2017年下半年開始，成都原二圈層區域土地都紛紛破萬，房企想要在這樣的市場熱度下拿地，面臨的不僅是高漲的拿地成本，還有複雜的拿地規則。
“巧婦難為無米之炊”，不論一家房企多麼有雄心壯志，拿地永遠是最值得下功夫的課題。
當熟悉的土拍市場拿地難度陡增之後，通過併購途徑拿地也已經成為一種主流手段，而我們熟悉的恆大一直精於此道。一個項目施工帶來的線索
銳理近日接到線報稱，恆大在天府新區華陽的一個項目已經開始施工，而這個項目則在恆大公開市場的拿地記錄中無跡可尋，這引起了銳理君的注意。
銳理君立即奔赴線報所指的位置，果然發現一個冠有“恆大”前綴的項目正在進行基坑挖掘施工——“恆大·紫晶城”。項目位置位於天府新區華陽板塊華陽客運站對面，與恆大·天府半島相去不遠。從施工現場可以看到，項目面積並不大，但是位置優越，是一個可以快速完成去化的好項目。
華陽客運站旁的恆大紫晶城施工現場
那麼問題來了，這個項目和恆大到底有什麼關係呢？
抽絲剝繭
在建築工地外圍的公示信息上，可以看到項目的開發單位為“四川心怡投資置業有限公司”，這家公司開發的另一個項目“心怡紫晶城”就坐落在這個新項目的道路對面。那麼是不是恆大收購了這家本土房地產公司呢？
四川心怡投資置業有限公司的股東信息
銳理君打開國家企業信用信息系統對四川心怡投資置業有限公司的資料進行查詢，發現該公司只有一個股東，即慶鵬（中國）發展有限公司，該股東由於是境外（港澳臺）企業，在企業信用信息系統中無法查詢到具體信息。
調查陷入了僵局。
而這時候銳理君發現，恆大於2015年年末從新世界中國手中收購的河畔新世界項目，其開發單位為成都心怡房地產開發有限公司，和新項目的開發單位名稱非常相似。而有一家名為慶鵬石油化工（香港）有限公司的企業是”成都心怡房地產開發有限公司的歷史股東。
這是一個巧合麼？四川心怡置業投資有限公司和恆大地產到底有什麼關係呢？
再次檢索國家企業信用信息系統，在信息欄底部，銳理君有了收穫，慶鵬（中國）發展有限公司將四川心怡置業投資有限公司的股權質押給了恆大地產集團成都有限公司，質押時間是2017年7月20日。
四川心怡投資置業有限公司的股權質押信息
真是柳暗花明又一村，心怡和恆大到底是連上了。操盤還是併購前奏？
所謂股權質押，可以理解為以標的公司的股權為抵押物進行借款。
慶鵬（中國）發展有限公司將子公司的股權質押給了恆大，雖然具體的出質數量不明，但是可以肯定的是目前恆大手中持有慶鵬抵押的部分或者全部心怡置業的股權。
那麼，既然恆大並未真正持有心怡的股權，為什麼紫晶城會冠上“恆大”的名字呢？是不是這個項目將由恆大操盤呢？至少目前在成都，還沒有出現過恆大單純為另一家企業操盤的先例。
銳理君諮詢了一些房地產併購資深人士，有人認為，恆大作為一家房地產開發企業，並不是金融機構，為其他公司的項目提供借款殊難理解。而在收購一家公司之前，發起公司以股權質押的方式向被收購司出借資金，在行業內也有先例。
而恆大在今年上半年並未在成都公開拿地，在年報中提到的兩個新項目都是通過股權合作取得的。作為一個今年劍指4500億的房企，在成都市場上缺少“彈藥”供應的情況下，通過併購曲線拿地是非常合理的動作。
中國恆大半年報中上半年新增的位於成都的項目
從恆大·紫晶城項目已經冠上了恆大的大名這一點看，雖然公司還沒有完成過戶，但是恆大收購四川心怡投資置業有限公司的可能性非常大。
