作者：潘鷂
隨著今年成都、重慶的房價水漲船高，兩地之間遂寧、南充乃至不少區縣的樓市，也在一系列中心城市限購的擠壓效應下，量價齊升。當然，以“川渝之心”和“成渝經濟帶的宜居元座標”著稱的遂寧蓬溪縣，在這一輪行情中，因其先天的生態優勢，和突然崛起的改善需求，進入了快速去庫存狀態。這也給了品牌房企以低地價進入上行二級市場的機會。
蓬溪有“川渝之心”、“九市要衝”的優勢交通、經濟區位
供不應求開盤即清盤
今年以來，蓬溪住宅一直處於供不應求的狀態，各項目開盤就接近清盤。2017年1-7月蓬溪縣批准預售面積24.4萬平方米，處於近五年來的歷史低位水平，蓬溪房地產市場階段性供應不足。1-7月蓬溪縣實現房地產銷售面積30萬平方米，月均去化速度4.3萬平方米，處於近五年最高水平，市場需求旺盛。
蓬溪當地每個項目開盤都會引來返鄉置業人潮
價格上行存量僅3個月消化一空
2016年8月-2017年7月蓬溪商品住宅銷售價格保持穩步增長，當下成交備案均價4037元/平方米，處於近一年的最高水平，並且還有繼續上行的趨勢。1-7月蓬溪縣房地產供銷比持續下降，整體達到1：0.8，處於近五年最低水平，整體風險可控。截至2017年7月底，蓬溪可售商品住宅不到1000套，按照今年月均430套的速度計算，完成現有存量去化僅需要三個月，蓬溪進入房企拿地的窗口期。
2016年8月-2017年7月蓬溪商品住宅銷售價格（元/平方米）
土地儲備所剩無幾正好補倉
近兩年，蓬溪的土地成交價主要集中在100萬元/畝以下，住宅用地成交樓面地價區間從517-936元/平方米；商業用地成交樓面地價區間988-1986元/平方米。截至8月末，蓬溪住宅成交均價已經達到4037元/平方米。這意味著中間留下了3200元左右的價差，能夠確保開發商打造更高品質的項目，保證資金週轉效率。目前，15年、16年供應的地塊經過1年多的市場消化，當地市面上的土地儲備已經所剩無幾。
進入2017年下半年，目前蓬溪樓市供應的主力戶型主力面積在80-110平方米之間，而目前成交客戶的主流戶型需求在120-130平方米，已經進入改善型需求主導，供需產品戶型尺度不相匹配。這給了未來進入的房企差異化發展的機會，並對新項目的精細化戶型劃分和打造提出了新的要求。
改善型需求增長導致和蓬溪剛需產品為主的結構出現錯位
提升空間大可一盤獨大
目前蓬溪的部分小區的整體佈局、單體建築造型、建築立面設計、立面材質等方面具備升級的空間，有機會打造更加具有高端品質感的領先社區。同時，蓬溪社區物管發展處於起步階段，幾乎無品牌物管服務商入住，從物業服務層面講，蓬溪市場具備發展的空間。
蓬溪縣城建成區面積不大，更多依靠口碑傳播，相較成都、重慶等城市，營銷成本較低，有效提升蓬溪房地產項目開發的盈利性。蓬溪現有樓盤的營銷手段薄弱，而這為後入企業提供了廣泛的營銷創新空間，同時基於城鎮建成區平面空間小、供應地塊面積大、購房客戶集中的特點，新進入的開發商營銷手段的創新，有很大機率實現對全域客戶的吸附，實現一盤獨大，獨佔市場的局面。
主城區大型地塊面世機會乍現
為了緩解房源庫存不足，2017年蓬溪城市投資價值推介會，將分別於8月30日在遂寧東旭錦江國際酒店，9月1日在成都環球中心洲際酒店盛大召開。
會上，將推出主城區赤城組團7宗、普安組團2宗、金橋組團概念地塊等優質城市資源。尤其是主城區普安組團2宗優質地塊，合計120畝，即將於9月4日走上拍賣臺。如此大面積的地塊在成渝都較少見，適合同一家房企拿下做統一的打造和運營。
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