近期，福法君持續推出福田法院2018年度優秀案例系列連載欄目——《十大優秀案例》，深度解讀優秀案例背後的故事，總結一線法官辦案心得，並附西北政法大學教授點評，歡迎大家關注。
一房二賣
在買賣合同均有效
均未辦理過戶手續的情況下
兩份《房屋買賣合同》哪份有效？
房屋應當歸誰所有？
樑月秀訴黃靜房屋買賣合同糾紛案
——夫妻按份共有及一房二賣的
房屋買賣合同履行的可行性認定
裁判要點
本案涉及到涉案房產有部分產權歸屬於夫妻按份共有以及一房二賣的情況下涉案房屋買賣合同履行可行性問題。夫妻按份共有房產，所佔份額超過三分之二的共有人簽訂房屋買賣合同以處分共有房產，不存在導致履行不能的權利瑕疵；在一房二賣的情況下，房產未辦理過戶登記的，先行接受房產交付一方有權請求繼續履行涉案房屋買賣合同。
案情簡介
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近期，福法君持續推出福田法院2018年度優秀案例系列連載欄目——《十大優秀案例》，深度解讀優秀案例背後的故事，總結一線法官辦案心得，並附西北政法大學教授點評，歡迎大家關注。
一房二賣
在買賣合同均有效
均未辦理過戶手續的情況下
兩份《房屋買賣合同》哪份有效？
房屋應當歸誰所有？
樑月秀訴黃靜房屋買賣合同糾紛案
——夫妻按份共有及一房二賣的
房屋買賣合同履行的可行性認定
裁判要點
本案涉及到涉案房產有部分產權歸屬於夫妻按份共有以及一房二賣的情況下涉案房屋買賣合同履行可行性問題。夫妻按份共有房產，所佔份額超過三分之二的共有人簽訂房屋買賣合同以處分共有房產，不存在導致履行不能的權利瑕疵；在一房二賣的情況下，房產未辦理過戶登記的，先行接受房產交付一方有權請求繼續履行涉案房屋買賣合同。
案情簡介
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裁判理由
原告與被告簽訂的《深圳房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，不存在合同法規定的可能導致合同無效的情形，雙方據此成立合法有效的房屋買賣合同關係，雙方均應嚴格履行合同義務。
關於合同能否繼續履行的問題，本院作如下分析：
1. 關於被告對涉案房產的處分權是否影響合同履行的問題。
1999年12月，被告與深圳市住宅局簽訂合同購買深圳市委黨校住宅樓2棟101號房屋，並依照合同約定付清了購房款，其時，我國物權法尚未施行，且合同約定被告付清購房款即取得房屋所有權，故被告於1999年12月即取得深圳市委黨校住宅樓2棟101號房的所有權，而此事實發生於被告與陳梅登記結婚之前，該房產應屬被告的婚前個人財產。
2010年11月15日，被告通過與深圳市教育局簽訂《房屋拆遷安置補償協議》而將深圳市委黨校住宅樓2棟101號房用以置換涉案房產，置換後的涉案房產增加了16.59平方米，對於增加的16.59平方米，因產生於被告與陳梅婚姻關係存續期間，故該增加部分（約佔涉案房屋面積總份額19%）應屬夫妻共同財產。
綜上所述，對於涉案房產，被告個人享有81%的處分權，剩餘19%的房產份額的處分權由被告與陳梅共同享有，即涉案房產屬被告與陳梅按份共有，而被告個人所佔份額已佔總份額的2/3以上，故陳梅是否同意處分涉案房產並不影響被告行使獨立處分涉案房產的權利，因此，被告有權與原告簽訂房屋買賣合同以處分涉案房產，涉案合同不存在導致履行不能的權利瑕疵情形。
2.關於被告與鄭永伍就涉案房產簽訂房屋買賣合同是否影響涉案合同履行的問題。
雖然被告與鄭永伍簽訂的房屋買賣合同所載明的簽約時間在涉案合同簽訂之前，但鄭永伍尚未就涉案房產辦理房屋所有權登記或預告登記，且被告與鄭永伍均確認被告未向鄭永伍交付房產，而原告與被告均確認被告在收到80萬元購房款後即將涉案房產交付給原告使用至今，據此，本院認定原告先行接受涉案房產的交付，有權請求繼續履行涉案房屋買賣合同。
