起草背景
背景一：
我局於2010編制並印發的《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引（試
行）》（深規土告[2010]16號）已施行了八年，且部分條款已不適用於當今
城市更新形勢，急需結合最新政策進行修編。
背景二：
2010至2016年，隨著城市更新實施精細化管理工作的深入，我市相繼出臺
了《深圳市城市更新辦法實施細則》、《關於加強和改進城市更新實施工作
的暫行措施》等政策及規章，對現行更新政策進行了調整與和補充完善。
背景三 ：
強區放權背景下，城市更新有關職權調整至各區政府，對城市更新的實施管
理提出新的要求。
綜上，亟需結合新形勢、新政策對2010版《申報指引》進行修編。
起草過程
主要特點
特點一：
綜合性：全面對接既有城市更新政策，與《更新辦法》、《實施細則》和
《暫行措施》等上位政策對進行縱向銜接；同時與近年來出臺的涉及城市更
新工作操作層面的政策、規章以及相關要求進行橫向銜接。
特點二：
全面性：調整原版的篇章邏輯結構，並增加了“計劃調整與調出”章節，實
現更新單元計劃申報情形全覆蓋。
特點三 :
簡潔性：對涉及更新單元計劃方面的政策進行梳理、研究、彙總，化零為整，
最終形成簡潔明瞭的操作手冊。
特點四 ：
創新性：首次提出了對更新單元計劃實施“有效期”管理制度，促進城市更
新單元計劃優質、高效推進。
主要內容
第一章：總則
制定依據：
《關於推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號)
《關於提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》(粵府〔2016〕96號)
我市城市更新相關規定
適用範圍：
適用於我市拆除重建類城市更新單元計劃的制定、調整和調出。
職責分工：
市規劃和自然資源部門：組織、協調、指導全市更新單元計劃工作，擬訂更新單
元計劃政策；負責更新單元計劃備案，重點更新單元計劃報批，標圖建庫等工作。
各區政府：負責除重點更新單元以外更新單元計劃的審批等工作。
各區城市更新機構：負責更新單元計劃的審查工作，負責組織開展重點更新單元
計劃的申報工作；負責城市更新單元標圖建庫的申報等工作。
第二章：申報情形
特定城市建成區具有以下情形之一，通過綜合整治、功能改變方式難以有效
改善或消除的，可申請通過拆除重建方式實施城市更新：
“工改保”情形
在城市基礎設施和公共服務設施支撐的前提下，規劃為工業的舊工業區，可申請按照簡易程序調整法定圖則用地功能建設人才住房和保障性住房。其中工業區塊線內的按照工業區塊線管理辦法執行。（與工業區塊線管理辦法銜接）
舊住宅區改造情形
對使用年限較久、房屋質量較差、建築安全隱患較多、使用功能不完善、配套設施不齊全等亟需改善居住條件的成片舊住宅區，適用棚戶區改造政策的，按照棚戶區改造相關規定實施改造。
因規劃統籌需要，與其他各類舊區（舊工業區、舊商業區、城中村及舊屋村等）混雜的零散舊住宅區，可通過城市更新實施改造。
備註：1.對比《暫行措施》，適當擴大了“工改保”的適用對象，並與工業區塊線管理辦法相銜接。
2.沿用《暫行措施》中關於舊住宅區的相關改造政策。
第三章：拆除範圍-總體
劃定原則
申請拆除重建的特定城市建成區，應當在保證基礎設施和公共服務設施相對完整的前提下，充分考慮和尊重所在區域自然、社會、經濟關係的延續性，按照相關規劃與技術規範，綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素，劃定相對成片的區域作為拆除範圍
