'深圳1套房可置換4.6套房的惠州，新房庫存達近3年最高值'

在“房住不炒”的基調下，深圳市場開始趨於持續冷靜，惠州同樣不似往日瘋狂。

繼深圳房價“橫盤“30個月之後，這個曾最受深圳購房者喜愛的臨深片區——惠州，其新房住宅庫存量在今年上半年也達到了頂峰。

據樂有家數據研究中心統計，惠州今年上半年一手住宅庫存達到近三年以來每半年的最高值，庫存125543套，存量面積達1368萬平方米，去化週期為14個月。

此外，上半年的惠州房價同樣呈現量價齊跌的趨勢。

今年上半年惠州一手住宅成交56444套，為近三年以來每半年成交的最低值，環比下降19.8%，同比下降28%，不僅成交量下滑，成交均價也同比降低，2019年上半年成交均價11219元/平米，同比下滑2.43%。

而在成交下滑的同時，上半年新房市場的供應也呈現回落態勢。據統計，截至6月16日，上半年惠州全年新批預售607.41萬平方米，同比下滑15.63%。

即使是廣受深圳客歡迎的大亞灣片區，也同比下滑了近40%，半年成交了15990套，成交均價為13868元/平方米，均價環比上漲3.2%，惠城區成交10490套，也環比下降了12.8%。

不過儘管如此，在2019年上半年大灣區9城當中，惠州依然以一手住宅網籤量成交5.6萬套的成績，排名第二。

深圳1套房可置換惠州4.6套房

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據中原地產統計數據，2019年，惠州全市預計新增供應面積2209萬平方米，供應套數21.99萬套，預計在三四季度迎來供應潮，也就是說下半年市場上的供應量將更大，惠州庫存繼續升高或是大概率事件。從目前的庫存數據來看，大亞灣區、博羅縣和惠陽區的住宅存量面積位居前三。

在過去的2018年裡，惠州本地的購房客群佔比僅為21%，惠州主力購房客群依然是深圳客，統計佔比高達59%，是本地購房客的兩倍之多。其中，惠東濱海、仲愷、惠灣更是深圳客的主力成交區域。

對比粵港澳大灣區其它城市中，惠州限售不限購，價格相對吸引人。以深惠每年一手住宅成交金額與套數計算，2018年，深圳新房套均大概在533萬元/套，這個價格幾乎可以在惠州置換4.6套房，其“親民”的價格一度吸引了眾多深圳購房者，甚至包括為數不少的投資客。

據統計，2015年之前，惠州房價還停留在5000元/平方米-6000元/平方米的均價水平，2015年下半年起，因供需失衡導致深圳樓市大漲，大量深圳客戶外溢至臨近的惠州和東莞，惠州房價也隨之水漲船高，直至2017年攀至高位，與深圳新房均價的較大價格差，導致深圳坪山、坑梓、龍崗等區域的客流量大幅上升，惠州大亞灣和惠陽成為臨深置業的首選區域。

被稱之為深圳“後花園”的惠州，在深圳房價經過幾輪暴漲之後，也開始逐漸成為部分剛需置業者和各地投資客的關注之地，也同時吸引了大量開發商以住宅、別墅、養老、文旅等形式佈局。

據《每日經濟新聞》報道，2015年，進駐惠州的百強房企僅有16家，三年不到的時間，整個數量變成了50家，樓市最火爆時，一度需要全款排隊買房，在惠州樓市最為火爆的2016年，2017年兩年時間裡，其成交面積連續兩年突破1500萬平方米，2017年成交均價漲幅以54%位列“內地樓市50強城市”排行榜第一，2018年新建商品住宅庫存位列全國前三。

