作者：李佳
2018年喊出“活下去”的萬科（00002.SZ）似乎越活越好。
5月6日，萬科發佈4月銷售簡報。2019年4月，萬科實現合同銷售面積370萬平方米，合同銷售金額601.7億元。2019年1至4月，萬科累計實現合同銷售面積1294.8萬平方米，合同銷售金額2096.1億元。而從三家龍頭房企中所公佈的數據顯示，碧桂園與萬科的合約銷售金額均突破2000億大關，恆大也突破1700億大關。
3月25日，萬科發佈2018年年報，各項業績指標穩健增長。2018年實現營業收入2976.8億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%；實現銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%；在全國商品房市場的佔有率進一步上升至4.05%。
土地儲備滿足持續發展
萬科認為，當前中國的房地產市場已經從黃金時代進入了白銀時代。中國的城市化過程並沒有結束，城市對於空間的需求，無論從數量還是品質上來看，都依然龐大。但是，那個房地產市場單邊快速上漲的時代已經結束了，那個行業整體快速擴張的時代已經結束了。
為了未來的持續增長，萬科決定轉型。從2012年萬科正式提出“城市配套服務商”戰略，2018年又升級為“城鄉建設與生活服務商”，並逐漸形成雛形。只是萬科目前的轉型尚處於開拓期，應對激烈的競爭，萬科仍然要求鞏固“基本盤”。
2018年，萬科在傳統開發業務的優勢得以持續鞏固。年報顯示，2018年萬科實現銷售面積4037.7萬平方米，同比增長12.3%；銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%；結算均價12988元/平方米，同比增長10.4%。所銷售的產品中，住宅佔比84.9%，144平方米以下的中小戶型佔比91.4%。同時，萬科在全國商品房市場的份額由3.96%提升至4.05%，在24個城市的銷售金額位列當地第一。
在高度的不確定性面前，萬科堅持量入為出，審慎投資，確保投資規模與經營承載力相匹配。2018年，萬科獲取新項目227個，總規劃建築面積4681.4萬平方米，權益規劃建築面積2490.2萬平方米。按建築面積計算，其中72.1%位於一二線城市。
截至2018年末，萬科在建項目總建築面積約9012.7萬平方米，權益建築面積約5402.1萬平方米；規劃中項目總建築面積約5936.2萬平方米，權益建築面積約3579.6萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，權益建築面積合計約347.7萬平方米。項目資源滿足持續發展的需要。
去化壓力下降，盈利能力增強
2018年萬科存貨金額高達7503.03億元，較2017年底增長 25.5%，佔公司總資產的49.08%。其中，擬開發產品為1783億元，佔比23.8%；在建開發產品5069.9億元，佔比67.6%；已完工開發產品（現房）639.6億元，佔比8.5%。
隨著預收賬款的同步增長，萬科的去化壓力並沒有增加。2018年，萬科實現預收賬款4563.36億元，同比增加33.8%。反映企業去化情況的指標“存貨/平均預收賬款”為1.64，降至近五年的最低值，去化壓力逐漸減弱。
但是存貨的激增卻佔用了資產的流動性，這從萬科的存貨週轉速度明顯放緩可得到印證。
2017年，萬科存貨週轉天數為1198天，2018年延長至1304.35天。這意味著，7503.03億元存貨週轉一次需要3.6年，比2017年多了3.5個月。同時，萬科的預收賬款週轉率也開始下降，2018年萬科預收賬款週轉率為0.65，同比下降8.5%，預收賬款結轉收入的速度降至近五年的最低值。
2018年，萬科全年實現營業收入2976.8億元，淨利潤492.7億元，同比分別增長22.6%、32.4%，淨利潤增速繼續高於營業收入增速。2016起，營業收入、淨利潤三年間的複合增長率分別為15%、23.8%。
同時，萬科毛利率、淨利潤率、淨資產收益率連續三年穩步提升。由於市場回暖期銷售、盈利情況相對較好的項目進入結算，2018年萬科毛利率為37.48%，較2017年增加3.4個百分點；淨利潤率、加權平均淨資產收益率創新高，分別提升1.2和0.4個百分點，達到16.6%、23.2%，盈利能力持續提升。
槓桿控制能力佳，償債能力下降
相對於其他房企來說，萬科槓桿控制能力一直較強。
隨著規模的擴張，萬科近五年來扣除預收賬款後的資產負債率逐年穩步上升。2018年，萬科扣除預收賬款後的資產負債率為76.98%，同比上升1.6個百分點，維持在行業平均水平。
截至2018年末，萬科的淨負債率較年初上升16.1個百分點至24.96%，雖然較2017年大幅回升，但仍遠低於行業均值。2017年上市房企的平均淨負債率就已經達到79.43%，而萬科長期維持30%以下的淨負債率在行業中佔有絕對優勢。
2018年淨負債率的回升主要是由於萬科有息負債的增加。萬科的有息負債以長期負債為主，有息負債中短期借款和一年內到期的有息負債合計人民幣931.8 億元，佔比35.7%。
同時，萬科還通過公司債券、超短期融資券、中期票據等融資工具持續優化債務結構、降低融資成本，提升公司對財務風險的防範能力。年報披露，2018年公司債券方面的融資成本為2.50%-5.35%，低於行業均值。
萬科2018年存貨的大幅增長，存貨在流動資產中的佔比已經達到57.94%，導致萬科調整後的速動比率同比下降7.4%至0.88，不及標準值“1”，短期償債能力下降。
現金方面，2018年期末萬科實現手持現金1756.68億元，較2017年的1643.26億元同比增加6.9%，遠高於一年內到期的流動負債的總和931.8億元。2018年萬科調整後的現金比率為0.38，與去年同期0.40相比略有下降，位於行業中位數水平。
近五年來，萬科反映償債能力的指標“（貨幣資金＋存貨＋投資性房地產－預收賬款）／全部債務”一直低於行業1/4分位數。2018年，萬科“（貨幣資金＋存貨＋投資性房地產－預收賬款）／全部債務”指標為0.28，同比下降24.3%，長期償債能力欠佳。
2018 年中國房地產市場前三家（碧桂園、恆大和萬科）開發展商共獲得12.6%的市場份額，前100家開發商獲得2/3的市場份額，這說明競爭正變得越來越激烈，而且主要是重量級選手之間的相互競爭。由此看來，與其說萬科的“活下去”是說給自己的，不如說是給中小型房企敲了警鐘。
目前，房地產行業最賺錢的黃金時代已經過去，萬科也對未來發展有了新的規劃，只是萬科的轉型之路剛剛開始，並且根據以往的行業環境來看，轉型也絕非易事。
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