處置不良資產是一種投資行為，瞭解投資對象的價值是前提，能夠正確估值估價是不良資產投資的重要關鍵。
而實物類不良資產是金融機構中最常見的不良資產，實物資產多以房地產為主，房地產保值增值的特性，及具備一定的變現能力，使其成為最認可的貸款抵押物。
目前，市場中的高淨值人群開始關注到這類不良資產的投資價值，逐漸在增加此類資產的配置。
那什麼是抵押實物類不良資產？抵押實物類不良資產的評估方法有哪些呢？今天我們就來聊一聊。
一、什麼是抵押實物類不良資產？
抵押實物類資產主要是當債務企業無法按時償還銀行貸款時，企業以抵押物、質押物、破產依法賠償的資產、合同規定賠償的資產來償還全部的債務或者一部分債務， 這樣以實物來抵償債務而形成的資產，被稱為抵押實物類不良資產。
常見的抵押實物類不良資產包括：企業房屋建築物、土地使用權、機器設備、存貨等等。
雖然抵債資產種類較多，但在實踐中常是固定資產類資產。主要包括房地產、動產二方面，動產大部分為車輛、機器設備等實物類資產。
二、抵押實物類不良資產評估方法
由於資產可變現程度會有不同的表現，因此評估方法也都不盡相同。一般單項實物資產大都分為以下三類來分類進行評估：
01
房地產的評估
房地產作為所佔比例最多的抵押實物類不良資產，對其評估是應用最廣的。
評估房地產的方法主要包括收益現值法、假設開發法、現行市價法、基準地價修正法、重置成本法等。其中，常見的評估方法有：
▶現行市價法，評估思路是，蒐集與待評估房地產類似的房地產的近期交易價格信息，然後對個別因素、區域因素和交易時間等進行比較和修正，得出待評估房地產在評估基準日的價格。
適用於有較發達交易市場、被評估房地產有較多市場交易案例的情形。對沒有發生過或較少發生不動產交易的地區，市場法難以適用。
▶收益現值法，評估思路是通過確定評估基準日以後的房地產淨收益，並運用適當的資本化率將淨收益折現到評估基準日的價值的一種評估方法。該方法主要適用於租賃房地產或有潛在租賃收益的房地產。
▶重置成本法，評估思路是假設現在重置一宗與待評估房地產可以產生同等效用的房地產，測算包括土地取得費用和重建房地產費用在內的重置成本，然後乘以成新率，得出待評估房地產的評估價格。
該方法適用於房地產市場發育不夠成熟、成交實例不多，無法用市場法等其他方法評估的房地產。對收益很少且交易情況少見的公園、學校、公共建築、公益設施等特殊的房地產進行評估時也可適用。
有時使用兩種方法相結合的手段或是將兩種方法分別評估，更能夠增大房地產評估的準確性，最終根據具體情況選擇。
02
機器設備的評估
機器設備採用成本法進行評估。構成機器設備價格的有：機器購置款、機器安裝調試費、及其設備運雜費等。
機器設備評估值=重置成本-有形損耗-無形損耗=重置成本*綜合成新率，綜合成新率是指扣除有形損耗和無形損耗後的結果。
03
車輛的評估
對車輛的評估釆用市場法或成本法。構成車輛價格的有：車輛購置款及附加費、車輛牌照工本費等。
一般來說資產評估機構的獨立性、客觀性、科學性和專業性和權威性，容易為資產業務當事人各方所接受，並達成交易。
三、在司法訴訟環境下，如何評估不動產抵押物？
在司法訴訟情境下，對於不動產抵押物回收價值判定要做到判斷抵押的有效性和定量分析具體的回收金額兩方面。
▶判斷抵押有效性主要考慮：
• 抵押人是否具備相應的民事權利能力和民事行為能力；
• 抵押房產是否符合法律規定，且權屬清晰；
• 抵押合同是否以書面形式訂立，且合法有效，抵押權是否依法設立，且處於法律訴訟時效內。
▶定量分析回收金額：
• 確定抵押資產評估價值
•結合資產處置過程影響變現的各種因素可能的影響程度，對評估價值進行調整。
影響處置變現的因素主要考慮區域經濟景氣情況、區域司法環境、處置變現中涉及稅費、涉及抵押資產拖欠工程款、資產的特殊類型（如涉及變現需補交土地出讓金的情況、關於唯一住房的特殊考慮、專用設備等）、民間借貸等方面的影響，由於實務中不良資產個性化差異大，需結合具體情況判斷分析。
四、租賃對不動產抵押回收價值，有何影響？
租賃對抵押的不動產回收價值和回收時間影響較大，主要體現在以下幾方面：
如果租賃在抵押前，處置抵押物不影響租賃合同的履行，即在租賃期內法院帶租拍賣，在租賃有效期內租賃合同對抵押物受讓人繼續有效，同時在處置抵押物時，承租人享有優先購買權；
如果租賃在抵押後，抵押物處置後，租賃合同對抵押物買受人不具有法律效力，但抵押物處置時，如果租賃狀態對抵押權實現產生影響，法院應在去除租賃權後執行拍賣流程。
因此，通常為規避抵押物處置過程中可能來自承租人的阻礙，作為債權人的銀行會要求承租人和出租人簽訂承租人在處置抵押物時放棄租賃或放棄優先購買權的承諾書。
為維持和業主的關係，租賃方傾向於將租金交付給抵押物所有權人，銀行通常難以控制租金，附屬的租賃權會對抵押物回收價值產生影響。
但特殊情況下，如果作為債權人的銀行能夠控制全部或者部分租金，且承租人有能力長期穩定的支付租金，附屬的租賃權將有利於銀行債權的回收。
租賃在抵押前存在，抵押物處置要考慮目前租戶的利益，租金水平低於市場價格影響回收價值，租戶的配合意願影響抵押物的回收時間；
另一方面，租賃於抵押後設立，即使承租人簽訂放棄租賃或優先購買權的承諾書，但實際執行中仍可能存在承租人不予配合的情況，影響抵押物回收價值。
尤其以下情況會加大抵押房產處置難度：
• 剩餘租賃期長；
• 租金遠低於市場水平；
• 租金已一次性全部支付；
• 租賃合同解約成本高。
此外，還需關注債務人為對抗銀行行使抵押權而與第三方惡意串通虛構租賃關係的情況，如租金為明顯不合理的低價或偽造租金證據的。
雖然法院不予支持承租人阻止移交佔有的請求，但實際執行中受制於調查取證等因素影響，特殊情況下可能影響回收價值。
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