圖片來源：華夏幸福
2019年的華夏幸福似乎如其年初所說，已經擺脫了“水逆”的命運。
今年上半年，華夏幸福錄得營業收入387.3億元，同比增長10.7%；總資產進一步提升，同比增長11.6%，達4570.7億元；歸屬於母公司淨利潤84.8億元，同比增長22.4%，完成承諾利潤目標144.88億元的58.54%。數據的穩定增長與引入平安不無關係，藉著平安的力量，華夏幸福正在經歷一場“鉅變”。
華夏幸福在半年報中提到，其已進入提擋換速的新發展階段，正嘗試從產業新城運營向“綜合性資產管理”轉型。未來，其將在產業新城及相關業務、商業辦公及相關業務等方面，通過股權合作、業務合作等方式加速發展。此外，華夏幸福與平安在多領域的合作也將陸續落地。
謀定“出路”
中信證券在一份研究報告中指出，藉助於過去二十年人口紅利和土地紅利的快速發展，房地產行業開始在本輪長週期的繁榮接近頂點。從高點回歸之後，紅利的潮水漸漸褪去，房企普遍面臨著“活下去”的難題。
華夏幸福認為，多元化發展的方式能夠令其順利拿到穿越週期的號碼牌。在今年3月的業績會上，華夏幸福董祕林成紅就曾對外表示，平安豐富的產業資源可以賦能華夏幸福現有產業資源，為未來業務融合留下更多合作空間，而平安入股後，會有新的團隊帶領華夏幸福開展新的業務。
他口中的“新團隊”即原華潤置地CEO、現華夏幸福首席執行官暨總裁吳向東所帶領的團隊。今年，在華潤置地工作了25載的吳向東受邀正式加盟華夏幸福，華潤置地“萬象城”的輝煌背後離不開他的身影，正因如此，吳向東的加盟令華夏幸福有了更多的想象。
為了打開新的“空間”，華夏幸福決定實行南北雙總部協同辦公的模式，其中南方總部位於深圳，側重於發展轉型和創新業務，而原有的產業新城和房地產業務仍由北京總部負責。在吳向東的帶領下，華夏幸福很快就定下了“三新”戰略，即開拓新模式、新領域、新地域。
新模式是指在傳統重資產模式的基礎上，加速開拓輕資產模式，輕重並舉；新領域為新增商業地產及相關中高端住宅業務，並在康養、物流、長租公寓等不動產業務上進行探索；新地域則是聚焦深耕核心都市圈和開拓進軍都市圈的核心圈。
到今年上半年，華夏幸福已經形成了京津冀、長三角、粵港澳大灣區、以武漢為核心的華中片區、以成都為核心的華西片區五個潛力都市圈的佈局。
在空間都市圈化戰略下，華夏幸福非環京區域業績貢獻比例出現明顯的提升，銷售額為375.64億元，同比增長16.82%，佔公司整體銷售額比例亦由39.94%大幅提升至58.21%；收入148.08億元，同比增長96.54%。
另外，今年上半年，華夏幸福實現銷售額 645.31 億元，其中，產業新城業務園區結算收入額 143.83 億元；園區配套住宅業務簽約銷售額 479.17 億元；包含物業、酒店在內的其他業務銷售額為 22.31 億元。
22.31億元在整體收入中的佔比為3.46%，儘管看上去規模還比較小，但要知道，去年一整年，“其他業務”的銷售額才為24.54億元。可見，今年上半年，華夏幸福已經形成了豐富的收入來源。
首單新業務落地
華夏幸福的轉型路上，平安無疑是其背後最為可靠的“大樹”支撐。
民生證券的研究報告分析稱，房地產行業歷來具有淨資產收益率高、低波動性、業績預期優良等優質屬性，且房地產行業已逐漸步入穩定發展期，行業集中度不斷提高背景下，龍頭房企兼具價值與成長屬性，對於險資具有較大的吸引力。
去年10月，平安集團首席投資執行官陳德賢在一次公開活動上透露，未來5-10年全球金融資產收益率將低於過去10年-20年的平均收益。為了應對市場的變化，平安除加強淨投資收益，建立安全墊外，還計劃將不動產投資佔比由目前的2%提升至10%，固定收益投資上將拉長資產久期，權益投資上將集中投資重點項目並利用FOF/MOM委託模式提升投資收益。
在傾向於持有高分紅、低波動、易於長線持有的不動產資產的投資理念下，2018年的9月，中國平安與華夏幸福簽訂了從綜合金融服務到新興實業等一攬子戰略合作協議。今年年初，平安入主華夏幸福，開始與華夏幸福一起描繪新的藍圖。
就在半年報發佈的當天，華夏幸福發出另一則公告，宣佈與平安合作的首個新業務項目落地。其擬將下屬全資子公司北京物盛科技有限公司100%股權及4.42億元債權，以58.28億元的價格轉讓給平安人壽。
按照華夏幸福此前的計劃，由於其本身重資產物業較多，所以前期在新業務開展方面，主要以輕資產管理輸出為主，不會佔據華夏幸福的現金流，也不會與產業新城的投資發生摩擦。
因此，在此次落地的項目中，雙方的約定，平安人壽將委託華夏幸福下屬子公司在項目地塊代為開發建設、提供運營管理等服務，也就是說，在這個項目中，華夏幸福將採取輕資產的模式，以代建方的身份從中收取代建管理費。
當然，平安對華夏幸福的正面推動不只限於業務層面，在融資方面，平安背書帶來的利好更加明顯。
今年上半年，華夏幸福進行了多筆融資，其先以5.5%的票面利率發行一筆5 年期公司債融資10 億元，而後又以6.5%~8.6%的票面利率發行四筆美元債融資16.3 億美元，期限為2~5 年，並擬發行不超過50 億元的中期票據和10 億美元的境外債券進一步補充資金。
今年6月，華夏幸福成立了“武漢市新洲區問津產業新城PPP項目資產支持專項計劃”，發行規模21億，發行期限1-6年，發行利率6%-7.3%。該項目是自2018年以來唯一一單園區類PPP項目資產支持專項計劃。
除此之外，華夏幸福還與招商銀行簽訂戰略了合作協議，招商銀行將在3年有效期內給予華夏幸福不超過300 億元的意向性合作總量。
“平安集團不僅能夠增厚公司信用，更能給予公司資金支持。而金融與地產行業的基因匹配，更是為未來的合作帶來空間。隨著行業資金面有所寬鬆以及平安作為二股東帶來的信用背書，預計公司未來資金情況將進一步向好。”東北證券研報指出。
數據顯示，今年上半年華夏幸福財務結構愈發穩健。截至6月底，華夏幸福籌資性現金流量淨額由上年同期的-97.2億元，提升為317.4億元；因經營活動產生的現金流入持續增長，共計407.9億元；回款率則由去年同期的46%大幅躍升至今年的62%。
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