房地產開發建設六個大節點：拿地、規劃、開工、開盤、清盤、入住！

即從不毛之地變成喧譁鬧市，郊區變城鎮的過程！

然後每個階段又分為多個小階段，正是這些一個一個小階段才組成了整個房地產建設的全部過程，本文詳盡介紹了地產行業開發建設的全部流程，不在其內不知其情，如果你體會不到那開發部門拿到施工許可證的歡喜，也就體會不到施工樓棟封頂的喜悅，更不會體會得到開盤那天對於營銷的意義！

A、土地獲取階段

一、土地信息收集

1. 現狀圖：落實地塊具體位置及周邊情況
2. 規劃設計條件：落實規劃條件，瞭解限制性條件
3. 現場踏勘：對地塊現狀、地質條件、是否有地下埋藏物等影響開發的因素詳細瞭解。
4. 瞭解周邊配套情況：瞭解地塊周遍的商業、教育、交通等情況
5. 瞭解該區域未來規劃情況：瞭解地塊所屬區域的規劃，對以後項目開發的影響和支撐。

二、土地初判

1. 瞭解地塊的上市方式和土地款:同土地所有方進行接觸，瞭解土地出讓方式和土地款，以及能否調整。
2. 瞭解當地的建安成本、政府收費項目和具體情況:成本測算
3. 瞭解當地的房地產市場狀況:產品形式、開發週期的安排

三、土地深判

1. 可行性研究報告：
2. 現狀圖（四至電子文件）
3. 市場深度調研
4. 項目最終定位
5. 成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選
6. 開發週期及付款計劃
7. 項目方案確定
8. 現金流測算

四、尋找合作資金

1. 項目招商報告（前期階段）：區域宏微觀市場研究、項目招商版盈利能力分析
2. 明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）：項目商業策劃書、合作伙伴確定、合作方案確定、合作細節確定
3. 引資（商業計劃書）：簽署戰略合作協議
4. 合作實施（實施階段）： 合作公司成立及相關手續辦理

五、投標、摘牌

1. 投方案標：項目方案確定
2. 投經濟標：確定土地上限
3. 拍賣：競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰術
4. 掛牌：競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰術

六、簽訂土地出讓合同

1. 確定用地圖、樁點座標、用地條件：交納政府淨收益，契稅，交易費

七、用地規劃許可證

1. 土地出讓合同、出讓金、交易費交費證明

八、確權

1. 企業投資項目備案：辦理房地產開發資質預審表、委託工程諮詢資格機構編制申請報告、

向項目備案機關提交申請報告、建設用地規劃許可證、原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）、土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）、土地出讓合同、核定用地圖、核定用地相關圖、規劃地界座標圖

1. 交費證明：繳納土地費用
2. 1：500現狀地形圖3份
3. 詳規

9、辦理土地證

1. 土地出讓合同
2. 交費證明：繳納土地費用
3. 建設用地規劃許可證
4. 地籍圖4份（薄膜圖）
5. 土地登記申請書
6. 土地確權來源證明文件
7. 申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明

B、規劃設計階段

一、區域市場調研

1. 項目所在地房地產市場總體供求現狀
2. 項目周邊競爭性樓盤調查
3. 項目所在商圈或臨近商圈現狀調研（商業部分）
4. 商圈主要商業業態分佈狀況、經營狀況、經營特點、預期發展方向
5. 4、同期操作商業地產項目調查（商業部分）
6. 競爭項目開發規模、定位種類、操作方式、開發週期
7. 提取數據庫相關數據進行重點分析、競爭項目實地調研瞭解相關信息

二、項目定位

1. 公建部分擬選業態種類確定、所選業態數量確定
2. 通過行業發展狀況分析，消費需求分析確定可開發公建部分業態種類。結合市場相關類型物業供求狀況確定所選業態開發數量
3. 市場定位、客戶定位、產品定位、價格定位；
4. 經濟測算

三、設計前期

1. 明確產品設計思路
2. 明確設計院選擇標準
3. 制定設計組織計劃

四、方案設計組織

1. 方案與設計院選擇與合同簽訂；
2. 制訂規劃、景觀及建築單體的設計任務書、交工標準，及規劃指標、環境指標的初訂；
3. 規劃方案結合成本測算的研討及確定：對於初步測算的成本指標逐步細化、結合市場調整售價，確保預期利潤率。
4. 彩色總平面圖（含經濟指標）送規劃預審；
5. 修建性詳規成果；
6. 詳細性規劃方案（配套場站點）報建及確定（公示會市政府）；
7. 建築平、立面功能效果及成本測算的研討及確定：各部門共同商討成本指標，逐步深化。
8. 彩色立面效果圖送規劃預審及審批（上報市政府）；
9. 建築方案報建圖；
10. 景觀概念方案設計及確定；

五、指標確認階段

1. 項目成本指標確定;
2. 項目考核指標確定;
3. 年度考核指標調整;

