文 | 時代財經APP 屈慧 劉新歌

廣東國投的興衰見證了中國金融改革的歷程，也見證了廣州這座城市的發展。隨著29日廣信房產的拍賣落錘，這家曾輝煌一時的公司即將徹底謝幕。

從珠江新城出發，驅車經過三個大立交駛入環市路，就可到達廣州有名的富人區之一的淘金。

一如它略顯浮誇的名字，這裡總是帶著金錢和夢想交織的味道。在八九十年代的廣州，這片造富熱土上每天都在上演著不同的財富故事，環市東路兩邊高聳的摩天大樓群成為那個“淘金年代”抹不去的印記。

環市東路的北側，一棟高達200米的大樓仍然搶眼，一家國際五星級酒店在這裡落戶，每日出入開會、住宿、辦公的人依然絡繹不絕。

這裡是曾經赫赫有名的“63層”，90年代初期廣州的地標及內地第一高樓，也曾經是全國第二大信託公司廣東國際信託投資公司（下稱“廣東國投”）的總部大廈。1991年大樓落成時，廣東國投將“63層”命名為“廣東國際大廈”，這一名稱被保留至今。

圖：廣東國際大廈，現為廣州皇冠假日酒店 來源：視覺中國

26年的歷史中，“63層”見證著廣州城市中心向東變遷，同時也見證了曾經的“大金主”廣東國投從鼎盛到破產的大起大落。

1998年10月6日，因經營不善，資不抵債，廣東國投被央行破產清算，廣東國投轟然倒下。經過長達19年的清算，這艘金融大航母的破產工作終於進入到了最後的收尾階段。

6月5日，廣東國投最後一項價值巨大的破產財產--廣東國投對廣東省信託房產開發公司（下稱“廣信房產”）的投資權益及債權被掛上了南方聯合產權交易中心。6月29日，這項起價446.77億的鉅額資產將被公開拍賣。

因破產財產標的是全國法院受理案件中最大的破產案件，廣東國投破產案也被稱為“中國第一破產案”。此次拍賣無疑也是中國拍賣史迄今為止最大的地產項目。由於涉資巨大，南方聯合產權交易中心特地聘請了十家拍賣機構共同參與，對於資產包的保密程度也相當高，即便是查看資料，也規定只能少數人到指定資料室觀看。

在90年代，廣信房產堪稱廣州乃至廣東省房地產行業首屈一指的“大哥”。廣東國投破產已整整19年，作為廣東國投全資子公司的廣信房產為何現在才得以拍賣？廣信房產到底有哪些資產？這些資產價值幾何？19年間資產升值了多少？

最後的大禮包

廣東國際大廈21層的2103室裡，三位員工正坐在案桌前各自忙碌。一位戴著眼鏡的男士剛剛掛完電話，一低頭又被四周及腰的資料所埋沒，整個狹窄的辦公室裡，資料和卷宗至少佔據了四分之一。

這裡是廣東國投的辦公室，但在內辦公的卻已不是廣東國投的員工，而是政府下派的破產清算組成員。1998年廣東國投被破產清算後，員工被遣散，破產清算組開始進駐，原19-21層的辦公場所也縮減至只剩現在的第21層。

辦公室大門口，繁體字樣的“廣東國際信託投資公司”招牌仍然光亮，不染灰塵。招牌的旁邊，是兩張由廣東省高院下發的落款時間分別為1999年1月15日和16日的公告，上面印寫著廣東國投破產的信息。而在法院公告的旁邊，則貼著一張寫著“舉報貪腐、共創廉潔”八個大字的省紀委宣傳報。

圖：廣東國投辦公室外的破產公告 來源：時代財經

時間拉回到1999年1月15日，廣東國投的破產案獲得省高院的正式受理。破產清算組的初步清算結果顯示，廣東國投總資產214億元，總負債361.45億元，資不抵債146.94億元。

負責廣東國投破產案的法律機構廣東君信律師事務所提供的數據顯示，當時廣東國投的債權申報人共320家，申報債權569筆，申報債權總金額為387.7億元，獲得確認的債權人200家，確認債權金額達到202.2億元。

由於資產巨大、案件複雜，廣東國投的破產成為中國金融改革史和法律界的一件標誌性事件，法律界將其稱為“世紀大案”。在審理廣東國投破產案的同時，時任廣東國投總經理的黃炎田因非法吸收公眾存款罪、國有公司人員失職罪被送入監獄。

在廣東國投的債權人中，除了銀行、金融機構之外，還包括了合作單位、建築商，以及諸多個人儲戶和小業主等。時代財經瞭解到，當時，有超過三萬個自然人在廣國投存入7.8億，還有不少的小業主交了房款而不得不面臨爛尾或無法取得房產證的局面。

需要指出的是，在2003年2月28日法院破產案宣告終結後，作為廣東國投一大價值板塊的廣信房產並未立馬進入到清算程序中，其複雜的債務關係、項目糾紛使得清算工作難以快速完成。

