此次土拍中，深圳市龍光房地產有限公司“血拼“配建人才房22600平方米，讓渡超24%的建面無償提供給政府，配建比例之高，引得競拍現場一眾呼聲。有行業人士指出：“人才房是最大的贏家。”
在6月24日下午三時至六時，對深圳各大房企競拍者而言，在深圳土地房產交易大廈中度過的這3個小時註定不平凡。據不完全統計，在這3個小時中，位於寶安尖崗山、龍華民治、光明觀光路、光明光明大道、坪山區老坑路4區的5宗宅地，共經歷了300餘輪激戰，37家企業分為80組參與競拍，5地塊均達到了最高限制地價，累計出讓總價達到223.84億元，超過起拍價近70億。五地塊累計建築面積約68.97萬平方米，總供應土地面積約為17萬平方米，越秀、龍光、中海、電建、平安公司成拍賣會的最終贏家。
除了令人咋舌的成交金額，此次被業界譽為“史詩級”的土地拍賣還另有諸多看點。早先曾出現在披露名單中的萬科、恆大、碧桂園等龍頭房企“一無所獲”，成為“土拍看客”；龍光等三家深圳本地房企“豪擲”約144.6億，一舉奪得三地塊；“單限雙競”的五地塊在轉為競拍配建後引來了意料之中的房企鏖戰，最高樓面價逼近6萬元大關；多年未曾在深圳獲得土儲的中海與外來房企越秀，“不惜血本”殺出重圍喜獲寶地。
經歷了此次拍賣的高光審視後，深圳土地市場將走向何方？配建面積不斷上漲，房企的“生意經”又該如何盤算？南都記者系統梳理此次深圳5宅地連拍前身後市，為你解密深圳的房企與土拍之“四答三問”。
豪宅片區地塊引來一小時“血拼”
此次土拍哪些地塊最火爆？同樣位於傳統豪宅片區的龍華民治地塊和寶安尖崗山地塊，因與早前地王相鄰，受到了市場的高度關注。最高地價分別被限定為65.9億元和59.1億元。
在土拍現場，這兩地塊也屬現場鏖戰最激烈之列。寶安尖崗山地塊開場兩分鐘內已經舉牌近10輪。25號企業———廣州越璟房地產開發有限公司“志在必得”，率先叫出了590800萬元最高限價，隨後又一舉拿下該地塊。算下來，累計將配建人才房面積達19610平方米，成交樓面價超過每平方米5.8萬元。
南都記者整理髮現，就在寶安尖崗山片區，2015年，泰和曾以57億競得當年全國單價最高地塊，其成交最高樓面價達到了7.99萬元/平方米，不僅刷新了當年深圳單價紀錄，更是將該記錄保持至今。泰禾也在該地塊上，傾力打造了其最高品質的產品系列———中國院子。而此次拍賣的尖崗山地塊，正是與此前泰禾拿下的這塊“單價最高地塊”相鄰，雖然時隔4年，但樓面價著實“優惠”了不少。
另一方面，該片區目前二手房均價約10萬元/平方米，部分好的地段可達16萬元/平方米，招商華僑城曦城、中海九號公館、譽名別苑等數個豪宅項目更是圍繞周邊。從此來看，首次進入深圳土地市場的越秀，將土儲目光鎖定該地塊不無道理。
另一邊，緊隨其後亮相的龍華民治地塊引來的房企爭鬥戰則顯得更為激烈。儘管有著5地塊中最高的掛牌起始價和最高限制地價的高門檻，該地塊依然吸引了11家房企參與。經過超1小時的激烈廝殺，深圳市龍光房地產有限公司“血拼”配建人才房22600平方米，總報價65.85億元，殺出重圍，將該地塊收入囊中。值得注意的是，該地塊總建築面積為148300平方米，共配建36700平方米的人才房，意味著競得企業龍光將要“讓渡”超24%的建面無償提供給政府。
同時，該地塊成交樓面價也超過了每平方5.9萬元，這一價格甚至超過了龍華最近一次的單價最高地塊———2016年6月，由金茂與電建聯合體以82.92億元取得的地塊，該地塊樓面地價為56781元/平方米，且與此次龍光競得地塊同屬一個片區。
另據南都記者瞭解，該片區如今周邊新房價格普遍為6萬～7萬元/平方米，部分二手樓盤成交均價為7萬元/平方米。此次龍光競得地塊逼近6萬大關的成交樓面價也因此被業內稱為“麵粉貴過麵包”。
光明小地塊吸引23家房企角逐
此次土拍中，哪塊地最被競拍企業關注？早在競拍開始前，就有多位房企投拓部代表向南都記者直言，此次參與競拍的光明小地塊為全場關注度最高地塊。“面積小、總價低”的低門檻地塊———光明小地塊共吸引了全場23家房企參與角逐。