一個新項目的施工牽出了恆大，看起來這條新聞已經很豐滿了，但是故事還沒有講完。
還有兩個項目？
一家公司收購了另一家公司，那麼被收購的公司持有的其他公司股權一般也會被同時收購。我們在檢索四川心怡置業投資有限公司對外投資名錄的時候發現，四川心怡在外還投資了另外5家公司，持股比例從30%~50%不等。其中有兩家引起了銳理君的注意。
四川心怡置業投資對外投資的公司
成都同源絲綢文化產業有限公司，四川心怡在這家公司中持有35%的股份，而這家公司是成都麓山板塊中絲園項目的開發單位。
成都市深業泰然房地產開發有限公司，四川心怡在這家公司中持有30%的股份，這家公司在成都青白江區怡湖開發了怡湖玫瑰苑項目。
這兩個項目我們還要分開說。
同源絲綢產業文化有限公司2010年在成都麓山大道上、現在的濱江和城項目旁拿了一宗236畝的土地，其開發的項目中絲園2014年開盤，上一次獲得預售許可證還是2015年7月。
已經交房的中絲園
銳理君趕赴項目現場看到，目前中絲園已經建成入住，人氣不低，而中絲園臨麓山大道一側仍有一塊打圍的土地，目前還沒有動工的跡象，從工地圍擋上的廣告看，這宗土地正是同源絲綢當年拿的那宗土地的一部分，只是尚未動工。
麓山大道旁中絲園還未開發的土地
也就是說，恆大如果完成了四川心怡的收購，那麼同樣擁有這宗土地至少35%的權益。
另一巨頭身影浮現
另一個項目，是怡湖玫瑰苑。
除了四川心怡之外，這個項目還有一位持有70%股權的股東——深業泰然（集團）有限公司，這個深業泰然就是大名鼎鼎的上市公司深圳控股，該企業在青白江開發有怡湖玫瑰苑項目，項目在2017年上半年的銷售金額是3200萬元，而其上半年新開工可銷售的面積也達到50214㎡。
成都深業泰然房地產開發有限公司股東
更有意思的是，深圳控股全資子公司馬鞍山市茂文科技工業園有限公司通過出資55億元的方式，持有恆大地產經擴大後的股本的2.0522%，在其中期報告中稱“本集團通過此次投資，成為恆大地產在重組前的戰略投資者”。換句話說，深業泰然也是恆大的股東之一。
深業泰然中報中關於投資恆大地產的部分
在中期報告中，深業泰然還稱“投資恆大地產，符合本公司聚焦深圳的戰略方向，有利於加強雙方在項目層面的協同與合作。”而在此之前，深業泰然在今年4月曾經將旗下廣東省三水市的子公司出售給廣州恆大。
深業泰然在5月向恆大出售三水地產權益的公告圖
重連線索
公司關係圖
我們從頭開始推導，將所有的邏輯重新梳理一遍，慶鵬將子公司心怡的股權質押給了恆大，而心怡目前正在開發的一個項目冠上了恆大的名字，這是已經發生的。
而四川心怡擁有其他5家公司的股權，這5家公司至少涉及兩個項目——中絲園和怡湖玫瑰苑，如果完成了股權交易，這兩個項目的權益也將同時被收購。
怡湖玫瑰苑的另一位大股東是和恆大合作緊密的深業泰然。
銳理君目前瞭解的情況到此為止，如果四川心怡的股權只是單純質押給恆大，那麼恆大在這樁交易中獲得的是一個項目的冠名權。
如果恆大在未來完成了對四川心怡的收購，那麼恆大在這樁交易中將獲得紫晶城這一個項目的全部權益，並且也將同時獲得另外兩個項目的相關權益。
這就是這篇看起來很像破案過程的文章想要說的全部內容。不得不說，在收購拿地這件事情上，成都市場裡比恆大更有經驗的開發商並不多。
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