前言

杭州與香港之間的合作由來已久。早在1980年，浙江省二輕局下屬公司與香港新藝行合資成立西湖藤器有限公司，這是杭州與香港的第一次合作。

後來，杭州與香港在地鐵上的合作最為人稱道。在2012年，杭州地鐵1號線成功開通，多年來一直保持安全、有效、平穩運行，其背後的運營方正是兩地合資組建的公司杭港地鐵。

這幾年，香港的發展存在諸多問題，這裡不多探討。但不可否認，香港在資金、第三產業和商業理念上，有其獨到之處。

目前，杭州七成以上的外商投資，均來自香港。其中，房地產業投資佔據了半壁江山。

曾經，港資地產商進入杭州佈局，憑藉充沛資金、高標準化開發和管理，讓業界翹首以待。但入杭發展之路，磕磕絆絆，相比內資地產商的高歌猛進，港資地產商的存在感偏弱，幾乎錯失了地產發展的黃金期。

近一年，港資地產商在杭州重啟佈局，武林新城、武林商圈、望江新城和江河匯流區，港資都成了主角，似乎有捲土重來的味道。

這一期，我們就來翻一下，港資地產商進入杭州的開發史。

第一家入杭：嘉裡

先問一個題外的問題，內地第一家香格里拉酒店在哪裡？北上廣深？

並不是！正確答案有時總是意想不到，答案就是杭州！

香格里拉內地第一家酒店，要追溯到1984年，在杭州西湖邊開的杭州香格里拉飯店。

這家香格里拉飯店與港資地產商有關嗎？答案是非常有關，我們熟知的香格里拉酒店和金龍魚都屬於郭鶴年的嘉裡集團（KERRY）。

嘉裡旗下很大一塊業務，就是地產開發。所以，嘉裡算是第一家與杭州結緣的港資地產商。

2005年，嘉裡經過102輪激戰，擊敗新鴻基等競爭對手，以24.6億總價，取得了西湖邊原浙大湖濱校區地塊。

拿地後當天，嘉裡就表示要在這塊“西湖邊最後的寶地”上建設一個高品質的綜合體，取名“杭州嘉裡中心”。

從拿地到開業，嘉裡足足等了十一年。因為西湖邊建築高度超限，嘉裡中心多次審批“難產”，主樓設計高度從85米，一直砍到48米。

直到2012年上半年，嘉裡中心的設計方案才在爭議中審批通過，於當年開始動工，到2016年才正式開門營業。

建成後的嘉裡中心包括城中香格里拉酒店、40年產權的逸廬和商場。由於地處湖濱區域，周邊幾乎被銀泰包圍，差點“難產”的嘉裡中心，並沒有展示出太多驚豔。

嘉裡除了開發嘉裡中心商業外，也在杭陸續開發了幾個住宅項目。最早開發的是位於城北華豐的嘉裡樺楓居。隨後，開發了之江板塊的嘉裡雲荷廷。雲荷廷目前已經全部交付，在之江板塊已經建成的樓盤中，算是有代表性的一個品質大盤。

