寶山是一個神奇的地方！這個近郊區域有三分之一在外環以內，甚至有一小塊在中環內。另外在上海市公佈的2016-2040年城市總體規劃中，已經明確將寶山列入主城區片區。

但同為主城區片區的閔行外環外房價已經上7了、虹橋區域的房價5.8萬起、遠如川沙，軌交沿線00年以前的二手房房價都來到了4字頭。這讓寶山外環內眾多5字頭的新房項目有些尷尬了，坐擁好的規劃、區位，但始終是上海的窪地。

不過作為環內的房價窪地，寶山也因此獲得了一眾購房者的青睞，其中人氣的較高的三個板塊是大華、上大以及共康。

但遺憾的是大華目前沒有新房在售，並且這個板塊有一半位於中環內，區位優勢還是比較明顯的。在價格相近的情況下，大華的優先級毋庸置疑。

那在目前大華沒有新房房源的情況下，究竟是選上大，還是共康呢？

先來聊聊為何會成為窪地

首先，寶山目前整體的城市界面是比較差的。

拿與寶山非常有淵源的閔行來比較，這兩個是上個世紀一南一北兩大老工業基地，細數前世今生：

• 閔行一條街、張廟一條街；
• 閔行擁有電機廠、汽輪機廠、鍋爐廠和重型機器廠；而寶山則擁有大名鼎鼎的寶鋼。

當初擁有諸多相似的“基因”的兩區，現如今卻有著完全不同的地位。很明顯的一點就是房價區別了：閔行外環外7字頭項目熱銷，這是寶山環內都望不可及高度。

但究竟為何，兩個當初相近的板塊出現如此大的差距：

原因一：與閔行以機械裝備業為主的老工業基地不同，寶山是以鋼鐵、化工企業為主，在關停或遷移後的環境治理方面需要花費更大功夫。

閔行當初四大廠所在地

原因二：閔行的鄰居是徐匯和長寧，受漕河涇、古北輻射，都是‘富鄰居’，自身還有大虹橋所帶來的規劃輻射，周邊包括自身的城市界面一片“富麗堂皇”。

閔行大虹橋商務區

寶山的鄰居是新靜安，也就是當年的閘北。即使如今併入靜安後身價水漲船高，但作為較年輕的新興板塊對於寶山城市界面的加持，有些侷限了。

並且閔行對於松江和青浦來說是更近市區的置業地，不少改善購房者湧入其中置業。但寶山北面緊靠蘇州，湧入板塊內的改善購房者數量不多甚至說是極少，但外溢的購房者卻有不少。導致了板塊內偏低的房價。

原因三：寶山本身也是有些“不爭氣”。最直觀的就是商業配套了，顧村的龍湖寶山天街和共康的萬達，算是區域內頂尖的商配了。但比起閔行七寶、莘莊、顓橋萬達、以及大虹橋等眾多商圈，不管是數量還是能級，寶山都落於下風。

寶山萬達

當然，寶山始終是主城區片區之一，即使目前規劃進展緩慢，但始終是有光明未來的，不過還需要時間去實現。

迴歸正題，我們來聊聊在寶山這個大環境下的共康和上大兩個板塊，究竟孰優孰弱。

板塊形象 差距較大

共康算是寶山內的“老大哥”了，2004年1號線（上海火車站-共富新村站）的開通讓這個板塊成為寶山第一個通地鐵的板塊。並且1號線所在地下區間的上方就是南北高架路，作為上海的黃金中軸，這條高架的能級毋庸置疑。

兩個大動脈相加，對於板塊人口的導入是非常明顯的，而人口基數的增加也促使了配套和基礎設施的進一步發展。由此，板塊內聚集了像萬達廣場等一系列的大型商業配套以及十分完善的生活配套。對於目前的寶山來說，這樣的配置已經算是頂尖的了。

因此共康板塊屬於上海成型較早，設施配套建設也較完善的居住板塊之一。

另外，寶山的新房品質在如今的這個房價控制下，是有限的。不過共康板塊內聚集了像和欣國際家園、寶宸怡景園、寶宸共和家園以及中環國際公寓等一眾區域內品質拔尖的次新房。

所以早先有不少市中心的動遷購房者，從黃浦、虹口等老城區置換過來的，是個不錯的改善區域。

上大板塊是以上海大學寶山校區而形成的一個板塊概念，實際屬於大場鎮，但這個板塊概念被大家認可度很高。

比起老大哥共康，上大隻能算是一個年輕的板塊，2009年年底7號線（上海大學站—花木路站）才開通，比起共康晚了整整五年。

並且板塊內的主幹道滬太路，是一條經常被人詬病的主幹道。集卡眾多、路況糟糕，道路兩邊不太適合居住。

所以這裡目前依靠外溢的人口導入遠遠不如共康，相對的板塊內的居住氛圍和配套就要差一些。

當然，年輕有年輕的好處。上大受歡迎的地方就在於這裡擁有大片的待發展的區域。從衛星圖看，整個上海大學以南區域要麼是綠地，要麼是空地，要麼是舊工廠，幾乎沒有農村、也沒啥城市住宅。所以未來這裡或將成為一個全新的區域，也就是常說的“南大規劃”。

