“買商鋪0風險，穩賺不賠”
“首付10萬元存商鋪，年保收益4萬元”
“專業運營團隊，8%-10%高收益”
……
資料圖，圖文無關。
這些來自榮盛房地產發展股份有限公司（以下簡稱榮盛發展）的樓盤宣傳語是不是很令人心動？
小夥伴們對這種宣傳
應該也不陌生
但你信嗎？
資料圖，圖文無關。
正因為聽信了這些宣傳
才讓榮盛發展開發的
唐山榮盛未來城、廊坊四季花語
和陽光馨苑的
眾多業主苦惱不已
01
“買了後悔一輩子”
“說什麼‘不買後悔一輩子’，其實買了才後悔一輩子！”
唐山榮盛未來城的一位業主劉先生抱怨道。他表示，2016年末，他被未來城銷售員“十年回本，每年返回購房款百分之十”的說法吸引了，雖然家中並不富裕，他還是咬咬牙買了一套榮盛未來城的商鋪。
當時樓房尚未竣工，劉先生在開發商的引導下選擇了分期支付首付款的方式，然後按照流程辦理貸款。
“開發商一直隱瞞房子無法辦理貸款的情況，我個人徵信記錄良好，但貸款就是辦不下來，交首付款後長達幾個月的時間裡沒有任何人聯繫我辦理手續，後來聽說當時給我推銷商鋪的銷售員也辭職了。”
劉先生反映，在他的一再催問下，才被告知此項目不具備辦理貸款的資質，要麼補齊貸款餘額，要麼只能辦理退房。
劉先生表示可以退房，結果一直到2017年8月14日才接到開發商的通知書。具體內容大概是：選擇分期付款方式購房的，請於8月15日前補齊貸款餘額，逾期未辦理的，開發商不保留選購的商鋪並另行出售。“只給我留了一天時間，我哪有能力補齊貸款？而且我不是唐山本地人，當時的購房合同跟返還租金的合同都是由銷售員代簽的，我手中只有首付款發票。我此前一直試圖聯繫開發商協調解決退房問題，但根本無人搭理。一直拖到現在，開發商才表示可以退，但是要扣一大筆違約金。”劉先生對此十分氣憤。
“我們已經向有關部門投訴了80餘次，到現在都沒有一個解決的辦法。”一位業主代表表示，業主們投訴的內容包括榮盛未來城退房扣違約金、不給業主購房合同、售後返租、虛假宣傳等問題。
有業主介紹，購買榮盛未來城商鋪時，他們除了和榮盛發展簽訂商品房買賣合同外，還與榮盛發展旗下的物業公司唐山盛商物業服務有限公司簽訂了委託經營合同。合同期限為10年，在委託期內，業主每年可獲得經營收益。經營收益結算方式為，盛商物業根據業主購買店鋪的房款佔整個樓座總銷售額的比例，以業主購買商鋪所在樓座的淨利潤的90%按比例分配給業主，盛商物業獲取10%。比如，C座一年的淨利潤為1000萬元，業主購房款為50萬元，C座銷售時的總銷售額為1億元，則業主可獲得的租金收益為4.5萬元。
多位業主表示，由於未來城當前商場經營情況不佳，只有零星商家入駐，絕大部分底商處於空置狀態，他們非常擔憂租金能否順利到賬。
02
廊坊項目遭遇集體退房
“收團購費、首付分期、捆綁基金、售後返租，榮盛廊坊四季花語和陽光馨苑把違規的事情都做遍了！”
不少業主對榮盛已經失去了信任，他們只要求退房。
四季花語和陽光馨苑位於河北廊坊市安次區，業主們購買的是其商鋪項目。根據業主們的描述，樓盤當時的宣傳稱，交房後返租10年，可選擇購買基金，購買基金後10年共可返還總房款的89.96%，不購買則返25.46%。
四季花語的一位業主表示：“我們事先並不知道這些是違規的，後來才明白，但他們之前的宣傳實在太誘人了。”“四季花語商鋪面積15平方米起，10年無憂託管榮盛幫你經營，保證10年回本90%（有合同約束），真正實現甩手掌櫃，以租養貸還有盈餘”，這是業主們提供的項目宣傳信息。
數百名業主以這種模式購買了四季花語商鋪，但不是每位業主都可以獲得90%的收益。