拆除範圍-（一）規劃管控要求
總體規劃管控要求:
拆除範圍應符合城市總體規劃、土地利用總體規劃等總體規劃的相關管控要求
城市更新專項規劃管控要求:
（一） 拆除範圍原則上應位於各區城市更新五年專項規劃確定的拆除重建類空間範圍內。各區城市更新五年專項規劃未獲批准的，拆除範圍應位於全市城市更新五年專項規劃確定的優先拆除重建區內。
（二）重點更新單元的拆除範圍應當位於全市城市更新五年專項規劃確定的優先拆除重建區內
特殊情形:
◆因技術原因導致拆除範圍超出上述區域的，超出用地面積不得大於拆除範圍10%。
◆清退用地、法定圖則或其他法定規劃確定的公共利益項目用地，不受前款規定製。
拆除範圍-（二）用地面積要求
總體規劃管控要求：
拆除範圍用地面積應當大於10000平方米。
整村統籌：
原特區內的城中村用地應進行整村統籌，分別明確是否進行更新以及更新方式，以整村方式劃定拆除範圍，鼓勵其他各區參照執行
重點更新單元：
原特區內不小於15萬平方米。
原特區外不小於30萬平方米。
備註：實踐中發現大部分小地塊更新項目偏離了政策制定的初衷，使城市更新出現“碎片化”的傾向。因此經市政府同意，原市規劃國土委於2018年8月印發通知（深規土[2018]629號），暫停受理面積小於1萬平方米地塊的拆除重建類城市更新申請。
拆除範圍-（三）合法用地比例要求
一般要求：
◆重點更新單元：不低於30%。
◆坪山中心區：不低於50%。
◆其他：不低於60%。
簡易處理：
合法用地比例達到以下比例時，拆除範圍內的歷史違建可按規定申請簡易處理，經簡易處理的歷史違建及其所在用地視為權屬清晰的合法建築物及土地：
◆重點更新單元：不低於30%。
◆坪山中心區：不低於50%。
◆其他：不低於50%
備註：落實《暫行措施》的相關要求，並與歷史違建的處理政策相銜接。
拆除範圍-（四）合法用地比例計算
清退用地：
不參與合法用地比例的計算（分子分母均不計入）。
非農與“兩規”重疊：
◆先非農後“兩規”：僅計非農。◆先“兩規”後非農：可重複計算
非農與舊屋村重疊：
可重複計算。
外部移交用地：
涉及城市更新外部移交公共設施用地的，按照《深圳市城市更新外部移交公共設施用地實施管理規定》（深府辦規〔2018〕11號）進行計算。
拆除範圍-（五）公共利益項目用地要求
一般要求：
可供無償移交給政府的城市公共利益項目用地應當大於3000平方米且不小於拆除範圍用地面積的15%。城市規劃或者其他相關規定有更高要求的，從其規定。
拆除範圍與法定圖則單元範圍的關係：
◆申報拆除範圍與法定圖則劃定單元範圍一致的，原則上應落實法定圖則確定的城市公共利益項目用地。
◆申報拆除範圍與法定圖則劃定單元範圍不一致的，位於劃定單元範圍內的部分，其土地移交率原則上不低於法定圖則單元中公共利益用地所佔單元範圍用地的比例。
特殊情況處理：
法定圖則單元中公共利益用地所佔單元範圍用地的比例超過50%的，在城市基礎設施和公共服務設施滿足《深圳市城市規劃標準與準則》（以下簡稱《深標》）要求且不影響使用功能的前提下，在更新單元規劃階段綜合研究後按程序確定城市公共利益項目用地。
備註：落實《深圳市城市更新辦法》及其實施細則的相關要求，並結合城市更新工作實踐，明確更新單元拆除範圍與法定圖則劃定單元範圍的關係，同時考慮可實施性，設定一定的彈性。
拆除範圍-（六）建築物建成時間要求1
一般要求：
◆拆除範圍內建築物應在2009年12月31日前建成。
◆舊住宅區不小於20年。
◆舊工業區、舊商業區不小於15年。
特殊情形一：
未達到15年的舊工業區、舊商業區，因規劃統籌和公共利益需要，符合以下條件之一的，可納入拆除範圍進行統籌改造：
