備胎，顧名思義即為應對不時之需提前準備的備份。備胎之所以為“備胎”，關鍵在於其隨時有可能轉正，當然，也有可能永遠“備”著。
備胎，顧名思義即為應對不時之需提前準備的備份。備胎之所以為“備胎”，關鍵在於其隨時有可能轉正，當然，也有可能永遠“備”著。
鴻蒙系統的面世，華為用十五年向世界宣告，憑藉強大實力，“備胎”也能強勢轉正！而在南京樓市，也有一個板塊，耗時七年時間，卻至今未能實現“鹹魚翻身”。它，就是剛剛開盤卻慘遭滑鐵盧的江北新區研創園板塊。
自立門戶，首開慘遭“滑鐵盧”
前有江與城、中海左岸瀾庭的強勢連推，今年的江北新區可謂風光無限。但就在剛剛過去的週末，江北核心區迎來了又一家純新盤上市——佳源·玖棠府，但風向卻陡然生變:首開272套住宅，802組客戶報名，中籤率34%，到場人數僅200餘組，開盤當天僅售出50餘套，去化率不足2成……
佳源·玖棠府的首開數據是慘淡的，不僅遠遠比不過“江北雙子星”江與城與中海左岸瀾庭，甚至連非核心區的新城金陵樾、頤和九里也遠遠不如。有人調侃稱，是颱風把買房人吹跑了;也有“磚家”分析:佳源·玖棠府賣不動的根本原因是“假核心區”;更有人直接Diss所謂五橋口、研創園板塊，無非是開發商的自立門戶，本質上還是原來的雨山路板塊，區位交通和生活配套甚至還不如雨山路。
一橋對接河西南 研創園要做江北核心區“備胎”？
大風吹走了買房人自不可能，那“真假核心區”一說，是否站得住腳呢？
根據資料顯示，江北核心區自成立以來經歷了多次擴容，長江隧道片區和玖棠府所在的研創園板塊，就是17年擴容後被納入核心區範圍的。相比傳統核心區，研創園板塊距離中央商務區較遠，地理上更靠近雨山路、長江五橋一帶，算是核心區板塊相對較偏的一個區域。
備胎，顧名思義即為應對不時之需提前準備的備份。備胎之所以為“備胎”，關鍵在於其隨時有可能轉正，當然，也有可能永遠“備”著。
鴻蒙系統的面世，華為用十五年向世界宣告，憑藉強大實力，“備胎”也能強勢轉正！而在南京樓市，也有一個板塊，耗時七年時間，卻至今未能實現“鹹魚翻身”。它，就是剛剛開盤卻慘遭滑鐵盧的江北新區研創園板塊。
自立門戶，首開慘遭“滑鐵盧”
前有江與城、中海左岸瀾庭的強勢連推，今年的江北新區可謂風光無限。但就在剛剛過去的週末，江北核心區迎來了又一家純新盤上市——佳源·玖棠府，但風向卻陡然生變:首開272套住宅，802組客戶報名，中籤率34%，到場人數僅200餘組，開盤當天僅售出50餘套，去化率不足2成……
佳源·玖棠府的首開數據是慘淡的，不僅遠遠比不過“江北雙子星”江與城與中海左岸瀾庭，甚至連非核心區的新城金陵樾、頤和九里也遠遠不如。有人調侃稱，是颱風把買房人吹跑了;也有“磚家”分析:佳源·玖棠府賣不動的根本原因是“假核心區”;更有人直接Diss所謂五橋口、研創園板塊，無非是開發商的自立門戶，本質上還是原來的雨山路板塊，區位交通和生活配套甚至還不如雨山路。
一橋對接河西南 研創園要做江北核心區“備胎”？
大風吹走了買房人自不可能，那“真假核心區”一說，是否站得住腳呢？
根據資料顯示，江北核心區自成立以來經歷了多次擴容，長江隧道片區和玖棠府所在的研創園板塊，就是17年擴容後被納入核心區範圍的。相比傳統核心區，研創園板塊距離中央商務區較遠，地理上更靠近雨山路、長江五橋一帶，算是核心區板塊相對較偏的一個區域。
不過，也正因為靠近在建的長江五橋，與河西南僅一江之隔，加上週邊青奧體育公園、孵鷹大廈、揚子科創中心、新金融中心、騰飛大廈、8849人才公寓、江蘇省產業技術研究院等環伺，加上劃歸核心區，研創園也逐漸與雨山路板塊劃清界限，自立門戶，將自己對標成江北新區的河西南區域。河西南之於河西，就是研創園之於江北核心區。
規劃先行 研創園定位一般人可看不懂
當然，之所以將自身定位成江北新區的河西南，研創園板塊並非毫無根據。事實上，儘管江北新區成立才不到五年的時間，但研創園板塊至今卻已經有7年的發展歷史。