根據業主提供的信息，獲得90%收益的前提是購買開發商的基金，金額為總房款的30%。當時項目宣傳稱：“基金收益期自基金合同簽訂之日起3個月內開始投放，投放之日起滿一年後支付基金收益，此後基金收益逐年結算，第十年返還基金本金和第十年收益。基金收益為每年3.75%，合計為總房款的67.5%。這還沒有計入租金收益，購房後前4年沒有租金收益，後6年收益逐年遞增，合計為總房款的22.5%。”
也就是說，沒有購買基金的業主前4年沒有收益，而且總收益只有22.5%。在返利的吸引下，不少業主購買了該基金。
陽光馨苑基金和租金收益與四季花語如出一轍。“10年回總房款的90%！陽光馨苑面積15-30平方米，總房款18萬元起，首付10萬元起，租金大於月供，終身包租，前10年固定收益，年收益9%。”在這樣的宣傳之下，不少業主購買了基金。
令人頭痛的不僅僅是基金的問題。陽光馨苑的業主張女士說：
“我交了50％首付款，銀行貸款卻沒有批下來，於是我申請了退房。但銷售人員告訴我，需要先購買開發商的基金，才能退房款。”
沒想到，買了基金的她卻依然沒有得到退款，無奈之下，她只得向親戚借錢交齊了剩餘房款。
臨近交房開始返租的前一個月，張女士收到榮盛發展的一紙通知書：受環京區域政府空氣治理要求的影響，截至2018年3月底，項目已停止建設長達12個月，交房時間另行通知，返租日期也隨之推遲。
還有業主反映，購房時銷售人員表示可以享受“3萬元抵5萬元”“6萬元抵10萬元”等優惠，但這筆錢卻未計入到總房款中，合同中也沒有這筆錢的記錄。業主們在交完錢之後才知道，這筆錢是團購費。
03
明令禁止售後返租
根據購房人介紹，除河北唐山、廊坊項目之外，榮盛發展在滄州等地的商鋪項目也存在類似問題。
大成律師事務所卿律師指出，四季花語和陽光馨苑的情況與榮盛唐山未來城很類似，都存在售後返租和首付分期、首付貸等問題。
據瞭解，“售後返租”一直被明令禁止。根據《商品房銷售管理辦法》第十一條規定，房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。同時，法律層面也早對“售後返租”行為給出明晰界定。2011年1月4日起施行的《最高人民法院關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》要求，“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的”，最高可判10年有期徒刑。
業主在河北省“陽光理政”平臺上反映榮盛發展售後返租問題。
河北省“陽光理政”平臺顯示，針對業主反映的榮盛未來城售後返租問題，唐山市住房和城鄉建設局此前對其已經進行了處罰。
業內人士指出，首付分期、售後返租、參團費、捆綁基金等問題的出現，其實直指同一個現象：榮盛發展需快速回籠資金。近幾年大舉拿地、快速擴張的榮盛發展負債率始終居高不下，面對如今的房地產“寒冬”，日子並不好過，“天眼查”以“榮盛房地產發展股份有限公司”為關鍵詞搜索發現，該公司法律訴訟多達483條，開庭公告達502條。
榮盛發展法律訴訟多達483條，開庭公告達502條。
榮盛發展上述項目業主面臨的問題如何獲解？本報將繼續關注。
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中國消費者報新媒體編輯部出品
來源/中國消費者報·中國消費網
記者/孫蔚
編輯/裴瑩
監製/何永鵬 田珍祥
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