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密集恐懼症患者退散！貴州這棟密密麻麻全是廣告牌的大樓，最近火了一把：一棟大樓44層開了30多家酒店，一到晚上清一色的酒店招牌晃瞎了眼。吃瓜群眾就給它取了個“不可描述”的綽號，“情人樓”。

圍觀群眾們瓜子花生礦泉水吃得很是開心，可是作為住宿業的從業者，你是否感受到一絲淡淡的憂傷？

扎堆在一起會更溫暖？

44層樓，30多家酒店。

掐指一算，需要多少客流量才能養活這一大棟樓的酒店啊！競爭激烈得也挺蛋疼的。

但是您別急著嘲笑酒店啊，咱客棧民宿業在7平方公里左右的地方紮了2000家這事兒您想過嗎？

對，我們說的這個地方就是麗江古城區。

不是黑啊，所謂的客棧“集群”，倒是個有利有弊的東西。本質上來說，集群中的客棧既面臨群內的競爭,也面臨本集群與其他集群的競爭，但卻又收益於集群在市場競爭中的地位，所以這是一種相愛相殺的競合關係。

從愛的角度上來說呢，地理上的集中，有助於彌補單體客棧規模不經濟的缺陷，逐步形成區域內的專業分工細化、優勢互補等合作，促進資源的優化利用。

說白了，在麗江，連洗個床單被褥都形成了專業的產業鏈，肯定是比其他地區方便的，成本也更低。而包括客棧文化、酒吧文化等統一形成的麗江對於市場吸引力，又為客棧吸納更多客源。

從殺的角度來說呢，當然就是最致命的收入問題。區域內的競爭對手過多，而區域的遊客接待能力以及客流量是一定的，如果你沒特色、沒優勢，這麼多競爭對手，你能保證從中分得一杯羹？

入住率跟不上，你說那就開始降價吧打價格戰，於是惡性房價競爭、設備出租率低等等一系列問題接踵而至。不僅單體客棧的生存問題堪憂，整個區域的環境都是野蠻無序。接著，整體集群的競爭力就下降了。

說到底呢，集群內部的成員能不能在其中笑著活下去，對於自身競爭力的提升以及對區域內供需關係的考量至關重要。

開店有風險，供需要考量

仍舊是以麗江為例。

目前，麗江地區在攜程上架3491 家各類住宿產品（其中客棧、民宿、青旅類達到2094家）。根據2016年數據，麗江古城客房間數為20間以內的佔到了87.3%，21間以上的佔12.7%，年均入住率不足50%。

我們暫時不考慮酒店類產品的房間數量多、青旅床位、未上架產品等因素，取平均每家15間客房、每間客房接待2名遊客、年平均50%入住率，那可以得到一個保守估計的麗江住宿產品接待能力。

3491*15*50%*365*2=1911萬人次

2016年，麗江接待遊客數量為3500萬人次。

然而，接待人數統計是這樣的：有一名遊客沒有在此過夜，那也算1個人次；有一名遊客在這裡過了5個晚上，那就算5個人次了；一名遊客今天過夜，明天走了，過幾天又回來住了一天了，這就是2個人次。

所以，在考慮排除明顯的淡旺季影響、以及接待人次統計中的水分之後，麗江住宿業市場的供求是不平衡的，供給大於需求。高密度的客棧分佈，帶來了很大的經營壓力。

然而泱泱中華963萬平方公里土地，怎麼就都去搶一個地方呢？

所以，物業挑在哪兒？

客棧民宿應該開在什麼地方，當然不能一概而論。除了對區域供需關係的考量之外，還要根據不同店鋪的分類、定位、目標人群不同，進行具體物業的挑選。

其中，有些異曲同工需要考慮的因素：

1、首先考慮的區域規劃，選址所在位置是否在紅線內，在合同經營期內，有無動遷可能；

2、經營區域人口狀況、結構層次、經濟收入、流動人口數量、客源流量；

3、1公里範圍內是否有相應的配套(超市、藥店、銀行、餐飲、綜合休閒娛樂場所等)；

4、該房產產權是否清晰，最好不是銀行抵押物業；

5、交通流動性好，進出口便利寬敞，快速路無隔離帶路窄，最好不是單行線、有良好的可視性和可進入性。如果屬於城市類，最好需要選址點的300米方圓內有5條以上能通達商業中心、機場、車站的公交站線；城市周邊的鄉村旅遊類，應該在中心城市2小時經濟圈範圍內；

6、店址宜在十字口，丁字口，或者一條街的街頭或街未，這樣就有更多的廣告位，方便露出；

7、最好鄰近某個標誌建築、知名建築或歷史文化、旅遊項目，所在道路有一定知名度；

8、注重停車位的配置（城市及鄉村類）；

9、進入前考量該地區住宿業業全年經營情況(是否有明顯淡旺季，全年平均出租率是否在行業均值及以上)；

10、調研方圓3公里內可能的競爭對手情況(等級、客源結構、出租率、平均房價、經營情況等)。

同時，根據不同的定位和對不同要素的需求，你可以設定不同要素的權重，在積分表中進行分數評定，從而敲定是否要選取該物業。