作者：鄭曉明
4月2日，榮盛房地產發展股份有限公司（下稱榮盛發展，002146.SZ）發佈2018年年報，財報顯示，2018年榮盛發展累計完成合約銷售額1015.63億元，躋身千億房企陣營，同比增長49.5%；合約銷售面積共計983.4萬平，同比增長54.7%；2015年至2018年榮盛發展合約銷售金額和合約銷售面積的複合增長率分別達48.7%和26.7%。2018年榮盛發展銷售回款815億元，同比增長33.2%。
年報數據顯示，2018年榮盛發展實現營業收入563.68億元，同比增長45.64%；歸屬於上市公司股東的淨利潤75.65億元，同比增長31.31%，毛利率為31.23%。
土地儲備下降，去化壓力持續下降
2018年，榮盛發展緊緊抓住市場的有利時機，通過股權收購、招拍掛、舊村改造等多種方式， 先後在京津冀、長三角、中西部等30多個城市獲得土地89餘宗，規劃建築面積760.53萬平方米。
截至2018年年末，公司土地儲備建築面積3613.54萬平方米，可以滿足公司3年左右的開發需要。根據財務數據顯示，榮盛發展2018年土地儲備倍數降至近五年最低值3.67，較2017年五年最大值5.50同比下降了33.18%。
榮盛發展的土地儲備按此速度雖然可以滿足未來3年發展，但是與行業橫向對比來說，其土地的儲備是相對較少，主要原因是幾年的簽約銷售面積大幅度增長，拿地速度放慢導致期末土地儲備建築面積增長速度。
2018年榮盛發展實現開工面積898.39萬平方米，完成年度開工計劃的92.54%；竣工615.65 萬平方米，完成年度竣工計劃的88.92%。
通過多年的發展，公司確立並不斷完善自身獨特的戰略定位。目前，公司已基本形成了 “兩橫、兩縱、三集群”的項目佈局。“兩橫”是指沿著長江及隴海鐵路沿線的佈局，“兩 縱”是以京滬、京廣鐵路沿線的佈局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，穩步拓展“長 三角城市群”、“珠三角城市群”周邊城市的佈局。
目前，榮盛發展房地產開發業務已經伸展到遼寧、河北、河南、山東、山西、江蘇、江西、浙江、 安徽、湖南、陝西、四川、廣東、天津、重慶等13個省、2個直轄市、1個自治區的50餘個城市，涉及房地產項目250餘個。
存貨方面，榮盛發展存貨2017年首次突破千億達到1193億元，2018年上升至1367億元，同比漲幅為14.59%。預收賬款方面，公司近五年來都是呈現持續上升的趨勢，在2018年達到最大值870.5億元，較2017年的670億元同比增長了29.93%。
用“存貨/平均預收賬款”這一指標來衡量企業的去化壓力。數據顯示，榮盛發展自2015年達到最大值3.01後開始持續下降，2018年降至最小值1.77，數值已降至行業中下水平，顯然榮盛發展較強的去化能力。
年報顯示，榮盛發展在徐州、廊坊、滄州、蕪湖4個城市的市場佔有率居首位，徐州區域公司簽約回款均破百億，業績貢獻第一。2018年，榮盛發展城市地產板塊抓住市場有利時機，積極推動去庫存化，實現庫存產品年去化面積162萬㎡，去化率達66%，同比提高7.2個百分點。
近五年榮盛發展預收賬款週轉率呈持續下降趨勢，2018年有小幅回升，回升至0.73，低於標準排名統計的100家上市房企3/4分位數0.86。
雖然榮盛發展近幾年預收賬款週轉率持續下降，但與行業公司相比，其預收賬款週轉率處於行業中等偏上位置，顯示較快的收入結轉速度。
年報顯示，2018年榮盛發展簽訂商品房銷售合同面積983.4萬平方米，合同金額1015.63億元，同比分別增長54.73%和49.51%。結轉項目面積595.27萬平方米，同比增長30.39%；結算收入499.61億元，同比增長44.47%。實現銷售回款815億元，完成年度計劃的101.88%，佔簽約額的80.25%，新增融資額449.93億元。
毛利率回升，期間費用率連續攀升
財務數據顯示，榮盛發展近五年的毛利率一直圍繞30%上下波動。2018年榮盛發展毛利率為31.46%，較2017年的29.5%增高2個百分點，接近於標準排名統計的100家上市房企的中位數32.7%。
另外，2018年公司總資產2277.62億元，同比增長18.79%；歸屬於上市公司股東的所有者權益335.84億元，同比增長22.08%；淨資產收益率24.89%，同比增長2.45個百分點。
期間費用率方面，近五年榮盛發展期間費用率是比較穩定。2018年公司期間費用率為7.95%，較2017年的7.22%同比上升了10.12%，接近於標準排名統計的100家上市房企的1/4分位數8.1%，顯示出其較好的期間費用把控能力。
債務有所緩解，長期償債能力不佳
負債方面，榮盛發展在2016年衝破千億負債，此後負債總額也是持續逐年攀升。截至2018年末，榮盛發展負債總額高達1914億元，較2017年的1624億元同比增加17.86%。一年內到期的貸款總額為175億元，較去年同期增長59.09%。
榮盛發展調整後的資產負債率近五年來都比較穩定，截至2018年末，榮盛發展調整後的資產負債率為74.14%，較2017年的76.5%下降了2個百分點，略大於標準排名統計的100家上市房企的中位數74.12%。調整後的資產負債率有所下降，主要是公司今年加快了回款速度，預收賬款同比上升了29.93%。
淨負債率方面近五年波動較大，2014年淨負債率達到峰值129.02%，2018年淨負債率降至五年最低值87.85%，較2017年的123.72%同比下降了29%。但該項指標仍然大於標準排名統計的100家上市房企的中位數80.84%。
2019年榮盛發展將以項目開發貸款融資為主，以發行公司債券、美元債、中期票據、信託、資產證券化、超短期融資券、定向債務融資工具及其他新型融資方式為輔，拓寬合作渠道，融通銀企關係，提高融資效率、降低融資成本，確保公司的資金需要。2019 年公司計劃新增信貸融資611.43億元。
在短期償債能力上，榮盛發展調整後的速動比率在2016年以來一直穩定在標準值1以上，大於標準排名統計的100家上市房企的中位數。2018年公司調整後的速動比率為1.12，較去年同期1.10有小幅上升。
現金方面，2018年末榮盛發展實現手持現金273.84億元，較2017年的225.11億元同比增加21.65%。2018年榮盛發展調整後的現金比率為0.41，與去年同期0.40相比略有升高，高於標準排名統計的100家上市房企的中位數0.35。
綜合上述兩項指標來看，榮盛發展的短期償債能力較強，均處於行業的中位水平以上。
長期償債能力方面，用“（貨幣資金＋存貨＋投資性房地產－預收賬款）／全部債務”評價公司公司償債能力。綜合來看，近幾年榮盛發展長期償債能力持續走低，自2015年該項指標達到峰值0.71後，逐年下滑，2018年該項指標數值已降至0.42，較2017年的0.47下降10.45%，略高於標準排名統計的100家上市房企1/4分位數0.51，榮盛發展的長期償債能力持續弱化。
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