'北京城區減量開發，地王頻現，主城區最後一塊價格窪地即將被填平'

隨著不限價土地的逐漸放開，北京城區的土地開發價值被一致看好，出則地王，未來的北京中心城區房價，正在被歷史所改寫。

【1】

北京城區進入“減量發展”

地王暴擊時代到來

進入2019年以來，北京土地市場在經歷一季度的平淡之後，二季度忽然發力：在北京中心城區範圍之內，40天連續爆出三個“地王”項目。

5月恆基以30.2億拿下朝陽孫河地塊，樓面價6.9萬/平米；6月電建/華潤聯合體73.4億拿下石景山古城南街地塊，樓面價5.5萬/平米；7月中海8個億拿下豐臺造甲村地塊，樓面價6.6萬/平米。

各大開發商不惜重金的背後，是北京中心城區開發土地資源的稀缺性日益凸顯。

2017年9月，北京出臺新一版城市總體規劃，明確北京城六區將進入“減量”發展時期，實現建設用地規模及人口規模的雙降。

2018年3月，北京住建委又公佈《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》，明確中心城區的大部分地區“限制各類用地調整成居住用地”。

土地資源的“減量”發展，地王暴擊下的房價上漲壓力，讓北京普通購房者在城區置業的希望越來越渺茫。

【2】

定位首都城市西大門

石景山借勢“冬奧”後發制人

與其他城區比較，石景山區目前的房價具有明顯的城區窪地效應：根據北京住建委的數據，2018年石景山區新房均價僅有5.5萬/平米，與相鄰的門頭溝、大興等近郊新城房價基本持平。

而其他五大城區的房價已經接近7萬，甚至是突破7萬。城區的位置，近郊的價格，石景山區的房價明顯還有潛力。

而隨著2022年“冬奧”的逐漸臨近，石景山區越來越釋放出後發制人的發展優勢：

【1】2022年新首鋼冬奧廣場+M11號冬奧支線將同步開通，石景山區將不僅是北京的，更是世界的。

2018年12月，北京市印發了《新首鋼高端產業綜合服務區三年行動計劃》，提出石景山地區未來三年實現投資將達到1263億元。

【2】2020年蘋果園交通樞紐建成使用，石景山正式開啟“區域級商業中心”全配套生活，立足北京七大商圈之一。

2019年6月北京市出臺《北京市商業服務業設施空間佈局規劃》，將石景山新首鋼地區確定為“區域級商業中心”，商業規模不低於50萬平米。

2020年京西最大樞紐工程蘋果園交通樞紐將正式建成投入使用，屆時包括京西大悅城、中海科技金融城等一批大型商業配套綜合體將徹底更新石景山城市面貌。

【3】定位首都城市西大門，構建高尖端產業發展格局，產業集中推動中高端居住需求不斷聚集。

2019年石景山出臺《石景山分區規劃（2016-2035）》草案，將區域定位於“首都城市西大門”，同時打造“一軸一區兩園”的高尖端產業佈局，不斷集聚北京中高端居住需求群體。

由此可見，未來的石景山借勢“冬奧”，將打造成為京西的“樞紐中心、商業中心及產業中心”，區域價值的提升必將帶動區域房價的增值。

【3】

優質稟賦+匠心產品+高性價比

中海寰宇天下熱銷全城

2018年石景山中海寰宇天下正式入市，連續兩年取得北京銷冠：2018年度取得103億的成交額，2019年1-7月份成交額突破70個億。

中海寰宇天下的“逆市”熱銷，領冠全城，和它自身具備的“優質稟賦”、“廣闊遠景”、“匠心產品”這些是分不開的：

【1】優質稟賦：先天條件過於優越，佔據了石景山區域價值C位，其他項目難以比擬。

坐擁6號線、1號線、S1號線三條地鐵交匯，與6號線首站金安橋站僅有500米的距離；金安橋樞紐和蘋果園樞紐，可快速換乘10號線、9號線、2號線、4號線等，大大拓寬了生活邊界，出門即享全城繁華生活。

