起底佳兆業

舊改之王--佳兆業起家於爛尾樓，這是業內周知的故事。

佳兆業在2009年的招股說明書中提到：“我們集團由郭氏家族創辦，起源可追溯至1999年6月成立的深圳佳兆業地產，其於深圳從事住宅物業發展。”

郭英成

郭氏家族，是指郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟，潮汕普寧人。在創辦佳兆業之前，郭氏家族主要在潮汕一帶從事貿易及工業生意。

1999年，郭氏家族涉足房地產行業，他們開發的第一個項目“桂芳園”就是由爛尾樓而來。

“桂芳園”原來是布吉龍泉別墅用地，當時正處於爛尾階段，位置偏遠、人煙稀少。

但佳兆業接手後，將其規劃成開放式主題公園，比周邊樓盤更具設計感。2000年9月，桂芳園一期發售時便迅速獲得市場強烈反響，佳兆業隨後繼續加推，一共開發了8期， 桂芳園也成為布吉第一個大型社區。

佳兆業自此“一炮打響”，並迅速由深圳的關外進入關內，並從住宅拓展到商業地產。

2003年，佳兆業以4億元人民幣將深圳最著名的爛尾樓“子悅臺”收入囊中。這個樓盤位於深圳市委對面，背靠深圳首家購物中心中信城市廣場，區位優越，卻爛尾近十年。

佳兆業用了不到三年時間，將子悅臺重新包裝為深圳佳兆業中心，這也是佳兆業第一個住宅兼商業綜合開發項目。

在深圳的幾次爛尾樓成功改造經歷讓佳兆業獲得了較大的品牌知名度。

2005年，佳兆業接手“中國第一爛尾樓”——位於廣州的中誠廣場項目，並於2008年初改造完畢開始對外租售。佳兆業自此在業內擁有了“爛尾樓專業戶”的名號。

不過，中誠廣場項目背景複雜，但郭英成及佳兆業似乎未受影響。

舊改專家

2004年，佳兆業開始走出深圳，向珠三角、西南地區等區域擴張。同時隨著深圳進入城市更新階段，佳兆業逐漸涉足舊城、舊村、舊工業區的改造更新。

值得注意的是，在成立之初的很長一段時間內，佳兆業拿地的方式並非是招拍掛，而主要是靠收購爛尾樓、與其他開發商合作。佳兆業在招股說明書中提到，為擴充項目，公司在2005年12月至2009年9月期間收購了13個項目公司的控股股權，進而擁有了廣州金茂、香瑞園、錦城山莊、惠州佳兆業中心等13個項目的權益。

佳兆業通過這樣的方式能夠以較低的成本獲得土地資源，進而獲得相對較高的利潤回報。

2009年12月，佳兆業在香港聯交所掛牌上市。在此之前一週，深圳頒佈了《深圳市城市更新辦法》，在深圳新增土地供應逐年遞減下，鼓勵舊住宅區、城中村及舊屋村等進行重建。且新政規定“舊城、舊商業及舊村改造土地不需要招拍掛，可按公司發展自主申請”。

舊改為佳兆業打開了一扇快速上升的大門，同時也為佳兆業埋下了一顆地雷。業內人士分析，舊改項目非常複雜，涉及到很多部門，容易滋生權力尋租。

佳兆業還為舊改專門成立了國內首家專業城市更新公司，並於2013年9月升級成為佳兆業置業集團，聚集了近300名精通規劃設計、商業談判、法律等專業人才隊伍，被認為是目前國內城市更新領域規模最大、經驗最豐富、專業能力最強的團隊。佳兆業由此被稱為“舊改專家”。

重生之路

2014年11月，由於老闆郭英成牽涉深圳市委書記蔣尊玉腐敗案，佳兆業成為官方“盯防”的對象。受此影響，佳兆業大量資產被凍結，項目停工，股票停牌，進而觸發大批債務交叉違約。

2015年初，佳兆業債務總額達650億元，涉及銀行、基金、信託等金融機構40多家。為確保自身權益，多家金融機構對佳兆業旗下39個優質項目向法院申請查封。這無疑給了佳兆業“致命一擊”。

融創

無奈之際，郭英成想將公司賣給融創，但對方出價“太低”，2015年年中，佳兆業選擇自救。當時，佳兆業境外債務總額約159億元人民幣，將在五年內先後到期。由於多個項目被查封、凍結，難以產生現金流，到時難以償還。要擺脫困境，首先就得與銀行等債權人取得諒解，同意協商對公司進行重組，從而完成對項目的解凍，產生現金流。

2015年12月24日，佳兆業公佈重組方案，為給自己爭取喘息之機，方案採取“本金不變、利息削減、期限延長”的原則，同時在利益上對債權人進行讓步，如果新票據延期的時間縮短，第二年就用現金支付被降低的利率減幅。

同時佳兆業還為債權人提出了本金總額7%的或然價值權，重組復牌後（停牌前價格為1.56港元），佳兆業30日成交加權平均價達到1.96、2.45、3.07、3.83、4.00港元時，將分別給予債權人持有票據本金1.4%的額外收益。

通過這種方式，佳兆業與債權人在利益上實行了綁定，債權人的利益收入有所減少，但卻有了未來股價上升獲得補償收益的期望。2016年1月10日，佳兆業又推出了“現金同意費”。只要債權人在2016年1月24日23時59分前同意加入重組支持協議並領取支持票據，就可拿到本金額1%的現金補償，其後但不遲於2月7日23時59分前同意並領取支持票據的債權人可獲得本金額0.5%的現金補償，這對債權人來說，無疑是一個利好。

佳兆業廣場

佳兆業的重組方案讓債權人看到了“誠意”，此時國內樓市也開始出現復甦的苗頭，最終他們同意重組。

重組協議達成後，債權人相繼對佳兆業進行信貸鬆綁，其中平安銀行給予佳兆業500億元授信，中信銀行給予400億元授信，用於支持佳兆業位於深圳、上海、杭州等地的優質項目建設。

在信達證券的牽頭下，2016年佳兆業與33家債權人機構成立了有限合夥基金，規模高達數百億元，用於推動債務重組和開展新業務。

2016年5月，在中信信託的牽頭下，債權人及佳兆業的代表拜訪了深圳市的主要領導，爭取到在填海、地鐵建設、舊城改造、產業發展基金等方面的協作。作為深圳本土的龍頭房地產企業，深圳市政府也不願意看到佳兆業深陷危機不能自拔，在中信信託等債權人幫助和信用保證下，繼續給予佳兆業舊城改造的機會。為此，佳兆業獲得1300萬平方米麵積的舊改項目，2016年，其年銷售額佔深圳舊改市場總額的22%。

舊城改造為佳兆業帶來了巨大的回報，2017年，佳兆業終於擺脫危機。其財報顯示，2017年全年營收327.79億元，同比增長84%；淨利潤30.43億元，實現扭虧為盈。

2018年業績財報數據顯示：年內總收入387.05億元，同比增長18.1％；核心淨利潤約47.29億元，同比增長高達 303.8％。在已經公佈2018年業績的大中型內房股中，核心淨利增速位居前列。

佳兆業能轉危為安，源於2016年的成功重組。對此郭英成認為：“公司重組成功，是因為有良好的信用和一線優質資源，尤其是土地資源。同時得到了相關金融機構，特別是中信銀行、中國銀行、平安銀行、信達的支持。”顯然，佳兆業與金融機構的良好關係以及它們的良好支持成為佳兆業脫困的重要助力。