備胎，顧名思義即為應對不時之需提前準備的備份。備胎之所以為“備胎”，關鍵在於其隨時有可能轉正，當然，也有可能永遠“備”著。
鴻蒙系統的面世，華為用十五年向世界宣告，憑藉強大實力，“備胎”也能強勢轉正！而在南京樓市，也有一個板塊，耗時七年時間，卻至今未能實現“鹹魚翻身”。它，就是剛剛開盤卻慘遭滑鐵盧的江北新區研創園板塊。
自立門戶，首開慘遭“滑鐵盧”
前有江與城、中海左岸瀾庭的強勢連推，今年的江北新區可謂風光無限。但就在剛剛過去的週末，江北核心區迎來了又一家純新盤上市——佳源·玖棠府，但風向卻陡然生變:首開272套住宅，802組客戶報名，中籤率34%，到場人數僅200餘組，開盤當天僅售出50餘套，去化率不足2成……
佳源·玖棠府的首開數據是慘淡的，不僅遠遠比不過“江北雙子星”江與城與中海左岸瀾庭，甚至連非核心區的新城金陵樾、頤和九里也遠遠不如。有人調侃稱，是颱風把買房人吹跑了;也有“磚家”分析:佳源·玖棠府賣不動的根本原因是“假核心區”;更有人直接Diss所謂五橋口、研創園板塊，無非是開發商的自立門戶，本質上還是原來的雨山路板塊，區位交通和生活配套甚至還不如雨山路。
一橋對接河西南 研創園要做江北核心區“備胎”？
大風吹走了買房人自不可能，那“真假核心區”一說，是否站得住腳呢？
根據資料顯示，江北核心區自成立以來經歷了多次擴容，長江隧道片區和玖棠府所在的研創園板塊，就是17年擴容後被納入核心區範圍的。相比傳統核心區，研創園板塊距離中央商務區較遠，地理上更靠近雨山路、長江五橋一帶，算是核心區板塊相對較偏的一個區域。
不過，也正因為靠近在建的長江五橋，與河西南僅一江之隔，加上週邊青奧體育公園、孵鷹大廈、揚子科創中心、新金融中心、騰飛大廈、8849人才公寓、江蘇省產業技術研究院等環伺，加上劃歸核心區，研創園也逐漸與雨山路板塊劃清界限，自立門戶，將自己對標成江北新區的河西南區域。河西南之於河西，就是研創園之於江北核心區。
規劃先行 研創園定位一般人可看不懂
當然，之所以將自身定位成江北新區的河西南，研創園板塊並非毫無根據。事實上，儘管江北新區成立才不到五年的時間，但研創園板塊至今卻已經有7年的發展歷史。
圖片來源於南京樓市
相關資料顯示，作為江北核心區最早發展起來的一流產業園，研創園自2012年獲批，目前已經吸引了江蘇省產業技術研究院、大唐電子、豬八戒網、阿里巴巴創新中心等優質企業進駐，超6萬高知群體在板塊內就業，研究生以上學歷超過65%，是南京為數不多的高知群體集聚區域。
不同於南京其他新城區域，研創園的規劃和發展軌跡也與河西南極其類似：優先完善交通路網、產業配套以及人才引進，至於購房人感官更強的基礎建設、生活配套則後置。這樣的規劃帶來的直接問題就是時至今日，放眼研創園板塊，僅有佳源·五星廣場一座商業規劃在建，區域內住宅項目更是屈指可數。無論是自住還是投資，這裡荒蕪的氣息將直接勸退大部分買房人。
賣不動 價格並非原罪
對於佳源·玖棠府此次首開的慘淡數據，也有購房人稱其是“沒有核心區的命，得了核心區的病”。誠然，對於一個稱得上是拓荒的板塊而言，佳源·玖棠府首開3萬+的均價，著實一點都不親民，也足以讓很多剛需客奮起怒嘲，“誰給的勇氣”。
備胎，顧名思義即為應對不時之需提前準備的備份。備胎之所以為“備胎”，關鍵在於其隨時有可能轉正，當然，也有可能永遠“備”著。
鴻蒙系統的面世，華為用十五年向世界宣告，憑藉強大實力，“備胎”也能強勢轉正！而在南京樓市，也有一個板塊，耗時七年時間，卻至今未能實現“鹹魚翻身”。它，就是剛剛開盤卻慘遭滑鐵盧的江北新區研創園板塊。
自立門戶，首開慘遭“滑鐵盧”
前有江與城、中海左岸瀾庭的強勢連推，今年的江北新區可謂風光無限。但就在剛剛過去的週末，江北核心區迎來了又一家純新盤上市——佳源·玖棠府，但風向卻陡然生變:首開272套住宅，802組客戶報名，中籤率34%，到場人數僅200餘組，開盤當天僅售出50餘套，去化率不足2成……