這近6.3平方公里的南大地區，政府花了很大力氣，理清土地權屬複雜關係。如今，南大地區動遷、騰地均已接近尾聲。

並且大場機場這個一直被用作軍事設施為軍隊服役機場，在前不久前宣佈將要搬遷，屆時，這裡將會多出一塊巨大的空白用地。

這塊寶貴的“大衣料子”，是上海市五大整體轉型升級重點區域之一，將變身上海中心城北部的“生態型城市綜合功能區”。

配合著上海大學，上大板塊的未來可能更加偏向年輕的、高端的居住區。這是寶山甚至北上海都較為稀缺的。這也是這個板塊大熱的主要原因之一。

具體的配套對比

商業：萬達廣場、寶山購物中心、北斗星商業廣場

教育：寶山區第二中心小學、華師大寶山實驗學校等約10所學校

醫療：復旦大學附屬華山北院寶山分院

軌交：1號線、18號線（在建中）

商業：聚豐購物廣場、上坤城市廣場、弘基廣場

教育：上海師範大學附屬經緯實驗學校、上大附中、大場中學、民辦申華小學等約10所學校

醫療：上海交通大學附屬仁濟醫院寶山分院

軌交：7號線、15號線（在建中）

就目前而言，兩個板塊的大型商業配套的數量差距不大，但在能級上共康的萬達廣場是寶山區頂尖的。而上大板塊的商場在能級上就要差上不少，僅能滿足日常的購物需求。

東方國貿新城

弘基廣場

並且共康是一個非常成熟的置業板塊，依託於龐大的人口基數，這裡已有十分完善的日常生活配套以及居住氛圍。但相比之下，依託於上海大學來發展的上大板塊，就有些遜色了。

教育資源方面，兩個板塊差距不大，但上大的人文環境是會優秀一些的。

另外，上文也說到在交通配套上，兩個板塊都是雙軌交環繞，但是共康南北高架路的含金量還是要遠遠高於滬太路這條上大主幹道的。所以在交通配套上，共康還是佔據些許的優勢。

總體來說，兩個板塊的配套，共康在生活配套以及高端商業方面要略勝一籌，自駕的話，南北高架也更加方便一些，當然早晚高峰的堵車問題是不可避免的。

板塊房價

說好了居住環境以及配套，接下來要對比的就是價格了，同為寶山的中外環，其實兩個板塊的房價差距並不大。

首先是整體的二手房掛牌價：

在10年內建成的二手房住宅項目中，共康板塊的二手房房價在46504元/平-75209元/平左右，不過在7萬+這一檔內，都是和欣國際花園。除了這盤外，其餘的像寶宸怡景園和中環國際公寓大都位於5-6.4萬/平米左右的二手房房價。

上大板塊的二手房房價在46053-66965元/平，其中6萬+這一檔只有招商中環華府，其餘的次新房像保利熙悅，房價大都位於4.6-5.7萬/平米左右。可以看到在6萬+的品質住宅還是共康要更多一些。

新房房價方面：

板塊目前僅有中環國際公寓在售，並且僅剩3套建面約145平米房源，均價約為56000-60000元/平米。

之前就提到了，中環國際公寓的的二手房房價已經在51896-59914元/平米的區間了，並且還有稅費的存在，實際的價格還是要跟新房相差不多，有些甚至要更高一些。所以新房的性價比還是比較高的。

但由於目前這3套房源戶型較大，總價約為800萬/起，所以去化還是較慢的。

另外，共康板塊內還有欣國際花園四期等待入市。在之前的二手房分析中也提到了，這盤的二手房房價普遍均為6字頭，甚至一些大戶型的均價能突破7萬，算是共康板塊的品質王者了。

而四期近期或將入市，主力戶型為建築面積約101-163平2-4房，毛坯交付，預計均價5.8萬/平！

另外，距離欣國際花園約1.7公里外還有央璽項目，這是寶山的品質標杆，也是寶山的房價天花板，建面約85平起的房源，總價約500萬元起。

購房者對這個項目的褒貶是不一的，不少人覺得這個品質就值得這個價格。還有不少人覺得，大華、共康才賣5字頭，即使品質再高但是地段始終是有差距的，這個價格就有些貴了。

大場三兄弟算是這個區域新房市場走向大熱的開端，但隨著保利熙悅、中環招商華府的售罄，三兄弟僅剩下上大的濱江公園壹號一盤了。

並且項目剛剛推出了自己的新一期疊加別墅&大平層房源，建築面積約120平-190平，單價6.1萬元/平起！因為本期是別墅，所以這個項目價格還是要高一些的。

濱江公園壹號的品質和口碑是業內公認的，在杭州，濱江集團是與綠城齊名的豪宅開發商，擁有十分成熟的豪宅開發經驗。

公園壹號作為其在上海的第一個項目，開發商更是用心盡心，畢竟項目首期預約的85戶業主，100%完成了收房。在如今這個交房事故頻發的環境下，這樣的成績實屬優秀。

上大另外一個在售的新房是寶廈文璟苑，53000元/平米的均價，建面約61平、82.7平和82.28平1至2房，是寶山窪地中的窪地。不過項目大都為1房、2房，比較適合於剛需購房者。

另外，位於1號線通河新村與7號線上大路之間還有個新盤項目：大華·公園城市。主力戶型為建築面積約99平三房和158平四房，預計將於近期入市。

總體來說，共康擁有完善的配套、便捷的交通以及不少高品質的居住，對於改善客而言這裡目前的置業環境要明顯優於上大。

但對於更加看中未來前景的購房者來說，上大是寶山目前僅存的擁有大面積開發土地的板塊，但規劃還是需要時間去實現的。

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