六、施工圖設計組織

1. 施工圖設計院的選擇與合同簽定；
2. 制定建築、綜合管網、景觀施工圖設計任務書（交工標準確定、建築、景觀限額指標確定）：按產品型式不同提供建築設計限額指標，提供景觀限額設計指標；
3. 結構方案及設備選型研討及確定；
4. 地質勘察報告：組織現場勘察，並提供地質勘察報告；
5. 施工圖成果：
6. 總平面圖
7. 放線圖
8. 樁位圖
9. 施工圖報建圖
10. 消防、人防報建圖
11. 施工圖審查全圖及計算書
12. 編制典型樓座建安預算
13. 施工圖會審：對施工圖的完整性、設計選材、選型的合理性、經濟性及施工的可行性進行審核
14. 編制典型樓座建安預算，建安成本綜合測算、分析、反饋並進行圖紙優化；
15. 綜合管網方案設計；
16. 景觀擴初及施工圖設計；
17. 景觀施工圖成本測算、分析、反饋並進行圖紙優化；

C、開工建設階段

一、建設工程規劃許可證

1. 規劃方案及市政方案送審：
2. 設計方案（含總平面方案）申報表；
3. 土地出讓合同；
4. 修建性詳細規劃2份，電子文件1份（注：規劃方案審定前，提交10本規劃設計方案，電子文件1份）
5. 申報單位（人）委託代理的，需提交授權委託書
6. 建築方案送審：
7. 建築設計方案申報表
8. 1/500 現勢地形圖1份
9. 土地出讓合同
10. 開發部發展中心
11. 投資計劃
12. 建築設計方案2份（含建築效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型
13. 申報單位（人）委託代理的，需提交授權委託書
14. 取得許可證：
15. 投資計劃
16. 大配套
17. 小配套
18. 消防證明
19. 人防證明
20. 地名證明

二、現場工程放線

1. 建設工程規劃許可證
2. 規劃局批覆的項目總平面圖及電子文件
3. 首層平面圖
4. 按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告
5. 施工單位配合做記錄、現場保護
6. 移交施工單位

三、施工許可證

1. 建設用地規劃許可證
2. 建設工程規劃許可證
3. 市建築工程施工圖紙及技術資料報告書
4. 工程施工中標通知書及經過鑑證的施工合同
5. 建設資金證明（銀行存款證明）（注：資金情況滿足施工中標價的1/3 以上）
6. 建設項目年度投資計劃（當年計劃）
7. 施工圖審查
8. 質量監督登記表
9. 安全措施
10. 安全施工措施登記表

四、銷售許可證

1. 營業執照
2. 資質證書
3. 《國有土地使用證》或《建設用地規劃許可證》
4. 年度投資計劃
5. 《建設工程規劃許可證》
6. 《建設工程施工許可證》
7. 公用基礎設施配套證明
8. 獲取前期物業備案證明
9. 基礎工程形象部位達到正負零及圖象文件
10. 獲取《面積計算成果表》
11. 項目總平面圖
12. 獲取商品房網上銷售數據錄入合格證明

五、企業投資項目備案

1. 規劃成果
2. 大配套
3. 移苗

六、開工準備

1. 臨水、臨電
2. 平整場地
3. 施工組織方案
4. 招投標、簽訂合同：勘察合同、樁基施工單位定標、監理單位定標、土建施工單位、甲供材、分包商、沉降觀測
5. 土建施工單位的公開招標及合同備案
6. 施工圖會審：組織監理、施工單位一起對圖紙會審、會同設計院進行會審，簽定會審記錄
7. 設計交底：會同設計院進行技術交底，簽定交底記錄
8. 質量監督手續：辦理質檢委託、辦理安全檢查委託
9. 環衛、環保等相關手續：申辦項目臨時、永久路口的報建手續；申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排汙手續；辦理施工人員暫住手續；

七、開工

1. 施工放線：建立平面和高程控制系統。建立控制主軸線（基線）標樁，並在現場清楚標明牆、柱軸線位置
2. 規劃驗線：監理單位組織工程部、設計、規劃局驗線
3. 樁基施工：試樁施工，確定樁基施工標準、樁基全面施工
4. 樁基檢測：委託樁基檢測單位、進行樁基施工質量檢測，並提供樁基檢測報告
5. 開槽：土石方工程、支護工程、降水工程
6. 地基備案
7. 基礎施工：地基處理工程、混凝土墊層、地下防水工程、混凝土基礎

8.基礎驗收備案：承建單位自評、監理對驗評資料審查、現場觀感質量量測和檢查、監理組 織相關部門驗收、簽定建築工程分部工程（基礎）驗收表

9.基礎處理竣工結算：核對全部設計變更、現場簽證及各項扣款的增減項造價。

八、主體施工

1. 主體結構施工（水電穿插施工）
2. 二次結構施工
3. 樣板房、售樓部、商鋪、綜合樓施工
4. 園林園建施工
5. 樣板房、售樓部、綜合樓、看房通道裝修

未完待續......