●長江商報記者 江楚雅
曾經與富力並稱“華南虎”的廣州粵泰集團股份有限公司（600393.SH，下稱粵泰股份）如今深陷債務違約風波，不得不依靠出售項目資產“續命”。
6月5日，粵泰股份宣佈，擬將旗下位於安徽淮南（樓盤）的公園天鵝灣項目80%股權和淮南洞山天鵝灣項目20%股權轉讓給世茂，合計對價8.39億元。
長江商報記者粗略統計發現，粵泰股份從2017年至今的兩年半時間通過已經出售項目股權等方式合計盈利超過20億元。
然而，好景不長，隨著去年7月粵泰股份宣佈取消22.9億現金收購李嘉誠江門項目60%股權的交易，粵泰股份靠出售成熟項目來扭虧難以為繼，同時深陷債務危機。其年報顯示，截至2018年底，逾期借款29.52億元。
針對財務狀況及經營狀況長江商報發送採訪函至粵泰股，但截至發稿之日尚未獲得回覆。
淨利潤下滑超七成
“近年，通過整體出售地產項目或者收購已較為成熟的地產項目，已經成為公司實現盈利的重要手段。”上交所在對粵泰股份2017年年報問詢函中就如是直言。事實也如此，長江商報記者梳理髮現，粵泰股份從2017年至今通過出售項目股權等方式合計盈利超過20億元。
據瞭解，2017年粵泰股份轉讓淮南天鵝灣(中校區)項目，曾在當年獲得8.311億元的收益；同年，粵泰股份轉讓了在廣州開發的房地產項目天鵝灣二期中住宅部分共計約2979平方米，總價值為1.74億元。最終，該筆交易在粵泰股份2017年度確認營業收入1.53億元，淨利潤2495.45萬元。
進入2018年，粵泰股份先是轉讓瀋陽安泰房地產開發有限公司的合同權利義務及出售債權以及終止收購瀋陽市的瀋陽萬盈置業有限公司100%股權，獲得約12.58億元的收益。粵泰股份還發布公告稱，公司擬以現金合計22.8億元收購江門市樂活企業策劃有限公司、廣州市譽坤投資有限公司等交易方持有的碧海銀湖公司合計60%股權。
據瞭解，江門碧海銀湖項目原先是李嘉誠想要打造和記黃埔項目，該項目曾被計劃打造成大型豪華度假旅遊住宅小區，並配備星級酒店、遊艇俱樂部、遊艇碼頭和商業設施及社區配套。據瞭解，到2018年4月除了農業生態園外，其餘項目未見進展。項目遲遲未未成形，而這塊地卻水漲船高，最終李嘉誠賣地套現離場。
值得注意的是，長江商報記者發現，2018年一季度，粵泰股份賬面的貨幣資金不足4億，流動負債近百億，經營活動產生的現金流量淨額為1.19億元，同比下降88.25%。
上述關聯交易引起上交所關注，2018年6月，上交所發出問詢函直指其“依賴出售項目盈利”，提到粵泰股份能完成業績承諾，賣項目是重要原因，並要求公司補充披露是否有足夠資金完成相關交易、是否有具體的資金籌措安排，本次收購是否進一步加劇公司的債務負擔。7月4日，粵泰股份宣佈取消22.9億現金收購李嘉誠江門項目60%股權的交易。
2018年的出售無法抵消虧損。2018年年報顯示，粵泰股份實現營業收入約32.76億元，同比下降41.52%，歸屬於上市公司股東的淨利潤約2.9億元，同比下降75.17%，扣除非經常性損益後的淨利潤僅228.75萬元，同比下滑近100%。2019年一季度公司實現營業總收入10億，同比增長11.3%；歸屬於母公司所有者的淨利潤8021.7萬，同比下降50.1%。
逾期借款接近30億元
李嘉誠江門項目取消後，粵泰股份靠出售成熟項目來扭虧難以為繼。
自2018年10月以來，粵泰股份接連爆出債務違約情況。
因涉及借款糾紛，公司及下屬公司銀行賬戶被凍結，且多處資產被查封，控股股東股權被輪候凍結，公司陷入借款糾紛案。
