于洪區新地王必出於此 誰拿是懸念 限價9000 配建學校且自持商業

▲丁香湖19號地塊實景

5月22日，瀋陽土地市場再次放量，來自皇姑、於洪、瀋河等6宗地塊集中出讓。其中，丁香湖19號地塊受到業內、房企的廣泛關注。對此，365勘地小組對該宗地塊進行現場實探。

• 丁香湖旁地塊出讓 限價9000需配建學校

通過實地勘探，365勘地小組找到該宗地塊的所在位置。該宗地塊東向為30米規劃路西側道路紅線，南向為16米規劃路北側道路紅線，西向為30米規劃路及35米規劃路東側規劃綠線，北向為向山北路南側道路紅線。從現場實探來看，地塊為淨地出讓。

從公開資料上顯示，該宗地塊坐落於洪區，佔地面積122355.91平方米，用地性質為居住商業，容積率不大於2.0，大於1.0，商業比例不大於12%，住宅70年，商業40年，起拍價格為6000元每建築平方米，起拍總價14.68億元。從起拍價上看，該宗地塊已成為截止到目前為止，于洪區推出起拍總價最高的地塊，於洪起拍總價新地王易主。

另外，據公開資料顯示，地塊備註條件有以下要求：

1、該地塊出讓面積以實測為準；

2、該地塊有自持和異地配建學校要求；

3、該地塊採取“限地價、競社區綜合服務中心和政府租賃住房”模式；

4、具體要求詳見《競買文件》。

• 地鐵、丁香湖優勢明顯 配套尚需完善

從配套上來看，地塊各項配套優劣勢明顯，尚需完善。

從交通配套上看，地塊周邊199、208、K508等公交線路可將人們送至城市各個區域。另外，在元江街附近有在建地鐵十號線，與此同時，地塊距離二環較近，未來可開車到達城市各處。另外，地塊旁新開通路可直接通過向山北路到達塔灣等區域。

從環境上看，地塊周邊有一個新建的丁香東湖公園和閱香湖公園，在一定程度上提升地塊周邊的環境。另外，地塊距離丁香湖較近，可享受丁香湖優渥的自然環境。近年來丁香湖經過治理，已經成為很多人休閒娛樂的好去處。

▲地塊周邊已交付園區及社區底商實景

從商業上看，與地塊一街之隔的金輝等已交付小區的社區底商可滿足人們日常的生活需要，幼兒園、商超、果蔬均有所涵蓋。但從整體上來看，地塊周邊需要大型商業來填補區域空白。

值得一提的是，從地塊備註條件上看，地塊需異地配建學校，區域教育再次升級，未來地塊的教育配套還需要看屆時的具體劃分。

• 周邊品牌雲集 新房、二手房較集中

從目前來看，地塊周邊新房、二手房比較集中。二環內主要是一些擁有多年房齡的老舊小區，這些房源主要集中在明廉等區域，房源的價格會根據小區的裝修、房齡、物業等情況而價格有所差別。在二環旁還有一些房齡較新的次新房。例如金輝湖畔裡、金沙美麗島、卓爾瀋陽客廳、華潤橡樹灣等。這些次新二手房源的價格也在8500-12000元/平不等。

地塊周邊的新房房源有諾德閱香湖、金輝優步湖畔、中海城、華潤置地八號院等項目。這些項目在售產品有高層、洋房、大平層等多種產品，產品涵蓋精裝、清水等不同產品類型。從整體上來看，價格也會因產品不同有很大差異。

由於該宗地塊在2018年已經創下9600元/建築平方米的地價，所以板塊內有新地出讓，勢必成為眾人關注的焦點。據悉，目前已經有多家品牌房企對該宗地塊虎視眈眈。

丁香湖19號地能否成為于洪區新地王，也成為焦點中的焦點。

2018年6月21日原於洪地王拍賣事件回顧

18.66億 中鐵9600元入主丁香湖

現場圖片/365攝

中鐵東北公司瀋陽公司總經理 於亞洲

6月21日，瀋陽土地市場再掀拍賣風暴，引眾人廣泛關注。

最終，宗地編號YH2017-17，地塊名丁香湖19號東-1號地塊，被中鐵9600元/建築平方米的價格競得，總價18.66億元，溢價率99.58%。據瞭解，該地塊準備建高品質住宅，已經是中鐵在丁香湖拿的第三塊地了。這次拿的地塊會盡快動工，具體產品正在做規劃。對於洪區發展比較看好，未來還會在瀋陽拿地，看好瀋陽發展。

