'優客工場或於2020年赴美IPO，籌資金額或達2億美元'

彭博社消息，據知情人士稱，優客工場正準備在2020年赴美進行首次公開募股，籌資金額將可能高達2億美元。這一注資將會幫助這家本土的聯合辦公獨角獸正式拉開和行業巨頭WeWork的戰幕。

據這幾名不願具名的相關人士稱，優客工場原計劃在2018年第三季度進行首次公開募股，但在中美貿易摩擦引發的市場動盪中不得已擱置。他們表示，該交易尚處於初步階段，可能會發生變化，但如果交易成功，將有助於填補因這家公司與WeWork在全國開展的共享辦公空間爭奪而耗盡的資金。

共享風口下的快速擴張

這並非優客工場首次傳出上市信息。時間往前回溯，優客工場創始人毛大慶於2018年8月接受採訪時曾暗示2019年可能於上海或香港進行首次公開募股。今年二月，外媒又流出消息稱優客工場有望於2019年第三季度赴納斯達克上市，尋求30億美元估值。

優客工場租下位於城市中心的大樓，把它們裝修為共享辦公空間，然後把這些場地租給剛剛起步的公司。這家從中國的共享創業熱潮中起家的公司，在短短四年內從包括紅杉資本在內的一眾中外投資者那裡進行了19次融資，號稱估值達30億美元。

在聯合辦公的風口之下，優客工場風頭漸盛，擴張速度令業內咋舌。2015年年底，優客工場的共享辦公空間已有100家公司入駐。一年後，入駐公司達到1000家。2017年的前8個月，該數字繼續猛增至4000家。同年，優客工場在美國的首個共享辦公空間——位於洛杉磯的場地正式開放。這被外界認為是優客工場旨在挺進西方市場的前哨之舉。

據毛大慶自己的說法，在美國和倫敦等城市設點，是為了滿足中國客戶進軍海外的需求。但這種踏入美國共享辦公空間提供商WeWork領地的做法引發了衝突，後者在當地起訴優客工場，指責其商業模仿行為。

但這並未阻擋這家聯合辦公空間企業繼續突圍的腳步。據毛大慶於2018年末表示，目前優客工場已經進駐40餘城，有225個社區，分佈在中國、美國、新加坡等國家，有12000家的企業用戶，將近70萬平方米的管理面積。

毛大慶將優客工場的快速發展歸功於兩個因素。他說：“數年前，中國政府開始鼓勵人們創業，而且我們的千禧一代開始進入職場。”他補充道，在發達國家，政府不需要告訴人們去創新，但是在中國，創業家遭受各種問題的困擾，從父母不支持到缺乏銀行貸款，因此他們需要額外的推動。

毛大慶言下之意，中國的創業時代已至，作為承託這種創業熱潮而生的聯合辦公空間給創業者帶來了關鍵助力。這並非完全託大之詞，在入駐優客工場的公司中，初創企業為主要承租群體。優客工場不僅提供辦公桌，而且還提供接觸投資者的機遇，以及從商業戰略到增強現實等各種課程——它是共享辦公空間和孵化器的混合體。

高估值下“其實難副”？

聯合辦公空間的發展緊跟國內近年的創業潮。在毛大慶首次自己創業、成立優客工場的2015年，還有許多人也做著同樣的事情：裸心集團成立了裸心社，為24個辦公地點的10,000名會員提供社區與服務；夢想加空間成立，主打專注科技辦公體驗的聯合辦公空間。

其後一年，氪空間從36氪母公司拆分，正式以獨立身份入局。隨後，聯合辦公空間巨頭WeWork在上海靜安區開出了首家中國旗艦店，正式宣告進駐中國市場。

其後的情節為人們耳熟能詳。以燒錢為引擎推進的聯合辦公空間領地，在漸趨同質化的商業模式、創業熱潮話語和室內裝飾中，遍及了國內各大城市。但與此同時，行業痛點逐漸浮現：聯合辦公企業雖然是以提供多種企業增值服務為亮點，來創造更多服務收入效益，但目前為止，賺取租金差價的傳統模式依舊是聯合辦公行業的主流模式。在此之下，房屋出租率成為決定一家聯合辦公企業盈利情況的關鍵所在。

據億歐調研數據顯示，聯合辦公出租率平均達到85％時，才能保持盈虧平衡，但對於聯合辦公企業而言，單體項目85％的出租率並不容易做到。這個難題也同樣出現在優客工場的發展中。

據其公佈的數據顯示，優客工場的項目出租率一度達到95%。但據藍鯨房產梳理髮現，由於優客工場採用的是加盟模式擴張，這種模式優勢在於可以迅速獲取房源，擴大規模，但加盟店質量、地段等水平不同，也直接導致優客工場的出租率參差不齊。

截至目前，優客工場並沒有披露營收狀況。但從競品WeWork長久難以擺脫淨虧損的局面中或許可以窺見一二。優客工場目前仍在跑馬圈地，但它還遠遠未能自我維繫，而為了填補未來的現金流出，這家企業的做法與競品類似：尋求外界的雄厚財力。

天眼查顯示，從2015年4月至2019年4月，優客工場共進行了19次融資。投資方不乏紅杉中國、真格基金、歌斐資產、億潤投資、銀泰置地等知名機構。在去年11月獲得了2億美元的D輪融資後，這家公司站出來聲稱其估值已達到30億美元。這也部分解釋了其擁有超高估值的原因。

但正如WeWork受到的質疑——《金融時報》分析員將這家公司的高估值歸因於投資人對其原創性的盲目信任，優客工場也面臨同樣的困境。這類聯合辦公空間的高昂的初期成本除了顯露其商業雄心，也讓外界對其盈利能力持續產生質疑。

而在變現難題之外，這名分析員提出了另一個懸而未決的問題是，如果全球經濟放緩會怎樣？全球最大服務式辦公室和虛擬辦公室的供應商IWG在2000年上市時估值很高。隨後出現的互聯網危機致使企業對辦公桌需求驟降，這讓IWG難以支付固定租約的租金。

根據仲量聯行全球辦公樓指數(JLL Global Office Index)的研究，就目前而言，高檔寫字樓的租金增幅很高。預計今年125個主要市場的租金將上漲約3%，遠高於過去10年平均漲幅1.9%。然而，這可能掩蓋了一個即將生變的市場。

“週期之所以延長，只是因為靈活辦公行業的興起。”傑富瑞(Jefferies)的房地產分析師邁克•普魯(Mike Prew)說。“這掩蓋了租金收益率的惡化。”

也就是說，倘若寫字樓租賃市場發生變化，包括優客工場在內的聯合辦公空間的快速擴張將失去其牢固基礎。這類企業很難證明自身能從租賃市場中賺錢。

除非優客工場能證明它絕不只是一家提供靈活辦公場地的公司，它的超高估值才能得到合理解釋——這是WeWork正在探索的路徑。後者企圖通過包括社交網絡Meetup、編程培訓企業Flatiron School，還有在紐約新辦的年收費3.6萬美元的幼兒園WeGrow等衍生業務，達成與辦公空間租賃的聯動效應。但直到目前，還未見優客工場表現出辦公空間租賃外的其他興趣。首次公開發行要獲得成功，優客工場需要讓投資者相信，其價值不僅僅基於投資市場、創業潮以及帶有噱頭的審美。