（一）拆除範圍內建成時間未滿15年的建築物佔地面積之和原則上不得大於6000平方米，且不超過拆除範圍用地面積的三分之一。
（二）拆除範圍內法定規劃確定的公共利益用地面積原則上不小於拆除範圍用地面積的40%且不小於6500平方米。
備註：1.落實《深圳市城市更新辦法》及其實施細則的相關要求，並與省廳的標圖建庫要求相銜接。
2.對《暫行措施》的相關規定進一步明確，關鍵詞：“拆除範圍”、“法定規劃”“且”。
拆除範圍-（六）建築物建成時間要求2
特殊情形二：工改M1
2009年12月31日前建成的舊工業區，在符合我市產業發展導向，因企業技術改造、擴大產能等發展需要且通過綜合整治、局部拆建等方式無法滿足產業空間需求的前提下，可申請拆除重建，更新方向應為普通工業（M1）。
特殊情形三：部分已建成
國有已出讓用地在2007年6月30日之前已建設，但建設面積不足合同或有關批准文件確定的建築面積，不涉及閒置土地或閒置土地處置已完成，因規劃實施等原因，整宗地可劃入拆除範圍，適用城市更新政策。
備註：1.落實《暫行措施》的相關要求，鼓勵工改M1。2.已部分完成建設的
建築，應屬於依據“有關批准文件”而進行的建設，或按照相關規定，已補辦相關建設手續。
拆除範圍-（六）建築物建成時間要求3
特殊情形四：複合式更新：
對於單一宗地的“工改工”項目，部分建築物未滿15年但滿足舊工業區綜合整治類更新年限要求，且該部分建築物建築面積不超過宗地總建築面積三分之一的，可申請以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新。
特殊情形五：危房
根據《危險房屋鑑定標準》鑑定為危房的，可不受本條款限制
備註：1.落實《暫行措施》的相關要求。2.本規定所稱“危房”是指根據建設部《危險房屋鑑定標準》（JGJ125-2016），鑑定等級D級的房屋。
拆除範圍-（七）邊界劃定要求1
整體要求：
拆除範圍原則上應包含完整宗地和建築物，以及明晰的產權邊界
具體要求一：涉及道路
拆除範圍邊界涉及道路的，按照以下標準劃定：
1. 規劃道路與現狀道路一致的，原則上以現狀道路邊界為界，現狀道路用地不劃入拆除範圍。
2. 規劃道路與現狀道路不一致且規劃道路為未建成區的，原則上以規劃道路邊界為界，規劃道路用地不劃入拆除範圍。
3. 規劃道路與現狀道路不一致且規劃道路現狀為建成區的，原則上以規劃道路中心線為界；規劃道路為支路的，拆除範圍應包含相對應的規劃支路用地。
備註：1.落實《深圳市城市更新辦法》及其實施細則的相關要求。2.拆除範圍邊界劃定按照要求依次劃定，相應條款有優先級的區別。
拆除範圍-（七）邊界劃定要求2
具體要求二：涉及山體、河流
拆除範圍邊界涉及山體、河流等自然地理實體的，原則上以自然地理實體邊界為界
具體要求三：涉及軌道站點500米距離
工業區塊線內申請“工改保”的，拆除範圍應位於地鐵站點500米範圍內。
◆拆除範圍邊界涉及合法用地，且超過50%的用地位於地鐵站點500米範圍內的，該合法用地可全部適用有關政策。
◆拆除範圍邊界涉及其他用地，因規劃統籌或技術誤差等原因導致拆除範圍位於地鐵站點500米範圍外的，超出的用地面積不得大於拆除範圍的10%。
備註：1.落實《深圳市城市更新辦法》及其實施細則的相關要求。
2.與工業區塊線管理辦法相銜接。其中軌道站點的定義，深標中已有明確，即軌道站點幾何中心。
拆除範圍-（八）不劃入拆除範圍情形
以下用地不劃入拆除範圍：
（一）市年度土地整備計劃和棚戶區改造計劃確定的區域。
（二）未建設用地、獨立的廣場用地和停車場用地。
（三）土地使用權期限屆滿的用地。
（四）調出更新單元計劃未滿三年的用地。