像“80後”剛需購房者小羅（化名）這樣，買房在惠州大亞灣，工作在坪山，卻在深圳租房上下班，穿梭深惠兩地的置業者也為數不少，小羅認為，對比深圳，目前惠州的房子價格大約在深圳的四分之一左右，深圳太貴了買不起，對我們這些剛需來說，惠州目前這個價格是可以接受的。“像我一些朋友，比如在坪山、坑梓、龍崗這些地方上班，那邊的房價也在3萬多元/平方米，畢竟還是有2倍的均價差，通勤時間也暫時能接受。

在深圳市房地產中介協會曾發起的一項網絡調查中，有超過50%的深圳購房者表示會在臨深片區買房，選擇臨深的主要原因，有55.45%是因為資金不足，15%是因為區域有投資潛力。而在惠州、東莞、中山三所臨深城市中，購房者的購買首選則是惠州，其次為東莞、中山。

2019年3月，隨著粵港澳大灣區戰略出臺，還提振了不少諸如東北、江西、湖南等外省客在惠州購房的信心，而惠州當前不限購、不限貸的優勢也較為突出。目前，惠州樓市依舊以外省客迴流，以投資購房為主。世聯行惠灣片區負責人程笑曾對媒體表示，外省客的迴流有兩個作用，一方面讓深圳客迴歸速度變快，另一方面倒逼部分本地剛需客出手，“深圳客現在在惠灣的去化比例裡佔4成以上，部分項目可能6成以上。”

一直以來，惠州作為臨深購房門檻最低的地方，在東莞限購、中山部分限購的政策環境之下，惠州限賣，依舊難以抑制深圳人的買房熱情，在深圳人“買買買”的驅動之下，惠州房價也水漲船高。

以最受深圳客歡迎的大亞灣片區為例，據大亞灣房管局數據顯示，2014年，大亞灣新房均價為5650元/平方米，2015年，均價為6336元/平方米，2016年，均價為11161元/平方米，2017年為12871元/平方米，近四年時間，漲幅超過了100%。

二手房交易陷尷尬

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2017年4月9日，惠州出臺“限售”新政，新購住宅（含二手房），取得產權證滿3年後，才可轉讓。也就意味著，即日起在惠州買的新房，要5年後才可以出手。

業內分析，新政對於惠灣二手房打擊頗重，從而導致了一些原本準備買二手房的剛需逐漸轉向了一手房，此外，惠州軌道交通尚未完善，導致雙城生活的實施成本過高，耗費精力太大，最終形成了惠灣區域“空城”的局面，二手房源轉賣的情況也隨處可見。

陸曉（化名）2012年在大亞灣以4000元/平方米價格買入了一套建築面積100平方米的毛坯房，總價為40萬元，當年還趕上了2015年的上漲，“當時很多房子漲價2000元-3000元/平方米，覺得自己還挺幸運，不過到了2017年，想把房子順手出手的他卻沒有這麼幸運了，市場價格掛盤幾乎無人問津，而生活配套的匱乏又讓他無法自住，加之每日往返惠深兩地，時間成本實在太高。陸曉如今打算以低於市場價10萬元的價格掛盤，卻一直還未尋覓到合適的買家。

不過也有業主表示，是否難出手還得看個盤，李真（化名）今年就順利出手了一套位於大亞灣的二手房。“放盤一週賣掉了，2016年買的，原價5000元/平方米，賣出去是11000元/平方米實收的，3月中旬跟買家籤合同，6月中旬到拿全款，花了不到4個月。”

不過，就離大亞灣整體情況來看，目前仍是新房佔據主導地位，整體入住率依舊偏低，二手房交易較淡。只有部分超級大盤以及高入住率的少量二手房交易活躍，如龍光城、德洲城等。

一位大亞灣的資深中介表示，過去來惠州炒房的，普通投機客比較多。另外，在過去幾年，許多深圳人來買房，主要也是由於深圳限購限貸有名額限制，本身在深圳有房，另外在這裡買一套用於改善養老的，這種購房者也佔一部分比例。2017年限售之後，外省客戶也多了起來。不過，他認為，惠州二手房的銷售確實偏淡，尤其是來這裡買房的人大部分人還是深圳人，他們不急著住，根本沒必要買二手房。