最得意：九龍倉

要說在杭發展的這麼多港資地產商中，最得意又最成功的，就是九龍倉（WHARF HOLDINGS）。

截止目前，九龍倉在杭州開發了16個項目（包括獨立開發和合作開發），遠超其他港資地產商。

早在2006年，九龍倉就看好杭州，初入杭州時選擇了低調的合作開發模式，先後與當時杭州本土最優秀的兩家地產商，金都和綠城，一起合作開發。

這段與金都和綠城的合作往事，頗有傳奇色彩！

九龍倉第一個項目，是與金都合作，豪擲了30.91億元，取得位於轉塘的高爾夫藝墅地塊。

在這個項目上，金都“腦洞”大開，採用了“Y型”建築設計，被業內稱為“ 三芒星”。設計標新立異，吸引眼球，但後期的成交卻很慘淡。

這個項目就成了導火索，引發了資金鍊問題，直接讓金都徹底趴下了。就這樣，宋衛平的綠城中途接手，把項目名頭一改，成了現如今的綠城之江壹號。

同年10月，九龍倉與綠城進行了一次短暫的聯姻，共同開發藍色錢江地塊，項目公司中九龍倉佔股40%，綠城則佔剩餘的60%。

宋老闆對這個沿江板塊尤其看重，越看越喜歡，想要把藍色錢江打造成綠城的下一代標杆，所以和九龍倉商量買回了項目股份，100%獨立開發。

九龍倉與綠城的這一次正面合作，算是沒有成，但兩者的姻緣並沒結束。

中間，適應了內地開發模式的九龍倉，開始在杭州獨立拿地操盤。

從2009年到2011年，九龍倉先後在杭一棉、文暉、富陽城北、銀湖、錢江科技城拿了5個地塊，陸續開發了碧璽、君璽、世紀華府、雍景山和君廷，口碑都還不錯。

時間到了2012年，玩高負債經營的綠城也步了金都後塵，撐不下去了。老宋四處找金主，與綠城有過合作的九龍倉成了不二之選。九龍倉也爽快答應，給宋衛平投了50億港幣，成了綠城的二股東。

九龍倉與綠城聯姻後，後續合作倒也十分有默契​。九龍倉不干涉老宋和管理層的管理，有好地和好項目，大家一起做​。

作為綠城“二當家”的九龍倉，後來自然跟著綠城一起開疆拓土，陸續開發了位於江南岸的錢塘明月、柳岸曉風、桂語江南、桂語朝陽。

位於蕭山的錢塘明月開賣之初，樓市還比較冷清，賣到後來就迎來了火爆行情。柳岸曉風、桂語江南更是出了名的網紅盤，到了最近開賣的桂語朝陽，搖號的熱度依舊還在。這一波合作，九龍倉獲利頗豐。

除了和綠城一起開發，九龍倉也看準機會單獨拿地，一口氣在申花板塊拿了3塊地。

在香港擁有海港城、時代廣場兩大超級物業的九龍倉，卻在杭州孤注一擲，開發了清一色的住宅。住宅熱、商業冷的格局，這幾年一直沒變，與其說九龍倉選對了方向，倒不如說是徹底本土化，因而在杭州的日子也過得算最輕鬆。