備註：1.以上四類用地任何時候都不應劃入拆除範圍。2.只要認定為空地，無論多大，任何時候都不應劃入拆除範圍。注意與“零星用地”的區別。3.判斷土地使用權期限屆滿的時間節點應為，申報主體按照本規定提交納入更新單元計劃的申請，且申報的更新單元計劃滿足政策要求。
拆除範圍-（九）涉及拆除範圍的其他要求1
以下用地原則上不劃入拆除範圍：
（一）現狀為GIC、S、U的，原則上不劃入拆除範圍。如確因規劃統籌等原因需納入拆除範圍，更新後不得減少其用地規模。（二）現狀容積率超過2.5的城中村、舊屋村。因落實市近期建設與土地利用規劃、市重大項目或土地利用年度計劃確定的重大城市基礎設施和公共服務設施的需要等原因確需劃入拆除範圍的，區政府應充分研究其可實施性，並報市政府審批。
（三）樓堂館所或市區財政全額投資的公益性、非營利性用地。確需劃入的，應徵得權利主體及主管部門的同意意見。
（四）被非法佔用的已完成徵轉及補償手續的國有未出讓用地和基本
農田保護區範圍內用地。通過城市更新實現用地清退的除外
備註：以上四類用地為一般情況下不劃入拆除範圍，確需劃入的，應滿足特定的
條件。
拆除範圍-（九）涉及拆除範圍的其他要求2
以下用地可劃入拆除範圍：
工業園區內為生產、生活服務的停車場、回車場、道路以及綠地等用地，符合省“三舊”改造地塊數據庫入庫標準的，可與工業園區一併劃入拆除範圍。
以下用地宜劃入拆除範圍：
拆除範圍周邊建築物功能、形態、權屬性質相同的，宜統籌劃入拆除範圍。
備註：1.該處的工業園區是指無清晰權屬邊界的用地；有清晰權屬邊界的應包含完整的權屬邊界。2.同類型的建築，鼓勵共同劃入拆除範圍，如果沒有劃入，則需要論證不劃入的理由。
第四章：申報主體、更新意願與方
申報主體：
申報主體按照以下方式形成：
（一）權利主體單一的，可由權利主體申報或委託單一主體申報。
（二）拆除範圍內存在多個權利主體的，同意申報的相關權利主
體須共同委託單一主體申報。
（三）屬城中村、舊屋村的，可由所在原農村集體經濟組織繼受
單位進行申報，或由其委託單一主體申報。
（四）通過政府主導的方式實施城市更新的，由市、區政府相關
部門申報。其中，重點更新單元計劃由轄區城市更新機構申報。
（五）舊住宅區由轄區街道辦事處申報。與其他各類舊區混雜的
零散舊住宅區，街道辦事處與市場主體聯合申報。
備註：沿用《實施細則》及《暫行措施》的相關規定。
第四章：申報主體、更新意願與方向2
更新意願：
單一地塊拆除範圍內用地為單一地塊：
◆權利主體單一的，該主體同意進行城市更新；
◆建築物為多個權利主體共有的，佔份額三分之二以上的按份共有
人或者全體共同共有人同意進行城市更新；
◆建築物區分所有的，專有部分佔建築物總面積三分之二以上的權
利主體且佔總人數三分之二以上的權利主體同意進行城市更新
更新意願：多地塊：
拆除範圍內用地包含多個地塊的，符合上述規定地塊的總用地面積應當不小於拆除範圍用地面積的80％。
備註：1.沿用《實施細則》及《暫行措施》的相關規定。2.可以概括為
單一地塊“雙三分之二”，多地塊“五分之四”
第四章：申報主體、更新意願與方向3
更新意願：城中村、舊屋村
拆除範圍內用地屬城中村、舊屋村或原農村集體經濟組織和原村民在城中村、舊屋村範圍以外形成的建成區域的，須經原農村集體經濟組織繼受單位的股東大會表決同意進行城市更新；或者符合本條第（一）項規定，並經原農村集體經濟組織繼受單位同意。
屬原農村集體經濟組織繼受單位所屬物業的，可按《深圳經濟特區股份合作公司條例》執行
更新意願：零散舊住宅區
屬於與其他各類舊區（舊工業區、舊商業區、城中村及舊屋村等）混雜的零散舊住宅區，同意進行城市更新的權利主體應達到100%