鄭永伍以被告與其簽訂房屋買賣合同的時間在先為由而主張該合同應先予履行，該抗辯主張缺乏依據，本院不予採納。
綜合以上分析，本院認為，涉案房產已具備上市交易的條件，原告有權要求被告繼續履行涉案房屋買賣合同，協助原告將涉案房產轉移登記至原告名下，原告的本訴請求成立，本院予以支持。關於剩餘購房款的支付，依照合同約定，剩餘購房款系在原告取得房產證之日起3日內支付，故剩餘購房款的支付條件尚未成就，被告以原告未支付剩餘購房款構成根本違約為由而提出要求解除涉案合同並據此要求原告搬離房產及支付租金的反訴請求，缺乏依據，本院不予支持，被告可待涉案房產過戶之後再行向原告主張剩餘購房款。
二審認為，涉案房產僅其中19%部分為夫妻共有財產，其餘81%部分為黃靜的個人財產，黃靜與陳梅主張涉案房產整體屬於夫妻共有財產的理由不成立，不予採納。因黃靜享有的按份共有份額已超過三分之二，根據物權法第九十七條的規定，黃靜有權處分涉案房產，陳梅是否同意處分涉案房產並不影響黃靜行使獨立處分房產的效力。原審法院認定涉案合同合法有效並支持樑月秀繼續履行合同的請求依據充分，二審予以確認。
案例註解
本案涉及到兩方面的問題，一個為涉及部分產權屬於夫妻共有的房產的處分權效力問題，一個為一房二賣的情況下履行順序的認定問題。
對於第一個問題，在審理買方要求繼續履行合同的二手房買賣合同糾紛案件中，有相當一部分業主以未獲得其配偶同意、私自出售登記在其一人名下的夫妻共有房產為由而主張合同無效或事實上無法繼續履行，雙方對此爭議較大。此類案件的處理會涉及到債權保護與物權保護的權衡、房產市場交易的履行可預見性和穩定性、對誠信守約方的保護以及案件審結後的實際執行問題。
本案涉及的情況具有一定特殊性，即涉案房產在被告婚前購買後，於婚姻關係存續期間又經過了拆遷補償，導致產權組成並非單一，僅其中一部分為夫妻共有財產，在此情況下，應根據證據來確定夫妻共有的具體份額，從而認定被告個人所享有的份額，據此判斷其是否有處分財產的權利。
本案中，綜合考察證據以及事實發生脈絡，可以認定最終被告個人對現有房產享有81%的處分權，剩餘19%的房產份額的處分權由被告與陳梅共同享有，即涉案房產屬被告與陳梅按份共有，而被告個人所佔份額已佔總份額的2/3以上，故陳梅是否同意處分涉案房產並不影響被告行使獨立處分涉案房產的權利，因此，被告有權與原告簽訂房屋買賣合同以處分涉案房產，涉案合同不存在導致履行不能的權利瑕疵情形。
對於第二個問題，依據物權法的相關規定，同時參考《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條關於土地使用權一物數賣的處理規則以及買賣合同司法解釋中有關動產一物數賣履行順序的規定，依據對物的佔有程度和權利行使程度，對於一房二賣甚至數賣的問題，目前司法實踐處理原則是，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求履行合同的，若均未辦理權屬轉移登記，則支持已先行依據合同佔有房屋的買受人關於繼續履行合同的請求。
專家點評：
西北政法大學教授 步洋洋
本案案件事實及法律關係均較為複雜，不僅涉及夫妻一方對夫妻共同財產的處分權問題，還有一房二賣的法律問題。
原告樑月秀訴稱，原告與被告簽訂了《深圳房屋買賣合同》，原告依約向被告支付首付款80萬元，後因被告提出贖樓需要，又支付了20萬元。但被告未將房屋權屬登記過戶至原告名下。
被告黃靜辯稱，其不具有完全的處分權，房屋買賣未取得共有人陳梅的同意。事實上，陳梅對買賣合同並不知情。本案中，陳梅未在涉案《住房買賣協議》簽字，房屋買賣亦未取得共有人陳梅的同意而不能發生物權變動的結果。被告提出反訴。針對原告的本訴，第三人陳梅發表意見稱，原、被告簽訂的房屋買賣合同所處置的涉案房產，為夫妻共同財產。被告屬於無權處分，該合同無效。第三人鄭永伍發表意見稱其與被告於2013年6月28日簽訂房地產買賣合同，涉案房產應歸屬於他，請求法院駁回原告訴訟請求。
