花地灣地塊沉寂18年解封 地產大鱷圍獵447億廣信房產資產包

從掛牌到拍賣只有短短24天時間，且金額龐大、資產狀況不明，可以預見，這將是一場異常激烈的資產爭奪賽。

風光無兩的廣信房產項目如今變成了一處花鳥魚蟲市場，見者戚然

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

盛衰之變，一夕之間。

6月5日，南方聯合產權交易中心公佈，將於6月29日拍賣廣東國際信託投資公司（“廣東國投”）旗下廣東省信託房產開發公司（“廣信房產”）的股權及債權，該標的整體掛牌價高達446.772億元。

廣東國投是中國第一家破產的金融機構，也是迄今為止惟一一家通過破產關閉的金融機構。1999年該公司因嚴重資不抵債，申請破產，在國內外引起了強烈震動，時任國務院總理朱鎔基對該案件也曾高度關注。此後數年，廣東國投在破產清算過程中雖然處理了部分資產，但最核心的土地資產一直處於被封存的狀態，該公司在廣州芳村的地鐵沿線仍有上千畝未開發土地。按照該區域4萬元/平方米左右的最新成交地價，以容積率3計算，這片土地的市價將近800億元。

“廣鋼新城的容積率基本在7左右，這塊地的容積率至少可以做到3至5，400多億元聯合競買拿下，還是有機會的。”廣東中原地產項目部總經理黃韜認為，廣州市中心的大面積宅地難得一見，可以預見，這個資產包將吸引不少房企的目光。

一家上市房企的投資部負責人對中國房地產報記者表示，廣信房產的資產包“很值得買”，但由於門檻太高，實力不夠的房企無法參與，“據我們瞭解，目前排名前三的房企有兩家在看這個資產包，部分央企也很感興趣。”

廣信房產花灣地塊及停滯的一些項目在沉寂十幾年之後迎來了曙光。

447億掛牌價 競買保證金要交46億

掛牌公告顯示，受廣東國際信託投資公司破產清算組委託，10家拍賣機構將在2017年6月29日，通過南方聯合產權交易中心交易場所公開拍賣廣信房產的股權及債權。

拍賣標的包括三部分：第一部分為廣東國投持有的對廣東省信託房產開發公司（下稱“廣信房產”）的三項權益：（1）對廣信房產的100%投資權益；（2）對廣信房產的債權及相應利息；（3）受讓大廈實業公司對廣信房產的債權及相應利息。第二部分為破產清算組接受廣東國際租賃公司破產清算小組、廣信企業發展公司破產清算組和廣東國際信託投資公司深圳公司破產清算組委託，在本次拍賣中一併出售該三家破產公司清算組分別持有的對廣信房產的債權。第三部分為廣東國投持有的對廣東國際信託投資公司廣州房地產分公司的100%投資權益。

上述全部債權和投資權益需捆綁出讓，不可分割。

據瞭解，該標的掛牌價格為446.772億元，接受聯合體參與競買。光是盡調保證金就要5億元，競買保證金更是高達46億元。而且拍賣設有保留價，如競買人的最高應價未達到保留價的，應價不發生效力。

“資產包裡主要是權益，最值錢的是土地，但具體的資產狀況需要通過法院做前置瞭解。”一家上市房企的投資部負責人表示，這個資產包很值得投資，但公司心有餘而力不足，這種規模的資產只有大型房企才吃得下。據其透露，目前已在跟進這個資產包的有兩家在行業排名前三的上市公司，還有一些不差錢的央企。

千畝土地晒了18年太陽 增值超180倍

廣東國投是中國第一家破產的金融機構，也是迄今為止惟一一家通過破產關閉的金融機構。在上世紀80年代，這家公司可謂風光無限，作為廣東省人民政府的全資直屬企業，其規模在全國244家信託投資公司之中僅次於國務院系統的中國國際信託投資公司，還被確定為全國對外借款窗口。到上世紀90年代，廣東國投參與投資的項目多達3000多個，涉及數十個領域，被譽為廣東省最大的“地主”。

當盲目投資疊加金融危機時，廣東國投的債務危機也累積到了難以掩蓋的地步。1999年1月，廣東國投向廣東省高級人民法院遞交了破產申請書，根據清算組3個月關閉清算的初步結果，該公司總資產214億元，總負債361.45億元，資不抵債146.94億元。1999年4月，法院清盤委員會宣佈，廣東國投資不抵債高達323億元，比原先估計高出一倍。

由於涉及鉅額外債，廣東國投的破產案引起了國內外的高度關注，時任國務院總理朱鎔基還對外國記者強調，中國政府不會為一個金融企業還債，“如果大家坐下來按照國際慣例談一談，採取資產重組、注資、債權變股權等辦法，這個問題是可以得到解決的。”

但時至今日，這一案件仍未處理完畢。而此次的資產包拍賣，則被認為是極為關鍵的一步，因為其中包含了廣東國投最核心的資產。

據瞭解，1988年8月，廣東國投旗下的廣信房產以2.808億元競得芳村花地大道兩側1.07平方公里（約1500畝）商品住宅用地，樓面地價約218元/平方米。這片地被規劃為芳村的新中心城區，包含居住、醫療、教育等配套，建築面積達150萬平方米。而當廣東國投進入破產清算程序時，這塊才開發了不到三分之一的土地被迫全面停工，留下大片荒地和部分爛尾樓。值得一提的是，由於土地不斷升值，當初已資不抵債的廣信房產最終避免了破產的命運。

據瞭解，按照規劃，花地灣將以花地大道為中心開發高層商貿區，周邊佈局多層和低層居民住宅，同時配套公園、醫院、中小學和體育場等，是為芳村新中心城區，建築面積達150萬平方米，居住人口達5萬——8萬，並計劃10年內完成。

如果這個美好藍圖能夠完成，如今的花地灣板塊，不遜於華南板塊和天河北板塊。

幾年前荔灣區國土房管局一份報告表示，花地灣地塊僅開發利用了約607畝土地，餘下近1000畝土地成了大片閒置的荒地，上面蓋了花鳥市場等無數臨時建築，令人感慨。

根據廣信房產有關負責人此前披露的信息，廣東國投在芳村的未開發地塊還有上千畝，位於花地灣地鐵口附近。而芳村的地價目前已站上4萬元/平方米的新臺階，也就是說，在停工18年後，這塊土地已經增值了超過180倍。

黃韜表示，芳村廣鋼新城近兩年推出的土地，容積率都達到了7，預計廣東國投的地塊至少可以做到3——5的容積率，即便是按3來計算，也有近200萬平方米的建築面積。而廣州此前出讓的城區宅地，規模最大的也僅是幾十萬平方米的建築面積。可想而言，有多少房企將為之瘋狂。

由於從掛牌到拍賣只有短短的24天時間，而且金額龐大、資產狀況不明，可以預見，這將是一場異常激烈的資產爭奪賽。誰將勝出？

好消息~

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文章來源：微信公眾號中國房地產報