備註：1.沿用《實施細則》及《暫行措施》的相關規定。2.對接正在修編過程中的《深圳經濟特區股份合作公司條例》
第四章：申報主體、更新意願與方向4
更新方向：
更新方向和開發強度應符合以下要求：
（一）申報的更新方向應符合法定圖則或其他法定規劃要求。
（二）申報開發強度應合理可行，具備可實施性。
備註：沿用《實施細則》的相關規定。
第五章：申報途徑與材料1
申報途徑
申報主體將申報材料報送區城市更新機構。其中，重點更新單元計劃經區政府審查同意後，由區城市更新機構作為申報主體報送市規劃和自然資源部門統籌。
城市更新相關政策要求網上申報的，按照相關規定執行。
緣由1.依據市委市政府的城市更新強區放權改革文件要求。2.對將來的網上申報預留接口。
申報途徑與材料2
申報材料及格式要求：
1.申請書 2. 申請表格 3.申報主體的身份證明材料
4. 圖紙 5. 更新意願證明材料 6. 權屬證明材料
7. 照片8. 其他材料 （涉及危房、舊住宅區更新、土壤環境風險防控、拆除範圍超過30萬平方米、重點更新單元、整村統籌的）9.材料格式要求
緣由1.基本沿用原《申報指引》的要求，僅第8條的相關內容為結合近年來的相關要求新增。
2.材料格式要求中，提出了新的要求：所有申報材料均需提供紙質文件和電子文件（建築物照片僅需提供電子文件）。
第六章：計劃審查與審批
一般計劃審查、審批：
明確了更新單元計劃的窗口收文——區城市更新機構審查——公示——公示意見處理——區政府審批——公告——備案等程序。
重點單元審查、審批：
明確了重點更新單元計劃的相關程序：各區城市更新機構申報——市規劃和自然資源部門審查——公示——報市政府審批——公告。
計劃有效期制度：
本規定施行後批准的更新單元計劃（不含重點更新單元），自公告之日起有效期兩年。有效期內更新單元規劃未獲市政府或其授權機構批准的,該更新單元計劃按照公告要求失效。確需延期的，可申請延期一年，原則上僅可延期一次。
緣由：1.備案所提交的材料中，增加了“更新單元計劃備案申請表”。
2.為了提高城市更新單元計劃制定工作的科學性，結合省市審計部門的要求，提出了計劃有效期管理制度。到期後的項目按照公告要求自動失效。主要目的是為了給社會明確預期，促進更新單元計劃優質、高效推進。
第七章：計劃調整和調出1
計劃調整的原因：
因公共利益、規劃統籌、項目實施等原因，可申請計劃調整。
計劃調整的原則：
應保障拆除範圍內公共配套的服務水平、用地的完整性以及項目
的可實施性。
計劃調整的主要內容：
計劃調整內容包含拆除範圍調整（增加或減少）、更新方向調整，
承擔的公共利益調整、更新單元計劃有效期調整，但不得對申報
主體進行調整。
備註：結合城市更新工作實踐，新增計劃調整內容。
計劃調整和調出2
無需單獨申報計劃調整的情形
符合以下情形的，更新單元計劃內容的調整可與更新單元規劃同步申報、審批：
（一）因更新單元計劃制定過程中的技術誤差（含座標誤差、現狀地形圖誤差、放點誤差、權屬誤差等）導致已批計劃拆除範圍變化的。
（二）因城市基礎設施、公共服務設施以及其他公共利益項目建設需要導致已批計劃拆除範圍擴大的。擴大後拆除範圍內合法用地比例須符合本規定第三章相關要求。
（三）因規劃統籌需擴大已批拆除範圍，若擴大的拆除範圍包含開發建設用地的，擴大部分面積原則上不得超出原已批計劃拆除範圍面積的10%，且不超過3000平方米，擴大部分內合法用地比例須符合本規定第三章相關要求。
（四）在滿足《深標》要求且更新單元計劃公告的公共利益總用地面積不減少、配套設施有效使用面積不減少的前提下，將獨立佔地的垃圾轉運站、公交首末站、公共停車場及其他社區級配套設施改為附屬建設的。
