'瀋陽這個區房價半年漲幅4464元/平 最高單月均價已接近20000'

編者按：不知不覺2019年的進度條已經讀到了2/3檔，瀋陽最嚴限購令也已經滿了週歲，瀋陽的新房價格穩中有升，上半年堪堪停在了萬元關口。下半年馬上又要到了樓市傳統的“金九銀十”，不少新盤搓手手等著登場，在存檔打怪之前，先讓我們一起再來複盤一下上半場各個區域的價格走勢變化。

可以看到，從年初到現在，每個區域新房成交均價都在走高，不少區域都在持續走高，曾經的那些窪地區域還好嗎？

墊底？沒有的事兒！——不看不知道 甦家屯均價已經破了8

雖然說7個月來，瀋陽九區新房均價都有不同程度的上漲趨勢，但是可以看到曾經的兩大“窪地”——甦家屯、沈北新區均價已經有逐漸填平趨勢，尤其甦家屯區，新發成交均價已經從曾經的5字頭一躍進入8字頭，並在6月、7月成功超過了沈北新區，擺脫了區域最低價格的“帽子”。

當然，關注瀋陽樓市的小夥伴們其實都知道蘇區一躍進入8字頭梯隊的主因，某知名品牌樓盤以過萬元價格開盤，憑藉一己之力將蘇區最高價拉進了萬元戶行列，再加上區域內在售樓盤數量並不多，所以對整體成交均價變化影響比較大，但板塊內標杆樓盤的價格一旦確定了，至少在一段時間內對板塊的價值是重新定義。

“四環外都賣1萬了”可以說是上半年許多中介用來逼定的說辭，但樓盤與樓盤不同，品牌與品牌有異，撇開品質、定位去談價格都是耍流氓，至於在瀋陽是否真的能做到去中心化置業，僅僅靠一個樓盤的數據來講其實還是有些單薄的。至於甦家屯區下半年的均價走勢能否維持在8字頭，不僅僅要看品牌樓盤的蓄力，也要看後續土地供應產品規劃的定位。

一直以來與甦家屯一樣同為“窪地”的沈北新區，單看區域成交價格已經被甦家屯超越，但從區域去化的體量上看，甦家屯與沈北新區根本不是一個量級的選手。而且與甦家屯相比，沈北新區已有了“萬元戶”，整體均價仍舊在7字頭其實還是“存量房”在作祟。

存量房雖然拉低了沈北新區的整體均價，但對於剛需購房者而言，這些“存量房”算得上是目前在瀋陽新房市場“上車”的最佳機會。當然，一些“存量房”雖然擁有著較低價位的優勢，但其產品力也有一定的短板，所以在選擇的時候也需要慎重。

但隨著存量房的去化，加上一些品牌新品的入市，沈北新區的房價或將被重新定義，這片窪地還能“窪”多久，可能只有市場知道了。

價格窪地越來越少 價值窪地才是決勝關鍵

雖然說，我們在講到“窪地”的時候更多是橫向比較各個區域各個板塊各個項目的價格，從中找到“低價潛力股”，但低價對於窪地而言只是一個充分條件，潛力才是我們選擇“窪地”真正的原因。說白了，很多人為什麼買低價，更多是期待未來這裡不再低價。

在瀋陽窪地找平速度越來越快的前提下，相較於“價格窪地”，“價值窪地”顯然更值得考量選擇。

而對比瀋陽九區2019年以來各區的漲幅，筆者發現漲幅最高的其實並非甦家屯區，一路在高位漂移的和平區才是九區漲幅最高的區域，根據瑞達思數據，和平區7月新房成交均價達到了17791元/平，對比其1月成交均價上漲了4464元/平，而七個月中，4月的成交均價達到了18368元/平。

7月和平區樓盤報價 僅供參考具體價格以售樓處為準

的確，7月和平區在售樓盤報價中已經沒有萬元戶以下的項目，整體均價已經達到這樣的價位，後續入市的產品如果定價低了可能會對不起“和平盤”的“身份”。

當然，只要市場穩定，新房價格持續走高是大趨勢，窪地找平或者是高位高走都是市場選擇的結果，但在低價位樓盤越來越少的今天，“價值窪地”也是非常值得關注的。

而如何尋找“價值窪地”顯然要比找到“價格窪地”更加困難，置業除了要考慮自身的需求預算，更要關注政策變化、城建利好、開發商拿地開發的動向等等，但是歷練了多輪的購房者也因此越來越專業。

目前，從市場上看也可以看出賣得最好的區域未必就都是“價格窪地”，以渾南區早就破萬的均價來看，購房者選擇這裡肯定更看重的是它的“價值”，所以說，對於窪地的定義也在逐漸變化。

瀋陽的窪地在被填平，閉著眼睛隨便買的市場已經過去了，接下來的房地產市場需要大家擦亮眼睛來迎接了。