時代週報記者 胡天祥 發自廣州
在完成處置位於廣東河源的低效土地後，深圳市國資委旗下唯一境外上市平臺—深圳控股有限公司（以下簡稱“深圳控股”）開始加速推進泰州、三水、姜堰、常州、馬鞍山等項目的處置工作。
6月5日，深圳控股以3.61億元人民幣加上股東債權利息出售位於泰州的鵬翔公司。該公司現時擁有位於泰州姜堰區一塊麵積約為159畝的待開發居住用地。此前的5月25日，深圳控股以現金總代價54.25億元人民幣出售三水地產、三水投資、三水酒店及鵬基資產管理公司。
接盤者分別是中國恆大（03333.HK）與碧桂園(02007.HK)，上述兩家民企在2016年分別實現銷售金額人民幣3733.7億元、3088.4億元，並愈發熱衷通過併購獲取土地資源。
中信建投地產首席分析師陳慎陳在一次報告會上告訴時代週報記者，對於民企來說，以後的成長最好走的一條路可能就是併購，通過自己品牌的影響力，通過團隊的談判能力，去獲取一點點折價，保證自己的利潤率。
三四線項目毛利率僅10%左右
深圳控股選擇剝離三、四線項目背後，利潤過低或是最為直接的原因。
據管理層透露，2015年其深圳項目平均毛利率約為49.6%，其他一線城市平均毛利率約為39.8%，三、四線項目在理想的情況下毛利率可能逾10%。深圳控股2016年年報顯示，其深圳項目平均毛利率約為49.9%，其他一線城市平均毛利率約為36.1%，二線城市平均毛利率約為31.8%，而三線城市平均毛利率僅約為11%。
“放著深圳毛利率超過50%的項目不做，去做三、四線城市毛利率可能只超過10%的項目，何必？”深圳控股首席運營官朱國強直言。
管理層最終達成共識。
2016年1月，深圳控股將河源塞納灣佔地面積約62萬平方米的未開發土地退還給當地政府。
“出售三、四線項目主要是為了迴流現金。此外三、四線項目毛利比較低，出售後，能在一定範圍內拉高整體毛利率。”深圳控股表示，未來有機會還會繼續出售三、四線項目。
但該公司亦有保留，其多次表態不是所有的三、四線城市都不看好。“總體而言，在非戰略重心的城市，應該說都是退出的節奏。”深圳控股董事會主席呂華在業績會上告訴時代週報記者，但在特大城市周邊的衛星城市，特別是軌道交通能夠達到的臨深片區、臨廣片區，我們會積極爭取。
興業證券研報稱，深圳控股逐步退出三、四線城市，聚焦核心城市的戰略被證明是正確的。這家企業2016年超額完成銷售目標至人民幣191億元，同比上漲20%。其中，盈利水平較高的深圳項目佔比約77%。
管理層還提出公司要向“開發銷售及持有運營”並重模式轉型，整合發展輕資產的運營服務業務。截至 2016 年底，深圳控股持有110萬平方米的投資物業，大部分位於深圳，賬面價值達到 228 億元，2016 年的租金收入達到 7.65 億元。
深圳控股對標的是香港優質物業最大持有者—新鴻基地產(00016.HK)，後者2016財年（截至2016年6月30日）收入911.8億港元，其中物業銷售收入407.9億港元；物業租賃172.4億港元。
恆大、碧桂園成接盤者
深圳控股賣，恆大、碧桂園買，兩者間的“併購交易”正逐步成為部分龍頭房企增加土地儲備的主要渠道。一方面，收購方式獲取項目拿地成本相對較低，可使企業避開激烈的市場競爭；另一方面，部分收購獲取的項目，可以快速推出市場，加速企業資金迴流。
Wind資訊數據統計顯示，截至2017年2月份，房地產行業併購案宗數為15宗，涉資250億元；2016年，房地產行業併購案宗數為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；2015年併購案宗數為343宗，涉及併購標的物價值為2815億元，同比增長11%。
具體到企業方面，2016年，碧桂園共獲取413宗土地，其中收、併購獲取的有167宗，收併購金額佔土地總價49.5%。2016年，保利地產通過合作、併購方式獲取的土地資源面積佔比達75%。
再看恆大，據時代週報記者瞭解，接盤深圳控股三、四線城市項目前，恆大在併購路上早已駕輕就熟。2011年1月15日恆大以超過16億元收購深圳市建設（集團）有限公司71%的股權，正式成立恆大地產集團（深圳）有限公司；2013年，恆大收購原國香地產旗下的布吉吉廈、葵湧、南山等舊改項目。許家印在今年初的業績會公開表示，在深圳，恆大有20個項目，土地儲備接近1200萬平方米。在全國，恆大2015年斥資近700億元收購土地和項目。2016年新增土地面積1.02億平方米，新獲項目213個。管理層還提出要進一步加強收購兼併、合作開發等低成本、高效率的項目獲取方式。
克而瑞研報指出，大中型房企諸如融創、保利、恆大依靠規模優勢和資金優勢屢屢涉足行業併購，而部分業績不佳的中小房企無疑成為了“砧板上的魚肉”，“隨著調控的深入，後市成交的不樂觀再加上融資渠道的緊縮，對融資難度和成本高企的中小開發企業而言，企業或更多地通過轉讓手中項目直接達到套現融資的目的，而不差錢的大中型房企則選擇‘接盤’以進一步拓展市場擴大份額，在本輪兼併收購潮中佔據絕對的主導地位。”
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