'只有一個陸家嘴 91億奪張江最大商辦地塊與它的資金考驗'

觀點地產網經過了8月土拍的短暫低潮，上海土地市場在9月份迎來一波年內高潮。

據官方數據統計，9月份，上海將有15幅經營性土地出讓（工業用地、動遷用地除外），總出讓面積約63萬平米，總起價260.1億元，成為上海2019年內土地出讓金最高單月。

從出讓體量和起始價來說，9月5日拍出的張江商辦地塊無疑是當中最受關注一宗。

資料顯示，該地塊起始總價約91億元，地塊總開發體量接近83萬平方米，是張江有史以來出讓的最大規模商辦土地，開拍前，該地塊有效申請人數僅為一人，被業內認為是定向出讓地塊。

最終，該地塊由唯一參與競拍的陸家嘴集團旗下上海東翌置業有限公司以底價摘得，並有望成為今年上海新的總價地王，這也是上海有史以來起拍價第七貴的地塊。

據觀點地產新媒體瞭解，此次出讓的張江地塊分為5宗地塊，涵蓋商業辦公、其他商服、租賃住房等多種業態。

根據規劃，地塊所在的區域內將建立兩幢高320米的摩天大樓“雙子塔”，這一高度在上海僅次於陸家嘴 “三件套”——上海中心、金茂大廈和上海環球金融中心。而此次陸家嘴拍下的地塊就將打造雙子塔其中一座。

此外，在320米地標雙塔周圍還將佈置6棟摩天大樓——1棟200米、1棟160米、1棟140米、1棟110米、2棟100米，8棟摩天大樓共同組成上海新的標誌性摩天大樓區。

事實上，從打造陸家嘴核心地段商業物業，擴展至前灘區域，再到如今的張江，作為上海本土最大的房地產國企之一，陸家嘴的佈局也一直伴隨上海近十餘年的規劃。

與此同時，接連打造多個大體量綜合項目，對這家上市房企的資金也是不小考驗。

浦東地主投注張江

如果說百年外灘只出了一個陸家嘴，那麼在此擁有大量優質土地和物業的陸家嘴集團，則是這片區域名副其實的地主，同時它也與張江高科、外高橋和浦東金橋合併稱為浦東的“四朵金花”。

公開資料顯示，陸家嘴成立於1992年8月，成立之初其定位是服務於浦東新區陸家嘴地區建設，上海浦東新區國資委則通過上海陸家嘴集團持股56.42%，為上市公司的實際控制人。

2005年，陸家嘴開始轉型向持有物業發展，同時兼顧地產開發業務，目標成為坐收租金的“現金奶牛”。

年報顯示，截至2018年末，公司持有的主要在營物業面積從2005年轉型之初約15萬平方米，增至2018年末的約259萬平方米，在建面積達到156萬平方米。

其中，陸家嘴持有的甲級寫字樓的總建築面156萬平方米，並主要位於上海陸家嘴核心地段以及天津紅橋區，包括星展銀行大廈、陸家嘴商務廣場、上海紐約大學大廈等知名寫字樓。

隨著陸家嘴區域的商業和寫字樓氛圍逐漸成熟，陸家嘴集團也開始向周邊擴張，第一站就是上海“十二五”期間六大重點開發區域之一的前灘板塊，也被媒體稱為下一個陸家嘴。

2013年6月，陸家嘴以45.15億元奪得前灘地區最大的城市綜合體——“前灘中心”，項目總佔地面積約10.59萬平方米，總建築面積約52萬平方米，包括一個步行商業中心廣場、一幢高度為270米的標誌性建築在內的商業、辦公、住宅建築群。與此次競得的張江地塊一樣，都是包含多種業態的大體量綜合項目。

儘管擁有豐富的商辦和住宅項目經驗，但超大體量的開發也令陸家嘴面臨強大的資金壓力。

因此，陸家嘴先後與鐵獅門、太古、香港置地等一批擅長城市綜合體開發的企業建立合作，推進這一巨無霸項目的開發，同時分擔資金風險。

2013年9月，鐵獅門與陸家嘴集團宣佈，雙方將成立合資企業，共同開發位於上海前灘國際商務區的綜合體項目。2015年陸家嘴上海前灘商業項目宣佈引入太古地產，共同打造前灘太古裡；同年，香港置地與陸家嘴集團簽署合作框架協議，共同開發前灘21號地塊。

最新消息顯示，前灘中心的寫字樓項目將於2019年竣工，而前灘太古裡也將於2020年起開業。

不過，正如當時帶著無限光環的董家渡區域，從前灘規劃提出至今的6年間，前灘是否能承載第二個陸家嘴的巨大期待，除了開發商運營的人和，更需要天時、地利。

如今，陸家嘴又將目標瞄向張江。作為上海主城區的五大副中心之一，上海市政府曾提出，將張江打造成為創新經濟及創新產業集聚中心，承載各類高級科學研究機構及產業發展。

只不過，無論是上海還是整個中國，目前都只有一個陸家嘴。

逆市擴張與出售項目

除上海外，近年來，陸家嘴也將業務拓展至天津以及蘇州。

年報數據顯示，陸家嘴在天津擁有寫字樓、商場、酒店等物業，並在蘇州持有56萬方的土地儲備。

然而，逆市擴張的同時，陸家嘴的資金也備受考驗，更數次出售物業緩和現金流。

2017年報數據顯示，期內陸家嘴完成營收93.25億元，同比下降27.19%，但因出售子公司上海佳壽房地產開發有限公司51%股權（主要資產為渣打銀行大樓）產生歸屬於母公司淨利潤超過17億元，因此當年的歸母淨利潤約31.3億元，較上年同比上漲18.17%。

此外，2018年上半年，陸家嘴轉讓公司前繡實業50%股權予以太古，交易價款為13.49億元，也為陸家嘴帶來5.6億元淨利潤。

數據顯示，處置資產使得陸家嘴2018上半年實現歸屬上市公司淨利潤18.39億元，與2017年同期相比增加59.37%。

及至2019年1月，陸家嘴宣佈出售上海浦東辦公樓予支付寶，交易金額22.69億元。半年報顯示，期內陸家嘴已完成了該辦公樓銷售結算及交付，預計實現歸屬於母公司淨利潤約5.8億元。

受此影響，2019年上半年陸家嘴實現歸母淨利潤20.47億元，較上年同期增長11.34%；歸屬於上市公司股東扣除非經常性損益的淨利潤19.11億元，同比增長僅為5.95%。

不斷的擴張之下，陸家嘴的融資動作同樣頻繁。

數據顯示，截止2019年6月末，陸家嘴累計新增借款餘額57.36億元，佔公司上年末淨資產的具體比例達25.17%。其中，銀行貸款32.14億元，企業債券、公司債券、金融債券、非金融企業債務融資工具26.71億元。

另外，報告期內陸家嘴還獲准註冊70億元超短期融資券。

截至2019年6月末，陸家嘴有息負債餘額增加至354.93億元，佔2019年上半年公司總資產的42.2%，其中，短期貸款為127.93億元，而公司在手的65.52億元現金及現金等價物尚不足覆蓋上述短期借款。

與此同時，2019上半年陸家嘴經營活動產生的現金流量淨額同比下滑264.90%，達-16.50億元。

面對不斷提高的資金壓力，剛剛奪下張江地塊的陸家嘴或許還需面臨更多考驗。