一審法院認為，原告與被告簽訂的《深圳房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，不存在合同法規定的可能導致合同無效的情形，雙方據此成立合法有效的房屋買賣合同關係，雙方均應嚴格履行合同義務。涉案房產已具備上市交易的條件，原告有權要求被告繼續履行涉案房屋買賣合同，協助原告將涉案房產轉移登記至原告名下，原告的本訴請求成立。
二審法院認為，涉案房產僅其中19%部分為夫妻共有財產，其餘81%部分為黃靜的個人財產，因黃靜享有的按份共有份額已超過三分之二，黃靜有權處分涉案房產，陳梅是否同意處分涉案房產並不影響黃靜行使獨立處分房產的效力。原審法院的認定，二審予以確認。
一審法院查明瞭涉案房屋由非商品用房到商品房的產權形成過程，被告夫妻關係成立時間，及兩次購房過程。辦案法官不僅對案件基本事實作了深入的調查並對相關細節一一查明，這是難能可貴的。
在當前案多人少的大背景下，辦案法官不走過場，不嫌麻煩，投入精力查明案情，為準確的適用法律打下良好的基礎。正是由於辦案法官的認真負責，如此複雜的案件，本案當事人各方對一審法院查明的事實均無爭議，這非常不易。在適用法律上，對夫妻按份共有這一比較罕見的情形，法官能準確地適用《物權法》第 97 條之規定；對一房二賣處理問題上，在法律沒有明確規定的情況下，法官能參照《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中對土地使用權的處理規則對同屬不動產物權進行裁決，顯示了其對法律的精準理解。
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一房二賣
在買賣合同均有效
均未辦理過戶手續的情況下
兩份《房屋買賣合同》哪份有效？
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——夫妻按份共有及一房二賣的
房屋買賣合同履行的可行性認定
裁判要點
本案涉及到涉案房產有部分產權歸屬於夫妻按份共有以及一房二賣的情況下涉案房屋買賣合同履行可行性問題。夫妻按份共有房產，所佔份額超過三分之二的共有人簽訂房屋買賣合同以處分共有房產，不存在導致履行不能的權利瑕疵；在一房二賣的情況下，房產未辦理過戶登記的，先行接受房產交付一方有權請求繼續履行涉案房屋買賣合同。
案情簡介
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裁判理由
原告與被告簽訂的《深圳房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，不存在合同法規定的可能導致合同無效的情形，雙方據此成立合法有效的房屋買賣合同關係，雙方均應嚴格履行合同義務。
關於合同能否繼續履行的問題，本院作如下分析：
1. 關於被告對涉案房產的處分權是否影響合同履行的問題。
1999年12月，被告與深圳市住宅局簽訂合同購買深圳市委黨校住宅樓2棟101號房屋，並依照合同約定付清了購房款，其時，我國物權法尚未施行，且合同約定被告付清購房款即取得房屋所有權，故被告於1999年12月即取得深圳市委黨校住宅樓2棟101號房的所有權，而此事實發生於被告與陳梅登記結婚之前，該房產應屬被告的婚前個人財產。
2010年11月15日，被告通過與深圳市教育局簽訂《房屋拆遷安置補償協議》而將深圳市委黨校住宅樓2棟101號房用以置換涉案房產，置換後的涉案房產增加了16.59平方米，對於增加的16.59平方米，因產生於被告與陳梅婚姻關係存續期間，故該增加部分（約佔涉案房屋面積總份額19%）應屬夫妻共同財產。