最失意：瑞安

有得意的，自然也有失意的，最失意的港資地產商，非瑞安（SHUI ON LAND）莫屬！

港商羅康瑞，當年將自己的瑞安地產帶入內地，第一站選擇了上海。

瑞安在上海開發了大名鼎鼎的“上海新天地”。它以中西融合、新舊結合為基調，將上海傳統的石庫門裡弄與充滿現代感的新建築融為一體。

那時有這樣一種說法：到上海，外灘可以不去，上海新天地卻不能不去。新天地模式在上海取得成功後，瑞安把目光投向了離上海不遠的杭州，也想把這種成功經驗複製到杭州。

瑞安在杭州考察了一圈，看上了杭州西湖邊湧金廣場一帶，立馬錶示將斥資十億元打造上海新天地的姊妹篇，杭州西湖天地。

當時，瑞安的新天地與西湖的相遇，曾被認為是“許仙白娘子斷橋相會”般的天作之合，眾人皆看好。

不過，西湖天地的體量不大，佔地只有5萬方，其中大部分還是園林，商業建築面積僅6000方，這對於地產商的設計、規劃和運營是個極大的挑戰。

果不其然，一期開發完成後，西湖天地的招商和運營就出現了問題，客流並不理想。

老闆羅康瑞也曾感慨：“杭州天地很好看，就是體量太小了。”到了後期，羅康瑞就徹底表示，對西湖天地營運情況感到失望。

據瑞安方面披露，西湖天地連續幾年的年租金收入只有人民幣1800萬元左右。僅僅這點租金，對於已投入和將要投入的資金來說，都是杯水車薪。

同時，瑞安自身也遇到了資金鍊問題，提高週轉率，轉賣投資回報期長、賺錢效應弱的項目，成了瑞安的第一要務。

於是，當西湖天地二期項目啟動時，瑞安直接將二期作為“非核心商業資產”甩手給了杭州本土房企濱江，悄無聲息地退出了杭州市場。

瑞安一退，至今沒有再進來！

最具商業眼光：新鴻基

有一個商業綜合體，徹底提升了杭州的商業品位，它就是萬象城。

杭州大廈已經屹立在商業之巔多年，想起杭州大廈就是滿腦子奢侈品。本土起家的銀泰佔據了杭州商圈最佳的地理位置，到處都有布點，但在理念上仍然十分老舊，跟不上步伐。

這個時候，一個萬象城橫空出世，讓大家發現除了銀泰，還可以去萬象城！知道什麼是購物商場，什麼才是綜合體！

位於錢江新城的萬象城地塊為商住用地，除了商業外，還有一定體量的公寓（悅璽酒）、住宅（悅府）。

項目又處於地鐵2號線和4號線的交匯處，萬象城也自然成了杭州第一個TOD項目。

這個提升杭州商業整體品位的萬象城，正是新鴻基和華潤入杭的代表作。

郭氏家族的新鴻基地產（SUNG HUNG KAI PROPERTIES），在香港擁有最高的兩座摩天大樓，490米的環球貿易廣場（ICC）和415米的國際金融中心（IFC），僅這兩棟大樓的租金收入就有140億，堪稱“收租之王”。

