃建設始於1992年，對上海商圈的演變發展起到了重要作用。

一年後，外資百貨在上海掀起連鎖擴張潮，淮海中路日本華亭伊勢丹百貨、香港瑞興百貨、徐家彙太平洋百貨等相繼開業，加上這一年上海第一條地鐵——地鐵1號線開始試運營，購物中心的商機漸顯，淮海中路、徐家彙、不夜城、南京西路等地鐵沿線商辦地塊，成為熱門搶攻之地。而在黃浦江的另一側，繼新中國第一家中外合資百貨——上海第一八佰伴有限公司成立後，陸家嘴金融區又迎來了一個嶄新的商業項目，即：上海華潤時代廣場。

據悉，這是華潤置地在上海的第一個商業項目，集百貨、娛樂、餐飲、辦公等為一體，與第一八佰伴一條馬路之隔。2017年，華潤時代廣場開啟了20年來最大規模的一次整體升級改造，預計今年重新亮相。

同樣於20世紀90年代在上海開出首個商業項目的是新鴻基。1999年，位於淮海中路商圈的上海中環廣場亮相，其原址為法式建築，為保留古蹟的歷史價值，新鴻基地產將古典建築併為商場的一部分，儘量保留原有特色，內部則採用現代化設計。不過，該商業裙樓開業後整改不斷，目前，商場現正進行翻新工程，預計於2019年完成。

時間前進至21世紀初，這是上海購物中心發展史上的第一階段，當時市民的高檔消費仍集中於百貨商場內，高檔的都市型購物中心普遍要經歷3-6年的培育期。瑞安房地產以城市更新為切入點，打造了上海第一個項目——上海新天地。

該項目以上海近代建築的標誌石庫門建築舊區為基礎，首次改變了石庫門原有的居住功能，將其改造成集餐飲、購物、演藝等功能於一體的時尚、休閒文化娛樂中心，逐漸成為上海知名的旅遊景點之一。

在此之後的十多年時間裡（2003—2016年），上海購物中心經歷了快速發展成長期、加速爆發期，不僅高檔購物中心挺過培育期，社區型和區域型購物中心也迎來了蓬勃發展。

正是這一階段，凱德、萬達、崇邦、寶龍、印力、龍湖相繼開出了各自的上海首個作品，並不斷擴張版圖，以堅定市場地位。

相比之下，印力、龍湖算是“新進者”，均是到了2016年，才開出上海首個大體量商業項目。彼時，中國第一個真正意義上的購物中心廣州天河城誕生已經有20年。上海的商業競爭相當激烈，商業項目逐漸向新興商圈擴散，據贏商網不完全統計，2016年上海新開的29個購物中心中，65%位於外環外，且遠郊商業體量較大，中心城區的商業項目體量相對較小。其中，七寶萬科廣場和龍湖虹橋天街皆位於新興商圈中。

02

儲備項目誰最多？寶龍、萬達、瑞安位居前三

進入市場的時間早，固然能佔據一定的優勢，但論起發展速度的快慢、商業版圖的大小，與之並不一定成正比例關係。

據贏商網統計，截止到發稿前：

• 已開業商業項目數量最多的當屬於瑞安房地產，共有12個；
• 萬達和寶龍次之，均在上海開業9個商業項目（萬達的已開業項目包含嘉定中信泰富萬達廣場、文旅項目萬達茂）；
• 位於第三名的則是凱德，在上海共有7個已開業項目；
• 反觀最早在上海開出商業項目的華潤置地和新鴻基，在上海已開業商業項目的數量均為3個；

• 崇邦、龍湖、印力在上海已開業商業項目分別為：4個、3個、2個。

注：個別小體量商業未統計在內

不過從總的項目儲備上來看：

• 寶龍地產以16個商業項目居於第一名。據悉，寶龍能夠獲得如此多的地塊，主要得益於拿地成本較低，大部分地塊都是以拍賣底價或者低溢價率獲得。
• 同樣儲備項目較多的是萬達，在上海已佈局了14個商業項目；
• 其次為瑞安房地產，在已有的太平橋地塊、瑞虹天地地塊、五角場街道311街坊地塊、虹橋商務區06地塊開出12個商業項目後，又於2018年7月5日，聯合太保壽險及永業集團合作投資（出資比例分別為 25%、70%及5%），成功競得上海市黃浦區淮海中路街道的123、124、132街坊地塊。