西側緊靠冬奧廣場，南側擁有北京十一學校，周邊還有北京大學首鋼醫院等三甲醫院資源，佔盡石景山區域發展紅利。

【2】廣闊遠景：中海寰宇天下是中海科技金融城的重要組成部分，未來具有產業、娛樂、生態、商業等多維城市價值，而非單一的居住價值。

不僅出身京西超級城市綜合體，而且距離在建的京西大悅城步行僅10分鐘，周邊還有喜隆多購物中心、當代商城、沃爾瑪山姆會員店等，觸手可及的繁華都市生活遠景，對京城置業者極具吸引力。

【3】匠心產品：新中式風格+高品質精裝+低調的價格，綜合促成項目具備了超越區域及市場大勢的穩定個體價值。

中海寰宇天下采取了準豪宅化的新中式建築風格，重要的是，項目均為精裝交房，精裝品牌過硬，同時還配備中央空調、地暖、新風等設備，提前展現區域未來的居住檔次及品位。

此外，中海寰宇天下63500元/平米的均價，對比周邊遠洋山水二手房動輒6.5-7萬的價格，顯得尤為低調和實誠。

優質地段、潛力規劃、便捷交通、成熟配套、品質產品、高性價比，中海寰宇天下完全滿足了普通購房人對理想居住的想象，因此火遍京城也就是情理之中了。

【4】

三期御山府，樓王壓軸

101平米超大面寬三居面市

兼顧功能和舒適的性價比之最

繼之前的景山府、熙山府之後，中海寰宇天下的三期產品——御山府，不僅延續了之前的產品優勢，還進一步研發升級，居住品質再躍進。

御山府，不管是在精雕細琢的東方園林上，還是精心打磨的產品戶型上，都深刻體現了中海的工匠精神。

【1】京府八景，中式園林空間的詩意棲居

御山府借鑑了中國古典園林佈局，注重橫縱軸線，凸顯儀式感，衍生出了“京府八景”的園林景觀。

小區在大門、建築頂部、窗口等多處細節上也大量運用了中式建築符號，充分展現了東方建築的人文意境。

【2】101—144㎡三居至四居，契合了當下市場主流需求，兼顧功能和舒適度

在“限競房”當道的北京市場，大多“9070”限制下的戶型，即便使出渾身解數也難以避免諸多遺憾，在這點上，御山府“純商品房”的屬性使得它在戶型設計上從容得多，戶型兼顧了總價、舒適度和品質的綜合考量。

項目整體戶型方正、270°採光通風，新中式精裝風格，居住舒適度高。

戶型佈局上設置了大量人性化細節，如入口玄關櫃多種功能、衛生間乾溼分區、洗衣機手盆整合、廚房涼霸、智能馬桶、自動晾衣杆、精心打造飄窗空間、新風系統等細節。

御山府101平米戶型圖

尤其是101平米的三居戶型，不僅格局方正，還做到了客廳及三臥室全南朝向，整體面寬達到了10.8米！

典型的短進深大面寬戶型，最大限度地吸納陽光；客廳與餐廳的“通廳”設計，通風采光俱佳， U型廚房設計，實用性強；

空間的尺度都以傢俱排布為依據，儘可能避免空間浪費，整體空間利用率高；而且101平米戶型面積控制合理，三居的格局滿足三口之家初步改善的需求，堪稱性價比之最。

無論是主城區位，還是長安街西，都意味著“稀缺”，意味著“價值”，再有中海的品牌和精裝加持，使得項目價值進一步放大。

中海寰宇天下持續的熱銷已驗證市場所向，只是留給普通購房者進城的機會已經不多了。

御山府最後三棟樓王，尚留一次佔位機會，佔據了當下所能選擇到的最好資源，它也許會成為未來回想起來最得意的決定。