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在如今這個人們普遍為高房價叫苦不迭的年代，一些超低房價的曝光似乎更能刺激人們的神經。

兩個月前，東北的一個邊陲小鎮鶴崗火了。網上有人曝光說，三五萬一套的房子隨處可見，一套320平的複式高層也只要15萬。

最近威海乳山又火了，某媒體報道稱，當地二手房價格是新房的一半左右，這個價格甚至還不如10年前。一套頂層閣樓的單價甚至可以低至1800/平。

乳山隸屬於山東威海市，地處青島，威海，煙臺三市銜接的腹地，海景資源得天獨厚。與威海一樣這裡也以全域旅遊“海景房”對外進行宣傳。

今天我們所說的乳山這些超低房源就位於乳山銀灘旅遊度假區，這裡的房子都是海景房。

盛夏來臨，又到了北方一年當中最難熬的一段時間。而此時的乳山，卻依然涼風習習，環境舒適安逸，因此乳山也被人們稱為“中國長壽之鄉”。

每年這個時候，全國各地的“看房團”也開始湧進威海。然而，今年的銷售情況並沒有想象中的火爆，反而是關於這個網紅小城的吐槽開始刷屏，諸如“鬼城”，“新房打對摺也賣不出去”，“最後悔的海景房”。

那麼，乳山海景房的真實情況又是怎樣呢？

安居客數據顯示，2018年8月份-2019年7月份，乳山銀灘二手房均價4021元/平方米，最低價格為2250元/平方米，最高價格為5405元/平方米，二手房價格區間為2000元/平方米-5000元/平方米左右。

而根據當地銷售人員介紹，乳山新樓盤一般採用框架結構，價格在8000元— 12,000元/平方米，一手房和二手房之間存在著巨大的價差，所以乳山二手房價格確實存在“對摺”。

不過至於網傳的“ 1800元/平”也被證實是銀灘最早修建的一批老房，甚至是危房，因此並沒有實際討論意義。

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根據網上信息披露，乳山銀灘在2000年左右加快了海景房的建設步伐，20公里東西向海岸線上大大小小建設了超過200個海景房項目。

從2000年到2005年，《乳山市年鑑》中統計，房地產投資總額從8800萬元猛增至7.53億元。

2007年至2010年，是乳山房地產業發展的巔峰。2007年，乳山全年共完成房地產投資35億元，比上年增長116.05%，銷售面積119.25萬平方米。此後至2010年之間一直保持高位運行，2010年完成投資33.1億元，銷售面積達128萬平方米。

但是乳山終究只是一座小城，如此大批量的開工建設海景房，也存在著隱患。就像當地市民所描述的那樣“把乳山市的所有人口都填進去，都住不滿。”

雖然2013年乳山市房地產竣工面積不及2010年最高峰時期的一半，但是也沒有阻止銀灘一座座爛尾海景房的出現。

一些開發商也因此進入破產清算程序，甚至有公司老闆因為合同詐騙罪而鋃鐺入獄。

乳山這些海景房主要購買力，主要來自全國各地的投資客。《乳山年鑑》這樣描述當年的盛況：“2006年銀灘旅遊度假區的房地產市場開發銷售良好，北京、天津、青島等大中城市市民紛紛進區購房投資置業，房地產市場開發量及房價持續上升。”

作為旅遊資產，乳山令人尷尬的一點就是氣候。雖然這裡夏季有北方難得的清爽，但是這裡冬天也並不暖和，而且乳山的房子基本上沒有暖氣，因此，在這些海景房裡居住的業主大多都是候鳥。

一般夏天最熱的時候來這裡住幾個月，國慶節前後就要回去。這也就造成了這些海景房空置率極高，一般入住率不足10%，威海本地市民也稱這裡為“鬼城”。

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2017年，全國範圍內的三四線樓市迎來了一波瘋長。受到大環境的影響，威海的樓市也迎來了一波高潮。

從2017年3月開始，威海房價直接上升一個拔高，突破7000以上，一舉超越煙臺，成為山東省內房價排名第三的城市，乳山的新房價格也趁機突破8000，令人瞠目結舌。

從現在的時間節點來看，2017年至今，威海的房價漲幅已經超過了25%，在全國百城中房價漲幅排名前列。

2017年至今百城房價漲幅

總的來看，這一輪全國三，四線城市房價普遍上漲的原因就在於棚改貨幣化安置。對三四線樓市進行“定向放水”，啟動了這一輪長達兩年的大牛市。

不過，轉折點發生在2018年7月，全國三四線城市棚改貨幣大幅收縮，甚至一些官媒認為，“棚改貨幣化安置手段沒有保留的必要。”也是從這個時候開始，國開行對於PSL投放持相對謹慎的態度，三四線的樓市上漲開始減速。

而今年的消息是，隨著2019年大部分城市棚改計劃套數腰斬，截止5月份，PSL已經連續兩個月暫停。這說明三四線樓市的徹底熄火。

我們回過頭來再看威海的樓市情況，根據威海房產交易網的數據顯示。2019年6月威海市區住宅成交套數同比2018年下降46.3%，跟2014年6月相比，下降29%。

2018、2019上半年威海市區住宅銷售套數比

而來源於貝殼研究院的銷售套數同比也出現大幅下滑。

2019年1-5月60個三四線城市新房銷售套數同比

再來看乳山的情況，根據公開數據統計，乳山市今年6月新房均價為4641元/平方米，環比上升0.13%，同比下跌20.62%。

注意，我們這裡提到的數據是乳山市的均價，但是就像在文章第一部分中提到的那樣，如果購買乳山海景房的新樓盤項目，價格會在8000- 10,000元/平左右，而且二手房的價格會更低，甚至不及新房價格的一半。

這也就意味著，如果在乳山投資買新房，那麼那你將來出售房源的時候會折損一半的價值，

乳山，甚至威海今天的案例告訴我們一個道理，在目前房住不炒的大背景下，除了自住，其他一切投資房產行為，請遠離三四線城市，同時令我們提高警惕的，還有各種名義的旅遊地產項目。這個趨勢，請大家務必要看清。