綜上所述，對於涉案房產，被告個人享有81%的處分權，剩餘19%的房產份額的處分權由被告與陳梅共同享有，即涉案房產屬被告與陳梅按份共有，而被告個人所佔份額已佔總份額的2/3以上，故陳梅是否同意處分涉案房產並不影響被告行使獨立處分涉案房產的權利，因此，被告有權與原告簽訂房屋買賣合同以處分涉案房產，涉案合同不存在導致履行不能的權利瑕疵情形。
2.關於被告與鄭永伍就涉案房產簽訂房屋買賣合同是否影響涉案合同履行的問題。
雖然被告與鄭永伍簽訂的房屋買賣合同所載明的簽約時間在涉案合同簽訂之前，但鄭永伍尚未就涉案房產辦理房屋所有權登記或預告登記，且被告與鄭永伍均確認被告未向鄭永伍交付房產，而原告與被告均確認被告在收到80萬元購房款後即將涉案房產交付給原告使用至今，據此，本院認定原告先行接受涉案房產的交付，有權請求繼續履行涉案房屋買賣合同。
鄭永伍以被告與其簽訂房屋買賣合同的時間在先為由而主張該合同應先予履行，該抗辯主張缺乏依據，本院不予採納。
綜合以上分析，本院認為，涉案房產已具備上市交易的條件，原告有權要求被告繼續履行涉案房屋買賣合同，協助原告將涉案房產轉移登記至原告名下，原告的本訴請求成立，本院予以支持。關於剩餘購房款的支付，依照合同約定，剩餘購房款系在原告取得房產證之日起3日內支付，故剩餘購房款的支付條件尚未成就，被告以原告未支付剩餘購房款構成根本違約為由而提出要求解除涉案合同並據此要求原告搬離房產及支付租金的反訴請求，缺乏依據，本院不予支持，被告可待涉案房產過戶之後再行向原告主張剩餘購房款。
二審認為，涉案房產僅其中19%部分為夫妻共有財產，其餘81%部分為黃靜的個人財產，黃靜與陳梅主張涉案房產整體屬於夫妻共有財產的理由不成立，不予採納。因黃靜享有的按份共有份額已超過三分之二，根據物權法第九十七條的規定，黃靜有權處分涉案房產，陳梅是否同意處分涉案房產並不影響黃靜行使獨立處分房產的效力。原審法院認定涉案合同合法有效並支持樑月秀繼續履行合同的請求依據充分，二審予以確認。
案例註解
本案涉及到兩方面的問題，一個為涉及部分產權屬於夫妻共有的房產的處分權效力問題，一個為一房二賣的情況下履行順序的認定問題。
對於第一個問題，在審理買方要求繼續履行合同的二手房買賣合同糾紛案件中，有相當一部分業主以未獲得其配偶同意、私自出售登記在其一人名下的夫妻共有房產為由而主張合同無效或事實上無法繼續履行，雙方對此爭議較大。此類案件的處理會涉及到債權保護與物權保護的權衡、房產市場交易的履行可預見性和穩定性、對誠信守約方的保護以及案件審結後的實際執行問題。
本案涉及的情況具有一定特殊性，即涉案房產在被告婚前購買後，於婚姻關係存續期間又經過了拆遷補償，導致產權組成並非單一，僅其中一部分為夫妻共有財產，在此情況下，應根據證據來確定夫妻共有的具體份額，從而認定被告個人所享有的份額，據此判斷其是否有處分財產的權利。
本案中，綜合考察證據以及事實發生脈絡，可以認定最終被告個人對現有房產享有81%的處分權，剩餘19%的房產份額的處分權由被告與陳梅共同享有，即涉案房產屬被告與陳梅按份共有，而被告個人所佔份額已佔總份額的2/3以上，故陳梅是否同意處分涉案房產並不影響被告行使獨立處分涉案房產的權利，因此，被告有權與原告簽訂房屋買賣合同以處分涉案房產，涉案合同不存在導致履行不能的權利瑕疵情形。
對於第二個問題，依據物權法的相關規定，同時參考《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條關於土地使用權一物數賣的處理規則以及買賣合同司法解釋中有關動產一物數賣履行順序的規定，依據對物的佔有程度和權利行使程度，對於一房二賣甚至數賣的問題，目前司法實踐處理原則是，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求履行合同的，若均未辦理權屬轉移登記，則支持已先行依據合同佔有房屋的買受人關於繼續履行合同的請求。
