勁鬆小區車棚升級是一大亮點，不但停車費用沒有增加，還改善了存車環境。本版圖片均為資料圖片
勁鬆小區車棚升級是一大亮點，不但停車費用沒有增加，還改善了存車環境。本版圖片均為資料圖片
改造後的車棚增加了小區居民日常生活所需的縫補服務功能。
勁鬆小區車棚升級是一大亮點，不但停車費用沒有增加，還改善了存車環境。本版圖片均為資料圖片
改造後的車棚增加了小區居民日常生活所需的縫補服務功能。
老舊小區改造長效機制關鍵在於以人為本的“友好”改造。
勁鬆小區探索“五方聯動”機制，推進長效改造，精準解決老舊小區改造中的“老大難”問題
老舊小區改造是當前國內民生熱點之一。記者近日在北京勁鬆小區走訪瞭解到，通過精準解決老舊小區“老大難”問題、組織群眾參與改造、精細化推進長效改造等，勁鬆小區一、二區試點正在改造中，力爭早日實現大變樣，切實增進群眾幸福感與獲得感，從而讓3605戶居民圓“新居夢”。
創新“五方聯動”綜合改造模式
勁鬆小區位於北京東三環勁鬆橋西側，隸屬朝陽區勁鬆街道管轄，始建於上世紀70年代，是改革開放後北京市第一批成建制樓房住宅區，目前樓齡已40餘年。
勁鬆小區存在著配套服務項目不全、室外管線老化、停車管理無序、架空線凌亂、養老設施不足，以及專業物業管理缺乏等問題，整體居住環境與人民群眾的期望存在著較大差距。
據勁鬆街道負責人介紹，2018年3月，北京市人民政府辦公廳關於印發《老舊小區綜合整治工作方案(2018-2020年)》的通知發佈後，勁鬆街道梳理了小區存在的問題，結合居民的意願，決定開展新一輪老舊小區綜合整治，重點解決小區物業管理和居住環境中存在的問題。
在此背景下，自2018年7月起，勁鬆街道與願景明德資產管理公司（簡稱願景集團）推動老舊小區綜合改造、提升的實踐工作，已達成勁鬆一區到八區整體綜合整治與改造提升的戰略合作，同時決定將勁鬆一區、二區作為先期試點。其中，勁鬆一區、二區項目，總建築面積約20萬平方米，居民3605戶，其中60歲以上老年人口占比超36%，老齡化問題嚴重。
老舊小區改造長效機制的關鍵在於，改造者要把小區當成一個生命來看，和居民充分地交流，以人為本地進行“友好”改造，從而達到天然的人居和諧。基於此，記者瞭解到，勁鬆試點探索出了一條“區級統籌，街鄉主導，社區協調，居民議事，企業運作”的“五方聯動”機制。
據勁鬆街道負責人介紹，在具體實踐中，首先徵求了居民意見，確定整治重點，此外，街道內部各相關科室還成立了試點工作推動小組。同時，街道協同願景集團整合社區可利用資源，根據居民議事結果，合理佈局社區配套服務設施。
記者瞭解到，勁鬆街道、朝陽區房管局與願景集團達成合作，授權願景集團對社區內沒有得到規範及合理利用的閒置空間進行改造提升（例如自行車棚、地下室等），引入便民服務業態，願景集團則通過對便民服務的長效、高品質運營逐步回收投入資金。
在業內看來，這是運用市場化方式，吸引社會力量參與，創新老舊小區投融資機制的有效實踐。
過半投票後引入物業 居民可“先嚐後買”
專業物業管理的缺失，是困擾老舊小區管理與提升的大難題，也是勁鬆居民關心的首要問題。實際上，勁鬆街道每年收到的投訴大部分與物業相關。
如何破解老舊小區的這一難題？記者瞭解到，為了從根本上解決由街道管理社區向物業服務企業專業化管理社區過渡的問題，使居民逐步接受為物業服務付費的理念，勁鬆街道與願景集團協商在整體合作的背景下，保持較低的物業價格，從而獲得居民的認可。
據悉，願景旗下的“和家物業”以與房管所物業收費持平的低價格（多層0.43元/平米，高層1.42元/平米）為勁鬆一區二區居民優先進行服務。同時，以“先服務，再體驗，後收費”的原則，讓居民先感受到環境與服務提升的切身變化，在一年中的任何時刻都可以自願繳費。