佳源·玖棠府的首開數據是慘淡的，不僅遠遠比不過“江北雙子星”江與城與中海左岸瀾庭，甚至連非核心區的新城金陵樾、頤和九里也遠遠不如。有人調侃稱，是颱風把買房人吹跑了;也有“磚家”分析:佳源·玖棠府賣不動的根本原因是“假核心區”;更有人直接Diss所謂五橋口、研創園板塊，無非是開發商的自立門戶，本質上還是原來的雨山路板塊，區位交通和生活配套甚至還不如雨山路。
一橋對接河西南 研創園要做江北核心區“備胎”？
大風吹走了買房人自不可能，那“真假核心區”一說，是否站得住腳呢？
根據資料顯示，江北核心區自成立以來經歷了多次擴容，長江隧道片區和玖棠府所在的研創園板塊，就是17年擴容後被納入核心區範圍的。相比傳統核心區，研創園板塊距離中央商務區較遠，地理上更靠近雨山路、長江五橋一帶，算是核心區板塊相對較偏的一個區域。
不過，也正因為靠近在建的長江五橋，與河西南僅一江之隔，加上週邊青奧體育公園、孵鷹大廈、揚子科創中心、新金融中心、騰飛大廈、8849人才公寓、江蘇省產業技術研究院等環伺，加上劃歸核心區，研創園也逐漸與雨山路板塊劃清界限，自立門戶，將自己對標成江北新區的河西南區域。河西南之於河西，就是研創園之於江北核心區。
規劃先行 研創園定位一般人可看不懂
當然，之所以將自身定位成江北新區的河西南，研創園板塊並非毫無根據。事實上，儘管江北新區成立才不到五年的時間，但研創園板塊至今卻已經有7年的發展歷史。
圖片來源於南京樓市
相關資料顯示，作為江北核心區最早發展起來的一流產業園，研創園自2012年獲批，目前已經吸引了江蘇省產業技術研究院、大唐電子、豬八戒網、阿里巴巴創新中心等優質企業進駐，超6萬高知群體在板塊內就業，研究生以上學歷超過65%，是南京為數不多的高知群體集聚區域。
不同於南京其他新城區域，研創園的規劃和發展軌跡也與河西南極其類似：優先完善交通路網、產業配套以及人才引進，至於購房人感官更強的基礎建設、生活配套則後置。這樣的規劃帶來的直接問題就是時至今日，放眼研創園板塊，僅有佳源·五星廣場一座商業規劃在建，區域內住宅項目更是屈指可數。無論是自住還是投資，這裡荒蕪的氣息將直接勸退大部分買房人。
賣不動 價格並非原罪
對於佳源·玖棠府此次首開的慘淡數據，也有購房人稱其是“沒有核心區的命，得了核心區的病”。誠然，對於一個稱得上是拓荒的板塊而言，佳源·玖棠府首開3萬+的均價，著實一點都不親民，也足以讓很多剛需客奮起怒嘲，“誰給的勇氣”。
來源於南京房地產金融
但是正如上文中分析，研創園的位置距離中央商務區雖然遠，但是產業園區+就業生活配套+五橋十分鐘直達河西南，這裡對核心區生活配套資源的需求並不強烈。假設將參考點後置到玖棠府交付的2022年，再回頭看如今3萬買中央商務區和買研創園，兩者或許並無孰優孰劣的區分。
那麼，問題來了，佳源·玖棠府為何就是賣不動呢？
來思君認為：最大的問題，或許還是出在研創園本身的規劃上：多年的房價連漲讓南京人習慣了看二手房買新房，倒掛紅利=投資風口，區域內不僅一套二手房都沒，甚至連同期新房都沒有，這樣的“孤島板塊”，誰敢保證買了有人接盤？
另外，江與城與中海左岸瀾庭的連續開盤，近5000套新房在近兩個月內持續上市，江北購買力已經經歷了多輪消耗，加上江與城、中海左岸瀾庭後續都有加推計劃，雖然來思君不認為佳源玖棠府就一定比前兩盤綜合實力差了多少，但畢竟風險係數確實是高了很多。
最後，雖然來思君在上文中表示佳源玖棠府定價與江與城等盤看齊並無太大問題，但均價3萬/㎡的定價，也著實已經站在了目前南京新房市場的高位，加上玖棠府首開100㎡起步的戶型，預算有限的剛需客和只瞄準小戶型的投資客，當然不願意下手。
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