專家點評：
西北政法大學教授 步洋洋
本案案件事實及法律關係均較為複雜，不僅涉及夫妻一方對夫妻共同財產的處分權問題，還有一房二賣的法律問題。
原告樑月秀訴稱，原告與被告簽訂了《深圳房屋買賣合同》，原告依約向被告支付首付款80萬元，後因被告提出贖樓需要，又支付了20萬元。但被告未將房屋權屬登記過戶至原告名下。
被告黃靜辯稱，其不具有完全的處分權，房屋買賣未取得共有人陳梅的同意。事實上，陳梅對買賣合同並不知情。本案中，陳梅未在涉案《住房買賣協議》簽字，房屋買賣亦未取得共有人陳梅的同意而不能發生物權變動的結果。被告提出反訴。針對原告的本訴，第三人陳梅發表意見稱，原、被告簽訂的房屋買賣合同所處置的涉案房產，為夫妻共同財產。被告屬於無權處分，該合同無效。第三人鄭永伍發表意見稱其與被告於2013年6月28日簽訂房地產買賣合同，涉案房產應歸屬於他，請求法院駁回原告訴訟請求。
一審法院認為，原告與被告簽訂的《深圳房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，不存在合同法規定的可能導致合同無效的情形，雙方據此成立合法有效的房屋買賣合同關係，雙方均應嚴格履行合同義務。涉案房產已具備上市交易的條件，原告有權要求被告繼續履行涉案房屋買賣合同，協助原告將涉案房產轉移登記至原告名下，原告的本訴請求成立。
二審法院認為，涉案房產僅其中19%部分為夫妻共有財產，其餘81%部分為黃靜的個人財產，因黃靜享有的按份共有份額已超過三分之二，黃靜有權處分涉案房產，陳梅是否同意處分涉案房產並不影響黃靜行使獨立處分房產的效力。原審法院的認定，二審予以確認。
一審法院查明瞭涉案房屋由非商品用房到商品房的產權形成過程，被告夫妻關係成立時間，及兩次購房過程。辦案法官不僅對案件基本事實作了深入的調查並對相關細節一一查明，這是難能可貴的。
在當前案多人少的大背景下，辦案法官不走過場，不嫌麻煩，投入精力查明案情，為準確的適用法律打下良好的基礎。正是由於辦案法官的認真負責，如此複雜的案件，本案當事人各方對一審法院查明的事實均無爭議，這非常不易。在適用法律上，對夫妻按份共有這一比較罕見的情形，法官能準確地適用《物權法》第 97 條之規定；對一房二賣處理問題上，在法律沒有明確規定的情況下，法官能參照《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中對土地使用權的處理規則對同屬不動產物權進行裁決，顯示了其對法律的精準理解。
素材來源 | 福田法院《十大優秀案例、十大優秀
法律文書、十大優秀直播庭審（2018年度）》
編輯 | 鄒劉鈺 吳麗娜
近期，福法君持續推出福田法院2018年度優秀案例系列連載欄目——《十大優秀案例》，深度解讀優秀案例背後的故事，總結一線法官辦案心得，並附西北政法大學教授點評，歡迎大家關注。
一房二賣
在買賣合同均有效
均未辦理過戶手續的情況下
兩份《房屋買賣合同》哪份有效？
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——夫妻按份共有及一房二賣的
房屋買賣合同履行的可行性認定
裁判要點
本案涉及到涉案房產有部分產權歸屬於夫妻按份共有以及一房二賣的情況下涉案房屋買賣合同履行可行性問題。夫妻按份共有房產，所佔份額超過三分之二的共有人簽訂房屋買賣合同以處分共有房產，不存在導致履行不能的權利瑕疵；在一房二賣的情況下，房產未辦理過戶登記的，先行接受房產交付一方有權請求繼續履行涉案房屋買賣合同。
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裁判理由