據時代財經瞭解，當時，廣信房產旗下只有“63層”、江灣城、花地灣翠竹苑等少數幾個不動產項目被拍賣抵債。“63層”在數次輾轉後落入中航國際手中，新江灣城則在今年被陽光城買下，翠竹苑判給了當時的債權人，成為現在的醫械交易中心。

曾任廣東國投信貸科科長的蕭百佑向時代財經透露，當時破產清算組並沒有立即把廣信房產劃入清算範圍，一些廣信房產的員工對於重組仍保有幻想。不過，事實情況是，過去這麼多年中，廣信房產並沒有實質性的發展。

六年前，廣信房產辦公室李主任曾對時代週報表示，“廣信房產跟隨著廣東國投一樣被監管，廣信房產沒有自主經營權、沒有開發權。等清算資產評估全部出來以後，將家底全部摸清楚了，再由高院作出裁定，決定廣信房產該何去何從。”

隨著案件的持續，這些年廣州房價飆升，廣信房產的項目身價也早已大幅上漲。在持續了整整19年的清算之後，今年4月，這個案子終於得以進入拍賣準備階段，掛牌之時的評估價格已經高達447億元，甚至超過破產時集團揹負的總債務。

負責這個案件的廣東君信律師事務所合夥人談凌談到，廣東國投案除涉及債權、債務及資產數額巨大外，還涉及許多重大疑難的法律問題。案件處理中，如何設計交易結構、如何處理交易各方的法律關係、如何解決交易過程中的各種稅務問題等都是難題。談凌將其稱為“高難度的重大工程”。

“不可估量”的貨值

作為廣東國投最後一項重大資產，廣信房產的拍賣或許將標誌著廣東國投的謝幕。廣信房產這筆資產究竟有多大？為何會如此複雜？

根據羊城晚報援引廣信房產前高管消息，廣信房產的資產目前遍佈廣州市區，包括花地灣、東風東粵劇院一帶、德政南路、東山口東山百貨一帶、白雲區白蘭、金蘭花園等地帶均有未開發地塊，其中“花地灣地塊在我們一大堆的地裡是最不起眼的”。

蕭百佑也對上述說法予以確認，他還指出，包括文德路、榮華南也有廣信房產的項目。對於二者說法，時代財經向前廣信房產總經理田炳信進行求證，其指出，在當年破產之前這些項目確實存在，但後來的破產清算中，有地塊已經與債權人、銀行等和解處理掉了。由於離職關係，後續清算組具體處理方式自己已不太清楚。

廣信房產的項目大部分是在90年代獲得。廣東房協專家委員會委員韓世同回憶，當時廣州“招拍掛”拿地制度並沒有全面適用，政府批地多是以“劃紅線”的方式進行，這就導致廣信房產許多地塊的邊界仍難以定義，包括地塊權屬問題也比較複雜。

關於廣信房產確切的資產面積和位置，外界無從得知。時代財經試圖從破產清算組和廣信辦公室打聽，但對方均以不方便透露為由拒絕了。可以肯定的是，“最不起眼”的花地灣項目至今仍在廣信房產的資產包內。

1988年8月，廣信房產通過招標方式以2.8億元競得芳村花地大道兩側1.07平方公里（約1500畝）商品住宅用地，樓面地價僅為218元/平方米。

當時的芳村與天河一樣是單獨的行政區（2005年芳村合併進荔灣區），廣州最早的地鐵線1號線貫穿其中，廣信所拿地地塊正是芳村核心區花地新城所在。在當時的政府規劃中，花地新城是廣州的城市副中心和芳村的區域中心。

根據廣信房產的規劃，這一項目將被建成包含居住、醫療、商業、公園、教育等配套資源的綜合新城，總建築面積150萬平方米，規劃居住人口5-8萬，預計十年內完成開發。在廣信房產辦公大樓的大廳中，至今仍然擺放著花地灣的沙盤，從沙盤中可以清晰地看到，規劃有近百棟的高層住宅，並且在地塊的正中心，還有一座地標級的綜合體群樓。

圖：廣信房產辦公樓大廳裡擺放的花地灣項目沙盤 來源：時代財經

“如不出意外，花地新城將成為廣州第一個地鐵新城。”世聯行首席技術官黎振偉如是說。

1998年，隨著廣東國投的破產，花地新城的開發徹底陷入了停滯，原廣信房產正在開發或已完工的樓悉數成為爛尾樓。據廣州市房地產協會理事黎文江介紹，破產當時，花地新城還只開發了三分之一。破產後的花地新城被分割成30多個小區，但除了翠竹苑之外幾乎無項目動工。整個花地新城逐漸演變成了現在的花鳥魚市場、傢俱城、酒家等臨時建築群和大片的荒草地。