（五）在更新單元計劃公告的公共利益總用地面積不減少的情況下，因《深標》修訂了配套設施面積標準而減少已批法定圖則或其他法定規劃確定的配套設施佔地面積的。
備註：為提高審批效率，與更新單元規劃審批政策相銜接，將涉及技術誤差、
公共利益等方面的調整，放在更新單元規劃審批階段同步辦理，不再單獨申請計劃調整。
計劃調整和調出3
拆除範圍的調整要求
拆除範圍的調整包含拆除範圍增加、拆除範圍減少兩種情形。屬於拆除範圍調整的，調整部分的權利主體同意調整的意願應符合本規定第四章規定，同時應滿足以下要求：
1. 屬於拆除範圍增加的，增加部分或增加後的合法用地比例、建築物建成時間、城市更新五年專項規劃的空間管控要求等應符合本規定的要求。
2. 屬於拆除範圍減少的，減少後的拆除範圍面積、合法用地比例應符合本規定的要求。涉及2010年結轉計劃和實施計劃的，其減少後的拆除範圍合法用地比例不低於計劃批准時拆除範圍的合法用地比例
備註：1.無論範圍的增加和減少，調整部分的意願均需滿足要求。2.增加部分不要求一定滿足合法用地比例的要求，增加後滿足即可。
計劃調整和調出4
更新方向調整：
已納入更新單元計劃的項目，符合“工改保”規定的，可申請調整更新方向，建設人才住房、安居型商品房或公共租賃住房。
計劃調整程序：
計劃調整由申報主體提出，按照更新單元計劃制定程序進行申報。其中，因法定圖則或其他法定規劃調整導致已批計劃更新主導方向或公共利益變化的，更新單元計劃調整可與更新單元規劃同步申報。
對於已納入2010年結轉和實施計劃的項目，已按規定確認申報主體的，由其進行計劃調整申報；未明確申報主體的，由各區城市更新機構按照我市城市更新政策要求對申報主體進行認定並予以公告，再由認定的申報主體進行計劃調整申報。
備註：1.因法定規定變化導致更新主導方向變化的，可與更新單元規劃同步
申報、並聯辦理。
計劃調整和調出5
計劃調出類型：
更新單元計劃調出包含城市更新機構依據申報主體的申請，對更新單元計劃作出的調出決定（依申請作為）；以及城市更新機構根據更新單元計劃清理等政策及程序，對更新單元計劃作出的調出決定（主動作為）
依申請調出：
申報材料中須有“已自行理清經濟關係的證明材料”。
申報及審批程序、申報材料格式等要求參照計劃制定的相關規定執行。
計劃調整和調出6
政府主動調出：
經批准的更新單元計劃，經發現違反城市更新相關政策的，調出更新單元計劃。
已批更新單元計劃中納入棚戶區改造計劃及土地整備計劃的片區，調出更新單元計劃。
區政府可按規定對更新單元計劃進行清理，具體清理辦法由市規劃和自然資源部門另行擬訂報市政府批准後實施。
備註：以上三項非依申請事項，相關部門需主動作為。
第八章：附則
物流用地：
物流倉儲用地進行城市更新的，可參照工業用地相關規定。
合法用地：
本規定所稱“合法用地”包括國有已出讓（劃撥）用地、城中村用地、舊屋村用地、農村城市化歷史遺留違法建築處理用地、其他已獲得用地權屬證明文件的用地等。
城中村、舊屋村：
本規定所稱“城中村”指我市城市化過程中依照有關規定由原農村集體經濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農建設用地、徵地返還用地和原農村用地紅線用地地域範圍內的建成區域；“舊屋村”是指符合《深圳市拆除重建類城市更新單元舊屋村範圍認定辦法》（深規土規〔2018〕1號）的舊屋村。
備註：注意權屬性質與合法用地的區別，權屬性質中包含“國有未出讓用地”，而本規定中的合法用地是不包含“國有未出讓用地”的。
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