除了投資的深圳客，還有一部分業主認為二手房難買的原因則是幾乎無人推盤。

業主王鑫（化名）就是個例子，他一套位於大亞灣的房子，在中介那掛盤已有一個月，依舊無人問津，他提到，幾乎沒有中介幫我費勁推房子，他們大部分時間依然在賣新房。

在一手房高額佣金的驅使下，中介推銷的動力十足。一位從業人員表示，大亞灣的一手樓盤給出4-5個點的佣金也比較正常，總價在150萬元的房子，開發商給到的佣金大約有6萬元左右，業務員也可拿到約3萬多元。

不過也有中介給出了另外的看法，目前惠州二手房的手續比較繁瑣，由於惠州當地銀行評估價格上不去，首付現在基本上也要4成以上，部分銀行甚至不受理二手房按揭貸款，而新房手續相對簡單很多，且帶過去的佣金也比較高，所以目前為止，大部分中介依舊願意賣新房。加之，新房目前供應也較為充足，外地來惠的投資客也都願意選擇新房。

臨深投資購房仍需謹慎

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2010年，深圳與惠州臨深片區的高速公路“惠深沿海高速”通車，2013年12月，廈深高鐵正式通車。深惠兩城雖有高鐵往來，但日常通勤方面，主要還是依賴軌道交通。目前，連接深圳的地鐵14號線惠州段（惠州臨深的惠陽和大亞灣區域）卻暫時停留在規劃當中。

2019年4月，深圳發展與改革副主任郭躍華在做客深圳電臺民心橋欄目時透露，深圳地鐵五期是否能延伸到惠州尚未定音。惠州由於市區常駐人口規模不足300萬，尚不具備申報建設地鐵條件。不過，郭躍華亦稱，下一步，深圳市將在五期建設規劃編制工作中就軌道14號線惠州段項目必要性和可行性進行深入研究，並積極與惠州市相關單位溝通協調，推動軌道14號線惠州段儘快報批。

除軌道交通建設之外，惠州的教育、醫療等公共配套設施也成了許多剛需甚至投資購房者置業時重點考慮的部分。

在淡水定居多年的購房者王曉（化名）正準備賣掉手頭一套位於惠陽的房子，他認為，近兩年深圳客扎堆惠州樓市，空置的二手房大部分是毛坯房，目前惠州配套還不是很完善，就業機會也不多，人口少，未來供應量增大，不一定消化得了。

不過，從統計資料顯示，從深圳的人口規模、增長看，臨深置業的需求仍然存在。預計未來深圳市需在深莞惠邊境地區平衡人口約 150萬-200 萬左右，未來分流到惠州的深圳人，將達到總數的10%左右。對此，大亞灣房地產協會副會長陳江洪也曾對媒體表示，在粵港澳大灣區的概念下，深圳周邊城市限購的影響下，惠灣成為深圳剛需的洩洪口，市場需求還是很大的。

“惠州在2017年-2018年供應了大量土地，都達到了1500萬平方米以上的成交量，導致目前整個庫存較多，去化週期拉長，此外，惠州作為整個珠三角供應量最大的城市，客群主要是面向深圳的買房者，從這個角度來看，深圳每年只有3,000,000平方米的新房交易量太小了，所以必須拿惠州放在深圳的市場看待。從這個角度來看，惠州是有投資希望的，但是惠州的公共配套能不能上來，取決於生活一體化過程中，政府的決心和具體公共設施的落地。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

資深媒體人徐楓認為，惠州作為臨深片區，目前新房的主要消化主力依賴深圳人，因為支付能力高、對片區的瞭解侷限在遠景規劃上，投資客更反覆多做了解，謹慎決定。

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文 | 中國房地產報深圳 思琳（原創稿件，轉載請註明）

審讀：馬琳、戴士潮