丁香湖19號東-1號地塊 示意圖

丁香湖19號東-1號地塊 示意圖

此前，365淘房對該宗地塊進行現場勘探。

地塊航拍實景 365淘房/航拍

通過實地勘探，該宗地塊東向為18米規劃路，南向為用地界限，西向為30米規劃路，北向為30米規劃路及用地界限。筆者實探後發現，地塊處於淨地狀態。

從公開資料上顯示，該宗地塊坐落於洪區，佔地面積88344.03平方米，用地性質為居住商業，容積率不大於2.2，大於1.0，商業比例不大於12%，住宅70年，商業40年，起拍價格為4810元每建築平方米，起拍總價9.35億元。而縱觀地塊的起拍價格及出讓的土地面積，堪稱2018年於洪“新地王”。

地塊全景圖

從地理位置上看，地塊位於二環內，十分稀缺。在交通上地塊周邊199、136、208、K508等公交線路可將人們送至城市各個區域。另外，在元江街附近有在建地鐵線，與此同時，地塊距離二環較近，未來可開車到達城市各處，交通十分便捷。而在365勘地小組勘地的過程中，發現地塊東側有一條新開通的道路，方便未來業主生活。

與此同時，地塊距離丁香湖較近，可享受丁香湖優渥的自然環境。2018年丁香湖在環境上有了很大的提升。從目前來看，已經成為很多瀋陽人週末帶孩子休閒勝地。未來，在地塊上居住的人們也可以率先享受到丁香湖的自然環境。

值得一提的是，與地塊有一街之隔的地方，有一個在建的瀋陽市運河水系綜合治理工程。據該工程的現場工作人員透漏，該工程包括新開河截汙、清淤工程的一部分。新建泵站為汙、雨水合建泵站，是新開河截汙管道系統的末端泵站。該工程為地上兩層，預計將於2018年7、8月竣工。未來，板塊內周邊河道將更加乾淨。

但從目前來看，地塊周邊商業配套主要集中在社區底商上，大型商業明顯不足。而地塊周邊的二手車市場、寵物市場帶動區域發展的同時，對板塊的交通也有一定的影響。

地塊旁丁香湖項目實景 365淘房/航拍

從目前來看，地塊周邊二環內房源多為擁有多年房齡的老舊小區。這些房源主要集中在皇姑明廉等區域，房源的價格會根據小區的裝修、房齡、物業等情況而價格有所差別。從目前來看，這些老舊小區的價格在6000-7500元/平不等。

另外，在地塊周邊還有金輝優步湖畔、瀋陽客廳、中鐵丁香水岸、中鐵香湖、中海城、美的城、華潤置地八號院、萬科千山府等眾多在售項目。而這些在售項目的價格會根據產品不同也略有差異。從整體上來看價格在8500-9500元/平不等，各別2018年新推出的項目價格會更高。

參與本次土地的開發商如下：

瀋陽金地恆盛投資有限公司66

富禹文化發展（瀋陽）有限公司17

遼寧中悅房地產開發集團有限公司10

長春中東房地產開發有限公司77

瀋陽環裕物業服務有限公司89

北京中樑房地產開發有限公司55

重慶華宇業凱實業有限公司08

瀋陽萬科美好家商貿有限公司50

瀋陽金耀企業管理有限公司（金科）81

瀋陽美的企業管理諮詢有限公司99

中鐵置業集團長春房地產開發有限公司07

華潤置地（瀋陽）開發有限公司26

瀋陽保利和鴻房地產開發有限公司33

瀋陽銳境投資有限公司（中糧）95

瀋陽嘉卓企業管理有限公司67

瀋陽旭輝企業管理有限公司38

大連陽光城新煦置業有限公司88

瀋陽中海興業房地產開發有限公司98