一個鮮明的對比是，花地新城周邊原來的舊城區現在已成為一個個高層小區，包括廣鋼新城、白鵝潭片區都已崛地而起。黎文江、韓世同等一致認為，廣東國投的破產拖累了芳村整體規劃和開發。韓世同表示，“廣信是最先看好芳村的，在芳村片區起到了很好的引領作用。如果廣信沒有破產、沒有爛尾，肯定有利於加快芳村的城市化格局。”

現今，芳村板塊房價已經與以前大不相同，位於其東側的廣鋼新城板塊當前新房價格已經超過4萬/平方米，若以此價格推算，在不考慮容積率變動的情況下，花地新城未開發貨值至少可以達到400億元。

拍賣資產有瑕疵？

儘管廣信房產這次的拍賣資產相當誘人，但這個資產包並不是那麼盡善盡美。

拍賣公告要求，競得人除了要承擔權益和債務、利息之外，還要提交一份《解決小業主歷史問題承諾書》的函件。也就是說，新的競得企業必須接受解決小業主糾紛的任務。

這或許是個不小的問題。據黎文江介紹，九十年代的房地產開發預售制度並不像現在這麼嚴格，“當時只要挖個坑就可以開始預售”，這就導致樓盤沒有蓋好可能小業主購房資金就已經投入進去了。

廣信房產的項目不可避免地會存有這種遺留問題。據時代週報此前報道，有小業主購買了花地灣紫薇苑房產，1996就已交付房款，但追討還款直到2011年還沒有完成，在與清算組探討賠償之時，只獲得了本金償還而無利息賠償。

此外，廣信在文德路、榮華南、德政南路的舊城改造項目，由於項目擱置，一直存在著拆遷回遷的問題，另外，白蘭花園等樓盤的房產證問題也懸而未決。在這些瑣碎的業主糾紛之外，新的買主可能還需要面對複雜的承建商賠償問題。

時代財經在走訪廣信爛尾樓時發現，不少工程商都派了“自己人”入駐場內，部分更是以“業主”自居，有的甚至大搞裝修對外出租。

圖：花地新城爛尾樓 來源：時代財經

在浣花路南側的花地灣一棟牆體已經泛黑的爛尾樓中，時代財經遇到了一支由五六人組成的自稱“業主保安隊”的隊伍正在操練，這支“保安隊”由廣州匯聯物業管理有限公司組建。

這棟佔地近千平方米的爛尾樓裡，1-3層已經被匯聯物業改造裝修成辦公區域，室內已經頗具辦公樓模樣而室外則還是水泥糙面。在爛尾樓的3樓，一家車友俱樂部和一家調度公司已經進駐，旁邊還有空間正在進行裝修。

對於改建、出租的合法性問題，匯聯物業及“保安隊”未給予迴應。時代財經留意到，在這一片區類似這樣的爛尾樓多達十來排，每一棟樓幾乎都有人在駐守。負責駐守其中一棟臨街大樓的段大爺告訴時代財經，現在“駐場”的並不是真正的買房業主，而是項目的承建商。

廣信房產破產時，由於無法討要工程款，這些承建商便開始自主進駐到樓內。在他們眼中，這已經成為了廣信房產給他們的抵押物，自己就是這些爛尾樓的“主人”。段大爺透露，光是浣花路南側這一小片區，就有四個老闆。

他的老闆承包了臨街的這棟大樓，剛建好地下室，廣信就破產停工，老闆投進去的幾百萬至今沒有收回。與周邊的承建商一樣，段大爺的老闆選擇以“霸場”的方式等候賠償。“沒有賠償絕對不走”，段大爺斬釘截鐵地說到。

儘管有著這樣那樣的問題，但對這個資產包感興趣的房企仍然比比皆是。碧桂園就是其中一家。近日，碧桂園CFO伍碧君對時代財經透露，公司已經報名參與廣信房產的拍賣，由於資產巨大，碧桂園將與其他房企聯合競買。對於合作單位，伍碧君未有過多透露。

另據中國房地產報報道，目前已經明確有兩家在行業排名前三的上市公司以及還有一些不差錢的央企在跟進這一拍賣事項，另有一些相對較小的房企則是“心有餘而力不足”。

時代財經從一位駐守廣信房產辦公室的保安大叔處得知，近日來，公司辦公室每天都有好幾撥陌生人前來拜訪洽談。

圖：廣信房產 來源：時代財經

廣信房產的拍賣，歸根到底來說是一件皆大歡喜的事情，在不考慮拍賣溢價的情況下，這筆資產已經足夠來清償原債權人債務。另外，廣信地塊的入市也將使得老舊城區的改造得到進一步推動。

參與此次拍賣的律師談凌對此頗多感慨，他在君信律所的微信公號中寫到，“作為一名全程參與廣東國投破產清算工作的律師，我衷心希望這項破產財產可以順利處置，廣東國投的債權人可以儘快獲得分配，清算工作可以最終畫上圓滿的句號！”

廣東國投的興衰見證了中國金融改革的歷程，也見證了廣州這座城市的發展。隨著29日廣信房產的拍賣落錘，這家曾輝煌一時的公司即將徹底謝幕。

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