除此之外，勁鬆社區居委會還組織了近十次居民議事會與樓門長會，率先獲得了部分社區積極分子的認可與支持，隨後，社區居委會幹部又分成了10個工作組，每天早上7-8點開始入戶收集老年居民的意見，晚上9-10點再入戶收集工作忙碌的年輕居民的選票，最終獲得廣大居民的支持與讚賞。
據勁鬆街道負責人介紹，和家物業引入的投票表決，於2019年6月10日進行了公正公開的開箱驗票，在需要確權的2763戶居民中，同意戶數佔比56.03%；同意面積佔比51.66%，順利通過業主雙過半投票。
“自從有了物業管理，多數居民還是比較滿意的。”勁鬆209號樓劉阿姨說，現在雜草、枯樹枝有人定期清除，小區治安、衛生環境也有了明顯改善。
車棚景觀綜合改造 令便民服務一步到位
對於勁松北社區一區、二區這樣一個“40歲”高齡的老舊社區，怎樣的“治療方案”才能更好地讓它重煥活力？
為此，今年1月18日，勁鬆街道為規劃改造該社區的閒置空間和管理盲區地帶，舉辦了一場“選美”大會，中央美術學院師生、願景集團知名建築設計師亮出各自的方案，來自勁松北社區一區、二區的6位居民代表和來自朝陽區社會辦、勁鬆街道、勁松北社區等單位的幹部們展開討論，經投票，2個設計作品入選，最終選取一個設計方案，將其落地實施。
記者瞭解到，在此次改造中，車棚的整體升級是一大亮點。據願景集團相關人士介紹，起初，有一小部分居民對車棚改造心存疑慮，有的擔心改造後，存車位置不足，有的擔心停車費用上漲。
不過，在邀請居民參與車棚方案評選會的過程中，居民發現，不但停車費用沒有增加，還改善了存車環境，增加了日常生活迫切需要的縫補服務功能，便主動幫助社區轉移現有車輛。
截至目前，新的車棚已經投入使用。升級後的車棚，通過雙層停車架，智能充電樁、自動滅火器、監控等智能化設施，幫助小區居民提高了電動車停放和充電的便利性。此外，通過提高停車效率，節省出空間，改造成了具有三大類便民服務的服務綜合體，包括裁縫鋪、修鎖配鑰匙、電器修理、鞋類打理、洗衣、自動售賣機等便民服務，以及小區物業、居委會聯合辦公的居民服務大廳。
據悉，願景集團將陸續收集住戶居民的反饋情況，再對後續一區、二區總計6個車棚進行統一改造升級，形成規範化、便利化的社區新空間。
加裝電梯解決“銀髮族”“出行難”
除了改造車棚外，安裝電梯也是一大惠民工程。實際上，老舊小區一般人口密集，且多為中老年人，沒有電梯情況下，“出行難”是許多“銀髮族”的煩惱。
勁鬆小區也不例外，調研數據顯示，勁鬆一二區內，居民3605戶，其中60歲以上老年人口占比超過36%，老齡化問題嚴重，對電梯等設施的呼籲較為強烈。
基於此，願景集團旗下電梯團隊，累計訪問了32棟樓、134個單元、2241戶居民意見，其中80%的居民有意向加裝電梯。不過，由於勁鬆一區、二區大部分樓棟的地下一層為產權住戶，電梯加裝的阻力聲音前期較大，通過協商，最終徵得了更多地下室居民的同意。截至目前，勁鬆小區一二區已獲得5個完整單元的100%的居民授權。
除此之外，此次改造的內容還包括市政基礎設施、出行環境等方面。記者瞭解到，經過半年的施工，投入四千餘萬元的勁鬆社區二區示範區基本完成了改造工作。改造項目包括電力增容、架空線入地、路燈等各類管線改造，以及道路改造、安裝門禁安防、機動車道閘、景觀綠化改造，居委會、黨員活動中心、便民服務配套改造，新增智能垃圾分類回收裝置等各類智能化設備，以及線上IT系統搭建等，通過這一系列立體化、系統化的改造，讓老小區煥發“新生”。
舊貌換新顏，改造完成後的老舊小區居民，幸福感提升了。“大家都感覺到小區變大了、衛生變好了，不僅徹底改變了髒亂差的小區環境，也讓居民更安全、放心了。”勁鬆街道負責人說。
本版採寫/新京報記者 張曉蘭