原告與被告簽訂的《深圳房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，不存在合同法規定的可能導致合同無效的情形，雙方據此成立合法有效的房屋買賣合同關係，雙方均應嚴格履行合同義務。
關於合同能否繼續履行的問題，本院作如下分析：
1. 關於被告對涉案房產的處分權是否影響合同履行的問題。
1999年12月，被告與深圳市住宅局簽訂合同購買深圳市委黨校住宅樓2棟101號房屋，並依照合同約定付清了購房款，其時，我國物權法尚未施行，且合同約定被告付清購房款即取得房屋所有權，故被告於1999年12月即取得深圳市委黨校住宅樓2棟101號房的所有權，而此事實發生於被告與陳梅登記結婚之前，該房產應屬被告的婚前個人財產。
2010年11月15日，被告通過與深圳市教育局簽訂《房屋拆遷安置補償協議》而將深圳市委黨校住宅樓2棟101號房用以置換涉案房產，置換後的涉案房產增加了16.59平方米，對於增加的16.59平方米，因產生於被告與陳梅婚姻關係存續期間，故該增加部分（約佔涉案房屋面積總份額19%）應屬夫妻共同財產。
綜上所述，對於涉案房產，被告個人享有81%的處分權，剩餘19%的房產份額的處分權由被告與陳梅共同享有，即涉案房產屬被告與陳梅按份共有，而被告個人所佔份額已佔總份額的2/3以上，故陳梅是否同意處分涉案房產並不影響被告行使獨立處分涉案房產的權利，因此，被告有權與原告簽訂房屋買賣合同以處分涉案房產，涉案合同不存在導致履行不能的權利瑕疵情形。
2.關於被告與鄭永伍就涉案房產簽訂房屋買賣合同是否影響涉案合同履行的問題。
雖然被告與鄭永伍簽訂的房屋買賣合同所載明的簽約時間在涉案合同簽訂之前，但鄭永伍尚未就涉案房產辦理房屋所有權登記或預告登記，且被告與鄭永伍均確認被告未向鄭永伍交付房產，而原告與被告均確認被告在收到80萬元購房款後即將涉案房產交付給原告使用至今，據此，本院認定原告先行接受涉案房產的交付，有權請求繼續履行涉案房屋買賣合同。
鄭永伍以被告與其簽訂房屋買賣合同的時間在先為由而主張該合同應先予履行，該抗辯主張缺乏依據，本院不予採納。
綜合以上分析，本院認為，涉案房產已具備上市交易的條件，原告有權要求被告繼續履行涉案房屋買賣合同，協助原告將涉案房產轉移登記至原告名下，原告的本訴請求成立，本院予以支持。關於剩餘購房款的支付，依照合同約定，剩餘購房款系在原告取得房產證之日起3日內支付，故剩餘購房款的支付條件尚未成就，被告以原告未支付剩餘購房款構成根本違約為由而提出要求解除涉案合同並據此要求原告搬離房產及支付租金的反訴請求，缺乏依據，本院不予支持，被告可待涉案房產過戶之後再行向原告主張剩餘購房款。
二審認為，涉案房產僅其中19%部分為夫妻共有財產，其餘81%部分為黃靜的個人財產，黃靜與陳梅主張涉案房產整體屬於夫妻共有財產的理由不成立，不予採納。因黃靜享有的按份共有份額已超過三分之二，根據物權法第九十七條的規定，黃靜有權處分涉案房產，陳梅是否同意處分涉案房產並不影響黃靜行使獨立處分房產的效力。原審法院認定涉案合同合法有效並支持樑月秀繼續履行合同的請求依據充分，二審予以確認。
案例註解
本案涉及到兩方面的問題，一個為涉及部分產權屬於夫妻共有的房產的處分權效力問題，一個為一房二賣的情況下履行順序的認定問題。
對於第一個問題，在審理買方要求繼續履行合同的二手房買賣合同糾紛案件中，有相當一部分業主以未獲得其配偶同意、私自出售登記在其一人名下的夫妻共有房產為由而主張合同無效或事實上無法繼續履行，雙方對此爭議較大。此類案件的處理會涉及到債權保護與物權保護的權衡、房產市場交易的履行可預見性和穩定性、對誠信守約方的保護以及案件審結後的實際執行問題。
本案涉及的情況具有一定特殊性，即涉案房產在被告婚前購買後，於婚姻關係存續期間又經過了拆遷補償，導致產權組成並非單一，僅其中一部分為夫妻共有財產，在此情況下，應根據證據來確定夫妻共有的具體份額，從而認定被告個人所享有的份額，據此判斷其是否有處分財產的權利。