贏商網還注意到，為了在上海商業地產市場保持一定的影響力，這些開發商佈局了多個產品線。如：

• 凱德，除了打造3個來福士項目，還佈局了LuOne凱德晶萃廣場、凱德龍之夢虹口、凱德龍之夢閔行、凱德七寶購物廣場、凱德·星貿等，以城市綜合體和區域/社區配套型商業深耕上海市場；

• 新鴻基不僅打造了中環廣場、IFC、IAPM，還將迎來上海ITC、天薈的亮相；

• 華潤則在上海佈局了萬象城、五彩城和時代廣場。

03

市中心還是郊區？9大房企給了三類方向

對於一個商業項目而言，地理位置一定程度上發揮著重要的作用。因此，企業在拿地開發過程中，十分注重周邊的消費力與交通情況。不過，核心地段不僅存在成本高、競爭程度激烈的問題，還出現了土地供應逐漸減少的現狀，新興商圈與近郊從而成為新的“爭奪點”。

贏商大數據智能選址評估系統“贏在選址”顯示，上海的商圈主要集中於外環內，市中心的商業項目基本飽和，郊區則存在很大的機會，為此，很多房企早早地在郊區佈局了儲備地塊。

從這9家企業的項目所處位置來看：

• 凱德、新鴻基、瑞安房地產由於進入上海市場較早，“佔領”的地塊多位於市中心的核心地段/核心商圈；
• 華潤置地、印力、崇邦在區域中心與近郊兼有商業項目；

• 寶龍、萬達、龍湖的大部分商業項目則位於外環外或近郊。

其中，凱德、新鴻基、瑞安房地產在上海的首個商業項目分別位於人民廣場、淮海路、新天地三大市級商圈，在以後的佈局中，這三家企業也一直傾向於市中心核心商圈。

對此，凱德稱，未來將會繼續以上海市中心核心商圈為目標，尋求優質資源，深耕上海市場乃至華東區域，提高運營能力。

以華潤置地、印力、崇邦為代表的三個企業，深耕上海區域中心，並儲備外環、近郊項目，側面說明了城市化進程下，開發商對區域型商業的看好，同時仍抓住市區核心商業區域的機會。

以華潤置地為例，早期的上海華潤時代廣場位於市區核心區域，之後開業的萬象城和南翔五彩城位於郊區，去年的拿地則是位於上海市靜安區核心地段的南西社區C050401單元115-12地塊，該地塊東至石門一路，南至旺旺大廈，西至張家花園，北至靜安四季苑，地塊周邊的標誌性建築包括興業太古匯、四季酒店等。

相比之下，寶龍、萬達、龍湖對外環/近郊商業的“爭奪”更為直接。

從寶龍地產在上海佈局的項目來看，除了楊浦區的環創中心，均位於上海主城區外圍的副中心。不過，楊浦商辦地的競得，某種程度上表明瞭寶龍在向市中心挺進。對於今後在上海的拿地策略，寶龍稱將堅持“重點關注地鐵上蓋或沿線項目，擇機拿地”的策略。

進入上海市場17年後，萬達已形成開業9座萬達廣場，分佈上海楊浦、閔行、浦東新區、金山等8大區域，待開業項目有5個，位於閔行區、浦東新區、奉賢區、崇明區，從分佈區域來看，除五角場萬達廣場位於中心城區，其他均位於郊區或非傳統核心商圈。從項目數量和分佈區域來看，萬達和寶龍已然拉開了上海近郊購物中心的“對決”。

從龍湖在上海的三個已開業購物中心來看，龍湖商業選擇入駐的板塊基本上位於上海外環區域，還未開業的顓橋龍湖天街和奉賢龍湖天街也是如此，位於徐彙區的華涇龍湖天街則是由華涇商業商務中心改造而成，將於今年9月亮相。

- 結語 -

作為全國的經濟金融中心，上海充足的消費者與消費力，成就了它在商業地產領域的地位。

《上海市商業網點佈局規劃（2014-2020）》顯示，2020年，上海將形成“市級商業中心、地區級商業中心、社區商業中心+特色商業街區”的“3+1”商業佈局體系，6年時間裡，上海將形成外環線以內規劃19個地區級商業中心，外環線以外規劃37個地區級商業中心，與區域總體規劃相銜接。

從短中期發展前景來看，紫竹高新區和上海東站因有多條軌道交通接入，加上板塊內有市級甚至國家級大型規劃陸續實施與落地，發展潛力較大。

值得一提的是，越來越多的房企將總部搬至上海，也是想要分一杯羹。可以說，商業地產開發商對於上海市場的“爭奪”一直未停止。

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