據說，原本新鴻基還不打算進入杭州，倒是華潤非常看好杭州，拉上了新鴻基一起開發。

所以，最具商業氣質的港資地產商應該給華潤，只是華潤並非真正意義上的港資（名義是港資，實際為央企），所以名號就給新鴻基吧。

就這樣，新鴻基跟著華潤，在錢江新城的萬象城一炮而紅。後來，也繼續保持合作，一起開發之江板塊的之江九里住宅項目。

有了第一家萬象城的成功經驗，新鴻基和華潤將合作關係繼續拓展到在這一系列項目上，比如武林廣場的杭州中心萬象城和良渚CBD的城北萬象城。

在杭州商業項目上嚐到甜頭的新鴻基，自然在杭州繼續尋找機會。當距離錢新萬象城不到1公里的江河匯流區地塊開始對外招標時，它怎會輕易錯過？

最低調：恆基、香港興業與香港置地

除了在杭州手握多個項目的，還有幾家港資地產商入杭以來，只開發過單一項目，而且還都是住宅，這裡就統一稱它們為“低調”。

最低調的港資地產商，有3家，分別是恆基兆業、香港興業和香港置地。

恆基兆業，是與新鴻基、新世界、長和系齊名的香港四大開發商之一。

恆基進入杭州不算晚，第一個盤是和旭輝一起開發位於崇賢板塊的恆基旭輝府。這個盤的品質差強人意，口碑也平平，恆基的杭州發展之路後來草草收場。

接著來杭的是香港興業，相對其他港資地產商來說，相對規模較小。

香港興業在杭州唯一的項目，就是位於未來科技城五常街道的香港興業耦園。這個住宅盤與西溪溼地就隔著一條繞城高速，今年上半年交付了，口碑據說還不錯。

最近才進入杭州的港資房企，是香港置地。香港置地是怡和集團成員之一，也是香港最悠久的開發商之一，在香港寸土寸金的中環地帶擁有多處物業。

香港置地進入杭州第一站，出乎意料地選擇了蕭山科技城這塊處女地。

它與來自新加坡的仁恆一起，接手原來傳化的地，開發了前灣國際。去參觀過樣板房的，都說別具一格，滿滿港式味道，除了地段，其他評價都還不錯。

低調，並不會成名，但也至少不會犯錯。

迴歸商業的本源

回溯過去幾年，港資地產商在杭州的發展路徑，發現一有趣現象：原本更擅長商業運營的港資地產商，在杭開發的項目是住宅佔了大頭，反倒是商業項目屈指可數。

是港資房企在內地被徹底同化？還是在市場競爭下的理性決策結果？細細推敲，這一現象有以下可猜想之處。

1.開頭不順，來杭較早的嘉裡和瑞安，早期開發商業項目過程都不太順利，讓港資對該類型項目吃不準；

2.重上海而輕杭州，過去杭州無論是經濟體量還是人口，都離頭部城市差距較大，港資對於杭州的城市消費力明顯信心不足。

3.“住宅強、商業弱”的市場格局一直佔據了內地地產開發的主導，開發商們更願意玩高週轉的住宅，而不願意摻和低週轉的商業，即使做商業也多半是為住宅做配套，目的還是住宅。

最近這幾年，“強住宅”的格局似乎在發生變化。“房住不炒”給了住宅開發上了緊箍咒，在這個大背景下，一些政策的落地，也讓住宅開發變得並不那麼有利可圖。

拿土拍政策舉例，2017年開始，杭州的土拍政策增加了競自持比例要求，同樣是自持收租，住宅的租金肯定遠比不上商業項目的租金；最近，土拍還增加了“限房價”內容，開發住宅的利潤將非常透明。

反觀商業，銀泰城、大悅城、天街、印象城代表了杭州中等商業水準，而頂部商業只剩下杭州大廈和萬象城，實在乏善可陳。

杭州整體的商業水平，相比一線城市和幾個頭部城市，差距還很大，甚至比競爭對手南京還差了一截。

另一邊，杭州每年人口保持正流入，2008年就淨流入33.8萬人，人口增速在全國僅次西安、深圳和廣州，到今年年底常住人口破千萬是大概率事件！（杭州人口到底有沒有1000萬？）人口就是消費力。

處於後峰會、前亞運時代的杭州，充滿了發展機遇。商業對於一座城市的發展極其重要。開發商業，需要經驗和理念，需要龐大的資金沉澱，這恰恰是港資地產商的強項。

有了供求矛盾，有了差距，自然就有了發展空間和動力。這座城市的經營者，已經意識到了這一點。

去年5月，杭州與香港首次簽署”杭州-香港高端服務業合作備忘錄”,在多個領域加強合作，包括金融投資和經貿合作。此後，杭州迎來了港資地產商的投資潮。

就在當月底，香港恆隆就首入杭州，在華潤、新鴻基、恆隆、新世界、九龍倉和銀泰的激烈競爭中，以總價107.3億元競得武林商圈百井坊純商業地塊，計劃建設杭州的恆隆廣場（推測案名為West Lake 66）。

一年後，嘉裡再斥重金，以68.14億元，自持8%，拿下了距離武林廣場3公里的文暉城市之星地塊，計劃將打造杭州的嘉裡城，和下城區一起加速建設武林新城。

嘉裡之後，香港新世界也緊跟腳步，在7月首入杭州，斥資97.92億元，競得位於上城區望江新城的商住地塊。據說，濱江也參與競拍，但被勸退了。未來，新世界或將把自己最有藝術感的K11和瑰麗酒店帶進杭州。

又過了1個月，在8月7日，新鴻基聯合平安，以132.6億元總價，中標江河匯流區綜合體項目。未來，新鴻基或將自己的IFC綜合體和五星級酒店帶進杭州，在江河匯流區這個城市主軸的一端，打造世界級城市旅遊金融綜合區。

一年多時間，港資地產巨頭恆隆、嘉裡、新世界、新鴻基接連佈局杭州。武林新城、武林商圈、望江新城、江河匯流區，挑選的位置無一不是核心。107.3億、68.14億、97.92億、132.6億，投資總額無一不是巨量。

世上最好的愛，是相互成就！杭州未來的城市封面，交予港資打造，希望你不辜負這座城市的期待。

港資地產商入杭史並沒結束，新的故事才剛剛開始！

文 | 跑盤俠 編輯 | 六公園