本案中，綜合考察證據以及事實發生脈絡，可以認定最終被告個人對現有房產享有81%的處分權，剩餘19%的房產份額的處分權由被告與陳梅共同享有，即涉案房產屬被告與陳梅按份共有，而被告個人所佔份額已佔總份額的2/3以上，故陳梅是否同意處分涉案房產並不影響被告行使獨立處分涉案房產的權利，因此，被告有權與原告簽訂房屋買賣合同以處分涉案房產，涉案合同不存在導致履行不能的權利瑕疵情形。
對於第二個問題，依據物權法的相關規定，同時參考《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條關於土地使用權一物數賣的處理規則以及買賣合同司法解釋中有關動產一物數賣履行順序的規定，依據對物的佔有程度和權利行使程度，對於一房二賣甚至數賣的問題，目前司法實踐處理原則是，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求履行合同的，若均未辦理權屬轉移登記，則支持已先行依據合同佔有房屋的買受人關於繼續履行合同的請求。
專家點評：
西北政法大學教授 步洋洋
本案案件事實及法律關係均較為複雜，不僅涉及夫妻一方對夫妻共同財產的處分權問題，還有一房二賣的法律問題。
原告樑月秀訴稱，原告與被告簽訂了《深圳房屋買賣合同》，原告依約向被告支付首付款80萬元，後因被告提出贖樓需要，又支付了20萬元。但被告未將房屋權屬登記過戶至原告名下。
被告黃靜辯稱，其不具有完全的處分權，房屋買賣未取得共有人陳梅的同意。事實上，陳梅對買賣合同並不知情。本案中，陳梅未在涉案《住房買賣協議》簽字，房屋買賣亦未取得共有人陳梅的同意而不能發生物權變動的結果。被告提出反訴。針對原告的本訴，第三人陳梅發表意見稱，原、被告簽訂的房屋買賣合同所處置的涉案房產，為夫妻共同財產。被告屬於無權處分，該合同無效。第三人鄭永伍發表意見稱其與被告於2013年6月28日簽訂房地產買賣合同，涉案房產應歸屬於他，請求法院駁回原告訴訟請求。
一審法院認為，原告與被告簽訂的《深圳房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，不存在合同法規定的可能導致合同無效的情形，雙方據此成立合法有效的房屋買賣合同關係，雙方均應嚴格履行合同義務。涉案房產已具備上市交易的條件，原告有權要求被告繼續履行涉案房屋買賣合同，協助原告將涉案房產轉移登記至原告名下，原告的本訴請求成立。
二審法院認為，涉案房產僅其中19%部分為夫妻共有財產，其餘81%部分為黃靜的個人財產，因黃靜享有的按份共有份額已超過三分之二，黃靜有權處分涉案房產，陳梅是否同意處分涉案房產並不影響黃靜行使獨立處分房產的效力。原審法院的認定，二審予以確認。
一審法院查明瞭涉案房屋由非商品用房到商品房的產權形成過程，被告夫妻關係成立時間，及兩次購房過程。辦案法官不僅對案件基本事實作了深入的調查並對相關細節一一查明，這是難能可貴的。
在當前案多人少的大背景下，辦案法官不走過場，不嫌麻煩，投入精力查明案情，為準確的適用法律打下良好的基礎。正是由於辦案法官的認真負責，如此複雜的案件，本案當事人各方對一審法院查明的事實均無爭議，這非常不易。在適用法律上，對夫妻按份共有這一比較罕見的情形，法官能準確地適用《物權法》第 97 條之規定；對一房二賣處理問題上，在法律沒有明確規定的情況下，法官能參照《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中對土地使用權的處理規則對同屬不動產物權進行裁決，顯示了其對法律的精準理解。
素材來源 | 福田法院《十大優秀案例、十大優秀
法律文書、十大優秀直播庭審（2018年度）》
編輯 | 鄒劉鈺 吳麗娜