10月26日，粵泰股份公告稱，公司全資子公司廣州旭城實業有限公司（下稱“廣州旭城”）開發的廣州榮慶二期房地產項目，雖已封頂，但尚未取得商品房預售證，暫未能進行公開銷售，以致其未能籌集足額資金償還銀行借款。截至公告披露日，廣州旭城與銀行簽訂的房地產借款合同項下金額為3億元的授信業務現已逾期，逾期金額為2.6億元。作為擔保方的粵泰股份自然也受到牽連，其表示，如被提出訴訟，公司或將要承擔連帶擔保責任。在上述公告發布的前一天，因粵泰股份控股股東粵泰控股借款發生逾期，粵泰股份控股股東之一致行動人持有公司股權被司法凍結。
11月14日，粵泰股份公告稱，因涉及借款糾紛，公司及下屬公司銀行賬戶被凍結總計11個，合計司法凍結金額10.16億元，實際凍結金額442.37萬元，且多處資產被查封。
財報顯示，截至2018年12月31日，粵泰股份逾期借款為29.52億元，並涉及較多的訴訟、仲裁事項，部分銀行賬戶、開發項目、物業和股權、債權等被凍結或查封，逾期應付利息2.46億元，同時，因逾期有息負債增加較大，2018年粵泰股份的財務費用同比增加37.47%，達2.87億元，與此同時，截至2018年底，粵泰股份短期借款約37.2億元，一年內到期的非流動負債高達29.73億元，而截至2018年底其手持現金只有約3.91億元。
粵泰股份試圖通過各種方式緩解緊張的債務。今年4月24日，粵泰宣佈獲得北方國際信託提供63億授信融資，合作期限不超過5年，年融資成本不低於11.2%。粵泰股份表示，公司2018年度未分配利潤累積滾存至下一年度，以滿足公司一般營運資金和未來利潤分配的需求，同時用於償還公司的債務。
中國指數研究院指出，未來隨著償債壓力的加大，保持充足的現金流成為關乎生存的關鍵因素。隨著房地產債券到期高峰到來，房企務必關注房地產債券的償付風險，應更加重視現金流管理，以加快銷售、加快現金週轉。
實控人收證監局警示函
值得關注的是，粵泰股份的控股股東目前也同樣處於風口浪尖。
2018年，6月20日，粵泰股份曾披露一份增持公告，公司實際控制人楊樹坪計劃通過公司控股股東廣州粵泰控股集團或其一致行動人，自6月21日起未來9個月內增持，累計出資不低於4億元，且不超過10億元。
Wind數據顯示，此間粵泰股份股價從6月20日的開盤價4.11元/股附近，一路下跌，並在當年10月19日最低下探1.83元/股。
但截至11月3日，增持沒有絲毫進展，原因是自6月21日至今，粵泰股份股價的持續下跌導致楊樹坪及粵泰控股需持續對質押股份提供現金和其他資產進行補充增信，加上融資受阻，楊樹坪及粵泰控股未能按照原資金計劃安排籌集到相應的增持資金。
2019年4月11日，粵泰股份發佈公告稱，公司及公司實際控制人楊樹坪於2019年4月9日收到了廣東證監局下發的行政監管措施決定書《關於對楊樹坪採取出具警示函的決定》。
業內認為，粵泰股份實控人楊樹坪收到廣東證監局下發的警示函和其涉及的最高10億元的“忽悠式增持”密切相關。
不久前，加加食品（002650.SZ）也被曝出“忽悠式增持”，擬增持不超過2億元，同樣一股未買，直至增持計劃取消。
據瞭解，楊樹坪增持計劃未實施的原因在於所需資金未及時到位或者資本市場情況發生變化等因素。
四處受困的粵泰股份佈局養老地產希望為公司帶來新的利潤增長點，2018年4月12日，粵泰股份宣佈與關聯方共同出資設立湖南粵泰仙嶺湖文化旅遊發展有限公司。公告顯示，粵泰仙嶺湖註冊資本擬為1億元整，粵泰股份出資0.7億元，佔比70%，廣州樺熵投資有限公司出資0.2億元，佔比20%，粵泰股份關聯方廣州億城安璟投資出資0.1億元，佔比10%。粵泰仙嶺湖的成立是粵泰股份佈局養老地產的重要一步，公司未來有望介入養老地產、養老院的經營管理和康復醫療行業。
業內認為，作為廣州本地地產企業，粵泰股份擁有豐富的地產資源和開發經驗，公司在介入養老地產和養老服務後，有望大展身手，為公司帶來新的利潤增長點。
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