地塊出讓信息
2017年4月6日成都市國土資源局將拍賣出讓一宗住宅及商業用地，地塊位於金牛區天回鎮街道萬聖社區居委會3、4、7組，繞城以內，北星大道以東，緊鄰西部地理信息科技產業園和北星城項目。地塊整體佔地63畝，總體量約12.3萬平米，住宅體量≥8.9萬方，商業體量≤3.4萬方。
地塊本體分析
地理區位：
用地位於城北繞城內的天回板塊，隸屬金牛區，距繞城約1.3公里，距三環5.8公里。地塊位於天斑路以北，緊臨發展中的北星產業園區和商貿城片區。目前區域已發展為新興居住區及科創產業高地，生活氛圍日漸成熟，區域處於快速發展中。
片區發展：
區域加快城市化進程，完成城郊結合部到城市副中心的轉變，當前正處於土地出讓及配套規劃建設高峰。預計2019年本區域價值將實現相對完整的呈現。
區域交通：
片區擁有 “五縱三橫一地鐵”的立體交通網絡，地鐵五號線九道堰及幸福橋站距地塊直線約700米，整體進入性和周邊通達性好。地塊周邊主要道路基本完善，部分道路仍未通車。目前有527路、680路、9路、25路、650路、 653路等多條公交線路。同時，今年6月底鳳凰山高架（BRT快速公交）開通，區域交通進一步提升。
地塊四至：
本案南臨在建的北星城、保利和碧桂園項目，東臨北斗產業園，西側及北側多為待開發空地和未拆遷的廠房。地塊除南側臨內部幹道天斑路外，其餘側均為內部規劃道路。地塊周邊無強勢資源，區域居住環境較佳。
商圈環境：
本案緊臨北部新城商圈，北承國際商貿城商圈，南接火車北站商圈，整體商業大環境較好。但目前區域內部商圈尚待成熟，商業配套處於逐步填補中。
配套環境：
區域目前已呈現商業配套主要集中在大豐板塊，後期將形成以北星幹道為中軸的集中商業區。周邊配套資源豐富，但目前多數尚處在建階段，預計2019年前將陸續呈現。隨著區域配套逐步呈現，區域價值將飛速提升。
教育配套：
政府規劃的四所重點教育機構均在本案1KM範圍內，可實現從幼兒園到中學全程名校就讀，具備打造學區房優勢。
產業環境：
區域周邊產業聚集，以商貿城、西部地理信息科技產業園、中鐵軌道交通產業園為主的產業集群的運營，為區域帶來產業人口紅利。同時以科創研發、技術主導產業入駐，也帶來了高新產業客群，提升了區域置業客群的素質。
用地環境：
地塊整體方正，內部較規整，無建築（構築）物及殘渣，易於產品規劃打造。但是，地塊佔地規模偏小，可兼容商業比例較高，無可直接利用的強勢自然資源。
項目的開發優劣勢：
區域市場概況
A-整體市場量價：
城北片區近年供需穩中有升，年均成交量在110萬㎡以上，其中2013年成交量突破140萬㎡，達近年新高。2016年樓市熱度整體回升，住宅供不應求，均價平穩上升至6591元/㎡。存量持續去化，按近一年月均去化10.9萬㎡計算，存量去化週期約6個月。
近年大豐品牌房企扎堆，推售較為集中，憑藉較低價格優勢佔據供銷的絕對主力；鳳凰山倚靠主城區位及生態優勢均價領先。伴隨碧桂園、保利等項目的入駐，天回板塊熱度逐步提升，量價水平明顯上升。
項目所在天回板塊為市場崛起板塊，後期市場機會點大；大豐為傳統剛需熱點板塊，鳳凰山及熊貓基地依託生態資源發展平緩。
B-區域土地市場：
項目周邊2012-2017年2月出讓二類住宅用地成交面積98萬㎡，樓面均價2097元/㎡；商兼住用地成交面積71萬㎡，樓面均價690元/㎡；商業用地成交面積10萬㎡，樓面均價467元/㎡。
2012年1月-2017年1月區域成交地塊一覽
C-區域住宅市場：
天回板塊自15年起步，各物業在新增面積逐漸增加的前提下，平均供需比仍處於低位，因此市場熱度高，市場機會點大，同時洋房產品為市場稀缺產品。
C-區域高層面積段/總價段：
天回主力面積90-110㎡，次主力面積為110-130㎡，總價70-80萬；大豐主力面積90-100㎡，次主力面積為80-90㎡，總價承受相對天回較弱。
C-區域別墅面積段/總價段：
天回板塊主力面積150-170㎡，總價段200-250萬，聯排產品為主；大豐板塊主力面積160-200㎡，總價200-250萬，價格承受能力相對天回較弱。
C-區域別墅面積段/總價段：
區域高層存量35萬方，按照目前市場去化水平3月可去化完全；別墅僅三個項目在售，存量2萬方，供不應求。
D-區域商業市場：
區域商業市場去化緩慢，始終處於供大於求，貨源積壓狀態；整體存量隨著市場供應不斷增加。商業整體價格下滑明顯，城北商業價值尚處於起步階段，區域商業價值不高。
市場小結：
項目規劃構思
產品定位建議：
項目規劃構思：
買房租房上中原官網（http://www.centanet.com）海量真房源讓您省心選房！
部分圖文源於網絡，本平臺對文中觀點持中立態度並致力於維護公眾人物肖像權，若涉及侵權事項請及時與小編聯繫刪除。
四川中原地產僅為地產中介代理服務商，文中若所涉及政策法律法規都來自各大官方媒體發佈，但不能保證有調整或改動，一切有關政策和法規的描述以政府機構最終公佈為準。
相關推薦