開拍僅五秒鐘，該地塊報價已過五輪，並衝到20.12億的最高競價，引來現場一片喧譁。最終，該地塊以20.12億元地價、19030平方米配建人才房被閃電拿下，成交樓面價約為每平方米3.68萬元。競得企業是深圳樓市並不甚熟悉的電建地產。
如果向回追溯，電建地產上一次在深圳樓市的“高光”時刻還是在2016年6月與金茂聯手，以82.92億元取得當年龍華單價最高地塊，其樓面地價高達56781元/平方米。
焦點
龍頭房企為何“不肯”出手
三小時親眼目睹各大房企“豪擲”223.84億元的競拍現場讓人興奮不已，但冷靜下來看，眾房企在競拍現場的表現實與此前傳言不甚相符。在早前網傳的報名競拍名單中，不乏萬科等大頭房企的身影。但從5宗地現場競拍情況來看，雖然不乏緊張的舉牌環節，但大頭房企卻更多以“看客自居”，甚至於恆大、碧桂園等直接缺席。有業內人士甚至調侃某幾家大頭房企是來圍觀寫市場報告的。
對此，深圳貝殼研究院院長肖小平分析認為，深圳一些大房企沒有盡全力參與競拍，主要在於開發商對後市的看法不同，今天拿地的開發商對後市的信心更為充足。另外，一些沒拿地的大房企可能手上的項目也比較多。
深職院房地產研究所所長鄧志旺認為，一些大房企未全力以赴主要是考慮到價格超出了需要，而最終的競得者大多是在深圳沒有地或者地比較少。以中海為例，他在深圳沒有特別強的土地儲備，“可以說是被逼無奈”，“要在深圳市場繼續存在，最快捷、可靠的方式就是招拍掛”。
除大頭房企表現平平，整個拍賣過程大多數房企舉牌也稍顯謹慎，深圳某本土品牌房企在開拍前曾向南都記者透露，其公司報名了位於光明及坪山的三宗地塊，但最終該房企並未成功競拍到地塊，空手而歸。
龍光土儲為何“不差錢”
分地塊來看，首宗出讓的寶安尖崗山地塊剔除配建面積後，實際樓面價格達到5.8萬元/平方米，儘管這一價格並不便宜，但位於豪宅片區且有泰禾尖崗山全國單價最高項目在同一片區，“對於競得者越秀地產而言，算是一個利好”。
而此次實際價格最高的龍華民治地塊，最終由本土房企龍光地產高價奪得。由於此前龍光已在該地塊周邊佈局了項目，國際城市戰略研究專家黃一真指出，龍光再度拿下此次的地塊，儘管利潤或許會被削薄，卻能與其周邊在開發項目“抱團取暖”，形成圍合效應，於龍光而言局面是可控的。若是由其他房企拿下，變為競爭關係，則多少會因為產品需要差異化競爭而受影響。
南都記者梳理髮現，此次奪得龍華民治地塊是“不差錢”的龍光至少第四次拿下深圳“單價最高的地塊”。
2014年，龍光斥資46.8億拿下龍華單價最高地塊，樓面地價逾25000元/平方米，超過當時龍華新房均價。
2015年，龍光以112.5億拿下當時深圳總價最高地塊———龍華紅山地塊。
2016年，龍光再次以140.6億元總價拿下深圳市光明新區一塊商住混合用地，樓面價27623元/平方米。
有業內人士分析，龍光之所以土儲“財大氣粗”，與其背後“金主”支持密不可分。2014年12月17日，龍光地產宣佈平安大華對龍華地王玖龍璽項目公司注資20億元，項目最終由龍光地產及平安大華分別持有51%及49%權益；2015年，龍光再次向平安大華借款，用於開發紅山地塊。
“跨界”平安的隱形不動產佈局
此外，最後出讓的坪山區宅地相對迅速地由本土企業平安拿下，該地塊配建面積比例也達到了25.2%，因此實際樓面價也達到了約2.03萬元/平方米，已經逼近片區內的新房售價。關於平安跨界競拍的意圖，深圳中原二級市場董事總經理玉家雄認為，平安一直都想進入地產領域，這次剛好有招拍掛的機會，他們希望通過這次跨領域的結合，來謀求不同領域的發展機會。黃一真則建議，目前坪山尚未有代表性的項目，而該地塊位置環境條件相對不錯，或許可通過打造高端項目來解決成本和利潤問題。
追問
超24%的建面“割肉”給人才房，房企生意經怎麼算？
按照深圳“二次房改”的政策，未來深圳60%的住房都將會是人才、保障性等政策性房源，政府有意增加政策性住房比例，如今深圳出讓土地配建人才房已是不可避免的話題。在此次土地競拍過程中，主持人也笑言感謝各大開發商對深圳人才引進做出貢獻。
