來源：第一財經
2018年業績下滑引發市場質疑後，金融街控股（000402.SZ，下稱“金融街”）迎來2019年半年報，從營收數據來看，該公司上半年的業績表現已有所好轉，然而縱觀其5年發展，金融街的營收僅從220億元增至221億元，其負債卻在5年內從百億增至超過千億，其間隱憂不容忽視。
與金融街幾乎同步發佈半年報的還有北京城建（600266.SH）。作為北京老牌國企，北京城建的表現同樣不盡如人意。半年報顯示，其上半年營收62.6億元，同比增長86.55%；歸屬於上市公司股東淨利潤11.89億元，同比增長227.76%；然而在扣非後，其歸屬於上市公司股東淨利潤為-4444.8萬，同比下跌113.09%，不僅如此，北京城建連續5年經營性現金流為負，甚至在2017年達到-139.36億元。
公司業績的連年下降讓資本市場對這兩家企業逐漸失去信心，根據半年報，兩家公司每股淨資產均超過10元，但股價卻始終維持在7元/股上下。一個沒有踏準住宅市場的節奏，一個被稱為“棚改第一股”，這兩家北京國企均未能跟上市場的節奏，導致如今破淨局面。
營收難突破
從數據來看，金融街在今年上半年交出了一份尚可的成績單，營收和淨利潤同比上一年度均有較大幅度增長。其中營收95.18億元，同比上年增長43.58%；歸屬上市公司股東淨利潤10.53億元，同比增長21.7%。同時，公司實現銷售簽約額178.4億元，同比增長94%。其中，商業地產實現銷售簽約額34.1億元，同比增長 320%；住宅地產實現銷售簽約額144.3億元，同比增長 72%。而在2018年年報中，其營收出現13.35%的下滑，淨利潤也出現1.61%的下滑。
相比於2018年全年業績，這是一份暫時“度過危險期”的報告，然而對於金融街來講，其全國化能力不足，佈局城市較少，且過度依賴北京大本營的策略將會對後續發展產生掣肘。這從數據也能直觀感受到，事實上，從2014年開始，金融街的營收出現“原地踏步”的局面，當年起實現營收220.36億元，而到了2018年這個數字也只有221.13億元，按照今年上半年95.18億元的營收計算，在今年不增加營收的情況下，其完成率不足一半。
對於金融街來講，更尷尬的不在於營收的“原地踏步”，而在於納儲的不積極。根據這份半年報，金融街在今年上半年共新增5個項目，新增計容建面56萬平方米，然而在去年同期，金融街新增12個項目，新增權益建面為176.3萬平方米。
同是北京老牌國企，北京城建所面臨的問題與金融街類似。根據北京城建公佈的2019年上半年報，其實現營收62.6億元，同比增長86.55%；歸屬於上市公司股東淨利潤11.89億元，同比增長227.76%；然而在扣非後，其歸屬於上市公司股東淨利潤只有-4444.8萬，同比下跌113.09%。
根據中金的報告，其歸母淨利潤大增超過兩倍的原因在於，由於期內會計準則調整，因公司持有的交易性金融資產股價上漲，去年同期為-7萬元，因此公司公允價值變動收益達16億元；而同時，由於二季度單季歸母淨利潤同比下降103%至-0.1億元，拖累上半年整體業績，導致扣非後歸母淨利潤轉負。根據報告，期內公司營收同比增長，主要在於房地產項目結轉收入增加，然而由於結轉項目中保障房佔比較大，營業成本同比增長131%，導致毛利率較去年同期下滑9個百分點至11.4%。可以說，從數據來看，北京城建今年的情況仍然未能有所好轉。
事實上，北京城建營收不增反降的情況已經連續出現三年，第一財經整理近5年財報發現，其營收從2015年起開始下滑，一直到2018年，分別下滑7.25%、8.28%、14.39%，下跌幅度甚至逐年擴大。
不僅是營收乏力，北京城建多年來的淨利潤規模也不斷收窄。公司2018年淨利潤12.3億元，同比下降15.5%；2017年淨利潤14.56億元，同比只微增0.87%；2016年淨利潤14.44億元，同比微增1.05%。
雙雙“破淨”
營收和淨利增長乏力，這讓資本市場對北京這兩家老牌國企喪失信心。發稿前，金融街股價維持在約7.5元/股範圍，北京城建為7.1元/股範圍，然而根據半年報，金融街每股淨資產為10.69元/股，北京城建則為10.74元/股，兩股雙雙破淨。
事實上，在這兩家公司發展之初，均各有特色，同時均在北京市場開拓出一片獨具特色的天地。金融街是北京西城區最大的商業地產公司，成立於1992年，於2000年借殼重慶華亞紙業，登陸A股上市公司，該公司以開發“北京金融街”聞名，其貢獻的利潤總額在西城區國資企業中一直排在前列。
在開發“北京金融街”之後，金融街一直將佈局重點放在北京，2013年開始逐步加碼住宅，其中2013年住宅銷售佔比33%，而到了2018年，住宅佔比就達到了80%。然而在逐步擴展住宅這條道路上，金融街沒有踩準市場節奏，2014年金融街開始全國化征途，當年開始進軍北京和廣州，然而當時正處於調控力度加大之時，一線城市整體增速放緩；再到此後的2017年，金融街開始加碼準一線城市，包括武漢、成都、蘇州等城市，而這一年也同樣是調控嚴厲期，這嚴重拖慢了住宅項目的週轉率，根據2018年年報，當年金融街存貨週轉率只有0.17，處於行業較低水平。
兩次擴張均沒有遇到“牛市”，而金融街的負債驟增。連續五年，金融街負債翻倍增長，截至2018年末，金融街總負債達到1113.28億元，5年前的2014年只有489.85億元。負債增長可作為公司擴張的標誌，然而這5年來，金融街的營收卻“原地踏步”，增長只有1億元，負債與營收的增長不成比例。
受困於此，今年6月20日，金融街發佈公告稱，公司全資子公司上海杭鋼嘉傑實業以6.49萬元/平方米的價格將金融街（海倫）中心D棟、E棟共計16240.42平方米出售給長城人壽，交易總價為10.54億元。
北京城建的問題與金融街相似。北京城建是由北京城建集團有限公司在1998年設立的A股上市公司，同時也是國內最早上市的建築施工企業，在大基建基礎上，北京城建於2015年依託其控股股東北京城建集團有限公司的國企資源，正式進軍棚改市場。
在棚改市場上，北京城建自2016年起先後參與北京東城區望壇433億元項目、豐臺區張儀村35億元項目、順義臨河村265億元項目、懷柔新城50億元項目、延慶康莊鎮50億元項目，及“懷柔區城中村棚改項目”和“大興區黃村鎮海子角村、辛店村棚改項目”，總投資額262億元，上述項目規模總計達到千億量級。
然而由於棚改佔用資金量較大，且受政策影響較大，因此北京城建的資金狀況受其“拖累”較重。第一財經整理髮現，連續5年來，其經營性現金流均為負，其中2014年為-61.06億元，到2017年達到高峰至-139.36億元，2018年有所緩解，但仍然有-86.21億元。
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