南都記者統計發現，此次5宗住宅用地的總土地面積約為17萬平方米，總建築面積為68.97萬平方米，但最終成交後，需配建的總面積也達到了約15.86萬平方米。若分地塊來看，5宗地塊的配建面積比例區間在16%-25.82%之間，其中4宗都在23%以上。此次出讓面積最小，由外來房企電建地產拿下的光明區光明大道宅地，人才房配建比例甚至已佔地塊總建築面積的四分之一。
而剔除人才房配建面積後，有地塊實際樓面地價已經追平所在片區房價，成為了此次土拍不可忽略的一個關鍵詞。其中，位於龍華民治片區的宅地是此次剔除配建面積後實際樓面價最高的地塊，約為5.9萬元/平方米。整場競拍結束後，有位於上述地塊片區的樓盤已迅速藉此打出海報廣告，表明其“價值潛力”。
不過，對於此次出讓土地的實際成交價格，黃一真並不認為偏高，長遠來看，是與深圳目前的城市地位以及未來區域價值相匹配的，且未來深圳的土地價格以及房價也會往豪宅化的方向發展。另一方面，本次出讓的地塊建築體量最大不足19萬平方米，對於開發商而言，算是“小盤”，意味著進入深圳的門檻相對變低。此次出讓的光明區光明大道宅地作為體量最小地塊，獲得了最多開發商報名競拍便是最好的佐證。
深圳中原二級市場董事總經理玉家雄在接受南都記者採訪時表示，這個在預期中，因為這次競價的比拼點就在人才房。這次土拍的競得者除了龍光外，在深圳擁有的土地都不多，同時，還有第一次進入深圳的開發商，心態放得比較低，對於利潤的要求沒那麼高。
此外，南都記者瞭解到，深圳貝殼研究院於2018年12月和2019年6月分別做過一次市場信心的調研。調研結果顯示，經過半年時間，認為2019年房價持平的人數比例由34%增至為50.6%，認為2019年房價上漲的人數比例由19.6%增至為31.6%，認為2019年房價下跌的人數比例由28%減少為10.6%。深圳貝殼研究院院長肖小平表示，通過這兩次調研可以發現，市場已經從較低的情緒中走出來，在這種情緒之下，此次拍地拍出這樣的結果也很正常。
樓面價逼近6萬大關，將對片區及深圳樓市有何影響？
鄧志旺表示，這次土拍和預想中差別不大。“競爭非常激烈，房企舉牌的積極性比較高”，但出乎意外的是，拍出的價格比較高，尤其是扣除無償移交給政府的人才房之後，可售價格都超越了以往競拍地塊。
以龍華民治地塊和光明大、小地塊為例，龍光地產經過140多個回合，以65.85億元競得龍華地塊，剔除人才房之後，可售樓面價高達5.9萬元/平方米；中海地產以54.08億元總價競得光明大地塊，配建人才房面積42330㎡，去掉人才房和公共配套，可售樓面價為3.8萬元/平方米；電建地產以總價20.12億元，共配建19030㎡人才房拿下光明小地塊，可售樓面價為3.68萬元/平方米。
“這三塊地的價格都接近地塊附近一手房的價格了，也就是麵粉和麵包的價格差不多了。”鄧志旺指出，在房地產整體調控的大背景下，此次競拍的價格偏高。
對此，玉家雄則表示，此次拍地對於未來樓市有啟示的作用，但不意味著未來樓市會上漲。以龍光為例，它在深圳拿地大多是通過招拍掛，而深圳土地供應比較少，一旦有土地拍賣，必定引來眾多的競爭者。深圳樓市不僅包括招拍掛的地塊，所以並不代表整個樓市。
龍頭房企成看客，中小企業興趣濃，土地市場將走向何方
肖小平表示，現在深圳樓市整體比較平穩，相對今年三月的“小陽春”來說，還有點“降溫”。在這種前提下，價格的上漲是不切實際的。開發商希望賣出較高的價格，但對於買家來說，當下的選擇比較豐富，能否接受還不一定。“能提振信心，但還不至於影響太大。”
鄧志旺則分析深圳樓市後認為，整體來說，大家看法比較樂觀。儘管此次競拍的價格比較高，但相信市場會逐漸消化掉。“不說賺多少錢吧，保個本問題還是不大”。
鄧志旺認為，會對市場形成心理暗示。對於開發商來說，會提振信心，可能會收緊原有樓盤的優惠和折扣。對二手房市場來說，賣方的信心會增加，減少議價空間。
對於購房者來說，也傳遞出了相應的信號。“深圳房價下跌的可能性不大。”這會逼迫大家更快地做出選擇。
統籌：南都記者孫雅茜
採寫：南都記者孫雅茜陳蓉黃冬豔
攝影：南都記者顧威霍健斌